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1、推荐地产系列-1第一局部：工程建立条件与规划设计方案一、建立条件：一工程现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：1地块形状、面积大小：2地物地貌：3土地的规划限制：4交通状况：5市政建立条件：二工程开展条件分析：1、投资的制约因素：1规划要点的限制：2开发商的资金状况：3土地自然条件对规划设计的影响：4开发商的利润要求及开发模式之间的矛盾：2、优势分析：1区位优势：2自然条件优势：二、规划设计方案一规划目标二整体规划设计思想：1、功能分区：2、道路系统含入口处理：3、公建规划：4、住宅单体/群体设计：5、环境景观设计：6、智能化设计： 三主要技术经济指标：1、土地使用指标?用地平衡表?：2、
2、密度指标?工程主要技术指标表?：工程主要技术经济指标表1工程单位数景工程单位数量占地总面积m2居住人数人总建筑面积m2平均每户建筑面积m2居住面积m2平均每户居住人数人公建面积m2人均居住用地m2绿化用地m2道路面积m2居住户数户车库面积m2层数功能所占面积(m2)临街楼公建板楼地下室安置设备面积人防面积总面积第二局部：工程建立、经营组织及实施方案一、建立方式：二、开发方案设想及分析：三、建立进度安排编制?工程实施进度表?：四、材料供给：五、环境保护：一生活污水处理：二烟气治理：三噪音处理：四其他：第三局部：工程经济评价一、工程投资估算：一开发本钱估算1、土地本钱表2序号工程名称金额土地出让金
3、土地征用费大市政费四源费拆迁安置补偿费手续费2、前期工程费见表3表3序号建安工程名称金额单位造价元/m21规划设计费2可行性研究费3水文,地质,勘探费建安费*0.3%4筹建开办费建安费*3%合计3、建安工程费见表4表4序号工程名称金额单位造价(元/m2)1土建局部2装修局部3其他合计4、根底设施费见表5表5单价(元/m2)数量(m2)金额道路工程80绿化工程8供水工程60供气工程60供电工程55供暖工程55通信工程31合计5、公建配套费见表6表6序号项目建筑面积m2单价元/m2金额1幼儿园8502小学9003中学9004卫生站6005文化活动中心10006球类场地7847粮油店6008肉菜市场
4、6009副食品店60010饮食店60011饭店60012小吃店60013综合百货店70014日用杂品店60015五金交电建材店60016理发店60017废品收购站50018书报销售亭60019公共 亭50020中西药店60021水果店60022综合修理店60023储蓄所60024邮政所60025电讯营业所60026汽车停车场库120027自行车摩托车停车场库90028变电站50029路灯配电室50030净化石油气站60031公共厕所60032垃圾集散点30033小区综合管理处60034居民委员会60035其他合计6、开发期间费见表7表7序号类别计算依据金额1公园建立费总建筑面积*40元/m22
5、购电权总建筑面积*40元/m23四源费总建筑面积*81元/m24建筑工程质量平安监视费建安工程费*0.4%5其它建安工程费*1%合计7、不可预见费。取以上15项之与的3%5%开发本钱估算：以上17项的合计二开发费用估算1、管理费用取上面15项之与的3%2、销售费用见表8销售费用估算表表8广告及市场推广费销售收入*2%销售代理费销售收入*1.5%其它销售费用销售收入*0.5%合计3、财务费用(见表9)贷款还本付息估算表表9序号工程名称合计建立经营期一年二年三年1借款还本付息年初期款累计本年借款应计利息年底还本付息年末借款累计2借款还本付息的资金来源投资回收当年利息=年初借本息累计+当年借款/2x
6、年利率取央行现行的贷款利率，另加1.5%左右作为金融风险利率工程投资估算见表10投资及本钱费用估算汇总表表10计算依据金额均价元/m2(1)出让金(2)拆迁安置费(3)前期工程费(4)建安费(5)根底设施费(6)开发期间费(7)不可预见费(1-5)*3%(1)管理费用(1-5)*3%(2)销售费用销售收入*4%(3)财务费用合计二、工程收入估算一销售价格确实定1、销售均价确实定2、层差、朝向差、户型差确实定3、价格策略的制定二销售收入分期比例预测见表11销售收入分期比例预测表表11销售方案建立经营期年度收入(万元)合计(万元)年份销售比例销售面积销售价格第一年第二年第三年第一年住:%商:%车:
