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1、21年房地产经纪人每日一练5辑21年房地产经纪人每日一练5辑 第1辑共用题干小苏有一处住过两年的房屋要转让，委托甲房地产经纪公司的李先生办理房屋的买卖事宜。假如你是李先生，请回答以下问题。如果贾女士与小苏签订了买卖合同后，由于某种法定事由合同被确定无效，则对李先生及所在经纪公司的佣金处理方式应为( )。A:李先生付出了服务，并促成交易达成，理应获得佣金B:由于买卖合同无效，买卖物业的当事人无需支付佣金C:在买卖合同签订后且被确定无效前，佣金已经结算，所以理应获得佣金D:即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算，佣金必须返还当事人答案：B,D解析：房地产指示居间行为包括( )等使委托人能够
2、选择符合自己交易目的的房地产。A:交易的地点B:交易行情C:交易方式D:交易时间E:交易对象答案：B,C解析：主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度是( )。A:委托代理B:指定代理C:授权代理D:法定代理答案：D解析：住房公积金贷款担保可采用( )方式。A:所购住房抵押B:住房置业担保C:质押担保D:个人信用担保E:单位连带责任保证答案：A,B,C,E解析：房地产经纪活动存在的原因不包括( )。A:房地产交易需要签订书面合同B:房地产具有特殊性C:房地产交易具有复杂性D:房地产市场具有信息不对称性答案：A解析：在人际交往和人际关系方面，房地产经纪人的素质主
3、要包括（）。A、具有一定的面谈技巧B、具有说服别人的能力C、具有较高的学历D、具有良好的判断力E、具有丰富的社会关系答案：A,B,D,E解析：培养房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质尤为重要，主要包括下列方面：具有必要的的面谈技巧；关心客户并满足客户的兴趣和需要；良好的说服力；良好的判断力；幽默感；丰富的社会关系。21年房地产经纪人每日一练5辑 第2辑应当通过房地产经纪服务合同约定的房地产经纪服务项目包括（）。A.提供房地产信息B.实地看房C.代拟交易合同D.代办贷款E.代办房地产登记答案：A,B,C解析：约定房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准，要参考房地产经纪机构在其经营场所
4、公示的服务项目，还要符合国家或者行业关于房地产经纪服务标准和流程的相关规定。房地产经纪服务的项目包括：提供房地产信息服务，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对交易房源，房地产交易政策咨询等；实地看房服务，包括制作房屋状况说明书、联络房屋产权人或管理人、带领客户看房等服务；代拟合同服务，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同，又称代书。 （）是房地产交易的中间商。A.金融机构B.房地产经纪机构C.房地产估价机构D.房地产市场管理者 答案：B解析：房地产经纪机构是房地产交易的中间商，是除房地产交易双方外的重要市场参与者，它们为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息，帮助房地产出售人
5、、出租人寻找购买人、承租人，帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产，促成双方达成交易，协助双方订立房地产买卖或租赁合同，代办房地产贷款、房地产登记等手续，还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。下列选项中，()是房地产经纪职业责任的外在显化形式，是行业全体人员对自身职业责任共识的书面表现。A.房地产经纪执业规范B.房地产开发经营管理制度与政策C.房地产中介服务管理制度与政策D.房地产交易管理制度与政策答案：A解析：（一）刘某2022年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理
6、了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。拍卖、变卖后，该房屋租赁合同（）。A、应当解除B、对购买人仍然有约束力C、由人民法院决定是否继续有效D、由购买人决定是否继续有效答案：B解析：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效，房屋被拍卖、变卖，不影响房屋租赁合同的效力。利用网络获取房地产经纪信息主要通过（）途径。A、 利用客源数据库收集信息B、 利用互联网收集信息C、 利用杂志收集信息D、 利用联机系统收集E、 利用广播收集答案：B,D解析：房地产经纪信息收集途径主要有：收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；从
7、开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；利用互联网、联机系统等计算机网络获取。利用网络获取房地产经纪信息主要通过利用互联网收集信息和利用联机系统收集信息。由于房地产市场和房地产经纪活动纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的，而是（）。A、整体的B、统一的C、大量的D、系统的E、连续的答案：C,D,E解析：由于房地产市场和房地产经纪活动的纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的，而是大量的、系统的、连续的，涉及房地产经纪活动的方方面面。因此，要重视房地产经纪信息的系统性2
8、1年房地产经纪人每日一练5辑 第3辑常见的城市功能区中，( )是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。A:商业区B:CBDC:综合区D:开发区答案：B解析：房地产市场的主要参与者不包括（）。A、土地拥有者B、政府C、开发商D、房屋所有权人答案：B解析：房地产市场的参与者主要有房地产交易双方（房地产供给者和需求者），为交易双方提供专业服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，对房地产交易、经纪等活动进行管理的行政管理部门和行业自律组织。房地产供给者主要包括开发商、房屋所有权人和土地拥有者。下列房地产法律、法规中，属于房地产
9、行政法规的有（）。A、物业管理条例B、城市房地产管理法C、土地管理法实施条例D、商品房销售管理办法E、安徽省城市房地产交易条例答案：A,C解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。根据房地产的用途类型，可以将房地产经纪业务分为（ ）。A.房地产买方代理业务和房地产卖方代理业务B.住宅房地产经纪业务和商业房地产经纪业务C.土地经纪业务、新建商品房经纪业务和
