房地产估价师真题下载5节.docx

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1、房地产估价师真题下载5节房地产估价师真题下载5节 第1节甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计

2、入开发成本的是（）。A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用答案：A解析：某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4和3，该房地产的报酬率为6。该房地产的收益价格为（）万元。A183.78B257.55C873.19D1427.16答案：B解析：净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。收益期为有限年的公式收益期为有限年的公式为：此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率为Y，且Y0；收益期为有限年n。根据题意得，该房地产的收益价格（万元） 该房地产开发公

3、司将商品房销售给购房者后。购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：D 对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为( )，也是进行投资分析最重要的基础数据。投资；成本；销售或出租收入；税金；利润ABCD正确答案：B答案 B 所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。 某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2

4、倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%正确答案：ABDE答案 ABDE因为建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为1.2x，一层是1.5

5、1.2x1.8x，则x+1.2x+1.8x4x600万元，x150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。 评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）A0.4、0.4、0.2B0.3、0.4、0.3C0.4、0.2、0.4D0.4、0.3、0.3正确答案：A房地产估价师真题下载5节 第2节在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A待开发房地产价值B管理费用C销售税费D购买待开发房地产应

6、负担的税费答案：C解析：应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。下列关于不动产经营租赁服务增值税缴纳规定的表述中，正确的是（）。A.个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额 B.一般纳税人出租其2022年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额 C.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率减按1.5%的征收率计算应纳税额 D.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照3%的征收率计算应纳税额答案：B解析： 本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，个

7、人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；选项C错误，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 国库券是一种直接金融工具。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有( )。A、 建设工程规划许可证B、 选址规划意见通知书C、 项目设计方案的总平面图D、 城市规划部门批准征用土地的计划任务E 1/2000或1/500的地形图答案：B,D,E解析：知识点 房地产开发前期的规划管理下列房地产估

8、价活动中，符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估 B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助 C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密 D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价 E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案：B,C解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，因为存在利益相关关系，应该回避；选项D，估价师不得迎合委托人的估价结果要求；选项E，不得允许他人使用自己的名义。按决策性质不同划分的投资决

9、策类型包括（）决策。A业务型B风险型C确定型D群体型E不确定型答案：B,C,E解析：决策可以划分的类型包括：按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。房地产估价师真题下载5节 第3节在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。该项目由商品房预售转为商品房现售

10、，应符合的条件为（）。A.已通过竣工验收B.公共设备具备交付条件C.物业管理方案已落实D.取得房屋所有权证书答案：A,B,C解析：商品房现售必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。（）答案：错解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价

11、值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见教材P256。一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。 ( )答案：错解析：房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。某人年初以

12、3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（）万元。A610.00B619.05C650.00D761.90答案：C解析：依题意得，该商铺的实际增值额为：38003000（1+5）=650（万元）。 需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度。需求量是自变量，价格是因变量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师真题下载5节 第4节 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于( )。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法正确答案：C答

13、案 C 概算指标法中常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法E、建筑物剩余技术答案：A,B解析：考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的

14、路线价。 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。A2427元/m2B2500元/m2C2575元/m2D2632元/m2正确答案：D为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线答案：B,C,D,E解析：本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法（自2022年11月1日起施行）、城市紫线管理

15、办法（自2022年2月1日起施行）、城市蓝线管理办法（自2022年3月1日起施行）和城市黄线管理办法（自2022年3月1日起施行）。参见敦材P63。房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。对经营公租房所取得的租金收入，按4%征收房产税。（）答案：错解析： 本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。对公共租赁住房免征房产税。房地产估价师真题下载5节 第5

16、节 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A下列房产中，可以免证房产税的有（）。A.出租地下建筑物B.企业兴办的字校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产答案：B,D,E解析：本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2 ）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4 ）个人所

17、有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。（5 ）经财政部批准免税的其他房产。参见教材P206。某房地产开发公司2022年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于（ ）万元。A.2000B.4000C.6000D.8000答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此，本题项目资本金不得低于20000万元20%=4000万元。减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 （）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材P139。 实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。A物业服务成本B法定税费C物业服务企业的酬金D物业服务企业的利润正确答案：C 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：