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1、第五章第五章其他流转税其他流转税学习目标：学习目标：通过本章的学习，了解城市维通过本章的学习，了解城市维护建设税、关税、土地增值税、烟叶护建设税、关税、土地增值税、烟叶税等其他流转税的性质；熟悉这些税税等其他流转税的性质；熟悉这些税的税制要素；掌握这些税应纳税额的的税制要素；掌握这些税应纳税额的计算方法；能够进行纳税申报。计算方法；能够进行纳税申报。第五章第五章 其他流转税其他流转税5.1 5.1 城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税及教育费附加5.2 5.2 关税关税5.3 5.3 土地增值税土地增值税5.4 5.4 烟叶税烟叶税5.15.1城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税及教育
2、费附加5.1.15.1.1城市维护建设税及教育费附加的概念城市维护建设税及教育费附加的概念5.1.25.1.2城市维护建设税及教育费附加的特点城市维护建设税及教育费附加的特点5.1.35.1.3城市维护建设税及教育费附加的纳税人城市维护建设税及教育费附加的纳税人5.1.45.1.4城市维护建设税及教育费附加的税率城市维护建设税及教育费附加的税率5.1.55.1.5城市维护建设税及教育费附加的减免城市维护建设税及教育费附加的减免5.1.65.1.6应纳城建税额和教育费附加额的计算应纳城建税额和教育费附加额的计算5.1.75.1.7城建税和教育费附加的申报与缴纳城建税和教育费附加的申报与缴纳5.1
3、.15.1.1城市维护建设税及教育费附加的概念城市维护建设税及教育费附加的概念 1 1）城市维护建设税的概念）城市维护建设税的概念 城市维护建设税是国家对缴纳增值城市维护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以税、消费税、营业税的单位和个人，以其实际交纳的其实际交纳的“三税三税”税额为计税依据税额为计税依据计征的一种附加税，简称城建税。计征的一种附加税，简称城建税。5.1.15.1.1城市维护建设税及教育费附加的概念城市维护建设税及教育费附加的概念 2）教育费附加的概念）教育费附加的概念 教育费附加是对缴纳增值税、消费教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以其实
4、际缴税、营业税的单位和个人，以其实际缴纳的纳的“三税三税”税额为计税依据计征的一税额为计税依据计征的一种附加费。种附加费。5.1.25.1.2城市维护建设税及教育费附加的特点城市维护建设税及教育费附加的特点1）非独立性）非独立性 两者都属于附加税费，附加于三个主要两者都属于附加税费，附加于三个主要的流转税。的流转税。2）特定目的）特定目的5.1.3 5.1.3 城市维护建设税和教育费附加的纳税人城市维护建设税和教育费附加的纳税人 城城市市维维护护建建设设税税及及教教育育费费附附加加的的纳纳税税人人是是负负有有缴缴纳纳增增值值税税、消消费费税税、营营业业税税义义务的单位和个人。务的单位和个人。目
5、目前前，对对外外商商投投资资企企业业、外外国国企企业业及及外外籍籍人人员员缴缴纳纳的的“三三税税”不不随随征征城城建建税税和和教育费附加。教育费附加。5.1.4 5.1.4 城市维护建设税和教育费附加的税率城市维护建设税和教育费附加的税率1 1）城市维护建设税的税率）城市维护建设税的税率按纳税人所在地的不同，设置了三档税率：按纳税人所在地的不同，设置了三档税率：市区：市区：7%7%县城、镇：县城、镇：5%5%不在市区、县城或者镇的：不在市区、县城或者镇的：1%1%2 2）教育费附加计征率）教育费附加计征率现行教育费附加计征比率为现行教育费附加计征比率为3%3%5.1.5 5.1.5 城市维护建
6、设税和教育费附加的减免城市维护建设税和教育费附加的减免1 1）城市维护建设税的减免）城市维护建设税的减免（1 1）对海关征收的进口产品的增值税、消费税，）对海关征收的进口产品的增值税、消费税，不征收城市维护建设税。不征收城市维护建设税。（2 2）城建税原则上不单独减免，一般在免征或）城建税原则上不单独减免，一般在免征或者减征者减征“三税三税”的同时给予免征或减征。的同时给予免征或减征。（3 3）对于因减免税需要进行）对于因减免税需要进行“三税三税”退库的，退库的，城建税也可同时退库；个别缴纳城建税确有困城建税也可同时退库；个别缴纳城建税确有困难的单位和个人，由县（市）级人民政府审批，难的单位和
