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1、22年物业管理师经典例题8节22年物业管理师经典例题8节 第1节关于物业服务定价成本审核的方法和标准，下列说法正确的有()。A:医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支B:企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限C:物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定D:住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的计入定价成本E:物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊答案：A,B
2、,C,E解析：物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊，物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上进方法在所管辖的各物业项目之间分摊。因此D项错误。 物业管理成本的类型中，( )成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。A边际B机会C可免D可缓正确答案：B设备有形磨损的局部补偿是()A:修理B:现代化技术改造C:更换D:重装答案：A解析：设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。 甲公司的物业管理费是6元m2。乙公司的物业管理费是
3、3元m2，即甲公司是乙公司报价的2倍，此案例所表现的相对指标的种类为( )。A.比例相对数B.结构相对指标C.评价相对指标D比较相对指标正确答案：D我国对高档公寓的物业服务收费管理一般实行()A:政府定价B:政府指导价C:市场调节价D:政府定价与市场调节价相结合答案：C解析：我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。22年物业管理师经典例题8节 第2节 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的
4、管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中( )是根本。A经营管理策略B管理方案设计C精确的费用测算D领导决策正确答案：C义务消防队伍建设包括义务消防队员的()。A:教育B:构成C:宣传D:工作E:训练答案：B,D,E解析：义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。主要包括：义务消防队员的构成；义务消防队员的工作；义务消防队伍的训练。房地产开发企业到房地产行政主管部门办理备案，需要提交的必备资料有()。A:营业执照复印件和企
5、业章程B:验资证明C:建设用地规划许可证D:企业法定代表人的身份证明E:专业技术人员的资格证书和劳动合同答案：A,B,D,E解析：房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：营业执照复印件，企业章程，验资证明；企业法定代表人的身份证明，专业技术人员的资格证书和劳动合同，房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。定性分析方法属于()。A:系统分析方法B:案例分析方法C:演绎分析方法D:非数量定性方法答案：D解析： 根据公司法和物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的设立程序分为 ( )和资质审批两个阶段。A工商注册申请B资产评估C.工商注册登记D公司
6、章程审批正确答案：C 22年物业管理师经典例题8节 第3节共用题干一个周末夜晚，住在大厦东座的业主M小姐进入大堂后处理一件事情。办完事后，发现放在一旁的手袋不见了。手袋中装有刚发的工资和所在公司保险柜的钥匙。管理处领导获悉后，马上来到东座大堂，向护卫员和失主进一步了解有关情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录像。从录像中找到了可疑之人，这人顺手拿走M小姐置于一旁的手袋的全过程，在录像中清晰可见。然而遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度的局限，录像只显示了可疑人的背影。从背影看可能是设在东座的某公司一员工，但难以进一步确认。失主不希望带来其他麻烦，要求物业处继续帮助查找，而物业处又清楚自己无法动用传
7、讯、侦察等手段进行查证。如何是好呢？物业处出了个奇招：在大堂贴出告示，讲清M小姐的失窃情况，申明可疑人已被摄入监控录像，希望其主动归还手袋，以免闹出更大的乱子。由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高兴地来到管理处，告知手袋已经被悄悄地还回了，里面的财物丝毫不少，同时，对管理处的巧妙处理赞不绝口。M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好
8、，那K项目他们也一定能做好。业主投诉的一般心理不包括()。A:求尊重心理B:求认同心理C:求发泄的心理D:求补偿心理答案：B解析：心理学是研究人的行为和心理活动的规律的科学。常见的居住心理效应主要有首因效应、近因效应、晕轮效应、移情效应。M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作近因效应。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好，那K项目他们也一定能做好移情效应和晕轮效应。常见的业主投诉心理：(1)求尊重心理；
9、(2)求发泄的心理；(3)求补偿心理。 在居住区商场内的主要租户是( )。A日用百货商店B家用电器维修C药店D音像制品出租屋正确答案：A下面()对象非常重视清偿能力指标。A:一般投资者B:经营管理者C:运营客户D:财务执行官答案：A解析：屋面防水根据建筑物的重要性、渗漏后的影响程度划分为四个等级，其使用年限分别是()。A:5年B:10年C:15年D:30年E:25年答案：A,B,C,E解析：屋面防水根据建筑物的重要性，渗漏后的影程度划分为四个等级，使用年限分别定为5、10、15、20年。 行政管理部的主要职责是( )。A制定企业各项人力资源管理制度B成本控制、预算和决算管理C企业文化建设、品牌
10、管理和信息化建设的规划和预算D企业质量管理体系运行和维护正确答案：C22年物业管理师经典例题8节 第4节根据双因素理论，工作中的满足因素与工作内容有关的，称为()。A:激励因素B:保健因素C:第层次需要D:第二层次需要答案：A解析：双因素理论，也称激励保健理论，是美国行为科学家弗雷德里克赫茨伯格(FredrickHerzberg)提出来的。该理论认为，组织中存在两类性质不同的因素：激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等，保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。 按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产
11、开发的建设过程可分为( )。A项目建设准备阶段B招投标阶段C施工阶段D竣工验收阶段E招租阶段正确答案：ABCD 物权的效力包括( )。A保护效力B排他效力C优先效力D追及效力E物上请求权正确答案：BCDE承租人负有的义务主要包括( )。A:按照约定的方法和性质使用租赁物B:保管租赁物C:租赁物的维修义务D:支付租金的义务E:返还租赁物的义务答案：A,B,D,E解析： 是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A房地产咨询B房地产价格评估C房地产经纪D房地产代理正确答案：A22年物业管理师经典例题8节 第5节风险具有的特征有（）。A:负面性B:不可测性C:
