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1、锦绣江南物业服务中心文件名称工程维修工作手册页 次第 6 页,共 188 页修订日期2012-01-01文件编号版 本1.0锦绣江南物业服务中心 工程维修工作手册 工作手册册 Worrk IInsttrucctioon 制定日期期：20012年011月011日 实施日期期：20012年011月100日 持 有 人： 工程程维修主主管文件管制状状态标识识处制 订审 查核 准孙红利文件修订状状态修订申请书书编号页次版本修订内容摘摘要无全文1.0(第一版发发行)目 录录一、工程维维修部职职能44二、人员配配置44三、岗位职职责88四、管理制制度110五、设备设设施操作作规程223六、工作流流程及信信
2、息反馈馈渠道881七、相关表表格一、工程维维修管理理设备设设施的管管理目标标1、客户、业业主求助助服务合合格率995%以以上、满满意率1100%；2、客户、业业主有偿偿服务满满意率1100%；3、重点设设备完好好率999%以上上；4、设备设设施维修修及时率率95%；5、设备设设施维修修合格率率95%以上。二、工程维维修管理理思路用好、修好好、管好好设备设设施，提提高设备备的利用用率，保保证设备备完好率率99%以上，是是设备管管理的根根本目的的，这就就要求我我们在设设备的使使用、维维护保养养及检修修等各个个环节进进行严格格的技术术管理和和有效的的经济管管理。所谓严格的的技术管管理，就就是针对对锦
3、绣江江南小区区而设立立的技术术保证框框架（质质量保证证体系），如如对设备备房的状状态进行行技术监监控等，而而有效的的经济管管理则是是运用技技术手段段对设备备的能耗耗物耗进进行设计计测定，比比较优秀秀数据，实实行优化化降耗运运行。如如对变压压器经济济运行等等，路灯灯分时段段控制等等。为此我们在在针对小小区的物物业管理理的机电电设备设设施方面面提出“一、二二、三、四四”的整体体管理构构思。即即，一个个品质指指标（设设备设施施完好率率99%以上）；二项保保证（技技术保证证和经济济保证）；三种手手段（规规范化、专专业化、高高效化）；四个环环节（计计划、实实施、评评定、提提高）。如如下图：技术保证经济分
4、析设备设施管理设备设施完好率100%整体管理构思1、具体做做法规范化我公司司将全面面导入质质量体系系，由标标准的机机电设备备类体系系文件作作管理基基础，一一系列的的机电电设备管管理制度度、机机电作业业指导书书、机机电手册册、消消防手册册等为为范本，这这些集聚聚多年物物业管理理机电类类专业管管理的规规范文件件是我们们作为维维修管理理的指导导性文件件。专业化我公司司目前拥拥有机械械、电气气、机电电一体化化等各类类人才二二十六人人、中高高级专业业技术职职称的工工程师二二十三人人，这些些专业工工程技术术人员大大多数在在公司的的发展进进程中组组织、参参与了从从物业验验收接管管、工程程改造、设设备管理理和
5、维修修等各个个环节，特特别是通通过整理理编辑上上述一系系列的机机电管理理文件资资料，体体现出我我公司在在机电设设备管理理的丰富富的经验验。预防为主机电电设备管管理，除除了日常常运行管管理之外外。加强强设备预预期性维维护保养养是我们们进行机机电设备备管理的的重要一一环。在在以往见见识过的的物业管管理机电电管理中中，通常常都是实实行例行行保养工工作制，这这是常规规惯用模模式。我我们在稳稳固例行行保养的的基础上上更进一一步提出出预防性性保养，既既实行设设备运行行的动态态测试，掌掌握设备备的运行行规律，有有计划的的提出预预防性维维护方案案，按方方案进行行预防性性维护保保养，真真正达到到“用心服服务”的
6、目的的，保证证了设备备的完好好率达到到99%以上。锦绣江南物业服务中心文件名称工程维修工作手册页 次第 9 页,共 188 页修订日期2012-01-01文件编号版 本1.0工程维修部部职能园区公共区域设备设施的维护保养园区公共园建木制品、金属制品、路面、雨水沙井、路灯、健身器材、楼道墙面、天花、外墙及给排水管网等等设备设施定期巡检及按计划维修保养率100%工程维修部职能园区紧急突发事件的处理园区公共区域水电费的分摊及催缴园区公共区域水电维修工作机电设备设施的维护及保养工程项目的验收及接管土建工程、装修工程、水电工程及机电设备安装调试等相关工程的竣工验收及接管保修范围内及已过保修期相关工程的维
