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1、千山印象整体行销企划案第一部份份市场场分析一、 市场分析析：（略略）二、千山山印象分分析：aa)地段段分析千山印象象，总规规划面积积逾26万平平方米，地理优优势得天天独厚，被3330万平平方米的的同山公公园紧紧紧环抱着着。城市市三环路路已经开开通，从从项目至至三环路路口仅五五百米之之近。b)建筑筑规划为求得建建筑与同同山的自自然复合合，千山山印象全全部由带带电梯的的错复式式多层组组成，小小区内更更设有“月光湖湖”，以月亮游游走之自自然曲线线来规划划。项目目全部板式式建筑南南北座向向，每栋栋楼、每每间房都都能够享享受日光光。c)绿化化设计千山印象象不仅坐坐拥3330万平平方米的的同山公公园，且且
2、小区自自身绿化化面积高高达60%，小小区内的的树种全全部是原原先项目目规划地地上的原原生树种种。d)会所所设施SASOON会所所的概念念。千山山印象准准备将会会所做为为业主民民主的休休闲产物物，并取取意SAALONN之义。占地550000平米的的会所内内部游乐乐设施，均为交交房前的的业主临临时大会会投票选选出。e)保安安系统千山印象象拥有国国际先进进的智能能化社区区服务系系统，设设立家庭庭安防系系统、闭闭路电视视监控系系统、周周边防盗盗报警系系统及电电子巡更更系统，更有人人性化的的背景音音乐、紧紧急广播播和广告告牌设计计，力求求营造安安全舒心心的居家家环境。f)周边边配套同山高尔尔夫球场场、同
3、山山大酒店店、三桥桥中学、三桥小小学，及及各大银银行、邮邮所、电电信营业业部门、书店。g)交通通系统小区距三三环步行行3分钟钟左右，台南大桥桥2.55公里左左右，一一华路商商业街繁繁华路段段2公里左右右，CBBD5公公里左右右，国际际机场440分钟钟车程。第二部分分 竞竞争项目目分析一、 综述：浦东世纪纪公司占占地1440万平平方米，是上海海距离市市中心最最近的、最大的的城市绿绿肺，超超大规模模的生态态环境造造就了一一批世纪纪公司概概念楼盘盘的诞生生。二、具体体分析：1、清清水一方方坐落落地址：马山路2226号号；社区区规划：12幢高高层；主主力房型型：3房房2厅22卫；销销售均价价：3000
4、0/M22；入住住时间：20004年122月；2、南园园春晓）坐坐落地址址：衡山山路1号；社区区规划：12幢9层小高层；主力房房型：33房2厅厅2卫销销售均价价：38800/M2；入住时时间：220033年8月；备注：与与同山公公园一路路之隔。3、果岭岭公寓坐落落地址：华龙大道道12号；社区区规划：8幢小小高层；主力房房型：33房2厅厅销售均均价：333000/M22；入住住时间：现房；备注： 4、天宋宋家=坐落地地址：柏柏青路；社区规规划：112幢高高层；主主力房型型：3房房2厅22卫；销销售均价价：37700/M2；入住时时间：220044年5月月；备注：紧紧邻好又又多。5、枫丹白白露坐落
5、地地址：柏柏青路；社区规规划：小小高层、高层；主力房房型：33房2厅厅2卫销销售均价价：40000/M2；入住时时间：220044年1月月；备注：社区区旁有新新桥中学学。三、总结结：目前同山山公园周周边的楼楼盘均于于20003年前后后开盘，且已几几乎售完完（邻公公园第一一排景观观房），该地段段的楼盘盘需求仍仍将持续续，且可可能比前前期更高高涨，故故千山印印象做为为紧邻同同山公园园的景观观楼盘，具备高高品质的的高文件件房型和和外立面面，在当当前的形形势下，是极具具竞争力力和可操操作性的的。第三部分分价格定定位分析析一、主力力房型3房房2厅。二、面面积范围围1120平方方米至160平方方米。三、销
