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1、蓝 水 假 期 项 目 宣 传 推 广 策 划 案友谊南路路的新式湖景洋房天津【顺顺驰梅江】蓝水假假期项目目宣传推推广策划划案Mc&DDiorr 北京京东方博博文广告告/策划部部二一一六月蓝水假期期策划小小组成员员项目主持持 / 总经理理：徐长长青副总 / 创意意总监：王平客户部经经理/ AE：董浩策划部经经理：邬邬晓凯设计部经经理：严严惠子媒介部经经理：宋东东英策划 / 文案：周周蓓美术设计计：林涛美术设计计：沉晓晓琳目录第一部分分：市场场简析 38第二部分分：产品品透析 912 第三部分分：客户户群分析析 1316 第四部分分：核心心策略 177200第五部分分：品牌牌推广策策略 2140
2、 第一部分分：市场场简析宏观经济济对天津津市房地地产市场场的影响响？消费者心心目中最最具吸引引力项目目排序？河西区地地产市场场现状？河西区地地产市场场未来趋趋势？一、宏观观经济对对天津市市房地产产市场的的影响住宅产业业，作为为天津市市把拉动动经济增增长的支支柱产业业之一，从19999年年以来，政府加加大了住住房制度度改革的的力度，并相继继出台了了一系列列的房地地产相关关政策，对完善善房地产产市场，刺激住住宅需求求产生了了积极的的影响。住宅货货币化分分配政策策的出台台，福利利分房政政策的停停止，使使住宅市市场消费费主体发发生了变变化，由由以集团团购买为为主转变变为以个个人购买买为主，极大的的扩充
3、了了住宅市市场的需需求主体体数量，增加了了住宅的的需求量量。住房贷款款利率的的下调，贷款总总量、贷贷款年限限、额度度的增加加，公房房租金提提高和产产权出售售，降低低税费等等政策的的出台，对拉动动住宅消消费需求求增长的的作用很很大。因因此，在在稳健增增长的消消费需求求的强力力推动及及外部政政策的支支持作用用下，预预计在未未来若干干年内，天津住住宅产业业仍将保保持一个个较好的的发展态态势。二、消费费者心目目中最具具吸引力力项目排排序通过一份份对天津津市20000年年秋季房房地产交交易会调调查报告告显示，目前消消费者心心目中的的最具吸吸引力的的住宅小小区排序序分别是是华苑梅梅江顺驰世世纪城万科风荷新
4、新园顺驰名名都万隆仁爱花花园龙都金湾森淼麦麦格里罗马花花园泰达园园注：对象象主要来来自市内内六区及及郊区（以南开开、河西西、河北北、河东东、和平平区为主主），现现场共投投放问卷卷15000份，回收有有效问卷卷12770份。三、河西西区地产产市场现现状简析析本部分将将主要对对项目所所在的区区域，河河西区已已有项目目做以简简单的分分析河西区目目前起价价在30000元元/平米以以上的项项目概况况表项目名称称项目位置置价格(起起价)建筑面积积(M2 )开发商世纪城友谊路与与黑牛城城道交口口西侧39000均价2200000天津顺驰驰集团艺都花园园尖山路996号34300290000天津开发发区奇星星房地
5、产产开发公公司隆昌公寓寓隆昌路，毗邻乐乐园宾馆馆30800135000天津环发发房地产产开发公公司福盛花园园湘江道与与大沽南南路交口口313001180000天津市金金宇房地地开公司司圣德园永安道与与保安大大街交口口35488150000天津建设设投资公公司泰达园(二期)永安道与与广东路路交口37000800000天津开发发区房地地产开发发有限公公司森淼公寓寓河西区中中环线旁旁44000300000开发区鑫鑫森置业业有限公公司罗马花园园永安道与与友谊路路交口520001500000天津翔达达集团津滨雅都都河西区绍绍兴道与与达36800500000天津津滨滨雅都置置业发展展有限公公司富裕广场场解