7、修跟进园区配电房、水泵房、消防泵房、消防监控机房、电梯等相关设备设施的维护保养园区相关工程及相关设备设施（机电设备、房屋设备）等等的维修跟进办公室通讯设备、监控系统、道闸系统、电梯系统、公共用电设备设施、绿化清洁用水阀门管件、水表、智能化水表、路灯等等设备设施的定期巡查公共区域（清洁、绿化及园竟）水电分摊，施工用水用电分摊、商业用水用电分摊、变电损耗及管损分摊 园区紧急停水停电的处理、机电设备紧急故障的处理、设备房紧急火灾的处理及园火警的紧急处理等等工程部人员员配置图图工程维修部主管维修班领班1人水电维修员1人综合维修员1人班次安排：（机电电设备运运行班）早早班： 8：00016：00 ；中班
8、班：166：00000：00；晚班：00：008：000（水电维修修班）早早班：88：00018：00；值班118：00022：30锦绣江南物业服务中心文件名称工程维修工作手册页 次第 106 页,共 188 页修订日期2012-01-01文件编号版 本1.0三、岗位职职责（一）、工工程维修修主管岗岗位职责责1）切实执执行项目目经理指指令，认认真落实实岗位责责任制，督督导部门门员工严严格遵守守公司各各项规章章制度，认认真执行行物业管管理法规规。2）及时传传达公司司各种会会议精神神及领导导指示，并并组织部部门员工工学习、贯贯彻、落落实。3）针对部部门员工工技术状状态和思思想动态态，编制制培训计计
9、划，对对员工进进行职业业道德物物业服务务意识教教育和专专业知识识培训。4）负责组组织制订订园区公公共设施施、楼宇宇、设备备的管理理规定，并并贯彻执执行，确确保以上上设施/设备处处于安全全完好状状态。5）负责指指导编制制设施/设备保保养维修修计划，并并落实执执行，确确保按计计划保养养率1000，设设备完好好率955以上上。6）负责物物业公司司接管物物业项目目的供配配电、空空调给排排水、消消防、电电梯、弱弱电系统统及建筑筑装修项项目的验验收和资资料核实实工作，并并及时按按要求将将有关资资料、图图纸归档档、建档档。7）负责对对园区内内的工程程改造、设设备更新新、重要要维修工工程的方方案及进进行技术术
10、审核并并上报公公司领导导批准后后，现场场督导工工程施工工，控制制工程质质量、进进度。8）按照质质量保证证健全部部门各项项规章制制度、操操作规程程，以及及各种记记录表格格，并每每月检查查、审核核。9）协调施施工单位位按国家家规定标标准为业业主提供供保修服服务，保保障业主主利益。10）督导导部门员员工按服服务规范范为业主主/住户户提供及及时、优优质、高高效的上上门服务务工作，要要做到业业主/住住户满意意率1000，到到位及时时率955。11）对部部门员工工工作质质量、工工作效率率进行考考核，发发现问题题及时纠纠正，对对员工的的劳动安安全负责责和引导导。12）完成成上级临临时交办办的工作作任务，服服
11、从考核核管理办办法。（二）、维维修领班班岗位职职责1）协助部部门主管管完成各各项强弱弱电日常常管理工工作，制制定设施施/设备备保养、检检修计划划，完成成对园区区各设施施/设备备维护、保保养工作作，确保保设施/设备安安全完好好率达到到95%。2）负责小小区、配配电房系系统、二二次生活活给水系系统、电电梯系统统、泳池池循环系系统的维维护、保保养和制制定保养养计划和和检查保保养计划划实施。3）督查各各项设施施/设备备运行状状态，检检查各种种设备的的记录表表格，准准确、完完整、规规范与否否，发现现问题及及时解决决并向部部门主管管汇报。4）负责小小区紧急急停水、停停电和在在建设施施/设备备工程跟跟进。5
