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1、2022房地产估价师考试真题及答案9辑2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第1辑补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼答案：错解析：补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。本
2、题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。(2022真题) 建设工程竣工验收由（）单位组织。A.施工B.建设C.监理D.工程质量监管答案：B解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。（）答案：错解析：考点:估价当事人。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，也可能是给特定的第三方使用，还可能是给不特定的第三方使用。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）答案：错解析：本题考查的
3、是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第2辑 下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。A分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图B分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明C分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等D房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内正确答案：B关于需求、供给的变化对均衡价格影响的
4、说法，正确的有（）。A需求不变、供给增加，均衡价格下降B供给不变、需求增加，均衡价格下降C需求减少、供给增加，均衡价格下降D需求减少、供给减少，均衡价格下降E需求增加、供给增加，均衡价格上升答案：A,C解析：供给、需求的变化对均衡价格的影响是：供给不变，需求增加时，均衡价格上升；供给不变，需求减少时，均衡价格下降；需求不变，供给增加时，均衡价格下降；需求不变，供给减少时，均衡价格上升；供给增加，需求也增加时，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降；需求增加且供给减少时，均衡价格上升；需求减少且供给增加时，均衡价格下降；需求减少且供给也减少时，均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。不
5、动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。（）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.招标人 B.投标人 C.招标监管部门 D.招标监管人答案：B解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A、 50%B、 60%C、 70%D、 80%答案：B解析：知识点 金融机构对项目贷款的审
6、查 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?正确答案：1(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托
7、合同。(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。2(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第3辑在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A、项目投资现金流量表 B、资本金现金
8、流量表 C、投资各方现金流量表 D、财务计划现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。表参见教材P270。 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D295正确答案：A根据国有土地上房屋征收评估办法，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。A.1/3B.1/2C.2/3D
9、.3/4答案：B解析：省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于1/2。 下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。A估价委托书B估价委托合同C估价对象权属证明D估价报告内部审核表E估价师注册证书复印件正确答案：BCDE 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行 （ ）正确答案：最高最佳使用原则不是无条件的最高最佳使用，
10、而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。某商品价格下降10%，其需求量相应上涨8%，则该商品反映出的需求弹性为（）。A.需求完全无弹性B.需求缺乏价格弹性C.需求为单一价格弹性D.需求有完全价格弹性答案：B解析：本题考查的是弹性理论。某商品，价格下降10%，对应的需求量上涨8%，则该商品的丨Ed丨丨8%丨/丨-10%丨0.8。表明该商品的需求弹性为缺乏价格弹性。参见教材P183。2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第4辑商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A销售价格B装饰装修C小区环境D升值承诺答案：D解析：A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，
11、明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A、PbPbB、PbPbC、Pb=PbD、PbPb答案：D解析：考点:静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（
12、 ）。A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C考虑建筑物存在对土地价值的影响D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E重视土地对建筑物价值的影响正确答案：AC在具体估价中如何单独看待土地有两种做法：一种是无视建筑物的存在；另一种是考虑建筑物存在对土地价值的影响。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。现该公司提出退房申请，请问在（）情况下，开发商可以退房。A、因为漏雨提出申请B、经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的C、合同面积与产权面积误差比绝对值超过
13、2%D、墙面、顶棚抹灰层脱落的答案：B解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC 自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第5辑 均衡原理是以房地产内部构成要素
14、与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )正确答案：答案 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。金融信托投资的特点有（ ）。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性E.收益分配的实绩性答案：B,D,E解析：本题考查的是金融信托投资业务。金融信托投资的性质：财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性。P256。在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述
15、。A.停车方便程度 B.交通收费情况 C.交通管制情况 D.停车位置情况答案：A解析： 本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B房屋征收评估时，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用（）评估。A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 （二
16、）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万m2第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设
17、并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点正确答案：C2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第6辑 建筑物的物质折旧包括( )。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D意外的破坏损毁E城市规划改变正确答案：BD答案 BD功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济
18、折旧。制定物业管理计划的基础是（）。A、业主的目标B、租户的目标C、政府的目标D、物业管理机构的目标答案：A解析：考点:制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A、销售费用B、后续的开发成本C、投资利息D、开发利润E、管理费用答案：C,D解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。 A.全距 B.众数 C.标准差 D.平均差 E.变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综
19、合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉答案：D解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为
20、零售商业物业租户时首先要考虑的因素。P358。2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第7辑下列控制指标中，不属于建设监理控制的是（）。A质量标准B投资限额C建设工期D投资回报率答案：D解析：建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。在业主、承包商和监理单位三方中，是以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。 投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据
21、E为项目后期的经营决策提供依据正确答案：ABC 契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。A.第三者责任保险 B.顾主责任保险 C.产品责任保险 D.职业责任保险答案：D解析：本题考查的是责任保险。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产
22、损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？ 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？答案：
23、解析：1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收
24、房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。本次估价的价值类型为（ ）。A.快速变现价值B.投资价值C.谨慎价
25、值D.现状价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第8辑 所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 （ ）正确答案：所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。A估价项目B估价对象C估价目标D估价标的正确答案：B答案 B本题主要考查的是估价对象的概念。尽管房地产的存在形
26、态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A.一般因素 B.客观因素 C.经验因素 D.区域因素 E.个别因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。公开市场价值
27、是指下列条件下最可能实现的价格（）A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易答案：A,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。选项C、E很容易排除。选项B的完整表述应该是：买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买，卖方不是盲目地出售。(2022年真题) 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产
28、投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型答案：B,D,E解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第9辑 房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?正确答案：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。房地产保险价
29、值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。某在建工程于2022年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2022年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；
30、商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2022年9月1日的正常购买价格。答案：解析：在建工程价格预期建成后的价格建筑费专业费（1）预期建成后的价格：办公楼的出售价格10000900090000000（元）=9000（万元）商场的年租金净收益3000120120.880%（120%）2211840（元）=221.18
31、4（万元）建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%1/（1+8%）1.58018.75372463.361110482.1149（万元）（2）建筑费300012000/1000060%1/（1+8%）0.752038.8531（万元）（3）专业费2038.853110%203.88531（万元）（4）在建工程的正常价格P10482.11492038.8531203.885318239.3765（万元） 证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是以列表形式反映某种商品价格与该商品供给量之间关系的表格。A.供给
32、表 B.供给图 C.供给曲线 D.变动曲线答案：A解析：本题考查的是供给及其变动。供给表是以列表形式反映某种商品价格与该商品供给量之间关系的表格。 房地产开发过程需要大量的劳动工人，因此房地产业是一个资金密集型的行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费答案：C解析：本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。