6、销售价格格人人民币445000至60000元元/平方方米；四四、交房房日期20004年年9月。五、情况分分析1.消费费层情况况：由于于50万至至100万之之间，属属于一个个消费层层，而1100万以以上又属属另一消消费层，故原销销售中虽虽然有达达成个案案，但在在无形中中却丢失失了500万以下下的消费费层。而而50万万以下的消消费层在在目前的的市场中中尚属较较主力的的消费群群体。2.调整整建议：鉴于价格格已超出出市场的的普遍承承受范围围，应该该展开对对每一个个户型的的定价因因素，并并将之介介绍与受受众。如如项目在在普通状状况下的的，每个个定价要要点介于于一边，而将项项目独有有的优势势加价列列在一旁
7、旁边，供供消费者者安底。同时，项目将将每个能能加价的的优势列列成一册册，专门门供业主主赏鉴。第四部分分客户户群分析析目前，就就市场深深入分析析其潜在在客源组组成如下下（略）第第五部分分市场场行销策策略一、概述述：1、同山山公园概念鉴于于千山印印象紧邻邻同山公公园，先先期同山山公园的的楼盘概概念已被被炒作得得沸沸扬扬扬之情情况，且且周边紧紧邻世纪纪公司的的大部份份楼盘均均已售完完或售出出大部份份的现状状，千山山印象可可以借借势打力力，运运用这些些优势特特征，重重新加入入自己的的独特优优势，即即可进行行市场行行销，做做到事倍倍功半。2、现场场改进策策略(1)千山印印象是期期房，客客户目前前至现场场
8、无法看看到现房房的情况况下，应应把未来来的情况况能真实实地反映映给客户户（如样样品屋、实景规规划等），增加加客户的的信任度度及亲身身感受程程度。(2)千千山印象象现场售售楼处的的售楼人人员，应应该经过过切实可可行的培培训，因因为他们们每天所所面对的的客户不不是普通通人，而而是具备备一定高高层次消消费能力力的客户户群，在在与他们们进行沟沟通介绍绍时是应应该具备备一定的的技巧，而非随随意交流流的人群群。(3)千千山印象象现场售售楼处的的售楼人人员，应应该能准准确地把把握住客客户心态态，了解解购买此此类高档档楼盘的的客户心心情，及及时为他他们着想想，替客客人想到到周到，让客户户有贴心心的感觉觉。(4
9、)鉴鉴于千山山印象为为高档楼楼盘，故故可以在在建筑上上加入巧巧思，加加入当今今社会的的高科技技产品（如采用用生物指指纹识别别系统门门禁等），塑造造属于自自己的特特色，以以此来区区别于其其它楼盘盘，令客客户获取取深刻的的印象。(5)千千山印象象的定位位在高文文件、高高品质的的楼盘上上，因此此，前来来咨询、购买的的客户均均是具备备相当程程度消费费能力的的成功人人仕、企企业家等等，此类类人对个个人隐私私是十分分注重的的，所以以，应该该在现场场设立预预约咨询询点，由由专人接接受各类类买家的的预约，而非即即到即看看的方式式，这样样，不仅仅能显现现出千山山印象的的不同凡凡响、高高人一等等，同时时也令真真正
10、需要要购房的的客户领领略到身身份、地地位、尊尊贵的感感受，更更可以在在一定程程度上过过滤掉一一些虚假假的购房房客户（如同行行市调、只参观观不买的的人等）。三、行销销策略：1、显显化潜在在客户a.完善各各类宣传传资料（如Caatallog、DM等等）；bb.培训训销售人人员及树树立领先先的正确确的销售售理念；c.定定期制造造话题，引起社社会舆论论的关注注；d.创造市市场需求求，使潜潜在客户户对千山山印象产产生购买买需求；2、寻寻找潜在在客户a.目的性性消费客客户的定定位是非非常重要要的，即即要正确确评估自自身的客客户来源源；b.潜在客客户的来来源分析析详见第四部部份销销售客户户群分析析。3、接近
11、近潜在客客户a.采采用各类类公关活活动与潜潜在客户户接触，即定期期引发社社会关注注话题，如生生态居住住环境等；bb.采用用各类媒媒体的宣宣传与潜潜在客户户接触；c.采采用面对对面的方方式与潜潜在客户户接触。4、影响响潜在客客户a.以以居住理理念的推推销、产产品的独独特优势势来感化化客户；b.邀邀请客户户参观样样品屋，实地考考察周边边环境；c.提提供明确确的未来来物业管管理情况况、会所所使用方方式给客客户，让让客户无无后顾之之忧。5、推销销至顺利利交易在潜潜在客户户开始接接受的时时候，推推销并交交易（下下订）成成功；6、跟踪踪服务对交交易（下下订）成成功的客客户需要要专人跟跟踪服务务，从而而增加