12、）负责会会所和小小区设施施/设备备日常维维修，发发现问题题及时汇汇报并与与有关单单位协调调整改解解决。6）协助部部门主管管完成各各项园区区日常维维修管理理工作。7）负责指指导维修修技工按按维修修服务规规范要要求对业业主/住住户进行行上门服服务和特特约服务务,严格格控制维维修材料料的使用用和降低低维修的的成本,做到业业主/住住户满意意率1000%,到位及及时率995%。8）负责检检查工工作任务务派发单单、设设备、设设施维修修保养记记录等等记录表表格的准准确、完完整、规规范与否否和紧急急维修情情况的抢抢修、组组织工作作,发现现问题及及时解决决并向部部门主管管汇报。9）落实维维修服务务人员班班前、班
13、班后训教教、总结结工作和和抓落实实服务人人员的服服务素养养，严谨谨日常考考核要求求。10）每月月按时上上报维修修材料采采购计划划。11）组织织维修人人员对二二次装修修现场进进行定期期检查。12）完成成上级临临时交办办的工作作任务，服服从考核核管理办办法。（三）、维维修技工工岗位职职责1）认真执执行各项项规章制制度，负负责项目目区域设设施建筑筑主体的的土、木木装饰装装横，门门窗等设设施的巡巡检维修修工作，服服从领班班管理。2）按照维维修保养养计划实实施工作作，并与与客户服服务中心心等部门门进行沟沟通取得得协调，由由主管审审核批准准后执行行。3）严格按按照建筑筑主体多多项维修修项目和和公共区区域多
14、项项维修项项目进行行检查维维修，并并每日登登记工作作量，认认真填写写工作记记录。4）培养良良好的职职业道德德，保持持热情、认认真细致致和善始始善终的的工作态态度，在在维修中中与客户户接触时时要注意意文明礼礼貌尊重重客户，讲讲究办事事和说话话的技巧巧，严格格执行上上门维修修操作程程序和室室内维修修的各项项有关制制度。5）认真学学习和掌掌握园区区工程维维修各方方面的知知识和各各种维修修技能，能能做到独独立处理理维修项项目范围围的各种种技术问问题。6）严格遵遵守操作作规程，妥妥善保管管和正确确使用各各种机械械和工具具，发现现问题及及时调整整修理。7）合理领领用零配配件和原原材料，严严格按规规定使用用
15、零配件件，注意意节约原原材料。8）落实日日常客户户装修现现场的巡巡视检查查工作。9）服从监监控中心心、客户户中心日日常的调调度工作作。10）完成成上级临临时交办办的工作作任务，服服从考核核管理办办法。（四）、综综合工岗岗位职责责1、认真执执行各项项规章制制度，负负责小区区区域设设施建筑筑主体的的土、木木装饰装装横、门门窗、空空调、电电梯等设设施的巡巡检维修修工作。2、制定所所辖范围围维修保保养计划划，并与与业主服服务中心心等部门门进行沟沟通取得得协调，由由部门主主管审核核批准后后执行。3、严格按按照设备备设施管管理规定定进行检检查维修修，并每每日登记记工作量量，认真真填写工工作记录录。4、熟悉
16、空空调、电电梯的各各项性能能及使用用方法，能能及时处处理一般般性应急急事件。5、培养良良好的职职业道德德，保持持热情、认认真细致致和善始始善终的的工作态态度，在在维修中中与客户户接触时时要注意意文明礼礼貌尊重重客户，讲讲究办事事和说话话的技巧巧，严格格执行上上门维修修操作程程序和室室内维修修的各项项有关制制度。6、认真学学习和掌掌握园区区工程维维修各方方面的知知识和各各种维修修技能，能能做到独独立处理理维修项项目范围围的各种种技术问问题。7、严格遵遵守操作作规程，妥妥善保管管和正确确使用各各种机械械和工具具，发现现问题及及时调整整修理。8、合理领领用零配配件和原原材料，严严格按规规定使用用零配
17、件件，注意意节约原原材料。四、管理制制度（一）、工工程维修修部档案案的建立立及管理理规定1、房屋的的单体竣竣工图，管管网管道道图，供供配电系系统图，给给排水系系统图等等等，进进行分类类，编号号，建档档及归档档。2、设备、设设施建立立设备台台帐、设设备卡及及相关设设备使用用说明书书、质量量合格证证，进行行分类，编编号建档档及归档档。3、设备、设设施维修修记录、运运行记录录、保养养记录、维维修记录录，维修修台帐经经维修部部主管确确认后，方方可存档档及归档档。4、维修台台帐及维维修单，日日期、维维修项目目、完成成程度、派派单人、接接单人、使使用材料料、有偿偿与无偿偿服务记记录清楚楚及相关关收费明明确