7、个人，由县（市）级人民政府审批，酌情给予减免税照顾。酌情给予减免税照顾。5.1.5 5.1.5 城市维护建设税和教育费附加的减免城市维护建设税和教育费附加的减免（4）对）对“三税三税”实行先征后返、先征后退、即实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另有规定外，随征即退办法的，除另有规定外，随“三税三税”附附征的城建税和教育费附加，一律不予退（返）征的城建税和教育费附加，一律不予退（返）还。还。（5）生产企业出口货物，全面实行免抵退税方）生产企业出口货物，全面实行免抵退税方法后，经国家税务局正式审核批准的当期免抵法后，经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额，应纳入城建税和教育费附加的
8、的增值税税额，应纳入城建税和教育费附加的计征范围，分别按规定的税（费）率计征。计征范围，分别按规定的税（费）率计征。5.1.5 5.1.5 城市维护建设税和教育费附加的减免城市维护建设税和教育费附加的减免2 2）教育费附加的减免）教育费附加的减免（1 1）对海关征收的进口产品的增值税、消费税，）对海关征收的进口产品的增值税、消费税，不征收教育费附加。不征收教育费附加。（2 2）对由于减免增值税、消费税和营业税而发）对由于减免增值税、消费税和营业税而发生的退税，可同时退还已征收的教育费附加。生的退税，可同时退还已征收的教育费附加。但对出口产品的退税，不退还随征的教育费附但对出口产品的退税，不退还
9、随征的教育费附加。加。5.1.6 5.1.6 应纳城建税额和教育费附加额的计算应纳城建税额和教育费附加额的计算1）城建税和教育费附加的计税依据）城建税和教育费附加的计税依据 纳纳税税人人实实际际缴缴纳纳的的增增值值税税、营营业业税税、消消费费税税的税额，不包括非税款项。的税额，不包括非税款项。5.1.6 5.1.6 应纳城建税额和教育费附加额的计算应纳城建税额和教育费附加额的计算2）应纳税额和附加额的计算）应纳税额和附加额的计算应纳城建税（实纳增值税税额实纳消费税税应纳城建税（实纳增值税税额实纳消费税税额实纳营业税税额）额实纳营业税税额）城建税税率城建税税率应纳教育费附加应纳教育费附加（实纳增
10、值税税额实纳消费（实纳增值税税额实纳消费税税额实纳营业税税额）税税额实纳营业税税额）教育费附加率教育费附加率5.1.6 5.1.6 应纳城建税额和教育费附加额的计算应纳城建税额和教育费附加额的计算 【例例5 51 1】某某股股份份公公司司坐坐落落于于市市区区，6 6月月缴缴纳纳增增值值税税3434万万元元、消消费费税税1717万万元元、营营业业税税6 6万万元元。要要求求：计算该企业应纳的城建税和教育费附加。计算该企业应纳的城建税和教育费附加。解：应纳城建税解：应纳城建税 =（34+17+634+17+6）7%=3.997%=3.99（万元）（万元）应纳教育费附加应纳教育费附加 =（34+17
11、+634+17+6）3%=1.713%=1.71（万元）（万元）5.1.7 5.1.7 城建税和教育费附加的申报缴纳城建税和教育费附加的申报缴纳 1 1）城建税和教育费附加的申报）城建税和教育费附加的申报 城市维护建设税和教育费附加的纳税城市维护建设税和教育费附加的纳税人，在申报缴纳增值税、营业税、消费税人，在申报缴纳增值税、营业税、消费税时，应同时申报缴纳城市维护建设税和教时，应同时申报缴纳城市维护建设税和教育费附加，并填报地方各税通用申报表。育费附加，并填报地方各税通用申报表。5.1.7 5.1.7 城建税和教育费附加的申报缴纳城建税和教育费附加的申报缴纳 2）城建税及教育费附加的缴纳）城
12、建税及教育费附加的缴纳（1）纳税期限。城建税和教育费附加的纳）纳税期限。城建税和教育费附加的纳税期限分别与税期限分别与“三税三税”一致，但增值税、一致，但增值税、消费税和城建税的缴税入库时间不一定完消费税和城建税的缴税入库时间不一定完全一致。全一致。（2）纳税地点。城建税和教育费附加的纳）纳税地点。城建税和教育费附加的纳税地点是纳税人缴纳税地点是纳税人缴纳“三税三税”的地点。代的地点。代扣代缴扣代缴“三税三税”的纳税人在代征代扣地纳的纳税人在代征代扣地纳税。税。5.5.关税关税5.2.1 5.2.1 关税概述关税概述5.2.25.2.2关税的基本要素关税的基本要素5.2.35.2.3关税的计税
