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1、优质文本北京某某物业管理工程作业手册持有部门： 持 有 人： 实施日期： 年 月 日 受控状态： 序号文件编号管理作业规程版本号/修订号实施日期01GC-01设备综合管理规程1/A2003年3月28日02GC-02运行值班交接班管理规程1/A2003年3月28日03GC-03供配电设备设施平安操作规程1/A2003年3月28日04GC-04供配电设备设施运行管理规程1/A2003年3月28日05GC-05供配电设备设施维修保养作业规程1/A2003年3月28日06GC-06给排水设备设施操作规程1/A2003年3月28日07GC-07给排水设备设施运行管理规程1/A2003年3月28日08GC
2、-08给排水设备设施维修保养作业规程1/A2003年3月28日09GC-09供热锅炉平安操作规程1/A2003年3月28日10GC-10供热锅炉运行管理规程1/A2003年3月28日11GC-11供热锅炉维修保养作业规程1/A2003年3月28日12GC-12中央空调操作规程1/A2003年3月28日13GC-13中央空调运行管理规程1/A2003年3月28日14GC-14中央空调维修保养作业规程1/A2003年3月28日15GC-15电梯运行管理规程1/A2003年3月28日16GC-16电梯日常维修保养作业规程1/A2003年3月28日17GC-17电梯故障维修作业规程1/A2003年3月
3、28日18GC-18电梯困人救援作业规程1/A2003年3月28日19GC-19二次供水管理规程1/A2003年3月28日20GC-20弱电系统维修作业规程1/A2003年3月28日21GC-21公共设施安装/维修作业规程1/A2003年3月28日22GC-22客户家庭安装/维修作业规程1/A2003年3月28日23GC-23防避雷与接地系统保养作业规程1/A2003年3月28日24GC-24道闸系统保养作业规程1/A2003年3月28日25GC-25装修管理规程1/A2003年3月28日26GC-26房屋完损等级评定规程1/A2003年3月28日27GC-27维修工具管理规程1/A2003年
4、3月28日设备综合管理规程1.0 目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理的统一、完整和完善。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。3.0 职责3.1工程部负责监督、检查、指导设备综合管理工作。3.2工程中心负责所管辖小区的各类设备的日常管理工作。3.3工程中心负责所管辖小区的各类设备档案的归集管理工作。4.0 程序要点4.1设备档案的建立要求。4.1.1工程中心在接管物业后一周内应将管辖范围内的?设备设施清单?价值2000元以上的设备建立?设备台账?(见附表)。4.1.2工程中心应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设 备编
5、号：a)所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识；b)“设备标识用标牌形式予以实施，标牌应有以下内容：设备名称；设备编号。c)设备编号按以下规那么 物业点编码；设备名称缩写；设备流水号。考前须知：1.设备流水号按物业点的设备总流水编制；2.同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。.d)标识的制作标准：标识材质用金属薄板制作，外表抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；尺寸长宽厚为70mm20mmlmm。4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立?设备卡?。4.1.4 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停用、限制使用范围、调迁、报废和更换
6、零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。4.1.5?设备台账?和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由工程中心保存。4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见各类设备操作、运行、维修保养管理作业规程。4.3设备的购置管理。4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。4.3.2设备购置应遵循满足效劳提供需要的原那么。4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5新添设备由工程中心提出效劳用途或配套功能以及主要技术指标的需求。4.3.6采购设备应遵循?采购管理控制程序?的相关规定进行采购。4.