6、放南路路与琼州州道交口口330001000000天津华厦厦经济房房建设有有限公司司宾泰名居居滨水道、环渤海海广场旁旁34800/房地产信信托集团团公司河西区房房地产市市场现状状特征简简述：1、河西西区项目目的配套套设施水水平较高高，开发发商的项项目运作作水平比比较高。目前河河西区市市场项目目的配套套设施已已逐渐开开始向舒舒适型转转化，不不再是简简单的满满足使用用功能。2、开发发商在运运作项目目的时候候，不再再是简单单的盖好好房子、等人来来买，而而是从项项目的定定位，宣宣传等方方面下了了较大的的功夫，并开始始意识到到品牌对对于销售售的促进进作用，如泰达达园。3、项目目包装各各具特点点：河西西区特
7、色色项目比比较多，如以舞舞蹈文化化特色为为主要卖卖点的艺艺都花园园，追求求高质高高价的罗罗马花园园，从调调查来看看，许多多的河西西区的新新项目都都具有自自己的特特色，领领导天津津市房地地产市场场的潮流流。四、河西西区房地地产市场场发趋势势简述1. 未来河西西区将是是天津市市中高档档居住区区的聚集集区。由由于市区区南部自自然环境境条件优优越，处处于主导导风向的的上风口口，污染染小，河河西区大大型公建建设施比比较多，生活便便利，经经济、人人文条件件相对较较好，对对整个天天津市人人口的吸吸引力比比较大，未来人人口对居居住地域域的选择择上，将将呈现出出向市区区南部倾倾斜的趋趋势。2. 大量较高高收入家
8、家庭的迁迁入，区区域经济济的迅速速发展，使河西西区房地地产市场场领先进进入以改改善型住住宅为主主的发展展阶段，中高档档住宅的的需求量量将会有有较大的的增长，项目开开发有向向规模化化发展的的趋势。3. 开发项目目在环境境、配套套方面的的差异性性越来越越小，而而且由于于市场定定位趋同同，导致致竞争更更趋激烈烈。项目目的同质质化使河河西区房房地产市市场竞争争加剧，可能会会有相当当一部分分实力比比较弱的的开发商商退出河河西区房房地产市市场。4、友谊谊路延长长线、解解放南路路是河西西区未来来开发的的热点区区域。利利用国家家增量投投资建设设的友谊谊路延长长线为梅梅江居住住区的开开发、建建设创造造了良好好的
9、条件件。梅江江居住区区首期规规划建设设住宅万万平方米米，同时时梅江居居住区在在住宅建建设中引引入了“生态住住宅”的概念念，从一一定程度度上引导导了天津津市的住住宅建设设发展方方向，极极大的带带动了周周边区域域的发展展。第二部分分：产品品透析Streengtth（优优势）？Weakknesss（劣劣势）？Oppoortuunitty（机机会）？Threeat（问题/风险）？一、项目目概况项目名：蓝水假假期发展商：天津顺顺驰投资资集团有有限公司司位置：天天津市梅梅江生态态居住区区/友谊南南路旁规模：占占地133公顷，总总建筑面面积约112.55万平米米建筑形式式：独栋栋别墅、Towwnhoouse
10、e、多层层、小高高层多种种建筑形形户型：约约1000平米2200余余平米（不包括括别墅和和Towwnhoousee）建筑密度度/绿化率率：188%低建建筑密度度，588.8%湖景绿绿化率智能配套套：100兆宽带带网入户户六表远程程抄送（电表、煤气表表、热力力表、纯纯净水表表、中水水表、自自来水表表）安房系统统（视频频监控、门磁、窗磁、红外、烟感、煤气等等）梅江卡/一卡通通（应用用于物管管费用、停车场场费用、网上购购物、身身份识别别等）二、SWWOT分分析（一）SStreengtth（优优势）顺驰的的品牌形形象力社区内内居家生生态环境境：2.85公公顷湖面面/188%低建建筑密度度/588.8%