13、依据关税的计税依据5.2.45.2.4关税应纳税额的计算关税应纳税额的计算5.2.55.2.5关税减免关税减免5.2.65.2.6关税的征税管理关税的征税管理5.2.1 5.2.1 关税概述关税概述 1 1）关税的概念）关税的概念 关税是指对进出我国国境或关境的货关税是指对进出我国国境或关境的货物、物品征收的一种税，由海关负责征收，物、物品征收的一种税，由海关负责征收，其属性是流转课税。其属性是流转课税。5.2.1 5.2.1 关税概述关税概述 2 2）关税的特点）关税的特点（1 1）征税对象的特殊性）征税对象的特殊性 关税征税的对象是进出国境或关境的关税征税的对象是进出国境或关境的货物和物品
14、。货物和物品。（2 2）税收关系的涉外性）税收关系的涉外性（3 3）关税管理的例外性）关税管理的例外性5.2.1 5.2.1 关税概述关税概述 3 3）关税的作用）关税的作用（1 1）关税的调节作用）关税的调节作用（2 2）关税的保护作用）关税的保护作用（3 3）关税的促进作用）关税的促进作用（4 4）关税的财政作用）关税的财政作用5.2.1 5.2.1 关税概述关税概述 4 4）关税的分类）关税的分类（1 1）以以应应税税货货物物的的流流向向为为标标准准 ，可可以以把把关关税税分分为进口关税、出口关税和过境关税。为进口关税、出口关税和过境关税。（2 2）以以征征税税目目的的为为标标准准，可可
15、以以把把关关税税分分为为财财政政关税、特别关税和混合关税。关税、特别关税和混合关税。（3 3）以以计计税税依依据据为为标标准准，可可以以把把关关税税分分为为从从价价关税、从量关税、复合关税和滑准关税。关税、从量关税、复合关税和滑准关税。5.2.2 5.2.2 关税的基本要素关税的基本要素 1 1）关税的征税对象）关税的征税对象 关税的征税对象是进出国境或关境的关税的征税对象是进出国境或关境的货物和物品。货物和物品。（1 1）货货物。指的是物。指的是贸贸易性商品。易性商品。（2 2）物物品品。指指的的是是非非贸贸易易性性商商品品，包包括括入入境境旅旅客客随随身身携携带带的的行行李李和和物物品品、
16、个个人人邮邮递递物物品品、各各种种运运输输工工具具上上的的服服务务人人员员携携带带的的自自用用物物品品、馈馈赠赠物物品品及及以以其其他他方方式式进进入入国国境的个人物品。境的个人物品。5.2.2 5.2.2 关税的基本要素关税的基本要素 2 2）关税的纳税人）关税的纳税人 关税的纳税义务人是指进口货物的收货人、关税的纳税义务人是指进口货物的收货人、出口货物的发货人、进出境物品的所有人。出口货物的发货人、进出境物品的所有人。（1 1）进进出出口口货货物物的的收收货货人人和和发发货货人人是是依依法法取取得得外外贸贸经经营营权权，并并实实际际进进口口或或者者出出口口货货物物的的法法人人及其他社会团体
17、。及其他社会团体。（2 2）进进出出境境物物品品的的所所有有人人包包括括该该物物品品的的所所有有人人和推定为所有人的人。和推定为所有人的人。5.2.2 5.2.2 关税的基本要素关税的基本要素 3）关税的税率）关税的税率（1 1）进口关税税率。是指为进口货物和物品设置的税率。）进口关税税率。是指为进口货物和物品设置的税率。（2 2）出口关税税率。）出口关税税率。我国目前我国目前仅对仅对少数少数资资源性源性产产品，及易于品，及易于竞竞相相杀杀价、盲目出口、需要价、盲目出口、需要规规范出口秩序的半成品，征收出口关税，范出口秩序的半成品，征收出口关税，真正征收出口关税的商品只有真正征收出口关税的商品
18、只有2020种，采用一种，采用一栏栏比例税率，水平比例税率，水平在在20%20%至至40%40%之之间间。（3 3）特别关税税率。）特别关税税率。特特别别关税税率是指特关税税率是指特别别关税所采用的税率。关税所采用的税率。目前施行的特目前施行的特别别关税包括关税包括报报复性关税、反复性关税、反倾销倾销关税、反关税、反补贴补贴关税关税和保障性关税。和保障性关税。5.2.3 5.2.3 关税的计税依据关税的计税依据 关税的计税依据是关税的完税价格，关税的计税依据是关税的完税价格，它是由海关以进出口货物的成交价格为基它是由海关以进出口货物的成交价格为基础审查确定。若成交价格不能确定，完税础审查确定。
19、若成交价格不能确定，完税价格则由海关依法估定。价格则由海关依法估定。5.2.3 5.2.3 关税的计税依据关税的计税依据 1 1）一般进口货物完税价格）一般进口货物完税价格 一一般般进进口口货货物物完完税税价价格格以以成成交交价价格格为为基基础础，按下式计算：按下式计算：进进口口货货物物完完税税价价格格=货货价价+采采购购费费用用（包包括括货货物物运运抵抵中中国国关关境境内内输输入入地地起起卸卸前前的的运运输输、保保险险和其他劳务等费用）。和其他劳务等费用）。所所谓谓以以成成交交价价格格为为基基础础，是是指指买买方方为为购购买买该该货物，并按有关规定调整后的实付或应付价格。货物，并按有关规定调
