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1、21年房地产经纪人试题6卷21年房地产经纪人试题6卷 第1卷房地产法律咨询服务的内容不包括（ ）。(2022年真题)A.解答房地产交易环节法律条款B.代理房地产交易诉讼C.审查房地产买卖合同D.调查房地产交易法律环境答案：B解析：房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务：个案解答；商业文书审查；全程法律服务。根据城市房地产中介服务管理规定，伪造房地产中介服务资格证书的，
2、由市、县级人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以（）的罚款。A:1万元以下B:1万元以上2万元以下C:2万元以上3万元以下D:3万元以上5万元以下答案：A解析：房地产开发公司预售商品房应当具备的条件是：( ) A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B持有建设工程规划许可证 C按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明答案：A,B,C,D解析：本题考查的是商品房预售的条件。城市房地产管理法第45条第1款：“商品房预售，应当符合
3、下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”故A、B、C、D选项是正确的。#对于新产品，消费者需要一定的认知过程才能决定是否采用，消费者采用新产品有五个阶段，下列选项中其顺序正确的是( )。A:知晓新产品对新产品产生兴趣评价新产品的价值试用新产品采用或拒绝新产品B:知晓新产品试用新产品对新产品产生兴趣评价新产品的价值采用或拒绝新产品C:知晓新产品对新产品产生
4、兴趣试用新产品评价新产品的价值采用或拒绝新产品D:知晓新产品评价新产品的价值试用新产品对新产品产生兴趣采用或拒绝新产品答案：A解析：在城市用地自然条件评价中，属于工程地质条件的有（）。A、地基承载力B、城市防洪C、工程地质病害D、地下水位E、城市水源答案：A,C解析：城市由众多的建筑物组成，这些建筑物需要建在具有一定承载力的地基上，要求地质构造稳定，不受工程地质病害的影响。工程地质条件包括：地基承载力；地震；工程地质病害。房地产经纪执业规范的“回避原则”意味着（）。A、房地产经纪机构不能既提供经纪服务又直接参与房地产交易B、房地产经纪人员不能既提供经纪服务又直接参与房地产交易C、与房地产交易有
5、利害关系的房地产经纪人员不得承办经纪业务D、在任何情况下，房地产经纪机构和人员均不能充当房地产的卖方和买方E、房地产经纪人员在参与房地产交易时，应当向交易相对人明示自己的身份答案：A,B,C解析：房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人告知是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。为保持经纪活动的公正性，严禁房地产经纪机构或者房地产经纪人员作为交易方出现在房地产经纪活动中。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直
6、系亲属等；与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。居间业务的售后服务内容主要包括（）。A.延伸服务B.针对性服务C.改进服务D.信息咨询服务E.跟踪服务答案：A,C,E解析：售后服务是房地产经纪机构提高服务质量、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括三个主要方面：延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向
7、，并提供针对性的服务。从（）看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。A.综合效应B.房地产需求的角度C.房地产供给的角度D.房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度答案：D解析：利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。21年房地产经纪人试题6卷 第2卷房地产经纪人准考证上空白处要手动填写
8、吗?房地产经纪人准考证上有几行空白处，有档案管理号，和级别，证件号，考试专业，这几行需要自己填写吗？我是初次考房地产经纪人，不明白，也不敢填写，很急，很急，盼盼级别、证件号、考试专业肯定要填写，根据你报名的信息来；档案管理号，你不知道的话，不填，电话问一下考试办。 从发达国家和地区的情况来看，（）是房地产经纪纠纷管理的主要手段。A.建立“多重上市服务系统（MLS）”、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件B.建立常规的消费者投诉通道、建立“多重上市服务系统（MLS）”、制定纠纷处理的法律性文件C.建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、建立“多重上市服务系统（MLS）”D.建立
9、常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件 答案：D解析：由于房地产经纪人员与服务对象之间的信息不对称，很容易引起双方对同一问题认识的差异性，从而导致房地产经纪纠纷。在一些房地产经纪行业不够成熟的地方，房地产经纪人员素质的良莠不齐，更催化了这种纠纷。所以关于房地产经纪纠纷的管理是房地产经纪行业管理的重要内容。从发达国家和地区的情况来看，建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件是纠纷管理的主要手段。关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是()。A:购房人只能要求退房，不能要求换房B:购房人只能
10、要求换房，不能要求退房C:购房人有权选择退房或换房D:房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房答案：C解析：住房公积金管理中心要设立住房公积金明细账，实行()，保证账账相符，账实相符。A:住房公积金总账核算B:住房公积金政府账户核算C:住房公积金银行账户核算D:住房公积金单位账户核算E:住房公积金个人账户核算答案：A,D,E解析： 房地产经纪机构未与委托人签订（）的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。A.独家代理服务合同B.开放出售权合同C.联营制合同D.净卖权合同 答案：A解析：房地产经纪机构未与委托人签订独家房地产经纪服务合同的，不得阻挠或者拒绝委
11、托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。签订独家房地产经纪服务合同的，在合同约定的委托期间，委托人也不得就同一事务另行委托其他房地产经纪机构。委托人违反前款规定擅自另行委托的，应当承担违约责任。张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。刘某在办理抵押房屋贷款过程
