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1、千山印象整整体行销企企划案第一部份市场分析析一、 市场分析：（略）二、千山印印象分析：a)地段段分析千山印象，总总规划面积积逾26万平方方米，地理理优势得天天独厚，被被330万平平方米的同同山公园紧紧紧环抱着着。城市三三环路已经经开通，从从项目至三三环路口仅仅五百米之近近。b)建筑规规划为求得建筑筑与同山的的自然复合合，千山印印象全部由由带电梯的的错复式多多层组成，小区内更设有“月光湖”，以月亮游走之自然曲线来规划。项目全部板式建筑南北座向，每栋楼、每间房都能够享受日光。c)绿化设设计千山印象不不仅坐拥3330万平平方米的同同山公园，且且小区自身身绿化面积积高达60%，小区区内的树种种全部是原
2、原先项目规规划地上的的原生树种种。d)会所设设施SASONN会所的概概念。千山山印象准备备将会所做做为业主民民主的休闲闲产物，并并取意SAALON之之义。占地地50000平米的会会所内部游游乐设施，均均为交房前前的业主临临时大会投投票选出。e)保安系系统千山印象拥拥有国际先先进的智能能化社区服服务系统，设设立家庭安安防系统、闭闭路电视监监控系统、周周边防盗报报警系统及及电子巡更更系统，更更有人性化化的背景音音乐、紧急急广播和广广告牌设计计，力求营造安安全舒心的的居家环境境。f)周边配配套同山高尔夫夫球场、同同山大酒店店、三桥中中学、三桥桥小学，及及各大银行行、邮所、电电信营业部部门、书店店。g
3、)交通系系统小区距三环环步行3分分钟左右，台南大桥2.5公里左右，一华路商业街繁华路段2公里左右，CBD5公里左右，国际机场40分钟车程。第二部分 竞争项项目分析一、 综述：浦东世纪公公司占地1140万平平方米，是是上海距离离市中心最最近的、最最大的城市市绿肺，超超大规模的的生态环境境造就了一一批世纪公公司概念楼楼盘的诞生生。二、具体分分析：1、清清水一方坐落地地址：马山山路2266号；社区区规划：112幢高层层；主力房房型：3房房2厅2卫卫；销售均均价：3000/M2；入入住时间：20044年12月月；2、南园春春晓）坐落地址址：衡山路1号；社区规规划：122幢9层小高层；主力力房型：33房
4、2厅22卫销售均均价：38800/MM2；入住住时间：22003年8月；备 注：与同同山公园一一路之隔。3、果岭公公寓坐坐落地址：华龙大道112号；社区规规划：8幢幢小高层；主力房型型：3房22厅销售均均价：33300/MM2；入住住时间：现现房；备 注： 4、天宋家=坐落地址址：柏青路；社区规规划：122幢高层；主力房型型：3房22厅2卫；销售均价价：3700/M2；入入住时间：20044年5月；备 注：紧紧邻好又多多。5、枫丹白露露坐落地地址：柏青青路；社区规规划：小高高层、高层层；主力房房型：3房房2厅2卫卫销售均价价：4000/M2；入入住时间：20044年1月；备 注：社区旁旁有新桥
5、中中学。三、总结：目前同山公公园周边的的楼盘均于于20033年前后开开盘，且已已几乎售完完（邻公园园第一排景景观房），该该地段的楼楼盘需求仍仍将持续，且且可能比前前期更高涨涨，故千山山印象做为为紧邻同山山公园的景景观楼盘，具具备高品质质的高文件件房型和外外立面，在在当前的形形势下，是是极具竞争争力和可操操作性的。第三部分价格定位位分析一、主力房房型33房2厅。二、面积范围120平方米至160平方米。三、销售价格人民币4500至6000元/平方米；四、交房日期2004年9月。五、情况分析1.消费层情况： 由于50万至100万之间，属于一个消费层，而100万以上又属另一消费层，故原销售中虽然有达成