7、3.7采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。4.3.8经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。4.4设备状态标识。4.4.1工程中心应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备 损坏。4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.4.3标识的方式方法：a)设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mml50mm3mm(长宽厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板；b)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由
8、设备操作人员及时悬挂于应予标识设 备的显眼位置；c)设备状态改变，标识应随之改变。4.5设备的停用和封存。4.5.1发现以下情况之一，设备应予停用或封存：a)多余设备，含效劳提供有再需要的设备；b)设备功能已不能满足提供效劳需要的设备。4.5.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3工程中心应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4工程主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经工程部经理批准后实施。4.6设备的报废。4.6.1无修复价值的设备应予报废。4.6.2报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程主管人员
9、、运行管理及操作人员、管理处主管主任等；4.6.3工程主管人员应填写?设备停用封存/更新改造报废审批表?，经公司总经理批准后实施。4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废标识。4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废标识。4.6.6工程部应将批准的?设备停用封存/更新改造报废审批表?报公司财务部一份。4.7红旗机房评比。4.7.1工程中心主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。4.7.2评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净度完好状况、设备外表洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象
10、。5.0 工作记录5.1?设备台账?5.2?设备卡?5.3?采购设备验收表?5.4?设备停用封存/更新改造报废审批表?5.5?设备定点管理检查表?6.0 相关文件 6.1所有机电设备作业规程运行值班交接班管理规程1.0 目的标准运行值班和交接班管理，确保运行值班和交接班质量。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理处工程中心值班和交接班工作。3.0 职责3.1工程中心主管负责对值班和交接班工作的监控。3.2工程中心专业技术领班负责值班工作的具体安排和检查。3.3工程中心值班人员负责按此规程进行值班和交接班工作。4.0 程序要点4.1交接班操作。交班人员提前20分钟做好交班准备：a)检查设备并确保
11、运行正常；b)搞好值班室和设备房卫生工作。接班人员提前15分钟到达值班岗位。接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况： a)发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助； b)确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作考前须知；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。接班人查看上班的?值班交接班记录表?，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。交接双方认为无误后共同在?值班交接班记录表?上签名确认。交接完毕后所发生的问题由接班人负责。有以下情况之一不能交接班：a)上一班运行情况未交代清楚，记录不标准，配
12、电室、值班室、操作间不清洁；b)接班人未到岗，交班人不准下班；c)接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d)在倒闸操作和事故处理过程中；e)假设交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故。4.2值班操作要点。值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。坚守岗位，不得串岗。按有关运行管理作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经工程中心主管同意并签字方可调班。4.3停送电操作要领。正常情况下的倒闸操作：a)工程中心主管提前两天书面通知运行班组停、送电范
13、围(包括变压器报停、启用)；b)运行班接到通知后，一天内完成以下工作：立即通知供配电专业人员即刻到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；假设不可行应立即汇报情况，并说明原因；假设可行，那么应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管领导审批，同时将停、送电情况书面通知效劳中心。c)效劳中心接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户；d)倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e)在确定时间内，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作： 停电：先停负荷开关，后停隔离开关； 送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f)倒闸操作完成后，运行