12、中，正确的为（ ）。A.应签订书面抵押合同B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权D.抵押权自抵押合同登记之日起成立答案：A,D解析：A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，物权法规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。赵某拥有存款50万元，为实现居住私密性好、生活和学习方便的愿望，通过置业担保公司取得银行贷款50万元，购买了一套建筑面积为120
13、m2、三室二厅、售价为80万元的商品住宅。赵某购房后又投入20万元进行了装修并向保险公司购买了房屋火灾保险，与保险公司签订了定值保险合同，确定保险标的价值90万元。不料当年发生了事故，经现场查看认定保险标的损失比例为20。该损失应由保险公司理赔。赵某购买的住宅平面布局合理、功能齐全，选择的社区治安良好。根据“需要层次论”，赵某购买的住宅满足了自己的（）A、尊重需要B、安全需要C、生理需要D、自我实现需要答案：B,C解析：马斯洛的“需要层次论”认为，人的需要按照先后顺序和高低层次分为生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中，生理需要是维持
14、生存的需要，这些需要是最原始、最基本的，只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。本题中，赵某购买的住宅满足了其生理需要和安全需要。一个房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势作出了准确的判断，这说明该房地产经纪人具有（ ）。(2022年真题)A.收集信息的技能B.市场分析的技能C.人际沟通的技能D.供需搭配的技能答案：B解析：房地产经纪人员的职业技能包括：收集信息的技能；产品分析能力；市场分析的技
15、能；人际沟通的技能；供需搭配的技能；议价谈判的技能；促成交易的技能。其中，市场分析技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。21年房地产经纪人试题6卷 第3卷下列属于房地产经纪合同中受托方免责事由的有（ ）。(2022年真题)A.委托方因车祸造成失忆，丧失民事行为能力B.委托标的房产因海啸灭失C.当事人一方因出国贻误提交房地产权属证件的时间D.双方约定房产在半年内没有出售，互不追究责任E.双方约定在合同执行过程中出现的人身伤害，互不请求赔偿答案：A,B解析：免责事由包括：不可抗力。不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克
16、服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明；受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿；约定免责事由。但根据合同法规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。房地产经纪机构近期目标可以包括（）、区域知名度等。A.市场占有目标B.财务指标C.门店数量D.业务数量E.人员数量答案：B,C,D,E解析：房地产经纪机构在制定其长期目标和短期目标时必须基于外部环境和企业自身的资源条件。其中，远期目标包括市场地位、业务领先程度、市场占有目标以及市场拓展计划等，近期
17、目标包括企业的财务指标、门店数量、业务数量、人员数量、区域知名度等。新建商品房形象楼书的构成要素不包括（ ）。A.楼体形象B.完整的户型资料C.主力户型图D.整体规划平面图答案：B解析：形象楼书的主要构成要素：楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。消费者购买动机中的（）表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。A、求名动机B、求新动机C、求奇动机D、求同动机答案：B解析：求新动机表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。A项，求名动机表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。C项，求奇动机表现为追求商品的奇
18、特式样，注重商品的与众不同。D项，求同动机表现为追求大众化的商品，随波逐流。城市及区域土地利用结构和规划调查是商业地产项目市场调研的内容之一，其调查项目不包括（）。A.城市性质及区域功能B.业态规划C.城市商业规划D.公共设施答案：B解析：城市及区域土地利用结构和规划调查的项目有：公共设施/配套；区域功能；城市商业网点规划；高集聚商业项目形成的未来商圈中心。B项属于竞争性在建商业地产项目调查。共用题干某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞争标。甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为( )。A:写字楼供给行情B:写字
19、楼供给的市场反响C:写字楼租售企业的实力D:写字楼建筑设计及施工企业的有关情况答案：A,B,D解析：张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。关于张某和刘某订立房地产居间合同的行为表述中，错误的为（）。A.张某和刘某出于真实意愿，所以合同有效B.因为合同履行成功了，所以刘某得到
20、“好处费”C.刘某不应该收取这个“好处费”D.张某应该与A公司签订房地产居间合同答案：A,B解析：A项，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。所以，张某和刘某订立房地产居间合同是无效的。B项，房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬。各国（地区）房地产经纪行业管理都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定佣金以外的经济利益。
21、所以刘某不能在佣金之外再拿“好处费”。张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总
22、价1的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。(2022年真题)如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为（ ）。A.公积金贷款B.商业贷款C.个人住房组合贷款D.质押贷款答案：A,B,C解析：以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务。房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷
23、款方案，其中，贷款类型主要有：商业性贷款；住房公积金贷款；组合贷款。21年房地产经纪人试题6卷 第4卷导致建筑物折旧中的物质折的原因包括（）。A.设备、设施陈旧落后B.正常使用的磨损C.自然经过的老化D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存答案：B,C,D,E解析：物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。导致物质折旧的原因分为：自然经过的老化，主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的；正常使用的磨损，主要是由于正常使用而引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关；意外破坏的损毁，主要是由于突发性的天灾人祸而引起的；延迟维修的损坏残存，主要是由于
24、未适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时而引起的。袁某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人刘某承办该业务，袁某与甲公司签订了房地产经纪合同。刘某在执行该业务的过程中，甲公司发生了1500元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，袁某通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。甲公司的该宗房地产经纪业务属于（）。A.二手房居间业务B.二手房买方代理业务C.二手房卖方代理业务D.房地产行纪业务答案：B解析：房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为
25、。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。房地产经纪机构每一种扩张模式都各有其优缺点，企业应根据自身的实际情况作相应的选择，无论哪种扩张模式，都对房地产经纪机构的（）提出了更高的要求。A.资金实力B.人才队伍C.管理水平D.研发能力E.创新意识答案：A,B,C,D解析：每一种扩张模式都各有其优缺点，房地产经纪机构应根据自身的实际情况作相应的选择。同时，无论采用哪种扩张模式，都会对房地产经纪机构的资金实力、人才队伍、管理水平和研发能力提出更高的要求，以上任何一项的不足都会导致“短板效应”，即木桶的最大盛水量，是由最短的那块木板所决定的，从而对企业的经营产生不良的影响。引起地表水污
26、染的污染源主要有（）。A、农副产品加工厂的废水B、工业废水C、城市生活排放的污水D、养殖场污水E、不流动的地面水体答案：A,B,C,D解析：水污染是指因某些物质的介入，而导致水体化学、物理、生物或者放射性等方面特性的改变，从而影响水的有效利用，造成水质恶化，危害人体健康或者破坏生态环境的现象。水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。其中，地表水的污染物多来自工业排放的废水、城市生活排放的污水以及农田、农村居民点的排水。关于资金时间价值换算中的假设条件的说法，正确的有（）。A、 资金时间价值换算中采用的是复利B、 利率的时间单位与计息周期一致C、 现值是在当前年度开始时发生的D、 将来值是
27、在当前以后的某一年年初发生的E、 年金是在每年年初发生的答案：A,B,C解析：资金时间价值换算中的假设条件包括：资金时间价值换算中采用的是复利；利率的时间单位与计息周期一致，为年；本年的年末为下一年的年初；现值P是在当前年度开始时发生的；将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；年金A是在每年年末发生的。工期超过1年的建没工程申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合 同价的（）。 A:25%B:30%C:40%D:50%答案：B解析：房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（）。A、双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式B、房地产权属证书
28、的名称和编号C、房地产坐落位置、面积、四至界限D、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限E、成交价格及支付日期答案：A,B,C,D解析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房
29、地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（）。A.田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查B.即使钱某没有提出看房，田某也应带
30、领其看房C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任D.如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同答案：A,B,D解析：ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。21年房地产经纪人试题6卷 第5卷房地产投资分析中，（）是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需
31、要的时间。A、 投资回收期B、 财务净现值C、 内部收益期D、 资金时间价值答案：A解析：静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。投资回收期是用于衡量投资项目投资回收速度的评价指标。下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有（ ）。A.我国实行土地的社会主义公有制B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使C.城市市区的土地属于国家所有D.农村宅基地属于集体所有E.森林、山岭、草原都属于国家所有答案：B,E解析：B项，土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称
32、国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。E项，国有土地的范围如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。从事物业管理活动需要树立( )，正确处理好与业主的关系。A.主人翁意识B.综合发展意识C.服务意识D.主体突出意识答案：C解析：优先权是指在相同的价款、支付方式、期限等同等条件下优于他人购买的权利，
33、享有房地产优先购买权的人有( )。A:房地产共有人B:具有完全民事行为能力人C:相互毗邻的所有人D:房屋承租人E:房屋所有权人答案：A,D解析：1978年到现在，我国房地产经纪业发展的阶段，正确的表述包括（ ）。A.第一阶段：复苏阶段（19781992年）B.第二阶段：初步发展阶段（19922022年）C.第三阶段：快速发展阶段（2022年至今）D.第四阶段：盘整阶段（20002022年）E.第五阶段：扩张阶段（20222022年）答案：A,B,C解析：改革开放为中国大陆的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入，房地产经