6、个案，但在无形中却丢失了50万以下的消费层。而50万以下的消费层在目前的市场中尚属较主力的消费群体。2.调整建建议：鉴于价格已已超出市场场的普遍承承受范围，应该展开对每一个户型的定价因素，并将之介绍与受众。如项目在普通状况下的，每个定价要点介于一边，而将项目独有的优势加价列在一旁边，供消费者安底。同时，项目将每个能加价的优势列成一册，专门供业主赏鉴。第四部分客户群分分析目前，就市市场深入分分析其潜在在客源组成成如下（略）第五五部分市市场行销策策略一、概述：1、同山山公园概概念鉴鉴于千山印印象紧邻同同山公园，先先期同山公公园的楼盘盘概念已被被炒作得沸沸沸扬扬之之情况，且且周边紧邻邻世纪公司司的大
7、部份份楼盘均已已售完或售售出大部份份的现状，千千山印象可可以借势势打力，运运用这些优优势特征，重重新加入自自己的独特特优势，即即可进行市市场行销，做做到事倍功功半。2、现场改改进策略(1)千山印象象是期房，客客户目前至至现场无法法看到现房房的情况下下，应把未未来的情况况能真实地地反映给客客户（如样样品屋、实实景规划等等），增加加客户的信信任度及亲亲身感受程程度。(2)千山山印象现场场售楼处的的售楼人员员，应该经经过切实可可行的培训训，因为他他们每天所所面对的客客户不是普普通人，而而是具备一一定高层次次消费能力力的客户群群，在与他他们进行沟沟通介绍时时是应该具具备一定的的技巧，而而非随意交交流的
8、人群群。(3)千山山印象现场场售楼处的的售楼人员员，应该能能准确地把把握住客户户心态，了了解购买此此类高档楼楼盘的客户户心情，及及时为他们们着想，替替客人想到到周到，让让客户有贴贴心的感觉觉。(4)鉴于于千山印象象为高档楼楼盘，故可可以在建筑筑上加入巧巧思，加入入当今社会会的高科技技产品（如如采用生物物指纹识别别系统门禁禁等），塑塑造属于自自己的特色色，以此来来区别于其其它楼盘，令令客户获取取深刻的印印象。(5)千山山印象的定定位在高文文件、高品品质的楼盘盘上，因此此，前来咨咨询、购买买的客户均均是具备相相当程度消消费能力的的成功人仕仕、企业家家等，此类类人对个人人隐私是十十分注重的的，所以，
9、应应该在现场场设立预约约咨询点，由由专人接受受各类买家家的预约，而而非即到即即看的方式式，这样，不不仅能显现现出千山印印象的不同同凡响、高高人一等，同同时也令真真正需要购购房的客户户领略到身身份、地位位、尊贵的的感受，更更可以在一一定程度上上过滤掉一一些虚假的的购房客户户（如同行行市调、只只参观不买买的人等）。三、行销策策略：1、显显化潜在客客户aa.完善各各类宣传资资料（如CCatallog、DDM等）；b.培训训销售人员员及树立领领先的正确确的销售理理念；c.定期制造造话题，引引起社会舆舆论的关注注；d.创创造市场需需求，使潜潜在客户对对千山印象象产生购买买需求；22、寻找潜潜在客户a.目
10、目的性消费费客户的定定位是非常常重要的，即即要正确评评估自身的的客户来源源；b.潜潜在客户的的来源分析析详见第第四部份销售客户户群分析。3、接近潜潜在客户a.采采用各类公公关活动与与潜在客户户接触，即即定期引发发社会关注注话题，如如生态居居住环境等；b.采用各类类媒体的宣宣传与潜在在客户接触触；c.采采用面对面面的方式与与潜在客户户接触。4、影响潜潜在客户a.以以居住理念念的推销、产产品的独特特优势来感感化客户；b.邀请请客户参观观样品屋，实实地考察周周边环境；c.提供供明确的未未来物业管管理情况、会会所使用方方式给客户户，让客户户无后顾之之忧。5、推销至至顺利交易易在潜潜在客户开开始接受的的
