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1、别墅：在在郊区或或风景区区建造的的供休养养用的园园林住宅宅。引自（现代汉汉语词典典）目录前言市场分析析一、 大市场环环境二、 成都别墅墅及小型型住宅市市场特性性三、 青城山区区域市场场特性产品分析析一、 本项目概概况二、 本项目关关键制胜胜点三、 本项目优优劣势分分析投资回报报分析一、 建筑成本本二、 销售成本本三、 市场价格格预测四、 投资回报报计算策划销售售一、 本项目策策划重点点二、 销售准备备工作重重点三、 推盘时机机四、 造势运动动市场分析析一、 大市场环环境1、利多多因素a、 政府坚持持以扩大大内需牵牵动经济济，采取取各种措措施鼓励励消费者者购房、购车，并且伴伴随基建建的规模模化发
2、展展，一轮轮又一轮轮的富有有阶层将将源源不不断地产产生。b、美国国自9.11事事件后，经济复复苏可望望于今年年3月份份开始，这有利利于全球球经济稳稳定，鼓鼓舞消费费信心。2、 利少因素素a、 WTO的的加入反反而在近近期造成成消费真真空，持持币人群群增多，购房、购车等等观望心心态严重重，近期期房市低低迷直接接体现出出这一点点。b、 股市动荡荡，虽然然有转好好迹象，但股民民信心不不足，广广大市民民也感到到了经济济不稳定定所带来来的风险险。二、 成都别墅墅及小型型住宅市市场特性性1、 二环路以以内小型型住宅以浣花风风景区为为代表的的市中心心小型住住宅，体体现出黄黄金位置置的全部部优势，“稀有”往往
3、是是这些楼楼盘宣传传广告语语中常见见的一个个词，它它正确反反映了这这批 楼楼盘的所所有内涵涵。但除除此之外外，这类类住宅的的别墅特特征非常常牵强。2、 二环路与与三环路路之间的的小型住住宅锦绣花园园、锦官官新城、中华园园等等，宣扬高高贵的生生活品质质，利用用地理位位置特点点把外国国别墅豪豪华生活活与内地地居家现现实生活活巧妙结结合，满满足消 费费者一种种折中的的高品质质居家生生活梦想想。不足足之处在在于，它它们依然然不能宁宁 静静致远，过于喧喧嚣，并并且容积积率偏高高。3、 成都近郊郊的小型型住宅从青城山山、龙泉泉、文家家场到华华阳，小小型住宅宅都拥有有一定的的市场，它们宣宣扬的最最大卖点点是
4、环境境，只有有好的环环境才能能实现真真正的豪豪华别墅墅生活方方式。但但到目前前为止，该类型型住宅还还被人定定义为休休闲产业业，市场场极不稳稳定。而而且这类类住宅环环境的人人工痕迹迹仍显太太重。如如青城白白鹭洲的的人工湖湖，青城城高尔夫夫山庄的的人造高高尔夫球球场。其其中较成成功的“芙蓉古古城”，以成成都本土土休闲文文化为基基础，精精心打造造老四合合院居家家方式，获得了了大众的的青睐。即便如如此，它它的过多多的人造造景观和和大杂烩烩式的排排布与高高级住宅宅的风范范相去甚甚远，更更谈不上上豪华享享受。与与本案的的国际性性、豪华华性、实实用性、珍藏性性不可并并论。三、 青城山区区域市场场特性1、 客
5、户群体体a、 企事业机机关单位位灰色收收入人群群b、 中产阶级级c、 企业、公公司等单单位自用用d、 文化、艺艺术、体体育圈人人士2、 产品特点点a、 别墅与联联排、公公寓相结结合，套套型从660m23000m2丰富多多彩b、 主推环境境优势c、 强调休闲闲生活方方式的重重要性d、 在宣传中中把渡假假与投资资结合e、 均居于青青城山脚脚下，借借势发挥挥有近山山楼台之之优势3、青城城白鹭洲洲，中国国青城，高尔夫夫山庄比比较占 地430亩亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓601106mm216000180001七成200年联体别墅墅1301600m2260001.2独立