18、，经经部门主主管确认认后方可可存档归归档。5、存档归归档时，根根据时间间顺序、区区域、设设备名称称、设施施系统进进行分类类，编号号并做好好记录。6、投诉单单写明造造成投诉诉原因、处处理方案案、原因因分析、派派单人与与接单人人签名、派派单时间间与接单单时间、完完成时间间、投诉诉类别、业业主满意意程度、经经部门主主管确认认后方可可存档归归档。7、回访记记录做好好，回访访时间、回回访项目目、业主主满意程程度、回回访人、业业主姓名名及区域域经部门门主管确确认后方方可存档档归档。8、所有资资料严禁禁携带外外出，如如需要时时经部门门主管同同意后方方可外借借出并做做好记录录。9、查相关关资料时时，经部部门主
19、管管同意后后方可查查阅，并并做好相相关记录录。10、归还还时必须须检查是是否完好好并做好好记录，经经部门主主管确认认后方可可存档归归档。（二）、工工（器）具具管理规规定1、工（器器）具属属于公司司公共财财产，每每个员工工都有责责任和义义务保证证其正常常使用。2、使用人人员要爱爱护使用用工（器器）具，如如有丢失失或非公公损坏需需予以赔赔偿。3、工（器器）具使使用完毕毕后应及及时收回回，并擦擦试干净净后整齐齐摆放回回原处。4、工（器器）具严严禁个人人携带外外出，如如确因工工作需要要，须报报经理批批准。5、工（器器）具在在使用中中应注意意安全，高高空作业业工具如如升降台台、铝合合金人字字梯、脚脚手架
20、等等使用时时须有两两人在场场，且做做好安全全保护措措施。6、工（器器）具出出现自然然损坏而而无法正正常使用用，应在在48小小时内进进行报废废处理。7、工(器器)具原原则上不不得外借借，如有有特殊情情况需外外借的，须须报部门门经理批批准并进进行登记记。8、外借工工（器）具具归还时时进行检检查，确确认完好好后方可可接受，在在规定外外借期间间内未归归还的，应应及时催催还，如如有破损损或丢失失的，应应主动向向对方索索赔。（三）、设设备机房房防火规规定1、不得在在机房内内吸烟；2、维修工工作中需需使用易易燃物品品要事先先清除火火源，工工作中要要防止易易燃物外外泄。机机房内不不得存放放易燃物物品；3、需要
21、动动火作业业时，由由维修领领班填写写机房动动火作业业申请表表，部门门主管签签名同意意后方能能施工。施施工前应应清除动动火现场场的易燃燃物品，施施工后认认真检查查，确无无火种万万能离开开；4、部门、班班组管理理人员在在当值期期间，应应注意检检查机房房内的灭灭火自救救措施，并并教导员员工掌握握各种灭灭火器械械的性能能及处理理各种消消防信号号的正确确方法；5、当值人人员应巡巡查、记记录责任任管辖区区域内消消防报警警器和消消防设备备的情况况，及时时报告、处处理火警警信号；6、机房内内的楼梯梯、走道道、出入入口要保保持畅通通无阻，严严禁堆放放物件；7、机房内内的火灾灾探测器器、喷淋淋头、防防火门、防防火
22、安帘帘、防排排烟设备备、灭火火器、防防烟面罩罩、疏散散标志和和指示灯灯等设施施，必须须保持完完整好用用。保安安部应每每月检查查、保养养，确保保使用时时不出故故障，并并附相应应记录上上报经理理；8、发生电电气火灾灾时，当当值员工工施救时时应坚持持“先断电电，后灭灭火”原则；如油路路发生火火灾，应应立即关关闭油闸闸并用沙沙袋堵截截油路，防防止扩散散，并用用二氧化化碳及其其它干式式灭火器器扑救；9、火灾时时设备操操作应按按各种工工种的安安全操作作规程操操作，并并做好防防火措施施；10、遇火火灾时，要要及时上上报消防防中心，并并采取相相应的灭灭火措施施。灭火火后，要要详细记记录火灾灾成因及及灭火情情况
23、，书书面上报报公司领领导。（四）、机机房卫生生管理规规定为做好机房房内外和和设备的的清洁工工作，保保证设备备的最佳佳运行环环境，特特制定本本卫生制制度。1、机房内内不得吸吸烟、随随地吐痰痰、乱丢丢杂物；2、各班员员工必须须按时清清洁机房房地面，做做到无明明显污渍渍，无杂杂物、无无粉尘；3、机房内内各设备备必须按按时擦拭拭，使设设备表面面光洁无无尘；4、机房值值班员工工必须按按时清洁洁机房通通风系统统滤尘网网；5、机房内内电气控控制箱及及电器开开关表面面必须按按时清洁洁除尘；6、领班负负责制定定本机房房清洁卫卫生时间间表，并并对机房房卫生负负责；7、部门主主管定期期抽查机机房卫生生清洁情情况，发