11、湖景绿绿化率/70%户型看看到湖景景顶级智智能配套套（二）WWeakknesss（劣劣势）梅江生生态居住住区还为为被消费费者广泛泛认知和和认同交通社区周周边配套套设施（三）OOppoortuunitty（机机会）梅江生生态居住住区未来来发展潜潜力巨大大目前同同档次竞竞争楼盘盘还为数数不多（四）TThreeat（问题/风险）市场容容量有限限（面对对40000元/平米以以上的价价位，尤尤其是大大户型）同区域域、大面面积的项项目几乎乎同期的的开发，市场竞竞争激烈烈市场未未知因素素的影响响第二部分分：客户户群分析河西区？和平区区？南开开区？河河东区？河北区区？红桥桥区？一次置业业？二次次置业？多次置置
12、业？第一居所所？第二二居所？经理？私私营业主主？政府府要员？白领？ CEEO？ ITT精英？外籍人人士？一、现有有认购客客户群简简析据一份对对蓝水假假期现有有认购客客户的分分析，参参见下表表现有居住住区域统统计数据据（表一一）居住区域域户数（单单位：户户）比例（单单位：%）河西区5454.555和平区1919.220南开区1414.114河东区33.033河北区33.033红桥区22.022其它区44.044选择户型型面积统统计数据据（表二二）选择面积积户数（单单位：户户）比例（单单位：%）10012002334.88512014001522.7731401500710.66115116001
13、015.115160以以上1116.667通过以上上两个表表格的数数据分析析，再结结合项目目的特征征，我们们认为主力客户户群：中中上级阶阶层大中型型企业老老总、私私营业主主、高级级白领（律师、记者、高级医医师、证证券管理理员、IIT精英英、国家家高级公公务员等等）、政政府官员员子弟、少数外外籍人士士等，以以选择做做第一居居所为主主年龄在33045岁为为主，对对梅江生生态居住住区域的的偏好性性大，工工作地点点在河西西区、和和平区、南开区区为主，属于二二次置业业以上，高学历历、高收收入（不不少业主主额外的的灰色收收入已占占其收入入的一大大部分），注重重生活的的品质与与居住的的质量，追求宁宁静安逸逸
14、的个性性化纯居居住生活活，一般般选择按按揭或分分期付款款，买房房子，对对他们而而言往往往是一种种生活品品位与生生活方式式的认同同。第三部分分：核心心策略项目定位位？ SSloggan？品牌包装装调性？广告调性性？一、项目目定位友谊南路路的新式湖景洋房支持点：1、通过过消费者者熟知的的区位概概念“友谊南南路”，拉近近于购房房者的心心理距离离（离城城市不远远的高尚尚生活）2、“湖湖景”小区最最大的卖卖点，很很好的诠诠释小区区生态的的优势3、“新新式”、“洋房”，有钱钱阶层追追求的一一种时尚尚生活方方式二、广告告语品味有湖湖的生活支持点：人与自然然，居家家与环境境，一种种无限贴贴近自然然的生活活，品
15、位位当然不不一样三、品牌牌包装调调性/广告调调性浪漫悠闲闲品位支持点：有湖的生生活，带带来的是是什幺？是浪漫漫、是悠悠闲、是是品位第四部分分：品牌推广策略产品包装装？形象代言言？沟通文案案元素？阶段性推推广策略略？媒体策略略？公关活动动？一、产品品包装（具体方方案可参参见平面面设计方方案）（一）内内部包装装1、工地地现场包包装A、工地地围墙及及需遮挡挡处的包包装B、对小小区绿化化及园境境设计的的建议C、对小小区灯光光设计及及布局的的建议D、案旗旗E、现场场引导系系统2、售楼楼处包装装（新形形象的详详细展示示区域）A、 主题墙B、 展板的形形式及设设计内容容C、 洽谈区的的家私及及布局D、 其它
