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1、21年房地产估价师答疑精华7辑21年房地产估价师答疑精华7辑 第1辑 根据以下材料，请回答 102105 问题： 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某
2、的咨询意见，李某与孙某签定了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。第102题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD新设项目法人融资形式的特点有( )。A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产答案：A,B,C解析：解析 房地产项目融资方案
3、住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于。提取贷款风险准备金和中心的管理费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期B 待开发房地产建设发包日期C 取得待开发房地产的日期D 房地产开发完成并投入使用的日期正确答案：C房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产
4、权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A、13.2B、15.9C、19.5D、20.4答案：B解析：本题考查的是零售商业物业的租金。15+（180-150）3=15.9（万元）。参见教材P361。专家意见法与特尔菲法相比较，专家意见法更好一些。答案：错解析：专家意见法又称为特尔菲法。 以下不属于现代房地产周期研究结论的是（ ）。A经济扩张与创造就业不再是线性关系B经济复苏不会立即导致新建筑的产生C房地产市场
5、呈现自我修正的周期性D就业机会增加与空间需求不再同比增长正确答案：A（）对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。A、国务院B、国务院住房城乡建设主管部门C、国务院人事主管部门D、国务院国土资源主管部门答案：B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。国务院住房城乡建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。21年房地产估价师答疑精华7辑 第2辑甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。已出租的房地产转让估价，应评估（）。A.承租人权益价值 B.出租人权益价值 C.无租约限制价值 D.投资价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常
6、用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。 证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率决定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（）答案：对解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），房地
7、产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。国有土地上房屋征收与补偿条例规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。参见教材P20。下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（）。A、世界经济状况 B、房地产投机 C、政治对立状况 D、军事冲突状况 E、城市化状况答案：A,C,D解析： 本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交
8、通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。该城市的性质为（）城市
9、。A、特殊职能 B、工业 C、商业 D、交通港口答案：B,D解析：本题考查的是城市性质与城市规模。按城市性质划分的城市类型包括工业城市、交通港口城市、中心城市、县城以及特殊职能的城市。根据案例背景判断，该城市为工业城市、交通港口城市。某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2 万元，最高可被处以（ ）万元罚款。A.1B.2C.3D.6答案：C解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得
10、的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。选项B错误，国债和银行存款的风险不
11、同，其风险调整值也不同。P263266。已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的，可在合适范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。（）答案：对解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的，可在合适范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼
12、的单位租金有较大差异。请问：(1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？(2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：(1)租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。(2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整
13、到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。21年房地产估价师答疑精华7辑 第3辑 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于土地征收批准权限的说法错误的是（）。A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和县级人民政府 B.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续 C.征收基本农田，基本农
14、田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批 D.在征地在依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况.确认征地调查结果.组织征地听证答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批。 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A、 0.36B、 1.22C、 2
15、.78D、 3.25答案：C解析：依题意，可根据公式：? 影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A大气环境B声觉环境C城市规划D水文环境正确答案：C城市规划属于行政因素。下列关于拍卖程序的表述中，正确的有（）。A.主持人点算竞买人 B.主持人报出起叫价 C.竞买人举牌应价或报价 D.主持人落槌表示拍卖成交 E.没有底价的，主持人不需要明确提示答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖会依照下列程序进行：（1）主持人点算竞买人；（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和
16、增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示；（4）主持人报出起叫价；（5）竞买人举牌应价或者报价；（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、
17、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。 下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是（ ）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好正确答案：CC按资产投资的类型划分，RElTs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。对未竣工的预售商品房，商品房预购人( )。A.可以转让，但须缴纳个人所得税B.可以转让，但转让价格不得超过预购价的20C.可以转让，但须获得房地产主管部门同意D.不得转让答案：D解析：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预
18、售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。21年房地产估价师答疑精华7辑 第4辑 招标工作小组的( )人，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A助理B决策C技术D文职正确答案：B答案 B 招标工作小组的决策人员是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住
19、宅价格。 （）答案：错解析： 本题考查的是房地产价格影响因素概述。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为( )。A风险控制B风险辨识C风险评估D风险评价E风险回避正确答案：B