14、人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；g)做好各项相关记录。紧急状态下的倒闸操作：a)发现配电室有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或局部负荷停电操作，根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b)停电后立即通知工程中心主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因前方可恢复局部或全部供电。对损坏局部应尽快修复，以恢复正常供电；c)做好各种记录，重大事故应立即报告管理处主任。4.4值班室、设备房卫生管理制度。各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：a)水
15、电值班员负责配电房、水泵房卫生清洁工作；b)空调值班员负责空调机房卫生清洁工作；c)电梯管理员或外委维保单位人员负责电梯房卫生清洁工作。接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。各专业早班值班人员为该专业设备房平安卫生责任人。各专业技术领班负责本班组卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0 工作记录5.1?值班交接班记录表?6.0 相关文件 供配电设备设施平安操作规程1.0 目的标准供配电设备设施的操作程序，确保正确、平安的操作供配电设备设施。保障人员平安。2.0 适用范围 适用于北京地区物业管理公司辖区供电设备设施的操作。3.0 职责3.1工程中心主管负责检查?供
16、配电设备设施平安操作规程?的执行情况。3.2运行领班负责?供配电设备设施平安操作规程?的组织实施和技术指导。3.3运行值班员负责供配电设备设施的具体操作和日常管理。4.0 程序要点4.1平安操作考前须知。4.1.1操作高压设施设备时,必须戴等电压的绝缘手套、穿绝缘鞋、长袖工作服、使用等电压的绝缘工具。4.1.2操作低压设备设施时,必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、防止正向面对操作设备。4.1.3严禁带电工作,紧急情况需带电作业时,需具备如下条件:a)有监护人；b)工作场地空间足够，光线足够；c)所用工具材料齐全绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等；d)工作人员必须穿戴绝缘手套、长袖工作服、绝
17、缘鞋。4.1.4自动开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。4.1.5电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。4.1.6变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护，并执行复诵制。4.2供配电设备设施操作。4.2.1配电变压器停电的操作要领：a)先拉低压电容开关;b)拉开各低压出线开关;c)拉开低压总开关;d)拉开配电变压器高压侧开关。4.2.2配电变压器送电的操作要领：a)合上配电变压器高压侧开关；b)合上低压总开关；c)合上各低压出线开关;d)最后，合上电容开关。4.2.3在配电变压器上工作前,操作要领如
18、下:a)拉开高、低压两侧电源;b)验电，确认无电；c)两侧分别挂三相短路接地线；d)挂：“有人工作，禁止合闸标示牌于高、低开关处。4.2.4在配电柜开关上工作前,操作要领如下:a)拉开开关有明显的开路点；b)验电，确认无电；c)挂三相短路接地线；d)设置绝缘隔板与邻近带电体距离在6cm以下者；e)挂：“有人工作，禁止合闸标示牌于停电开关处；f)站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。5.0 工作记录6.0 相关文件供配电设备设施运行管理规程1.0 目的标准供配电设备设施运行管理工作,确保供配电设施良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。3.0 职责3.1工程中心主管负责检
19、查供配电设备设施运行的实施情况。3.2运行领班负责供配电设备设施运行管理和技术指导工作。3.3运行值班员负责供配电设备设施的日常运行管理工作。4.0 程序要点 4.1巡视监控。4.1.1运行值班员每两小时对高压开关柜、变压器、配电柜、电容柜、电表箱巡视一次。4.1.2运行值班员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间数据记录在?配电室运行记录表?上。4.1.3巡视内容：a)变压器运行是否超温；b)有无异常响声或气味；c)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；d)单相、三相电压是否在额定值的5%范围以内，并检查负荷情况，是否超载运行；e)各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f)防小
20、动物设施是否完好；g)接地线有无锈蚀或松动；h)各种标示牌、标示物是否完好；j)平安用具是否平安，是否存放于规定位置。4.1.4对于巡视中发现的问题，当班值班员应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给上级领导，在领导的协同下加以解决。整改时应严格遵守?供配电设备设施平安操作规程?和?供配电设备设施维修保养作业规程?的相关规定。4.2异常情况处置。4.2.1触电处置: 发现有人触电时，当班值班员应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：a)拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b)用枯燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具平口钳、斜口钳等剪断电源；c)用枯燥的衣服