10、存量房经纪业务D.房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务答案：B解析：住宅经纪业务与商业房地产经纪业务；根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务和商业房地产经纪业务。其中，商业房地产经纪业务是指除住宅以外其他所有用途类型（如零售商业、办公、工业等）房地产的经纪业务。共用题干某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2022年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以
11、内的据实结算。2022年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。 2022年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅 小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至676m2，还存在卫生间地 面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式， 交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。根据以上内容，回答91100题。王某所购房屋的质量问题，应由（）承担保修责任。A:甲企业B:房产管理部门C:乙企业D:工程质量监督部门答案：A解析：房地产投资具有的特点是( )。A:投资成本高B:综合性强C:风险大D:所需专业知识广E
12、:回收期长答案：A,C,D,E解析：21年房地产经纪人每日一练5辑 第4辑房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。A.信息的准确性B.经纪人服务态度的好坏C.价位的高低D.质量的优劣答案：D解析：作为消费者的购买方（或租赁方）消费所得的最终商品就是房屋，房源对于购买方（或租赁方）而言不仅仅是被符号化的信息资源。更重要的是最终交易的实体商品兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊商品。因此房源质量的优劣不仅关系到购买方（或租赁方）的消费需求能否得到及时、有效的满足，也关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。在房地产经纪业务
13、中，优质房源的特征有（）。A.价格稳定B.销售周期短C.销售难度小D.市场需求旺盛E.地理位置好答案：B,C,D,E解析：优质房源一般地理位置较好或处于热销地段、产权清晰、具备合法的交易资格、业主出售意向坚定、心理价位较接近市场价格。其特征有：市场需求旺；销售难度小；销售周期较短；有房源钥匙。张某于2022年12月购买了两套住房。住房I为毛坯房，建筑面积96m2，单价为5800元m2；住宅为精装修，建筑面积146m2，单价为7800元m2。完成房屋交割手续后，张某拟对住房进行室内装饰装修，其中选材上比较了实木地板、复合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等顶棚材
14、料。2022年6月，张某将住宅以9800元m2的价格出售给李某，李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50，贷款利率上浮10。假定5年以上银行基准贷款利率为6，按月计息。若当地房地产投资报酬率8，不考虑其他投资支出，张某投资住宅在投资时点的净收益为（）万元。A.18.60B.23.60C.132.48D.137.68答案：B解析：张某2022年12月购买住宅的成本为：7800146=1138800（元），到2022年6月份卖出共得款：9800146=1430800（元）。考虑资金的时间价值，将2022年售出房屋所得的1430800元折现到2022年12月份，房地
15、产投资报酬率即为折现率，根据将将来值转换为现值的公式计算得：14308001（1+8%12）6=1374880.05（元）。式中，P表示现值，F表示将来值，i表示利率（或折现率），n表示计息的周期数。则张某投资住宅在投资时点的净收益=投资收益-投资成本1374880.051138800=236080.05（元）=23.60（万元）。房屋不得出租的情形包括()。A:农村集体土地上的B:属于国家保障性的C:违反规定改变房屋使用性质的D:属于违法建筑的E:不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的答案：C,D,E解析：合同条款中，( )是合同存在的基础，没有此条款，就不存在合同。A:主要条款B:一般条款
16、C:明示条款D:普通条款答案：C解析：按污染物排放的空间分，在距地面一定高度上排放污染物的污染源称为( )。A.空中源B.空气源C.高架源D.高空源答案：C解析：21年房地产经纪人每日一练5辑 第5辑 购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明（）。A、使用权B、抵押权C、管理权D、监督权 答案：D解析：购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明监督权。监督权指借款人对估价机构的选择、拍卖底价的认可、招标活动的参与、公告发布、估价拍卖费用问题等具有监督的权利。在新建商品房销售中，最终确定并用于销售的价目表（）。A、不能作为当期交易的价格依据B、需要房地产开发企业盖章C、体现了不同房号的销售情况D、
17、由房地产经纪人内部掌握答案：B解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。保障房地产权利人合法权益的基本手段是（ ）。A.佣金结算B.签订交易合同C.房地产登记D.核验产权答案：C解析：房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照民法通则规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人
18、）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。2022年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为7
19、1m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。如果2022年12月，拆迁人需拆迁甲的住房，下列说法正确的是( )。A、 甲取得房屋拆迁许可证后，拆迁人才能实施拆迁B、 甲和拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，甲可以申请裁决C、 货币补偿的金额根据甲房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以其市场评估价格确定D、 拆迁人支付的房屋拆迁安置补偿费，甲只能得到一部分答案：B,C解析：知识点 城市房屋拆迁补偿的对象及方式 城市房屋拆迁纠纷的处理个性心理特征的核心是（）。A.需要B.性格C.气质D.能力答案：B解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心。租赁期限( )月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A、 3B、 6C、 12D、 24答案：B解析：知识点 国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或人股