12、客客户的被被重视程程度及对对消费的的忠诚度度，同时时可促进进首付款款及还贷贷的操作作及早步步入正轨轨。7、各种促促销方法法aa.融资资营销法法：即借借势打力力，运用用先期其其它开发发商大力力宣传的的同山公公园版块块概念楼楼盘的优优势，稍稍加自身身可挖掘掘的优势势，即可可上市销销售、推推销；b.送式式营销法法：即用用小赠送送的优惠惠吸引客客户，如如车位的的半年免免租、会会所一年年会员卡卡免费等等等，主主旨是促促进客户户当时购购买的欲欲望，而而在将来来也能收收获颇丰丰的利润润；c.拉销销法：定定期利用用同山公公园的得得天独厚厚的优势势，举办办各类社社会型、社区型型、公益益型、交交往型的的活动，建立
13、与与社会的的沟通交交流，同同时可通通过活动动获取潜潜在客户户的资料料，为进进一步销销售打下下基础；d.新闻闻实证法法：通过过各类媒媒体定期期、不定定期的宣宣传来吸吸引社会会关注，采用硬硬性广告告与软性性报道相相结合的的方式，用开发发商的介介绍口吻吻及新闻闻记者的的评价眼眼光来做做不同的的介绍及及赞许，从而增增加社会会的认同同程度；e.无无限连锁锁介绍法法：好的的楼盘，会有人人互相介介绍，鼓鼓励已达达成交易易的客户户去介绍绍，并可可给予一一定的利利益回馈馈，从而而造成11：2550的特特殊效应应。第六六部分促销广广告策略略一、综述述：广告能有有计划地地向目标标客户群群传递有有关产品品、服务务、品
14、牌牌的优势势特点信信息。广广告策略略一定要要遵循简捷、突出、独特、联想、凝神、形象、时尚的原则则。千山山印象在在销售时时需要做做到老老案新做做。即即对千山山印象的的销售策策略进行行整合后后，重新新以全新新的设计计风格、不同主主题、系系列化地地进行广广告宣传传。因此此，以下下对千山山印象在在销售期期内的促促销广告告进行了了策划（大纲）。二、广告告策略分分类：11、宏观观广告策策划a.市市场调查查；b.目标定定位；cc.广告告定位；d.战战略战术术确定；e.经经费预算算；f.执行时时间安排排；g.效果评评估；hh.战略略战术调调整。2、微观观广告策策划a.广广告定位位；b.战略战战术确定定；c.经
15、费预预算；dd.执行行时间安安排。三、广告告投放策策略：11、硬性性广告a)引导稿稿11.主题题：同山山公园周周边的高高档楼盘盘日渐售售完。22.设计计风格：科技性性、生态态性、高高尚性。b)开盘盘稿1.主题题：紧邻邻同山公公园第一一排的全全新高尚尚住宅区区。2.内容容：当同同山公园园第一排排的楼盘盘都几乎乎售完之之际，当当购买紧紧邻同山山公园的的楼盘已已成为奢奢望之时时，一片片高尚、纯净的的生活典典范区出出现在您您的眼中中，这就就是千山山印象。3.设计计风格：高尚性性、独特特性、景景观性、纯净性性。c)跟踪踪稿A.地段段篇：11.主题题：万众众瞩目的的金钻地地段、稍稍纵即逝逝的机会会。2.设
16、计计风格：科技性性、高贵贵性。B.品质质篇：11.主题题：这里里的一草草一木皆皆出自精精雕细刻刻。2.设计风风格：富富贵性、尊贵性性。C.生态态篇：11.主题题：坐拥拥近3000万平平方米市市中心罕罕见绿地地。2.设计风风格：生生态性。D.房型型篇：11.主题题：真正正好的房房子绝不不会浪费费空间。2.设计计风格：简洁性性。E.物业业篇：11.主题题：细心心、贴心心、尽心心的物业业管理系系统，忠忠诚捍卫卫您的私私家城堡堡。2.内容：保安系系统科技技化介绍绍；物业业管理集集团的实实力介绍绍；会所所介绍。3.设设计风格格：科技技性。F.热销销篇：11.主题题：千山山印象一一席难求求，尊贵贵专享稍稍纵即逝逝。2.内容：热销的的情况介介绍。33.设计计风格：热烈性性。2、软性性报道：(1)前期理理念灌输输aa.居住住新理念念灌输；b.新新时代居居住区域域地段理理念灌输输；c.现代化化高级住住宅标准准理念灌灌输。(2)中中期情况况介绍a.住宅品品质；bb.居住住品味；c.质质材高级级；d.交通便便捷；ee.专业业物业；f.豪豪华会所所。(3)后后期跟踪踪报道a.热销的的场景令令人惊讶讶；b.量体有有限，机机会瞬间间即逝；c.住住户的热热烈好评评。