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1、2022房地产估价师每日一练5辑2022房地产估价师每日一练5辑 第1辑 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%正确答案：C答案 C 930100%=30% 土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）此题为判
2、断题(对，错)。正确答案：从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表 B.地上空间 C.地下空间 D.权益空间 E.区位空间答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 收益性物业管理中净经营收入可等于( )。A有效毛收入-经营费用B潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用C有效毛收入+其他收入-空置和收租损失D潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用E有效毛收入-潜在毛租金收入-经营费用正确答案：AB答案 AB 物业可
3、以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入，即：净经营收入=有效毛收入-经营费用。下列有关土地成本，描述错误的有（）。A、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍B、每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍C、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均产值的15倍D、土地补偿费和安置补助费的
4、总和不得超过土地被征收前3年年均产值的15倍E、对于可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费答案：B,D解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。参见教材P257。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。近期建设规划的期限一般为（）年。A.5 B.10 C.20 D.30答案：A解析：本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容
5、。近期建设规划的期限为5年指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2022年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2022年7月取得建设工程施工许可证。2022年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2022年8月将估价对象更名为XX大厦，2022年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在
6、装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估
7、价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差
8、异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。答案：解析：1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、
9、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。2022房地产估价师每日一练5辑 第2辑人口密度高，房价一定会高。（）答案：错解析：本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。同一房地产向两
10、个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：物权法规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿(清偿优先受偿)：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。登记优先，时间优先已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地
11、总面积不足（），或者已投资额占总投资额不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。A、25%，25%B、1/3，25%C、1/3，30%D、50%，50%答案：B解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值
12、率均为零。以下说法中错误的是( )。A、 经济寿命是由市场决定的B、 实际年龄是估计有效年龄的基础C、 有效年龄一定大于实际年龄D、 经济寿命短于自然寿命答案：C解析：一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（）答案：对解析：考点:房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。下列引起某商业
13、房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。 被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒绝偿还，法院固此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定列（ ）的财务强制拍卖。A张某B张某或杨某C杨某
14、D张某和杨某正确答案：C赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2022年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：赵某的房子从1996年7月起552022年7月止，建筑物在估价上的累计折旧额为( )。A、 3920元B、 4312元C、 8000元D、 前三者的平均值答案：C解析：2022房地产估价师
15、每日一练5辑 第3辑 可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产信托业务属于商业银行的资产业务。答案：错解析：资产业务包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。房地产信托业务属于金融信托投资业务。 定义市场区域工作主要包括（ ）。A描绘市场区域的发展前景B描绘市场区域C在相应地图上描绘区域的物业类型D在相应地图上标出市场区域的边界E解释确定市场区域边界的依据正确答案：BDEBDE定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定l市场区域边界的依据。房地产抵押贷款包括（）。A、土地购置贷款B、个人住房抵押贷款C、商用房地产抵押
16、贷款D、在建建筑物抵押贷款E、个人住房质押贷款答案：B,C,D解析：考点:房地产抵押贷款。房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款、在建建筑物抵押贷款 为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月13日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。A3214B3347C3367D3458正确答案：B对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则( )。A.全部参加考试人员为总体单位统计总体 B.全部参加考
17、试人员为统计总体 C.你作为考生是总体单位 D.你作为考生是个体 E.你的年龄是一个品质标志答案：B,C,D解析：数量标志是指能用数量表现的标志，如年龄、工人工资、工业产值等。 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等四种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A37513.750C214.3D166.7正确答案：A依题意，根据公式： 根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规
18、定，门窗翘裂的最低保修期限为6个月。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师每日一练5辑 第4辑土地增值税的扣除项目包括了与转让房地产有关的税金。答案：对解析：土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额；(2)土地开发成本、费用；(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。A、 最高最佳使用原则B、 合法原则C、 估价时点原则D、 独立客观公正原则答案：D解析：下列( )情况的房地产，可以发布广告。A、 在已经依法取得土地使用权的土地上
19、开发建设的B、 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C、 司法机关依法决定查封的房地产D、 预售房地产，已取得该项目预售许可证的E 权属有争议的答案：A,D解析：知识点 房地产广告 房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计正确答案：BD投资决策分析包括市场分析和项目的财务评价分析两部分工作。根据资产评估师和房地产估价规范，估价资料的保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于（）年。A、5B、10C、15D、20答案：C解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，根据资产评估师和房地产估价规范，估价资料
20、的保存期限不少于15年。参见教材P424。某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。 ( )答案：对解析：(2022真题) 反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率E.应收账款周转率答案：A,B解析：本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债
21、率。某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A、0.40 B、0.60 C、2.50 D、5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据( )提出。A.城镇体系规划B.土地利用总体规划C.修建性详细规划D.控制性详细规划答案：D解析：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地
22、使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用士地的，应当及时退
23、回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。2022房地产估价师每日一练5辑 第5辑保险利益消失，保险合同随之失效。答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 ( )答案：错解析：土地使用者只有向国家支付全部土地使用权出让金才能领取土地使用权证书。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及
24、投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有( )。A、 双方达成的是一种单务合同B、 双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C、 估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D、 开发公司开始支付的款项是一种定金答案：B,C解析：转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的( )以上。A.25 B.30C.35 D.50答案：A解析：城市房地产管理法规定，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时
25、必须具备的条件。(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产
26、估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构资质等级可以为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A,B,C解析：根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A利润总额B投资利润率C资产负债率D财务净现值E偿债备付率答案：A,B解析：对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。CE 两项属于清偿能力指标，D 项属于动态盈利能力指标。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济
27、折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损答案：C,D解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（）答案：对解析：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A、当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C、当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等D、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小E、计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。