20、整后的实付或应付价格。5.2.3 5.2.3 关税的计税依据关税的计税依据2 2）进口货物海关估价方法）进口货物海关估价方法 进进口口货货物物价价格格不不符符合合成成交交价价格格条条件件，或或者者是是成成交交价价格格不不能能确确定定时时，海海关关应应依依次次使使用用下下列方法估定完税价格：列方法估定完税价格：（1 1）相同或类似货物成交价格方法）相同或类似货物成交价格方法（2 2）倒扣价格方法。）倒扣价格方法。（3 3）计算价格方法。）计算价格方法。（4 4）其它合理方法。）其它合理方法。5.2.3 5.2.3 关税的计税依据关税的计税依据3 3）出口货物完税价格）出口货物完税价格 出出口口货
21、货物物的的完完税税价价格格，由由海海关关以以货货物物向向境境外外销销售售的的成成交交价价格格为为基基础础审审定定，在在成成交交价价格格外外还还包包括括货货物物运运至至我我国国境境内内输输出出地地点点装装载载前前的的运运输输及及其其相相关关费费用用、保保险险费费。但但其其中中包包含含的出口关税应当扣除。的出口关税应当扣除。出出口口货货物物的的成成交交价价格格是是指指该该货货物物出出口口销销售售到到中中华华人人民民共共和和国国境境外外时时，买买方方向向卖卖方方实实付付或或应应付付的的价价格格。此此价价格格中中含含有有支支付付给给境境外外佣佣金的，如果单独列明，应当扣除。金的，如果单独列明，应当扣除
22、。5.2.4 5.2.4 关税应纳税额的计算关税应纳税额的计算1）从价税应纳税额）从价税应纳税额 关税税额关税税额=应税进（出）口货物数量应税进（出）口货物数量单位完税价格单位完税价格税率税率2）从量税应纳税额）从量税应纳税额 关税税额关税税额=应税进（出）口货物数量应税进（出）口货物数量单位货物税额单位货物税额5.2.4 5.2.4 关税应纳税额的计算关税应纳税额的计算3）复合税应纳税额）复合税应纳税额 关税税额关税税额=应税进（出）口货物数量应税进（出）口货物数量单位货物税额单位货物税额+应税进（出）口货物数量应税进（出）口货物数量单位完税价格单位完税价格税率税率4）滑准税应税税额）滑准税
23、应税税额 关税税额关税税额=应税进（出）口货物数量应税进（出）口货物数量单位完税价格单位完税价格滑准税税率滑准税税率 5.2.4 5.2.4 关税应纳税额的计算关税应纳税额的计算【例例5 52 2】某某进进出出口口公公司司报报关关进进口口商商品品一一批批，离离岸岸价价为为300000300000美美元元，支支付付国国外外运运费费3000030000美美元元，保保险险费费为为80008000美美元元。国国内内规规定定进进口口税税率率为为30%30%，进进口口报报关关当当日日人人民民银银行行公公布布的的市市场场汇汇率率为为1 1美美元元=8.00=8.00元元人人民民币币。试试计计算算该该进进出口
24、公司应纳关税税额。出口公司应纳关税税额。解：应纳关税税额解：应纳关税税额=（离岸价格（离岸价格+国外运费国外运费+保保险费）险费）税率税率=（300 000+30000+8 000300 000+30000+8 000）830%=811200830%=811200（元）（元）5.2.5 5.2.5 关税减免关税减免1 1）法定减免）法定减免2 2）特定减免）特定减免3 3）临时减免）临时减免5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 1 1）关税的申报时间）关税的申报时间（1 1）进口关税）进口关税 进口货物自运输工具申报进境之日起进口货物自运输工具申报进境之日起1414日内。日内。
25、（2 2）出口关税）出口关税 出口货物在运抵海关监督区后出口货物在运抵海关监督区后 装货的装货的2424小时小时以前。以前。5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 2 2）关税的申报要求）关税的申报要求（1 1）一般进出口货物的纳税申报）一般进出口货物的纳税申报 （2 2）邮递物品的纳税申报）邮递物品的纳税申报5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 3 3）关税的缴纳）关税的缴纳 进进出出口口货货物物自自运运输输工工具具申申报报进进境境之之日日起起1414日日内内，出出口口货货物物在在货货物物运运抵抵海海关关监监管管区区后后装装货货的的2424小小时时以以前前，应应