6、别墅墅3604000m227000310001.2青城白鹭鹭洲中国青城城占 地800余余亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓30770 mm219600元/ m21.5元元/ mm2七成200年联体别墅墅1802000 m2未 定独立别墅墅2003800 m2未 定高尔夫山山庄占 地400余余亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓三期暂未未定未 定23元元/ mm28成300年独立别墅墅2073988 m2702200万万/幢注：装修修为全清清水项目分析析一、 本项目概概况位于距青青城山山山门约110分钟钟车程的的青城外外山（后后山）上上，住宅
7、宅部份占占地8000亩，另有数数百亩天天然公园园相依。8000亩分为为3个区区域，6600亩亩一块，建造豪豪华型别别墅，每每2-33亩为一一幢，容容积率不不到0.2，售售价约880-990万每每幢；另另两块分分别1000亩左左右，建建造联排排住宅和和独立别别墅，面面积900-1770m22，容积积率0.25左左右，售售价155万35万万每套。 小小区自然然条件得得天独厚厚，不仅仅植物茂茂盛，而而且依山山傍水，拥有真真正豪宅宅的基本本特征，由于山山地落差差，建筑筑错落有有致，更更适合于于享受田田园自然然美景，把别墅墅的特征征发挥到到极致。二、本项项目关键键制胜点点1、 真正意义义上的别别墅生活活
8、世界上有有名的豪豪宅大都都依山傍傍水，自自成一格格，而且且刻意与与其它周周边住宅宅保持一一定距离离，拥有有相对孤孤立的“隐”和绝对自自然的“美”的特征征。而在在成都平平原，要要想实现现真正意意义上的的别墅生生活，可可以说完完全不可可能。成成都现有有的所谓谓别墅，无论冠冠以什么么样的名名称，无无论费多多大力量量去装修修，其实实都只能能让住户户过一种种折中式式的别墅墅生活。因为先先天自然然环境的的不足是是它们的的最大弱弱点；加加上吝啬啬的幢间间距，毫毫无私密密性可言言；而平平地上一一幢幢呆呆板的排排布更是是让人无无法忍受受。这样样的别墅墅可谓有有形无神神，让人人失望。即便是是现在青青城山脚脚下新开
9、开发的几几个别墅墅项目，也大量量依赖人人工雕凿凿（如建建造人工工湖）来来弥补外外环境的的缺陷。而本项目目大胆选选址青城城山后山山距成成都市区区最近的的世界级级名胜风风景区，以全新新的概念念打造前前所未有有的山区区别墅，为渴望望过豪华华居家生生活的人人们找到到一个完完美的归归宿。由由于地处处青城山山山上，山水美美景自然然天成，将人工工痕迹降降至最低低限度；数千亩亩甚至数数万亩的的原始森森林就在在别墅周周围，无无穷无尽尽地为你你送上纯纯新空气气；山与与水相环环绕，没没有污染染，没有有噪音，更没有有恼人的的灰尘；而山地地起起伏伏伏，一一幢幢豪豪华别墅墅散落其其间，既既相互辉辉映又相相对孤立立，更不不
10、用提幢幢间距和和别墅的的窗前视视线，223亩一一幢简直称称得上完完美。至至于夏季季，本项项目堪称称避暑胜胜地，它它的绝对对优势和和价值通通过下表表罗列几几个区域域的温度度指标，可尽显显本色：区 域域成都市区区华 阳都江堰市市区青城山下下青城山上上本项目68月月平均气温温353432262020因此，纵纵观现有有的成都都休闲小小型住宅宅，无论论是卖得得火爆的的芙蓉古古城，还还是以豪豪华打造造的领袖袖别墅等等等，都都不能与与本项目目相提并并论。本本项目的的环境特特点和适适合别墅墅身份的的地域特特点绝对对是独一一无二的的。2、 独特的环环境结合合大师级级的建筑筑设计巧妇难为为无米之之炊，在在川西平平
11、原，许许多别墅墅项目并并非不懂懂得追求求完美的的建筑艺艺术，然然而平坦坦的地势势和周边边环境的的纷乱，令许多多设计师师都无可可奈何，最终归归于平庸庸。但本项目目得天独独厚的环环境与非非常适合合建筑别别墅的地地形，令令设计师师们兴奋奋不已，因为这这样的地地方才能能设计出出理想的的别墅。而设计计师们根根据这8800亩亩中各处处地势与与景观的的不同，又将环环境融入入别墅的的风格中中，每幢幢别墅都都不尽相相同但又又具备统统一格调调，目的的是使之之与周边边环境产产生和谐谐的共鸣鸣，令山山水、植植物、生生命、建建筑融为为一体。这一份份天赐与与智慧结结合的精精美是成成都现有有其它别别墅所无无法相比比的。3、