34、纪业也开始复兴，并取得了快速发展。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：复苏阶段，19781992年；初步发展阶段，19922022年；快速发展阶段，2022年至今。（）使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。A、 物权法B、 土地管理法C、 城乡规划法D、 城市房地产管理法答案：A解析：颁布物权法的目的是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。物权法使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。房地产经纪业是以( )为主要资源的服务业。A.人力B.财力C.信
35、息D.关系答案：C解析：共用题干甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)是乙市的一家知名企业。2022年至2022年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2022年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。下列关于甲公司的表述中，正确的为( )。A:甲公司是机构法人B:甲公司的所有门店都具有法人资格C:各个门店可独立开展房地产经纪业务D:甲公司对门店解散
36、后未清偿的债务负有责任答案：A,C,D解析：21年房地产经纪人试题6卷 第6卷甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积l0000 m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。2.若项目的销售费率为15，甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20，则乙公司为该项目确定的目标销售价格为（）元m2。A、 459
37、0B、 5294C、 5765D、 6353答案：D解析：单位保本价格=固定成本总额盈亏平衡点产(销)量+单位变动成本(1-销售费率)=(20000000l0000)+2500(1-15)5294（元m2）。目标利润=投资总额投资利润率=（20000000+250010000）20=9000000（元）；目标利润销售价格=（固定总成本+目标利润额）预计销售面积+单位变动成本（1-销售费率）=（20000000+9000000）10000+2500（1-15）6353（元m2）。房地产价格的特征主要有（ ）。A.房地产价格受区位的影响很小B.房地产价格形成的时间通常较长C.房地产价格实质上是房地
38、产权益的价格D.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响E.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金答案：B,C,D,E解析：房地产价格的特征主要有：房地产价格与区位密切相关，受区位的影响很大；房地产价格实质上是房地产权益的价格；房地产价格容易受交易者的个别情况的影响；房地产价格既有买卖价格，又有租赁价格；房地产价格形成的时间通常较长。为保证地基的坚固、稳定和防止发生不均匀沉降，地基应满足的基本要求是（ ）。A.有良好的刚度B.有足够的承载力C.有较高的质量D.有均匀的压缩量E.有防止产生滑坡、倾斜方面的能力答案：B,D,E解析：为了保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足
39、以下要求：有足够的承载力；有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。当地基下沉不均匀时，建筑物上部会出现开裂变形；有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形。某些房地产的购买者购买房地产的目的不是为了自己使用，而是为了获得租金收入，这种购买需求属于（）。A、盲目性需求B、投机性需求C、投资性需求D、消费性需求答案：C解析：根据购买者购买房地产的目的或动机，可将房地产需求分为以下类型：自用性需求，又称自住需求、消费需求，即“为用而买”的需求；投资性需求，指购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求；投机性需求，即“为卖而买”的需求。
40、下列薪酬支付方式中，可以保障底薪，维持最低所得，对业务员生活最有保障，人员流动率最低，与顾客的关系容易保持常态的是（）。A、固定薪金制B、佣金制C、混合制D、信息费制答案：A解析：在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为：固定薪金制；佣金制；混合制。其中，固定薪金制有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。（）是指选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。A.市场细分B.目标市场选择C.STP营销D.市场定位答案：C解析：房地产市场
41、营销主体需要设计客户导向的市场营销战略方案，对市场进行细分，寻找要服务的消费者，即选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。这个过程被称为STP营销。黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。采用等额本息还款法，则其每月还款（ ）元。A.1172B.2077C.692D.1585答案：A解析：等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得
42、出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。根据将现值转换为等额年金的公式其中n为还款期。本案例中，黄先生的购买总价为30万元，贷款额20万元，还款期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924，代入公式，可得：2000000.006924（10.006924）240（10.006924）24011171.52（元）。叶某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）房地产经纪人，叶某获得的报酬是每月800元底薪，另加业务收入提成。工作之初，叶某在甲公司A售楼处工作。由于甲公司业务拓展需要再新建售楼处，叶某由于工作业绩突出，被任命为新的案场经理售楼处内销售人员的数量的影响因素有（）。A、项目销售单位的多少B、售楼处的大小C、售楼处交通便捷程度D、数量对销售人员积极性的影响答案：A,B,D解析：售楼处内销售人员的数量，应根据项目销售单位的多寡而定，但售楼处的大小也是必须考虑的因素，面积较大或分层布局的，应相应配置更多人数的销售人员。此外，要考虑销售人员数量对销售人员积极性的影响，人数太少，缺乏竞争，容易造成销售人员的懈怠心理，影响总体销售业绩；而销售人员数量过多，可能会导致销售人员之间的恶性竞争，甚至影响客户的感受。