12、确定性D:不确定性E:可测性答案：A,D,E解析：()是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。A:房地产咨询B:房地产经纪C:房地产代理D:房地产价格评估答案：B解析：城市房屋租赁实行（ ）制度。A.审批 B.审核C.登记备案 D.报告答案：C解析：为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了城市房屋租赁管理办法（建设部令第42号）。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。建设部城市房地产抵押管理办法规定，以()抵押的，其土地使用权随之抵押。A:未完工工程B:已完工部分工程C:在建工程已完工部分D:停建工程未完工部分
13、答案：C解析：建设部城市房地产抵押管理办法规定：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。以下关于学校物业经营管理的说法，不正确的是()。A:各院系在对房屋管理、选聘服务企业、物业服务标准及费用等方面有不同的诉求B:在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合C:不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式D:学校物业管理合同的起始点应以年为界答案：D解析：学校物业管理合同的起始点应以假期为界，这将有利于双方交接工作的顺利进行。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第二节。22年物业管
14、理师经典例题8节 第6节关于基本风险与特殊风险，下列说法错误的是()A:基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和风险的对象划分B:影响整个社会或社会主要生产部门的风险是基本风险C:基本风险从本质上是不易防止的D:特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制答案：A解析：按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为基本风险与特殊风险。基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制。报酬率与()成正比关系。A:投资成本B:财务预算可
15、靠性C:投资风险D:运营管理人员水平答案：C解析：构成正式的组织结构的基本元素有()。A:职位B:技术C:环境D:部门E:规范答案：A,D解析：社会组织的正式结构指组织内部各种职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式。职位、部门是构成组织结构的基本元素。 一般说来，对员工的奖励可分为( )。A年终奖励B物质奖励C精神奖励D定期奖励E不定期奖励正确答案：BC下列关于物业服务收费的明码标价的说法错误的是()。A:应当遵循公开、公平和诚实信用的原则B:遵守国家价格法律、法规、规章和政策C:供水、供电、供气等有关费用，不需要实行明码标价D:政府价格主管部门依法对不实行明码标价的物业服务企业
16、进行处罚答案：C解析：物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照规定实行明码标价。物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。22年物业管理师经典例题8节 第7节 下列( )不是新建物业承接查验的计划准备。A物业管理企业制定承接查验实施方案B与建设单位确定承接查验的日期、进度安排C要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料D让承接查验工作按步骤有计划地实施E派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作正确答案：AD 零售商业物业
17、的分类主要依据其( )。A建筑规模B经营商品的特点C租金水平的高低D.商业辐射区域的范围正确答案：C 企业经营战略的类型中，按照( )分类，经营战略包括进攻型战略、防御型战略和撤退型战略。A企业在行业中经营的态势B企业竞争的优势C企业在行业中的地位D企业的经营功能正确答案：A 需求曲线向( )倾斜的状况揭示了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。这一特征被称为需求法则。A右下方B右上方C.左下方D左上方正确答案：A 有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是（ ）。A物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊人营业成本或者管理费用
18、中B实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计人管理费用C物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计人营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用D物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.2%0.3%计提坏账准备会，计入管理费用正确答案：D22年物业管理师经典例题8节 第8节共用题干李华盛是某装修公司经理，2022年5月至9月间李华盛从天天建材公司处购买了价值100万的装饰材料，在收货当天李华盛支付760万元的现金，双方约定剩余货款在2022年年12月前付清。到期后，天天公司经理刘益寿找到李华盛要求其支付剩余货款。李华盛却以建材
19、存在质量问题为自拒绝给付余款。之后，刘益寿因公司业务繁忙，暂且搁置了此事。后来，刘益寿于2022年1月份向法院提起诉讼。法院经开庭审理后认为，刘益寿最迟应于2022年12月份起诉，而他却在2022年年初才向法院提起诉讼，且未提供诉讼时效中断、中止的证据，显属超过诉讼时效。民法通则对诉讼时效的效力规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为()年。A:1B:2C:3D:4答案：B解析：民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。即权利人在诉讼时效内不起诉的，人民法院不再对其进行保护。无过错责任原则，又称严格责任原则，是指基于法律的特别规定，
20、受害人能够证明损害是加害人的行为或者物件所致，加害人就应当承担民事责任，而不论其是否存在主观上的过错，除非加害人能够证明存在法定抗辩事由。房地产个别风险包括()A:通货膨胀风险B:收益现金流风险C:市场供求风险D:未来经营费用风险E:资本价值风险答案：B,D,E解析：房地产投资的个别风险包括：(1)收益现金流风险；(2）未来经营费用风险；(3)资本价值风险；(4)比较风险；(5)时间风险；(6)持有期风险。选项A、C属于系统风险。 下列关于业主作为不动产所有人说法正确的是( )。A受地域限制B受户籍限制C受国籍限制D不受国籍限制正确答案：D下列关于房屋权属登记中注销登记的表述，不正确的是()A
21、:原权利人未办理注销登记手续的，登记机关代为办理注销登记，并宣告原权利人所持房屋有关证件作废B:指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续C:原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起10日内申请注销登记D:申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件答案：C解析：注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。根据物业管理条例，召开业主大会临时会议须经()以上的业主提议。A:10%B:15%C:20%D:25%答案：C解析：物业管理条例第十三条规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。