16、装饰饰性物品品E、 灯光的布布置F、 销售工具具的放置置G、 售楼人员员的着装装H、 售楼处装装修方案案建议I、 售楼处外外立面的的效果设设计方案案意见J、 售楼处顶顶部的灯灯箱（或或看板）K、 售楼处隔隔板墙的的整体设设计3、样板板间包装装A、 样板间主主题包装装设想B、 样板间家家私及装装饰品费费用预估估C、 样板间家家私的采采购周期期D、 样板间的的说明标标志及指指示标志志E、样板板间的灯灯光设计计要求（二）外外部（形形象）包包装1、户外外路牌2、户外外灯箱3、直投投DM 4、报纸纸广告5、销售售工具准准备A、折页页设计B、海报报设计C、展板板设计D、户型型单页/封套E、手提提袋/名片/
17、信封F、楼书书设计6、其它它媒体广广告A、广播播脚本（10秒/200秒/300秒）B、杂志志广告C、VCCD脚本本D、电视视广告E、网络络广告二、关于于项目形形象代言言的探讨讨思考的主主导方向向：追溯溯一种“人与自自然，居居家与环环境”的完美美和谐的的优雅生生活蓝色的湖湖面、茂茂盛的树树林、时时尚的家家居（自自然的融融合）建筑、湖湖面、天天鹅（回回归自然然的纯居居住生活活）绿地、树树林、湖湖面、其其乐融融融的一家家三口（人与自自然的无无限贴近近）静泊于绿绿地、树树林与蓝蓝水假期期房子前前的豪华华轿车（或轿车车局部）三、关于于广告宣宣传沟通通中文案案元素的的思考浪漫/生生态/悠闲/自由/回归/品
18、位/享受/惬意/沐浴/优雅/挥洒/阳光/绿地/呼吸/清新/个性/人性/度假/视线/时尚四、阶段段性推广广策略概概述第一阶段段：品牌牌深入期期（20001年年7月2日8月15日）（一）此此阶段的的主要工工作任务务全新树立立起蓝水水假期独独特的品品牌形象象，围绕绕项目的的核心“友友谊南路路的新式式湖景洋洋房”，主打广告告语“品味味有湖的的生活”。（二）媒媒体策略略以现场包包装、户户外路牌牌为主打打（形象象），配配合报纸纸（硬性性+软性）、电视视、销售售工具（宣传折折页、户户型单页页等），开盘前前后同期期、高频频率、全全方位轰轰炸。主打媒体体：今今晚报房地产产专刊豪豪华版（整版或或跨版为为主）1、大
19、版版面、高高频率投投放、硬硬性+软性（开盘前前二周至至开盘后后1个月以以整版或或跨版为为主，频频率一周周一次或或二次）2、在每每次活动动前期加加大媒体体投放频频率，以以豪华整整版为主主打，配配合一定定量的软软性文章章；平时时以半版版为主，延续品品牌形象象的不断断刺激主打媒体体：天天津日报报【顺顺驰梅江】蓝水假假期之约约专刊大大版面、硬性+软性，频率一一周一次次辅助媒体体：天天津新报报配合合开盘和和活动，平时以以软性文文章炒作作为主。（三）具具体实施施策略策略一：与天天津日报报联手手合作，开辟系系列活动动报道专专栏 版面冠名名建议：【顺驰驰梅江】蓝水假假期之约约活动冠名名：浪漫漫、悠闲闲、品位位
20、我的的生态家家园或阳光、绿地、湖景我的的生态家家园活动目的的：通过过让广大大购房者者及社会会公众的的参与，充分展展示项目目所营造造的“人与自自然、居居家与环环境”完美和和谐的新新生活，赋予项项目以丰丰富的文文化内涵涵与生态态社区的的全新居居家理念念。系列活动动明细表表（一）系列活动动主题刊登时间间活动细则则湖面吉祥祥物有奖奖征集活动动7月3日日（周一一）/第一期期刊发有奖奖征集蓝蓝水假期期吉祥物物的文章章，设一一等奖11名（享享受优先先购房及及95折优优惠/或奖现现金1000000元）；二等奖奖2名（享享受优先先购房及及98折优优惠/或奖现现金50000元元）；三三等奖55名（享享受优先先购房