26、由由进进出出口口货货物物的的纳纳税税义义务务人人向向货货物物进进（出出）境境地地海海关关申申报报。海海关关根根据据税税则则归归类类和和完完税税价价格格，计计算算应应缴缴纳纳的的关关税税和和进进口环节代征税收，并填发税款缴款书。口环节代征税收，并填发税款缴款书。纳纳税税义义务务人人应应当当自自海海关关填填发发税税款款缴缴款款书书之之日日起起1515日日内内，向指定银行缴纳税款。向指定银行缴纳税款。5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 4 4）关税缓纳）关税缓纳 关税缓纳是海关批准纳税人将其部分或全部关税缓纳是海关批准纳税人将其部分或全部应缴税款的缴纳期限延长的一种制度。经海关审应
27、缴税款的缴纳期限延长的一种制度。经海关审核批准缓纳关税的纳税人，应按海关批准的关税核批准缓纳关税的纳税人，应按海关批准的关税缴纳计划如期缴纳关税，并按月支付缴纳计划如期缴纳关税，并按月支付1%1%的利息。的利息。逾期不缴纳关税即构成关税滞纳，除依法追缴外，逾期不缴纳关税即构成关税滞纳，除依法追缴外，由海关按关税滞纳的规定征收滞纳金。由海关按关税滞纳的规定征收滞纳金。5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 5 5）关税的强制执行）关税的强制执行 关关税税纳纳税税人人未未在在规规定定的的缴缴纳纳期期限限内内缴缴纳纳税税款款，即构成关税滞纳。即构成关税滞纳。（1 1）征收关税滞纳金。）
28、征收关税滞纳金。关关税税滞滞纳纳金金金金额额=滞滞纳纳关关税税税税额额滞滞纳纳金金征征收比率收比率滞纳天数滞纳天数 （2 2）强强制制征征收收。如如纳纳税税人人自自海海关关填填发发缴缴款款书书之之日日起起3 3个个月月仍仍未未缴缴纳纳税税款款，经经海海关关关关长长批批准准，海海关关可以采取强制扣缴、变价抵缴等强制措施。可以采取强制扣缴、变价抵缴等强制措施。5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 6 6）关税退还）关税退还 关税退还是指关税纳税人缴纳税款后，因实际征收多于应当关税退还是指关税纳税人缴纳税款后，因实际征收多于应当征收的税额，海关将多收部分退还给原纳税人的一种行政行为。
29、征收的税额，海关将多收部分退还给原纳税人的一种行政行为。纳纳税人或其他代理人如遇下列情形之一，可向海关申税人或其他代理人如遇下列情形之一，可向海关申请请退退税：税：（1 1）因海关误征，多纳税款的；）因海关误征，多纳税款的；（2 2）海关核准免验进口的货物，在完税后，发现有短缺情）海关核准免验进口的货物，在完税后，发现有短缺情况，经海关查验属实的；况，经海关查验属实的；（3 3）已征出口关税的货物，因故未装运出口，申请退关，经）已征出口关税的货物，因故未装运出口，申请退关，经海关查验属实的。海关查验属实的。5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 7 7）关税补征和追征）关税补征和
30、追征 关税的补征和追征是海关在关税纳税关税的补征和追征是海关在关税纳税人按海关核定的税额缴纳关税后，发现实人按海关核定的税额缴纳关税后，发现实际征收税额少于应当征收的税额时，责令际征收税额少于应当征收的税额时，责令纳税人补缴所差税款的一种行政行为。纳税人补缴所差税款的一种行政行为。（1 1）关税补征）关税补征（2 2）关税追征）关税追征5.2.6 5.2.6 关税的征税管理关税的征税管理 8 8）关税纳税争议）关税纳税争议 在关税征纳过程中，如果纳税人同海关发在关税征纳过程中，如果纳税人同海关发生纳税争议，可向海关申请复议。生纳税争议，可向海关申请复议。纳税人应在自海关填发税款缴款书之日起纳税
31、人应在自海关填发税款缴款书之日起3030日内，向原征税海关的上一级海关提出复议日内，向原征税海关的上一级海关提出复议书面申请。书面申请。5.3 5.3 土地增值税土地增值税5.3.1 5.3.1 土地增值税概述土地增值税概述5.3.2 5.3.2 土地增值税的基本要素土地增值税的基本要素5.3.3 5.3.3 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据5.3.4 5.3.4 土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算5.3.5 5.3.5 土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠5.3.6 5.3.6 土地增值税的申报缴纳土地增值税的申报缴纳5.3.1 5.3.1 土地增值税概述土地增值税