20、CD答案 BCD 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段：风险辨识、风险估计、风险评价。房屋划分为( )房屋市场。A、 一级B、 二级C、 三级D、 四级E 五级答案：A,B解析：根据房屋市场的划分。非燃烧体是在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料。（）答案：错解析：本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。 某在建工程项目计划建混合结构仓库2000 m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，
21、基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60 %、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。A30%B45%C65%D75 %正确答案：B开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答
22、案：B 假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少正确答案：B21年房地产估价师答疑精华7辑 第5辑信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。答案：对解析：非银行金融机构与商业银行的区别(1)资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。(2)资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主，如保险、信托、
23、证券、租赁等金融业务。(3)不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。划定城市规划紫线的作用是确定（）。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水保护范围D.城市基础设施用地控制界线答案：B解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款
24、。下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题答案：B解析：房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售许可证书号。但是，广告中仅介绍房地产项目
25、名称的，可以不必载明上述事项。为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。下列关于房屋征收估价相关规定的表述中，错误的是（）。A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日 B、评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响 C、用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值 D、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应
26、当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析：本题考查的是年限法。有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。（）答案：错解析： 本题考查的是谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 我国有期限的出让土地使用权应计提（ ）。A利率B损失C升值空间D折旧正确
27、答案：D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 （ ）正确答案：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。21年房地产估价师答疑精华7辑 第6辑在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是
28、合法利用下，现状价值可能高于市场价值。估价时点应与( )的日期相一致。A、 签订估价合同B、 查勘完成之日C、 完成估价报告D、 估价结果所属答案：D解析： 某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为( )元。A3000000B4800000C15600000D163800000正确答案：B答案 B(6300-6000)26000-30000004800000(元) 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A答案
29、 A重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。 利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2022年5月4日，A
30、部门作出征收决定，2022年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。关于“该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作”的表述，正确的为（ ）。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的答案：C,D解析：本题考查的是国有土地房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。
31、房屋征收实施单位不得以营利为目的。P5556。甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000 万元，则其应纳土地增值税额为( )万元。A.0B.360C.480D.600答案：A解析：12007000=17.14。对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。此例中，土地增值额1200 万元，未超过扣除项目金额7000 万元的20，免征土地增值税。某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（ ）元。A.2093
32、.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案：A解析：等额本金还款的计算。i=6%/12，等额本金=50/240。最后一个月的还款额50/240+（50-50239/240）6%/120.209375（万元）。21年房地产估价师答疑精华7辑 第7辑某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面
33、积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（）贷款。A、担保 B、信用 C、短期 D、委托答案：A解析：本题考查的是商业银行资产业务。担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可
34、将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2022年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2022年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2022年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使
35、用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响答案：C解析： 债券和股票都使金融市场交易的媒介。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工程师应该在收到变更合同价款报告后l4日内予以确认，如无正当理由工程师在报告送达之日起14日后变更合同价款报告自动生效。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑体形和立面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。（）答案：错解析：本题考查的是建筑设计。建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数，建筑空间的组合和利用
36、，以及建筑结构、构造关系等。反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（）。A.全距 B.平均差 C.标准差 D.变异系数答案：B解析：本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。制定进度计划时，( )从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A、 横道图法B、 网络图法C、 进行图法D、 工序图法答案：A解析：知识点 进度管理及计划调整被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（）答案：错解析：房屋征收是指
37、国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目的住宅建筑容积率为（ ）。A.4.54B.5.66C.5.78D.6.58答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划的控制体系。住宅建筑容积率=住宅总建筑面积/土地面积，土地面积=100000m2，总建筑面积=（1600+176021）15=578400m2，住宅建筑容积率=578400/100000=5.78。