21、/或奖现现金10000元元）湖畔家园园儿童绘绘画夏令营活活动7月6日日（周五五）/第二期期以丰富孩孩子们的的暑假生生活，发发挥孩子子们的想想象力为为目的，刊发邀邀请业主主及幼儿儿园/小学的的孩子们们共同绘绘制蓝水水假期围围墙的文文章，并并通过相相关人士士与学校校及认购购的业主主联系（所有参参加活动动的孩子子们都将将获得一一个精美美的书包包及学习习文具一一套，绘绘制围墙墙使用的的工具及及原料都都由顺驰驰集团提提供）相聚梅江江，相约约蓝水假假期项目推介介会7月133日（周周五）/第三期期配合项目目7月15日的的内部认认购活动动，发布布相关的的告之性性信息，形式可可考虑自自助冷餐餐酒会或或啤酒PPa
22、rtty等（具体活活动细则则参见77月15日内内部认购购活动方方案）湖面吉祥祥物有奖奖征集活动动的公布布7月200日（周周五）/第四期期公布获得得一、二二、三等等奖的吉吉祥物的的名单及及作品，配以专专家点评评系列活动动明细表表（二）系列活动动主题刊登时间间活动细则则浪漫仲夏夏夜，浪浪漫蓝水水之约项目开盘盘活动7月277日（周周五）/第五期期配合项目目7月28日项项目开盘盘活动，发布相相关的告告之性信信息，邀邀请已认认购的业业主、准准业主、新闻记记者、政政府官员员等人士士，时间间定于晚晚上，采采用篝火火晚会、鸡尾酒酒会或冰冰淇淋之之夏、泳泳装表演演等形式式（具体体体活动动细则参参见日后后提交的的
23、开盘活活动策划划方案）专家访谈谈梅江生态态居住区区8月3日日（周五五）/第六期期通过访谈谈市内环环境及生生态方面面的专家家发表表对梅江江生态居居住区的的环境与与居家看看法的文文章，并并重点穿穿插对蓝蓝水假期期优越的的环境与与居家的的点评与与认同就象鱼儿儿水中游游湖中放养养水生动动物征集集活动8月100日（周周五）/第七期期向社会发发布征集集蓝水假假期湖中中放养什什幺水生生动物的的信息，并请生生态专家家从科学学的角度度讲述各各种水生生动物适适宜的生生活环境境注：1、以上系系列活动动主题可可根据实实践操作作情况，灵活地地调整前前后次序序。2、其它它备选活活动：园园林景观观及各功功能区域域命名征征集
24、活动动/“蓝水之之约”、梅江江故事等等征文活活动等策略二：硬性报广强势出击 第一步骤骤在延延续已有有品牌形形象的基基础上，为推出出新形象象铺垫时间周期期：7月2日7月15日(为期2周)（具体方方案参见见平面设设计稿）报纸广告告媒体发发布计划划表（77月2日7月15）媒体频率时间版位单价（元元）总价（元元）天津日报报3次软文文7月3；7月5；7月13蓝水之约约/1次硬广广7月133豪彩整版版110，0000110，0000今晚报1次硬广广7月122；豪彩整版版180,0000（周四四）180,0000费用合计计（tootall）RMBB: 2900,0000第二步骤骤蓝水水假期全全新品牌牌形象的
25、的推出时间周期期：7月16日7月28日（开盘）主打广告告语：品品味有湖湖的生活活（具体方方案参见见平面设设计稿）报纸广告告媒体发发布计划划表（77月16日7月28）媒体频率时间版位单价（元元）总价（元元）天津日报报2次软文文7月200；7月27 蓝水之约约/2次硬广广7月200；7月27豪彩整版版110，0000110，0000今晚报2次硬广广7月277；7月26豪彩整版版180,0000（周四四）183,7000 (周五)363,7000新报1次硬广广7月166整版51,997551,9975费用合计计（tootall）RMBB: 5255,6775第三步骤骤蓝水水假期新新品牌形形象的进进一