12、 聆赏绿荫荫，不离离红尘的的智慧之之举本项目距距离青城城山山门门仅100分钟车车程，距距都江堰堰市区220分钟钟车程，成都市市区600分钟车车程。这这样的距距离恰恰恰是豪华华住宅所所适合的的距离。它既有有效避免免了都市市的喧嚣嚣，同时时又能享享受都市市带来的的一切方方便。羊羊西线黄黄金旅游游通道的的开劈让让交通变变得极为为通畅，山上的的配套如如天然气气、自来来水等一一步到位位，社区区完美的的公共配配套更令令客户得得到有效效的保障障。因为为规模庞庞大，医医疗、日日常购物物、健身身、餐饮饮、康乐乐等服务务体系都都能持续续完善的的发展。所以，在在亲近大大自然的的同时，也能享享受到一一切应有有的方便便
13、。4、 普通别墅墅极易过过时，而而本项目目能世袭袭相传在群山环环抱之中中，上千千亩的社社区气势势如虹，足以令令人惊叹叹，何况况本项目目所在地地是受世世界遗产产保护的的名胜景景区青城城山，更更何况还还是在青青城山山山上。由由于受政政府严格格控制，山上的的规模在在社区绝绝无仅有有，以后后也难以以再版，在这样样的地方方占据一一席之地地，具有有相当高高的典藏藏价值，就像地地中海某某些小岛岛上的别别墅一样样，是许许多西方方名流竞竞相争夺夺的地方方，更像像欧洲的的一些著著名城堡堡，显赫赫的贵族族将之永永世相传传，引以以为荣。而本项项目虽然然是第一一次推出出这样的的理念，但却具具备世袭袭的基础础，因为为具有
14、国国际知名名度的青青城山本本身就是是价值的的体现。5、 高价值的的生活体体现，低低价值的的付出以25000元/m2的价价格成全全豪华居居家生活活的理想想绝不是是天方夜夜谭。本本项目高高超的成成本控制制将实现现成都地地区别墅墅类罕见见的性价价比。而而且，项项目中118000元/mm2的联联排别墅墅也是无无懈可击击，这样样的价位位无论是是青城山山下的别别墅，还还是华阳阳的别墅墅都无法法做到。因此，超凡的的品质之之下以实实惠到极极限的价价格支撑撑是本项项目致胜胜的一大大关键。然而价价格实惠惠并不代代表品质质低下，这也是是本项目目区别于于其它的的最大特特点。也也正因如如此，作作为可以以留传的的一件产产
15、业，本本项目更更具有保保值增值值的潜力力，令购购房者信信心大增增。三、本项项目优劣劣势分析析优势1、 位置独特特位于青城城山山上上，而其其它项目目大都位位于山脚脚。2、 规模庞大大800亩亩住宅之之外，还还有数百百亩公园园，自成成一体，气势不不凡，相相对配套套更易完完整。3、 产品形态态高级全部小型型住宅，象征纯纯正的高高尚社区区生活方方式。4、 人工痕迹迹少相比其它它楼盘而而言，本本项目的的自然条条件优越越，所以以不需人人工造湖湖等，而而是美景景天成，。5、 性价比高高由于开发发商实力力，将使使产品在在不降低低品质的的前提下下，获得得较低价价格，压压倒同区区域所有有楼盘。6、 环境怡人人山上
16、的自自然环境境肯定优优于山脚脚，而00.2的的容积率率更是锦锦上添花花7、 硬件配套套不惜成成本天然气引引入住宅宅，配备备几百亩亩的公园园等设施施可让客客户折服服。8、 服务管理理有保障障 由于于社区规规模庞大大，物管管体系更更趋于完完善，生生活、交交通、餐餐饮等将将有充分分保障劣势1、 距离较远远由于客户户观念，山脚下下楼盘令令客户产产生较方方便的心心理，因因而抵消消本案的的部份优优势。2、 较为孤立立人以群居居，本案案处于新新开辟区区域，周周边环境境有特提提升且略略显人气气不旺。3、 目前道路路环境不不成熟尽管将来来的路况况不成问问题，但但在开盘盘期间可可能成为为不利因因素。4、 过青城山
17、山山门有客户把把青城山山正门处处作为最最远心理理距离，而且将将之视为为青城山山文化势势力范围围的最佳佳位置。投资回报报分析一、 建筑成本本1、 建筑面积积初算 占地（亩亩）容积率建筑面积积豪华别墅墅区6000.188720000独立别墅墅区900.255150000联排别墅墅区1100.4290000共计8000.22211600002、 各项费用用标准土地费：4.55万/亩亩建安费：11000元/m2配套费：2000元/223、 项目总费费用土地费：4.558000=36600万万建安费：1100011660000=1227600万配套费：200011660000=23320万万共计： 18