24、发现严重重卫生问问题，立立刻组织织整改；8、维修部部每月组组织一次次巡检，对对各系统统所辖区区域进行行卫生评评比。（五）、停停电、限限电管理理规定1、停电、限限电的审审批权限限为项目目经理以以上；2、收到政政府部门门的有关关停电通通知或决决定需要要停电、限限电，应应马上报报告项目目经理，并并至少提提前244小时书书面通知知受影响响的用户户；3、维修部部主管应应安排足足够的人人员处理理转、停停电工作作；4、转、停停电应填填写操作作票，交交维修部部主管签签名；5、转、停停电后当当值人员员应重点点检查电电房、空空调机房房、水泵泵房、电电梯机房房、消防防中心内内设备运运行情况况，发现现异常立立刻检修修
25、；6、有关转转、停电电的情况况应记录录在当值值日志上上。（六）、保保安监视视系统运运行管理理规定1、保证系系统不间间断电源源的开启启；2、系统的的不间断断电源严严禁使用用监视设设备以外外的负载载；3、楼层摄摄像头的的电源插插座严禁禁使用其其它负载载；4、未经部部门主管管的同意意，严禁禁修改系系统参数数；5、系统参参数修改改后应记记录在当当值日志志上，并并即时通通知当值值监控员员；6、每天巡巡查系统统运行情情况一次次，发现现异常立立即处理理，并记记录在当当值日志志上；7、系统有有关的参参数修改改和重大大维修都都应记录录在维修修保养表表格上；8、摄像头头和红外外线报警警器故障障应于33小时内内修复
26、；矩阵开开关故障障应于88小时内内修复，监监视器和和线路故故障应于于2个工工作日内内修复，有有关的维维修情况况记录在在当值日日志上。（七）、消消防设备备运行规规定1、监控中中心护卫卫员负责责监控室室内消防防设备（报报警系统统、BTTM系统统、联动动柜等）224小时时运行操操作、监监控、记记录。显显示火警警信号后后，应立立即派人人前往观观察。确确认火情情后，通通过广播播和警铃铃疏散人人员并启启动相应应灭火设设备；2、如有设设备故障障，监控控中心值值班人员员及时通通知工程程维修部部进行维维修处理理；3、当值护护卫员要要负责监监控室的的清洁工工作，保保持地面面、墙壁壁、设备备无积尘尘，水渍渍，油渍渍
27、；4、工程维维修部根根据弱电电系统设设备保养养规定和和消防设设备保养养合同，对对消防设设备进行行日常维维护保养养；5、工程维维修部和和护卫部部每月定定期对大大厦消防防系统进进行模拟拟检测，确确保消防防设备处处于正常常状态；6、消防系系统如因因维护或或其它原原因要暂暂时改变变消防系系统的状状态（如如手动/自动等等），应应由工程程维修部部书面通通知护卫卫部，并并提出相相应的临临时措施施，确保保大厦消消防安全全。（八）、污污水井管管理规定定1、污水井井口盖板板盖好，污污水泵放放在自动动位置；2、严禁向向污水井井内抛杂杂物、小小便；3、工程维维修部人人员每天天检查污污水井及及其设施施一次，并并将情况况
28、记录在在当值日日志上；4、发现污污水井水水位异常常升高应应马上追追查原因因并采取取相应措措施降低低水位；5、污水井井每年清清洁一次次，清除除井底沉沉积物；6、污水泵泵每季度度检查的的保养一一次。（九）、化化粪池管管理规定定1、化粪池池每年由由指定的的专业公公司清洁洁一次；2、化粪池池入口铁铁盖应盖盖好，并并保证铁铁盖完好好，未经经部门主主管批准准不得开开启化粪粪池盖；3、清理化化粪池工工作应马马上追查查原因并并采取相相应措施施降低水水位；4、污水井井每年清清洁一次次，清除除井底沉沉积物；5、污水泵泵每季度度检查和和保养一一次。（十）、房房屋维修修管理规规定为了认真解解决住户户入伙后后房屋维维修