21、或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d)防止触电者在断电后跌倒；e)如果触电者已失去知觉，那么必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其病症变化；f)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静的仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，假设触电者呼吸困难，有抽筋现象，那么应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；j)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸,人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2配电柜自动开关跳闸的处置：a)判断跳闸原因短路或过载；b)查清出负载种类及分布情况；c)对可疑处逐个检查，确认故障
22、部位后上报，请求支援解决；d)如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3变配电房发生火灾按?火警、火灾应急处理规程?处置。4.2.4变配电房发生水侵时的处置：a)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b)堵住漏水源；c)如果漏水较大，应立即通知运行领班，同时尽力阻滞进水;d)漏水源堵住后，应立即排水； e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f)确认湿水已去除如各绝缘电阻到达规定要求，试运行，如无异常那么以投入正常运行。4.3变配电室管理。4.3.1非值班人员不准进入机房，假设需要进入，须经运行领班允许，并在运行值班员陪同下方可进入机
23、房。机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班清扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物、油漆完好、整洁光亮。机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活、防小动物设施完好。对机房都应做到随时上锁，钥匙由当班值班员保管，运行人员不得私自配钥匙。4.4交接班要求：具体情况按?运行值班交接班管理规程?执行。4.5当班值班员应将供配电设备设施的运行数据电压、电流、功率因数及运行状况清晰、完整、标准的记录在?配电室运行记录表?内。运行领班在每月3日之前将上一月的记录整理成册后交工程中心存档
24、，保存期为5年。5.0 工作记录5.1?配电室运行记录表?5.2?供配电设备设施巡查记录表?5.3? 事故报告?5.4?外来人员登记表?6.0 相关文件6.1?供配电设备设施平安操作规程?6.2?供配电设备设施维修保养作业规程?6.3?运行值班交接班管理规程?6.4?火警火灾应急处理规程?供配电设备设施维修保养作业规程1.0 目的标准供配电设备设施维修保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。3.0 职责3.1工程中心主管负责审核?供配电设备设施维修保养年度方案?并检查方案的执行情况。3.2运行领班负责组织制定?供配电设备设施维
25、修保养年度方案?并组织、监督、实施方案。3.3运行值班员负责对供配电设备设施进行维修保养。3.4效劳中心负责向有关用户通知停电的情况。4.0 程序要点4.1?供配电设备设施维修保养年度方案?的制定。4.1.1每年的12月15日前，运行领班组织运行值班员一起研究、制定?供配电设备设施维修保养年度方案?并上报公司审批。4.1.2?供配电设备设施维修保养年度方案?制定的原那么：a)供配电设备设施使用的频度；b)供配电设备设施运行状况故障隐患；c)合理时间避开节假日、特殊活动日等。4.1.3?供配电设备设施维修保养年度方案?应包括如下内容：a)维修保养工程及内容；b)备品、备件方案；c)具体实施维修保
26、养的时间；d)预计费用。4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守?供配电设备设施平安操作规程?，按?供配电设备设施维修保养年度方案?执行。4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养工程由外委完成，外部清洁及局部外部附件的维修保养由运行值班员负责，低压配电柜的维修保养由运行值班员负责。4.4变压器维修保养。4.4.1外委维修保养：根据实际情况委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等工程的维修保养，此项工作由运行值班员负责监督进行，并将结果记录在?( )设备设施维修保养记录表?内。4.4.2外部维修保养：每年的4月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养、检修：a)测定变压器线圈的
27、绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%50%时，那么应对变压器线圈进行处理外委完成；b)清扫变压器外壳；c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；d)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。4.5低压配电柜维修保养：每年的4月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用空气压缩机或高速吹风机进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.5.1刀开关维修保养a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰那么拧紧；b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象那么应对转动部位加润滑油；c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或