18、6680万万二、 销售成本本1、 广告费报纸广告告：4000万电视广告告：1000万印刷品：20万万户外看板板：400万3D动画画：100万样板间：1000万2、 现场包装装售楼处：60万万道具如模模型等：20万万3、 促销活动动会展类：30万万赠品促销销：1000万造势活动动；200万4、 销售管理理：3000万5、 内部管理理：1000万共计：113000万三、 市场价格格预测（保守评评估）1、 各类型房房屋市场场销售价价豪华别墅墅：25500元元/m2独立别墅墅：20000元元/ mm2联排别墅墅：18800元元/ mm22、 总价价值值计算豪华别墅墅：25500720000=18000
19、0万万独立别墅墅：20000 150000=30000万联排别墅墅：18800290000=52220万共计:2262220万四、 投资回报报计算税前利润润=市场场销售总总价建筑成成本销售成成本 =2262220-1186880-113000 =662400万策划销售售一、 本项目策策划重点点1、 独一无二二的山间间别墅除本项目目外，中中国青城城，青城城白鹭州州等项目目均处于于山脚，它们往往往采用用大量人人工手段段来弥补补自然环环境的不不足，而而山上的的别墅则则大不相相同，除除了自然然环境远远远超过过山脚，更因世世界遗产产保护所所带来的的限制开开发令本本案显出出罕有的的稀贵特特性。2、 可世代
20、相相传的经经典物业业正是因为为青城山山的不可可再生资资源以及及闻名世世界的国国际性，令山上上的物业业具备与与青城山山同等特特有的价价值潜力力，好比比世界名名胜奥地地利萨尔尔斯堡的的山间别别墅，永永远是上上流社会会苦苦追追寻的典典藏尤物物，谁能能世代拥拥有，谁谁的家族族便拥有有世代显显赫的荣荣耀。3、 彰显价值值的高级级居住形形态2-3亩亩才建造造一幢别别墅，上上千亩的的范围内内容积率率低至00.2以以下，有有清溪流流淌，数数百亩公公园专为为你而设设这一一切都只只为了改改变你以以往的居居家观念念，实现现你真正正的豪宅宅居家梦梦。4、 意想不到到的超级级性价比比在想象中中，上述述的物业业可能是是个
21、天价价，然而而它却比比其它的的“折中型型”别墅还还要便宜宜，千万万不用怀怀疑，因因为这是是一个创创举，无无论过去去还是将将来，这这样的创创举都将将难以模模仿。5、 超级规模模带来百百分百的的保障800亩亩的居住住用地外外加数百百亩的社社区公园园，数百百户有实实力的尊尊贵业主主长期守守望。这这样的物物业足以以吸引世世界上最最好的物物业管理理公司。而且，大型的的会所，完善的的医疗体体系，购购物中心心，并得得到良性性循环地地持续发发展。6、 美景天成成非人工工能及都市别墅墅其实就就不能算算真正的的别墅，再多打打造的人人造景观观也只是是对大自自然的模模仿！7、 同青城山山一样不不可再生生世界上只只有一
22、座座青城山山，而山山上的人人工开发发只会越越来越受受限制，好在你你今天可可以选择择这里，也许只只有这一一次机会会。8、 让平地上上住久了了的人们们走进山山间豪宅宅生活如果从你你现在住住的别墅墅看出去去只能看看到邻家家的别墅墅，那么么，这里里可以重重拾别墅墅的真正正意义。山间别别墅，大大开眼界界的地方方。9、 不同的温温度说明明不同的的价值夏天把成成都市，都江堰堰市区，青城山山脚下和和这里青城城山上的的温度表表对比一一下，那那么，选选择去哪哪儿避暑暑，决定定起来将将毫不费费力。10、只只有居山山水才能能真正亲亲山水没有居在在山中，没有真真正的河河流穿越越，如何何谈及亲亲山水？直面山山水，才才显本