29、问题题，在本本着“实事求求是，划划清责任任，合理理收费，服服务住户户”的精神神，特制制订本规规定。1、住户在在入伙时时同客户户服务中中心人员员共同验验收房屋屋发现的的质量问问题，要要在交验验单上分分项注明明整改项项目并签签字，由由客户服服务中心心负责联联系项目目公司组组织专人人维修。维维修后实实行消项项验收，维维修所发发生的人人、工、材材料等费费用由项项目公司司负责。2、住户房房屋自入入伙起一一年内发发生的房房屋质量量问题，均均属于建建筑施工工质量保保修期保保修内容容，项目目中心在在接到住住户投诉诉和反映映情况后后，如果果工程较较小，涉涉及金额额不大，则则维修部部自行维维修。如如发生重重大的质
30、质量问题题或涉及及金额较较大，应应立即报报告主管管领导，联联系发展展商，由由发展商商找施工工队保修修，所发发生的有有关费用用在施工工质量保保证金中中摊销。3、住户入入伙满一一年后发发生的质质量问题题，属于于入伙后后未整改改的遗留留问题，原原则上同同第2条条。属于于住户在在使用和和改建或或装修中中发生的的问题，由由住户自自行负责责。4、如住户户需要进进行一般般性的维维修，可可直接向向维修部部提出维维修申请请，由项项目中心心维修部部进行维维修，维维修后由由业主签签名验收收，维修修部按成成本价合合理收费费。5、如住户户提出大大的维修修申请，维维修部应应上报项项目中心心，项目目中心派派专职人人员核实实
31、情况，制制订维修修计划，组组织人员员维修，维维修后由由住户验验收并在在工程维维修单上上签字。6、凡楼宇宇内、外外公共部部位发生生的维修修，由项项目中心心负责完完成，维维修所发发生的一一切费用用均在公公共维修修基金中中开支，不不再向用用户收费费。（十一）、电电气维修修规定为保证楼宇宇电气设设备的正正常运行行，促进进电气设设备设施施保养、维维修工作作正常化化。规范范化、科科学化，做做到安全全工作、万万无一失失，制定定以下规规定：1、必须严严格遵守守执行国国家电气气安全操操作规程程，检修修操作人人员做到到培训后后持证上上岗，以以保证工工作万无无一失。2、工程维维修部对对于小区区内配置置的电气气设备，
32、按按计划定定期保养养及维修修。重大大电气设设备的检检修计划划，要由由项目中中心把关关审查并并派专人人参加。3、维修和和保养电电气设备备时，维维修人员员要采取取相应的的安全技技术措施施，工程程维修部部对作业业人员必必须进行行安全生生产交底底的技术术交底，防防止触电电及设备备事故的的发生。4、在电源源干线。低低压配电电盘及配配电箱等等设备上上进行工工作时，必必须有专专人监护护，至少少由两人人互相配配合进行行。操作作前必须须摘掉检检修设备备的电源源保险后后验电，并并悬挂标标识牌，操操作人员员必须使使用绝缘缘工具，并并站在绝绝缘垫上上作业。5、对于高高压设备备的检修修和维修修，经停停电、验验电后，必必
33、须装设设接地线线，在醒醒目处悬悬挂标志志牌，必必要时加加装遮栏栏。6、维修后后的电气气设备及及线路，要要经专职职人员检检验无误误并拆除除所有安安全措施施后方可可投入运运行。严严禁在处处于工作作状态的的电动机机及其附附属装置置回路上上进行工工作。7、本规定定与“配电房房管理制制度”同时执执行，互互为补充充。（十二）、安安全用水水、供水水管理规规定为保证向住住户供应应符合卫卫生标准准的生活活用水，加加强供水水管理，达达到节约约用水、满满足用户户需要之之目的，特特规定如如下：1、凡属小小区范围围内的供供水系统统（即自自来水公公司向本本小区供供水总表表以内的的）一律律由物业业公司管管理；2、用户出出门
34、前应应将水闸闸关闭，避避免发生生事故；3、用户不不可随意意更改小小区供水水管道；有以下现象象的均属属偷水行行为，物物业公司司将按下下列规定定处理：（1）、私私自装表表接水或或绕表接接水管者者，除当当场停用用，按最最大流量量和使用用时间加加倍追计计水费外外还要赔赔偿物业业公司损损失；（2）、私私自启用用水表的的封印影影响准确确计量，除除按用水水量和使使用时间间加倍追追计水费费外，赔赔偿物业业公司损损失；（3）、私私自启用用水表的的，不管管停用时时间长短短，除按按用水量量和使用用时间加加倍追计计水费外外，赔偿偿物业公公司损失失；4、用户违违反安全全用水规规定，拒拒绝物业业公司机机电维修修人员检检查