28、过热痕迹，如有问题那么进行机械调整或整修处理；d)用1000V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10M，那么应进行烘干处理，烘干达不到要求的那么应更换。4.5.2熔断器维修保养：a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧痕迹，如有那么应进行修整，修整达不到要求的那么应更换。4.5.3交流接触器维修保养：a)去除接触器外表的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b)去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c)去除触头外表及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；d)清洁铁芯外表的油污及脏物；e)拧紧所有紧固件。4.5.4电容器维修保养：a
29、)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；b)检查电容有无膨胀、异常响声，如有那么应更换；c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有那么应除锈处理并拧紧；d)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是那么更换电容。4.5.5热继电器维修保养：a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏那么更换；b)检查热继电器的导线接头外有无过热烧伤现象，如有那么整修处理。处理后达不到要求的应更换。4.5.6断路器维修保养：a)用1000V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否那么应烘干处理；b)去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，那么应更换；c)断路器在闭合和断开过程中，其可
30、动局部与灭弧室的零件应无卡住现象；d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作外表；e)各传动机构应注入润滑油；f)检查主触头外表有小的金属颗粒时，应将其去除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g)检查手动3次、电动3次闭合与断开是否可靠，否那么应修复；h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否那么应修复；i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有那么除锈处理并拧紧；j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有那么除锈处理并拧紧。4.5.7二次回路维修保养：a)号码管是否清晰或掉落，如是那么补上新号码管；b)接头处是否松弛，如松弛那么拧紧。主回路维修保养：a)标示牌是否清晰或掉落，如是那么补上新的标示牌
31、；b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是那么修复并拧紧；c)母线排油漆是否脱落，如是那么重新油漆。4.6对方案中未列出的维修保养工作，应由运行领班尽快补充至方案中，对于突发性设备设施故障，先经工程中心主管口头批准后，可以先组织解决而后写出? 事故报告?并上报公司。4.7运行值班员应将上述维修保养工作清晰、完整、标准地记录在?( )设备设施维修保养记录表?内，运行领班应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交工程中心存档，保存期为长期。4.8停电管理：供配电设备设施因检修等原因需停电时，应由运行领班填写?停电申请表?，经管理处主任批准后通知效劳中心，由效劳中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情
32、况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关用户作出解释。5.0 工作记录5.1?( )设备设施维修保养年度方案表?5.2?( )设备设施维修保养记录表?5.3?( )设备设施外委维修保养申请表?5.4?停 申请表?5.5? 事故报告?5.6?( )设备设施维修保养备品、备件方案?6.0 相关文件6.1?供配电设备设施平安操作规程?给排水设备设施操作规程1.0 目的 标准给排水设备设施的操作程序，确保正确、平安地操作给排水设备设施。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的操作。3.0 职责3.1工程中心主管负责检查?给排水设备设施操作规程?的执行情况。3.2专业领班负责给排水设备
33、设施操作的技术指导和培训工作。3.3运行值班员具体负责给排水设备设施的日常运行操作。4.0 程序要点4.1启动水泵潜水泵前的检查。检查水泵潜水泵进、出水闸阀是否已翻开，否那么应拧开闸阀。排除水泵机组真空筒里面的空气如果有的话。检查电压表、信号灯指示情况。手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。4.2启动水泵潜水泵。合上水泵潜水泵控制柜箱电源开关，将转换开关置于“手动位置。按下启动按钮，水泵潜水泵启动，注意观察启动电流。如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功，那么应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻
34、有无异常气味，检查漏水是否严重漏水成线。确认一切正常后，按下水泵潜水泵“停止按钮，水泵潜水泵停止。将转换开关置于“自动位置，水泵潜水泵自动启动并运行。4.3停止水泵潜水泵。将转换开关置于“0停止位置，水泵潜水泵停止运转。拉下水泵潜水泵控制柜箱电源开关如果需要。关水泵潜水泵进、出水闸阀如果需要。检查有无不正常情况，如有那么及时处理。5.0 工作记录6.0 相关文件6.1?设备综合管理规程?6.2?二次供水管理规程?给排水设备设施运行管理规程1.0 目的 标准给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。3.0 职责3.