32、概述 1 1）土地增值税的概念）土地增值税的概念 土地增值税是指对转让国有土地使用权、土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。税。5.3.1 5.3.1 土地增值税概述土地增值税概述 2 2）土地增值税的特点）土地增值税的特点（1 1）征税范围广泛）征税范围广泛（2 2）实行按次征收）实行按次征收（3 3）采用扣除法和评估法计算增值额）采用扣除法和评估法计算增值额（4 4）实行超率累进税率）实行超率累进税率5.3.1 5.3.1 土地增
33、值税概述土地增值税概述 3）土地增值税的作用）土地增值税的作用（1）规范房地产市场秩序）规范房地产市场秩序（2）防止国有土地收益的流失）防止国有土地收益的流失 （3）健全了地方税收体系）健全了地方税收体系5.3.25.3.2土地增值税的基本要素土地增值税的基本要素 1)1)土地增殖税的纳税人土地增殖税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。收入的单位和个人。5.3.2 5.3.2 土地增值税的基本要素土地增值税的基本要素2 2）土地增值税的征税范围）土地增值税的征税范围（1 1）
34、征税范围）征税范围转让国有土地使用权；转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。（2）征税范围的界定）征税范围的界定 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税物的行为征税；土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税转让行为征税；土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。5.3.25.3.2土地增值税的基本要素土地增值税的
35、基本要素 3 3）土地增值税的税率）土地增值税的税率 土土地地增增值值税税的的税税率率采采用用四四级级超超率率累累进进税率，具体税率如下表所示：税率，具体税率如下表所示：5.3.35.3.3土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产获得的增值额。获得的增值额。土地增值额土地增值额=房地产转让收入规定扣除的项房地产转让收入规定扣除的项目金额目金额 1 1）房地产转让的收入）房地产转让的收入 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关收益。地产取得的全部价款及有关收
36、益。5.3.35.3.3土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据2）确定增值额的扣除项目）确定增值额的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额。）取得土地使用权所支付的金额。（2）房地产开发成本。）房地产开发成本。（3）房地产开发费用。是指与房地产开发项目）房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。有关的销售费用、管理费用和财务费用。（4）旧房及建筑物的评估价格。其计算方法为：）旧房及建筑物的评估价格。其计算方法为：评估价格评估价格=重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率（5）与转让房地产有关的税金。）与转让房地产有关的税金。纳税人能按转让房地产项目计算分摊
37、利息支纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的；出，并能提供金融机构贷款证明的；允许扣除的房地产开发费用允许扣除的房地产开发费用=利息利息+（取得土地使用权支付金额（取得土地使用权支付金额+房地产开发房地产开发成本）成本）5%5%以内。以内。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的；支出，或不能提供金融机构贷款证明的；允许扣除的房地产开发费用允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发房地产开发成本）成本）10%10%以内。以内。5.3.35.3.