35、，不不采纳安安全用水水意见及及措施而而造成事事故，影影响供水水系统或或对其它它用户造造成损失失的，按按实际情情况赔偿偿损失。5、由工程程维修部部指派一一名责任任心强、作作风正派派、身体体健康的的水管员员负责对对楼宇水水池、水水箱钥匙匙的保管管和水池池、水箱箱的清洗洗工作。6、在非限限水季节节（以市市政府通通知为准准），物物业公司司应尽力力保证随随时向住住户供水水。在确确实需要要临时停停水时，应应先通知知住户；停水后后必须采采取临时时供水办办法，向向住户供供水。7、地下贮贮水池、天天面水箱箱每年应应彻底清清洗4次次以上，并并送水质质样品（或或由水务务局取样样）到市市政府有有关部门门检验，水水质必
36、须须合格。水水箱孔应应加盖、加加不锈钢钢纱网密密封并加加锁。8、水管员员在巡查查中发现现跑、冒冒、滴、漏漏现象，应应立即向向维修部部报告，由由维修部部组织人人员进行行抢修，杜杜绝浪费费。9、抄表员员每月要要对每户户用水量量进行分分析，发发现用水水异常应应进户查查询，帮帮助解决决用水浪浪费现象象。10、随时时向住户户进行节节约用水水、计划划用水宣宣传教育育，提高高全体用用户节约约用水意意识。执执行市政政府分段段收费规规定，用用经济手手段管理理，加强强节约用用水。（十三）、电电梯机房房管理规规定1、每周对对电梯机机房全面面清洁一一次，保保持设备备表面无无明显尘尘土，机机房及通通道内不不得住人人，堆
37、放放杂物。2、保证机机房通风风良好，机机房内悬悬挂温度度计，机机房温度度不超过过40。3、保证机机房照明明良好，并并配备应应急灯。灭灭火器和和盘车工工具应挂挂于显眼眼处。4、做好机机房防水水、防潮潮工作，风风口要有有防雨措措施。5、机房门门窗应完完好并上上锁，未未经部门门领导同同意，禁禁止外人人进入，并并采取措措施防止止小动物物进入。，6、电梯梯困人救救援规程程和本本规定及及有关警警示牌应应清晰并并挂于显显眼处。7、按规定定定期对对机房内内各种设设备和设设施进行行维修保保养。8、按时巡巡视机房房，发现现达不到到规定要要求的及及时处理理。（十四）、应应急灯、疏疏散指示示灯检查查保养制制度1、各楼
38、层层应急灯灯、疏散散指示灯灯不得私私自拆除除、移位位和取用用；2、巡楼人人员每天天检查一一次紧急急灯具，发发现异常常马上报报维修部部维修。检检查内容容包括灯灯具是否否正常发发亮，表表面玻璃璃有否破破损，安安装是否否牢固，按按下测试试按钮是是否仍然然发亮；3、应急灯灯具应保保持清洁洁；4、发现灯灯具有破破损或缺缺失应马马上由维维修部补补充并报报保安部部追查。（十五）、工工程维修修部停水水、限水水管理制制度1、所有的的停水、限限水审批批权限为为项目经经理以上上；2、收到政政府部门门有关停停水通知知或决定定需停、限限水应立立即报告告项目经经理，至至少提前前24小小时书面面通知受受影响用用户；3、维修
39、部部主管应应安排足足够人员员处理停停、限水水工作；4、停水前前将地下下水池注注满；5、停水期期间维修修人员应应每两小小时巡查查一次地地下水池池水位，发发现水位位过低应应关闭水水泵以免免水泵吸吸空，并并立即通通过短信信平台通通知受影影响用户户；6、当值人人员应将将停水、限限水情况况记录在在当值日日志上。（十六）、设设备保修修期管理理制度1、国务院院建设设工程质质量管理理条例规规定建设设工程的的最低保保修期限限为：11、供热热与供冷冷系统，为为2个采采暖期、供供冷期；2、电电气管线线、给排排水管道道、设备备安装，为为2年；其他项项目的保保修期限限自竣工工验收合合之日起起计算。2、保修期期的计算算应
40、以上上述条款款及发展展商与安安装单位位、设备备供货单单位的合合同保修修期限为为准。工工程竣工工日若距距物业接接管日过过长，导导致接管管验收时时保修期期已满者者，应建建议发展展商适当当延长保保修期。3、物业设设备接管管时，物物业公司司、发展展商、保保修单位位三方应应就设备备保修期期（特别别是电梯梯）保修修的内容容、范围围、期限限，项目目中心维维护的内内容、范范围，保保修款支支付，做做出界定定，达成成共识，形形成书面面协议。4、保修期期，保修修单位提提供的服服务单一一，难以以达到标标准、适适应考评评的需要要，保修修工作之之外的保保养内容容需项目目中心自自己或委委托专业业公司做做，书面面协议有有助于