11、时候，推推销并交易易（下订）成成功；6、跟踪服服务对对交易（下下订）成功功的客户需需要专人跟跟踪服务，从从而增加客客户的被重重视程度及及对消费的的忠诚度，同同时可促进进首付款及及还贷的操操作及早步步入正轨。77、各种促促销方法a.融融资营销法法：即借势势打力，运运用先期其其它开发商商大力宣传传的同山公公园版块概概念楼盘的的优势，稍稍加自身可可挖掘的优优势，即可可上市销售售、推销；b.送式营营销法：即即用小赠送送的优惠吸吸引客户，如如车位的半半年免租、会会所一年会会员卡免费费等等，主主旨是促进进客户当时时购买的欲欲望，而在在将来也能能收获颇丰丰的利润；c.拉销法法：定期利利用同山公公园的得天天独
12、厚的优优势，举办办各类社会会型、社区区型、公益益型、交往往型的活动动，建立与与社会的沟沟通交流，同同时可通过过活动获取取潜在客户户的资料，为为进一步销销售打下基基础；d.新闻实实证法：通通过各类媒媒体定期、不不定期的宣宣传来吸引引社会关注注，采用硬硬性广告与与软性报道道相结合的的方式，用用开发商的的介绍口吻吻及新闻记记者的评价价眼光来做做不同的介介绍及赞许许，从而增增加社会的的认同程度度；e.无无限连锁介介绍法：好好的楼盘，会会有人互相相介绍，鼓鼓励已达成成交易的客客户去介绍绍，并可给给予一定的的利益回馈馈，从而造造成1：2250的特特殊效应。第六部分促销广告策略一、综述：广告能有计计划地向目
13、目标客户群群传递有关关产品、服服务、品牌牌的优势特特点信息。广广告策略一一定要遵循循简捷、突突出、独特特、联想、凝凝神、形象象、时尚的原则。 千山印象在销售时需要做到老案新做。即对千山印象的销售策略进行整合后，重新以全新的设计风格、不同主题、系列化地进行广告宣传。因此，以下对千山印象在销售期内的促销广告进行了策划（大纲）。二、广告策策略分类：1、宏观观广告策划划a.市场调查查；b.目目标定位；c.广告告定位；dd.战略战战术确定；e.经费费预算；ff.执行时时间安排；g.效果果评估；hh.战略战战术调整。2、微观广广告策划a.广广告定位；b.战略略战术确定定；c.经经费预算；d.执行行时间安排
14、排。三、广告投投放策略：1、硬性性广告a)引导导稿11.主题：同山公园园周边的高高档楼盘日日渐售完。2.设计风格：科技性、生态性、高尚性。b)开盘稿稿1.主题：紧邻同山山公园第一一排的全新新高尚住宅宅区。2.内容：当同山公公园第一排排的楼盘都都几乎售完完之际，当当购买紧邻邻同山公园园的楼盘已已成为奢望望之时，一一片高尚、纯纯净的生活活典范区出出现在您的的眼中，这这就是千山山印象。33.设计风风格：高尚尚性、独特特性、景观观性、纯净净性。c)跟踪稿稿A.地段篇篇：1.主主题：万众众瞩目的金金钻地段、稍稍纵即逝的的机会。22.设计风风格：科技技性、高贵贵性。B.品质篇篇：1.主主题：这里里的一草一
15、一木皆出自自精雕细刻刻。2.设设计风格：富贵性、尊尊贵性。C.生态篇篇：1.主主题：坐拥拥近3000万平方米米市中心罕罕见绿地。2.设计风格：生态性。D.房型篇篇：1.主主题：真正正好的房子子绝不会浪浪费空间。2.设计风格：简洁性。E.物业篇篇：1.主主题：细心心、贴心、尽尽心的物业业管理系统统，忠诚捍捍卫您的私私家城堡。2.内容：保安系统科技化介绍；物业管理集团的实力介绍；会所介绍。3.设计风格：科技性。F.热销篇篇：1.主主题：千山山印象一席席难求，尊尊贵专享稍稍纵即逝。2.内容：热销的情况介绍。3.设计风格：热烈性。2、软性报报道：(11)前期理理念灌输a.居居住新理念念灌输；bb.新时代代居住区域域地段理念念灌输；cc.现代化化高级住宅宅标准理念念灌输。(2)中期期情况介绍绍a.住宅品质质；b.居居住品味；c.质材材高级；dd.交通便便捷；e.专业物业业；f.豪豪华会所。(3)后期期跟踪报道道a.热销的场场景令人惊惊讶；b.量体有限限，机会瞬瞬间即逝；c.住户户的热烈好好评。