35、1工程中心主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。3.2水暖领班负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施和技术指导。3.3运行值班员具体负责给排水设备设施的日常运行管理。4.0 程序要点4.1巡视监控。运行值班员应每两个小时巡视一次小区内水泵房包括机房、水池、水箱，水暖技工每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上污水井、雨水井。巡视监控内容如下： a)水泵房有无异常声响或大的振动； b)电机、控制柜有无异常气味； c)电机温度是否正常应不烫手，变频器散热通道是否顺畅； d)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正常，控制柜内各元器件是否工作正常； e)机械水压表与PC上
36、显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求正常值为4.5kgf/cm2； f)水池、水箱水位是否正常； g)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线； h)地面下主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰； i)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠； j)临时接驳用水情况； k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。运行值班员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给水暖领班，请求协助解决。整改时，应严格遵守?给排水设备设施维修保养规程?。4.2给排水设备设施异常情况的处理。主供水管爆裂的处置： a)立
37、即关闭相关连的主供水管上的闸阀；b)如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，那么应关停相应的水泵；c)立即通知效劳中心及工程中心主管，工程中心主管联络供水公司进行抢修，效劳中心负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d)在工程中心主管或水暖技术领班的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；e)供水公司修好所爆部位水管后应由运行值班员开水试压用正常供水压力试压，看有无漏水或松动现象； f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。水泵房发生火灾时按?火警、火灾应急处理规程?处置。水泵房发生水浸时的处理： a)视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关； b)堵住漏水源；
38、c)如果漏水较大，应立即通知工程中心主管，同时尽力阻滞进水； d)漏水源堵住后，应立即排水；e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现那么可以投入正常运行。4.3水泵房管理。非值班人员不准进入水泵房，假设需要进入，须经工程中心主管同意并在运行值班人员的陪同下方可进入水泵房。水泵房内严禁存放有毒、有害物品。水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。每班清扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施
39、外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行值班员保管，运行值班员不得私自配钥匙。4.4交接班要求。接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人交代，并查看?泵房运行记录表?，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在?泵房运行记录表?上签名。有以下情况之一者不准交班： a)上一班运行情况未交代清楚； b)记录不标准、不完整、不清晰； c)水泵房不干净； d)接班人未到岗； e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5运行值班员应将给排水设备设施的运行数据电压、电
40、流、运行频率及运行状况完整、标准的记录在?泵房运行记录表?内，于每月的3日前由水暖领班将上一个月的记录整理成册后交工程中心存档，保存期为二年。5.0 工作记录5.1?泵房运行记录表?5.2?给排水设备设施巡查记录表?5.3? 事故报告?5.4?外来人员登记表?6.0 相关文件6.1?给排水设备设施维修保养作业规程?6.2?火警、火灾应急处理规程?6.3?设备综合管理规程?6.4?运行值班交接班管理规程?给排水设备设施维修保养作业规程1.0 目的 标准给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施含消防供水机组的维修保养。3.0
41、职责3.1工程中心主管负责审核?给排水设备设施维修保养年度方案?并检查该方案的执行情况。3.2水暖领班负责组织制定?给排水设备设施维修保养年度方案?并组织该方案的实施。3.3运行值班员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。3.4效劳中心负责向有关用户通知停水的情况。4.0 程序要点4.1?给排水设备设施维修保养年度方案?的制定。每年的12月15日之前，由工程中心水暖领班、运行值班员制定?给排水设备设施维修保养年度方案?经工程中心主管审核并上报公司审批。制定?给排水设备设施维修保养年度方案?的原那么： a)给排水设备设施使用的频度； b)给排水设备设施运行状况故障隐患； c)合理的时间避开节假日
42、、特殊活动日等。?给排水设备设施维修保养年度方案?应包括如下内容： a)维修保养工程及内容； b)备品、备件方案； c)具体实施维修保养时间； d)预计费用。4.2运行值班员对给排水设备设施进行维修保养时，应按?给排水设备设施维修保养年度方案?进行。4.3小区内主供水管DN100以上加压管爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由运行值班员负责。4.4水泵机组维修保养。运行值班员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养: a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否那么应烘干处理或修复； b)检查电动机
43、轴承有无阻滞或异常声响，如有那么应更换同型号规格轴承； c)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有那么应修整处理； d)清洁电动外壳； e)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重那么应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。水泵维修保养： a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，那么应加注润滑油；如有异常磨擦声响，那么应更换同型号规格轴承； b)转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，那么应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，那么应更换同规格水泵轴； c)检查压盘根处是否漏水成线，如是那么应加压盘根； d)清洁水泵外表； e)如水泵脱漆或锈蚀严重，那么应彻底铲除脱落层油漆，重新油漆。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏那么应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛那么应拧紧。4.5控制柜维修保养。运行值班员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有无器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是那么应整改。交流接触器维修保养： a)去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； b)去除触头外表及四周的污物但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换； c)清洁铁芯上的油污及脏物； d)检查处复位调簧情况；