38、3土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据（6 6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可加计扣除：产开发的纳税人，可加计扣除：加计扣除费用加计扣除费用=（取得土地使用权支付金（取得土地使用权支付金额额+房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%（7 7）转让旧房及建筑物的扣除项目。）转让旧房及建筑物的扣除项目。房屋及建筑物的评估价格；房屋及建筑物的评估价格；取得土地使用权支付的地价款和按国家统一取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；规定交纳的有关费用；转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。5.3.4 5.3.4 土
39、地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算计算步骤：计算步骤：第一步：确定应税收入；第一步：确定应税收入；第二步：确定扣除项目；第二步：确定扣除项目；第三步：计算土地增值额；第三步：计算土地增值额；第四步：计算增值额占扣除项目金额的百分比；第四步：计算增值额占扣除项目金额的百分比；第五步：计算应纳税额。第五步：计算应纳税额。应纳税额应纳税额=（每级距的土地增值额（每级距的土地增值额适用税率）适用税率）或者应纳税额增值额或者应纳税额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数5.3.4 5.3.4 土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算【例例53】2006
40、年，某房地产开发公司销售其新建年，某房地产开发公司销售其新建商品房十幢，取得销售收入商品房十幢，取得销售收入7000万元，已知该公万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为合计为2380万元。该公司没有按房地产项目计算万元。该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为为10%，销售商品房缴纳有关税金，销售商品房缴纳有关税金420万元。该万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税是多少？
41、公司销售商品房应缴纳的土地增值税是多少？5.3.4 5.3.4 土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算解：（解：（1）销售收入）销售收入=7000（万元）（万元）（2）土地使用权费及开发成本）土地使用权费及开发成本=2380（万元）（万元）（3）房地产开发费用）房地产开发费用=238010%=238（万元）（万元）（4）税金）税金=420（万元）（万元）（5）加计扣除费用）加计扣除费用=238020%=476（万元）（万元）（6）扣除项目合计）扣除项目合计=2380+238+420+476=3514（万元）（万元）（7）增值额）增值额=7000-3514=3486（万元）（万元）（8
42、）增值额与扣除项目比例）增值额与扣除项目比例=34863514=99%100%（9）土地增值税额）土地增值税额=348640%-35145%=1218.70（万元）（万元）5.3.4 5.3.4 土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算【例例5 54 4】某某事事业业单单位位建建造造并并出出售售了了一一幢幢写写字字楼楼，取取得得销销售售收收入入10001000万万元元。该该单单位位应应纳纳的的营营业业税税等等四四种种税税费费的的比比率率分分别别为为：营营业业税税税税率率为为5%5%，城城市市建建设设税税税税率率为为7%7%，印印花花税税税税率率为为0.50.5，教教育育费费附附加加征征
43、收收率率为为3%3%。该该单单位位为为建建造造此此楼楼支支付付的的地地价价款款为为150150万万元元；房房地地产产开开发发成成本本为为200200万万元元；房房地地产产开开发发费费用用中中的的利利息息支支出出为为100100万万元元，能能够够按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息并并提提供供工工商商银银行行证证明明，但但其其中中有有2020万万元元的的加加罚罚利利息息。按按规规定定其其他房地产开发费用的计算扣除比例为他房地产开发费用的计算扣除比例为5%5%。5.3.4 5.3.4 土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算解：（解：（1）转让房地产收入）转让房地产收入