23、案案真面目目。11、现现在不贵贵的典藏藏品它是可能能有时不不住，但但都必须须时刻占占有的典典藏品。购买有有价值的的珍品，就是一一次成功功的投资资，尽管管有时把把它锁起起来，但但却私毫毫不影响响随时欣欣赏它的的乐趣，更不会会贬低了了它的价价值。12、零零公摊一一定能实实现本案决不不会多卖卖你所占占据的空空间以外外的任何何东西，0公摊摊解除一一切多余余的顾虑虑，在这这里一定定能得以以实现！13、距距离的解解决之道道shhutttlebbus从成都到到青城山山，600公里的的距离和和一个小小时的车车程本身身并不算算什么。因为它它们刚好好给你一一方新鲜鲜的净土土，复杂杂的是如如何安排排交通。但在这这里
24、，社社区专用用shuuttllebuus（穿穿梭巴士士）为你你解决一一切问题题。14、让让孩子的的假期比比别人更更特别一一些当别的孩孩子放假假时只能能去游乐乐场一类类的地方方时，你你的孩子子却被大大自然的的恩赐所所包围着着！15、孝孝敬父母母的最佳佳方式常回回家看看看如果你的的父母就就住在你你要去度度假的地地方，你你是不是是有更多多的机会会和年迈迈的他们们住在一一起呢？关心他他们，给给他们健健康，让让他们得得到更多多的欣慰慰，就在在青城山山的真别别墅中！16、为为了健康康，做一一个森林林守望者者。没有健康康如何享享受自己己的成功功果实？为了自自己和家家人的健健康，请请住在这这里，每每天清晨晨的
25、第一一口呼吸吸都是最最甜的。二、销售售准备工工作重点点 1、现现场道路路状况设立路路牌指引引增添彩彩旗与道道具2、市内内售楼处处集中一处处参观销销售点，另设南南门接待待处和市市内商场场参观柜柜台。主主要接待待处应具具备模型型等完整整的促销销道具，其它以以形象提提升和导导购为目目的，可可简化。3、交通通工具安安排选择适当当的带看看路线并并由购房房班车接接送客户户到现场场参观，可定时时接送。4、广告告所有的开开盘3个个月内，广告须须在正式式开盘前前完成设设计制作作，保证证开盘后后广告的的连续性性，系统统性。5、人员员培训掌握精彩彩说辞、树立强强势的信信心是销销售培训训的重点点，必须须于首次次亮相前
26、前准备充充分。6、价格格、付款款及促销销方式近期内研研究市场场可承受受价格和和开盘促促销价的的合理性性，找准准客户心心理底线线，争取取震撼效效应。7、在羊羊西线寻寻找宣传传口岸在羊西线线和成灌灌高速口口设立路路牌，是是本案广广告推广广中重要要的方面面，应从从速开始始着手。8、媒体体简报尽快准备备给媒体体可供报报道的文文字性材材料，以以便造势势时采用用。三、推盘盘时机建议3月月份在各各大媒体体中以新新闻方式式淡入，引发社社会的议议论。44月份于于房交会会期间亮亮相，推推出概念念及产品品模式，同时加加大投放放形象广广告，为为正式开开盘累积积人气。正式开开盘可定定于4月月底或55月1日日，利用用“大
27、假”作强势势促销。这样既既符合季季节的变变迁带来来的好处处，又能能充分准准备、厚厚积薄发发。 四、造势势运动1、半遮遮半露，蓄势待待发前期形象象推出后后，并不不急于透透露具体体价格和和户型。可接受受客户排排号选位位定金，但不接接受签约约。直至至正式开开盘。2、沟通通媒体，借势炒炒作让新闻报报道在青青城山项项目上倾倾斜，甚甚至故意意引发项项目之间间的争论论、舌战战。把市市民的注注意力在在一定时时期内更更多地集集中在青青城山。而本案案的悬念念则可由由记者去去帮助营营造。3、集中中广告，强势推推出4月中旬旬开始形形象广告告，4月月底至55月底强强势宣传传，约1100万万左右广广告费，力争在在一个月月时间形形成眼球球运动，让市场场为之一一震。4、巧立立名目，现场造造势销售现场场的人气气需要精精心的安安排才会会显得火火爆，可可通过集集中邀约约，现场场开奖等等多种形形式营造造氛围，使之成成为客户户下定的的催化剂剂和新闻闻素材。五、 特殊造势势手段1、 首创直升升机接送送客户看看房目的就是是通过这这个活动动，在成成都市民民中形成成轰动效效应，从从让客户户了解和和认知本本楼盘。2、 借鸡下蛋蛋，借船船出海在前期的的新闻报报导中，可以有有意流露露出与世世界级建建筑大师师如贝津津铭设计计所等合合作，营营造成都都真正的的别墅生生活，吸吸引目标标客户的的注意和和期待。（完）