26、步稳稳固时间周期期：7月29日8月15日（具体方方案参见见日后提提交的平平面设计计稿）报纸广告告媒体发发布计划划表（77月29日8月15）媒体频率时间版位单价（元元）总价（元元）天津日报报1次软文文8月3蓝水之约约/1次硬广广8月3豪彩整版版110，0000110，0000今晚报1次硬广广8月9豪彩整版版180,0000（周四四）183,7000 (周五)180,0000新报1次硬广广8月133整版51,997551,9975费用合计计（tootall）RMBB: 3411,9775策略三：现场公关活动攻略 1、7月月15日项项目内部部认购活活动活动主题题：“相聚梅梅江，相相约蓝水水假期”项目
27、推推介会活动形式式：可考考虑自助助冷餐酒酒会或啤啤酒Paartyy等（具具体活动动细则参参见7月15日内内部认购购活动方方案）2、7月月28日开开盘活动动活动主题题：“浪漫仲仲夏夜，浪漫蓝蓝水假期期”项目开开盘活动动活动形式式：邀请请已认购购的业主主、准业业主、新新闻记者者、政府府官员等等人士，时间定定于晚上上，采用用篝火晚晚会、鸡鸡尾酒会会或冰淇淋淋之夏、泳装表表演等形形式（具具体体活活动细则则参见日日后提交交的开盘盘活动策策划方案案）策略四：内外部形象立体轰炸 手段一：户外广广告牌形形象冲击击手段二：现场立立体包装装（围墙墙/道旗/指示系系统等）手段三：售楼中中心形象象包装（楼顶灯灯箱/展
28、板/吊旗/主题墙墙等）手段四：样板间间展示（家居风风格的布布置/信道的的布置等等）手段五：销售工工具全新新展现（折页/户型单单页/手提袋袋/客户通通讯等）手段六：广播、网络（顺驰网网站）配配合第二阶段段：品牌牌强销期期（20001年年8月1612月底底）（一）此此阶段的的主要工工作任务务继续延续续蓝水假假期独特特的品牌牌形象，围绕项项目的核核心“友谊南南路的新新式湖景景洋房”，从蓝蓝水假期期独特的的生活居家家理念，挖掘项项目本身身的内涵涵和细节节，向购购房者述述说一种种“人与自自然，建建筑与景景观”完美和和谐的新新生活方式。（二）媒媒体策略略继续维持持报纸（硬性+软性）一定媒媒体发布布量，外外
29、加促销销手段，重点通通过让购购房者参参观现场场和样板板间，促促使购房房者尽快快签单。（三）具具体实施施策略策略一：硬性报广持续刺激 注：具体体媒体选选择同上上今今晚报、天天津日报报主打打，版面面半版以以上，硬硬性为主主（软性性配合）、频率率一周或或二周一一次（具具体媒体体发布周周期与频频率可根根据具体体情况灵灵活的实实施），天津津新报辅助。策略二：公关活动攻略 活动主题题备选：1、业主主客户联联谊活动动（时间间选择可可考虑在在国庆节节、中秋秋节、圣圣诞节等等）2、促销销活动（例如每每50户签签约客户户可获取取一套价价值100万的家家私）3、秋季季房展会会展示4、水生生动物现现场放养养活动5、参观观样板间间策略三：内外部形象充分延展 手段一：楼书（理性/文化）项目品品位提升升手段二：车身广广告移动动宣传手段三：房展会会的形象象宣传手段四：电视广广告投放放，增强强视觉冲冲击第三阶段段：品牌牌续销期期（具体体实施方方案将根根据前二二个销售售期的状状况制定定）注：1、本策划划案执行行情况，将根据据市场的的变化与与项目的的具体状状况随时时加以调调整，最最终以双双方共同同协商后后为准。2、具体体方案表表现可参参照平面面设计方方案Mc&DDiorr 北京京东方博博文广告告/策划部部二一一六月42北 京 东 方 博 文 广 告 公 司