44、=1000（万元）（万元）（2）转让房地产的扣除项目金额）转让房地产的扣除项目金额取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额=150（万元）（万元）房地产开发成本房地产开发成本=200（万元）（万元）房地产开发费用房地产开发费用=（150+200）5%+（100-20）=97.5（万元）（万元）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金=10005%（1+7%+3%）+10000.5=60（万（万元）元）扣除项目金额扣除项目金额=150+200+97.5+60=507.5（万元）（万元）（3）转让房地产的增值额）转让房地产的增值额=1000-507.5=492.5（万元）（万元）（4）
45、增值额与扣除项目金额的比率）增值额与扣除项目金额的比率=492.5507.5=97%（5）应纳土地增值税税额）应纳土地增值税税额=492.540%-507.55%=171.62（万元）（万元）5.3.5 5.3.5 土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠 1 1）出售自建普标住宅）出售自建普标住宅 纳税人建造并出售普通标准住宅，增纳税人建造并出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额值额未超过扣除项目金额20%20%的，免征土的，免征土地增值税；超过地增值税；超过20%20%的，应就其全部增值的，应就其全部增值额按规定计税。额按规定计税。2 2）国家征用）国家征用 国家建设需要依法征用、收回
46、的房地国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。产，免征土地增值税。5.3.5 5.3.5 土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠 3）个人转让自用房）个人转让自用房 个人因工作调动或改善居住条件转让原自个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，经向税务机关申报核准，分以下情况用住房，经向税务机关申报核准，分以下情况享受减免：享受减免：（1）居住满）居住满5年或年或5年以上的，免征；年以上的，免征；（2）居住满）居住满3年未满年未满5年的，减半征税；年的，减半征税；（3）居住未满）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。5.3.65.3.6土地增值税的申
47、报缴纳土地增值税的申报缴纳 1）申报要求及纳税时间）申报要求及纳税时间（1 1）凡凡领领取取了了工工商商营营业业执执照照，并并已已办办理理税税务务登登记记的的房房地地产产开开发发企企业业，于于每每季季终终了了后后的的十十日日内内办办理理纳纳税税申申报报手手续续；取取得转让收入的，应同时缴纳土地增值税。得转让收入的，应同时缴纳土地增值税。（2 2）其其他他纳纳税税人人应应自自房房地地产产转转让让合合同同签签定定之之日日起起七七日日内内办办理理纳纳税税申申报报手续，并于取得房地产转让收入的次月十日内缴纳土地增值税。手续，并于取得房地产转让收入的次月十日内缴纳土地增值税。（3 3）纳纳税税人人在在办
48、办理理纳纳税税登登记记申申报报手手续续时时，应应先先填填报报项项目目登登记记表表和和纳纳税税申申报报表表，然然后后持持项项目目登登记记表表、纳纳税税申申报报表表、房房屋屋及及建建筑筑物物产产权权证证书书、土土地地使使用用权权证证书书、土土地地使使用用权权转转让让合合同同、房房屋屋买买卖卖合合同同、房房地地产产评评估估报报告告及及其其他他与与转转让让房房地地产产有有关关的的资资料，向主管税务机关办理纳税申报手续。料，向主管税务机关办理纳税申报手续。5.3.65.3.6土地增值税的申报缴纳土地增值税的申报缴纳 2 2）纳税义务发生时间）纳税义务发生时间（1 1）以以一一次次交交割割付付款款方方式式
49、转转让让房房地地产产的的，在在办办理理过过户户、登登记记手手续续前一次性缴纳全部税款。前一次性缴纳全部税款。（2 2）以以分分期期收收款款方方式式转转让让的的，先先计计算算应应纳纳税税总总额额，再再根根据据合合同同约约定定的的收款日期和收款比例确定应纳税款。收款日期和收款比例确定应纳税款。（3 3）项项目目竣竣工工结结算算前前转转让让房房地地产产，如如果果纳纳税税人人进进行行的的是是小小区区开开发发建建设设，其其中中一一部部分分因因先先行行开开发发已已转转让让出出去去，税税务务机机关关对对先先行行转转让让的的项项目目，可可在在取取得得收收入入时时预预征征土土地地增增值值税税；如如果果纳纳税税人
50、人以以预预售售方方式式转转让让房房地地产产，税税务务机机关关可可对对在在办办理理结结算算和和转转交交手续前取得的收入，预征土地增值税。手续前取得的收入，预征土地增值税。5.3.6 5.3.6 土地增值税的申报缴纳土地增值税的申报缴纳 3 3）纳税地点）纳税地点 土土地地增增值值税税的的纳纳税税人人，应应向向房房地地产产所所在在地地主管税务机关办理纳税申报。主管税务机关办理纳税申报。“房房地地产产所所在在地地”，指指的的是是房房地地产产坐坐落落地地。纳纳税税人人转转让让的的房房地地产产坐坐落落在在两两个个或或两两个个以以上上地区的，应按不同的坐落地分别申报地区的，应按不同的坐落地分别申报纳税。纳