41、解解决矛盾盾、纠纷纷。5、设备保保修期时时间内，项项目中心心宜委托托专业公公司对设设备进行行维护，机机电设备备可委托托其做日日常维护护、一级级保养、二二级保养养，电梯梯可按标标准责任任合约形形式委托托，工作作应以清清洁、防防腐、润润滑、调调整、紧紧固，不不宜触及及核心软软、硬件件部分。机机电设备备、电梯梯故障维维修，项项目中心心应督促促保修单单位解决决。6、保修期期结束，保保修单位位结算保保修金时时，项目目中心须须在结算算申请书书上如实实填写使使用方意意见，并并报经理理审核盖盖章。保保修单位位不履行行保修义义务，项项目中心心有权拒拒绝签字字。（十七）、物物资管理理制度1、物资的的计划管管理2、
42、维修部部的物资资管理实实行由班班组计划划申请，维维修部集集中审批批的制度度。3、年度物物资计划划编制4、根据维维修部纳纳入次年年度工程程计划的的项目，由由班组根根据项目目要求编编制物资资费用计计划。在在每年十十二月由由维修部部集中审审查后，汇汇编上报报总经理理批准后后下达执执行。5、月度物物资计划划编制6、班组物物资月度度计划，分分常用和和专项使使用两种种：（1）常用用物资材材料要制制订储备备定额,经维修修部主管管批准后后,按额额储备,班组每每月255日前填填报补充充定额计计划,经经维修部部集中报报人事行行政部采采购；（2）专项项使用物物资材料料,根据据项目要要求,班班组每月月25日日前上报报
43、次月度度计划,经项目目经理审审批并报报总经理理批准后后，交人人事行政政部采购购；7、紧急情情况下，急急需的抢抢修物资资（指影影响水、电电、空调调的抢修修），由由班组提提出临时时申请报报告，经经项目经经理或主主管审批批后，交交人事行行政部立立即执行行或由班班组执行行后补办办手续；8、当人事事行政部部采购人人员对一一些技术术性规格格材料不不熟悉时时，班组组可派人人配合采采购，配配合人员员不得随随意改变变规格品品种，如如确需改改变，采采购后应应作说明明备案；9、班组人人员工作作领料，要要办理班班组领料料手续，由由维修部部主管或或项目经经理批准准发料；10、工作作完毕，对对余料进进行退库库（退还还维修
44、保保养部小小仓库），做做到节约约用料；11、月底底要对库库存材料料、备件件按储备备定额盘盘点，按按公司统统一规定定的表格格填写。（十八）、配配电房管管理制度度为贯彻安全全第一的的方针，确确保小区区供电系系统安全全正常运运行，特特制定配配电房管管理制度度。1、负责供供电运作作和巡视视的人员员必须持持证上岗岗。配电电房的值值班员，必必须熟悉悉电气设设备情况况和有关关安全措措施。2、配送电电建立小时时运行值值班制度度，对配配电装置置及高压压室经常常进行巡巡查，做做好每日日巡视记记录；发发现问题题及时处处理，并并在值班班记录及及巡查记记录中注注明；不不能解决决的问题题及时上上报上级级主管处处理。3、配
45、电设设备由专专职人员员负责管管理和值值班，配配电设备备的停送送电由值值班电工工操作，非非值班电电工禁止止操作。值值班员必必须做好好值班记记录，认认真执行行交接班班制度。4、供电线线路严禁禁超载供供电，配配电房内内禁止乱乱拉乱接接线路，在在夏季供供电高峰峰时，应应按负荷荷的需求求，有计计划的切切换变压压器。5、停电时时，应提提前向用用户发出出通知；恢复送送电时，在在确认供供电线路路正常、电电气设备备完好后后方可送送电。6、配电房房内设备备及线路路变更，要要经维修修部主管管同意；重大变变更，要要上报公公司领导导批准。7、配电房房消防设设施完好好，并有有手持式式气体灭灭火器。注注意防止止小动物物进入；无关人人员须经经维修部部主管或或项目经经理许可可方可进进入。8、加强日日常维护护、检修修，保证证配电房房内公共共照明、指指示、显显示灯具具等设施施的完好好。（十九）、水水泵