7、%小计第二年住:%商:%车:%小计第三年住:%商:%车:%小计合计三资金筹措、投资方案及借款利息1、资金筹措及投资方案见表12本工程采用滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金占用量，填充资金缺口，解决资金缺乏等问题投资方案及资金筹措表表12序号工程名称合计建立经营期(万元)第一年第二年第三年1建立投资2资金筹措自有资金借贷资金预售收入再投入2、货款本金的归还及支付见表13销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。贷款还本付息估算表表13序号项目合计建立经营期第一年第二年第三年1年初借款累计2本年借款3本年应计利息4本年底本息归还5年末借款累计6归
8、还借款本息来源投资回收其他收入四土地增值税见表14土地增值税计算表表14工程金额7.*9.五税后利润税后利润表表15序号工程名称计算依据合计建立经营期1231.销售收入2.总本钱费用3.营业税及附加4.印花税及管理费5.土地增值税6.利润总额7.所得税6.*33%8.税后利润6.-7.注：总本钱费用按销售方案及开发建立总投资进展测算。三、工程经济效益评价：对本工程进展经济效益评价的主要依据是国家计委、建立部颁发的?建立工程经济评价方法与参数?，参照我国的财务制度，结合房地产的实际情况，这里分别计算了全部投资与自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率FIRR、财务净现值FNPV、及投资
9、利润率。一财务内部收益率：1、财务现金流量全部投资表16序号项目合计建立经营期第一年第二年第三年1现金流入销售收入其他收入2现金流出建立投资销售税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4折现现金流量计算指标：1动态：a、财务内部收益率：b、财务净现值I=10%：2静态：全部投资利润率：2、现金流量表自有资金表17序号项目合计建立经营期第一年第二年第三年1现金流入销售收入其他收入2现金流出自有资金销售收入再投入销售税金及附加土地增值税所得税贷款本息归还3净现金流量4折现现金流量计算指标：1动态：a、财务内部收益率：b、财务净现值Ic=10%：2静态：全部投资利润率：二工程经济效益指标汇总工程经济效
10、益指标汇总表表18计算根底动态指标静态指标财务内部收益率FIRR财务净现值FNPV万元投资利润率全部投资自有资金三资金来源及运用表的贷款归还分析：资金来源及运用表集中表达了工程自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，资金来源及运用表财务平衡表表19序号项目合计建立经营期第一年第二年第三年1资金来源销售收入自有资金贷款其他收入2资金运用建立投资建立期借款利息销售税金及附加土地增值税所得税归还贷款本息3赢余资金4累计赢余资金四、风险分析一工程不确定性分析：本工程的不确定因素主要来自以下几个方面：建造本钱、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。1、盈亏平衡分析：表20因素建筑工程投资销售价格销售率
11、因素现在估算值因素平衡点变化百分比因素平衡点值税前利润税前利润变化幅度2、敏感性分析：影响本工程财务效益的主要不确定因素为开发本钱与售价水平。据市场预测，开发本钱中最有可能发生波动变化的建安本钱。敏感性分析表表21基准方案售价变动-15%-10%-5%+5%+10%+15%全部投资财务净现值财务内部收益率投资利润率基准方案投资变动-15%-10%-5%+5%+10%+15%全部投资财务净现值财务内部收益率投资利润率地产系列-2流程土初步接洽阶段1、工程资源条件整合及判断负责部门：筹划部、代理部、研究部报告名称：?*工程筹划大纲?中心内容：宏观资料：市场整体、片区趋势、根本行情。地段资料：规划要
12、点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。开展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：筹划部报告名称：?会议纪要汇总?*工程概念设计提示?或?工程调整建议?中心内容：草图、立意、说明、交流记录前期筹划阶段3、地块内在条件整合及价值分析负责部门：筹划部、投资部报告名称：?*工程土地价值及分析报告?中心内容：适合的规那么布局与建筑类型及其投入与产出价值比拟4、资源综合及定位负责部门：筹划部报告名称：?*工程综合定位报告?中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意5、依据定位针对性的市场调查负责部
13、门：筹划部、研究部报告名称：?*工程市场调查报告?中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道与方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据6、经济可行性分析负责部门：投资部、筹划部报告名称：?*工程经济可行性分析报告?中心内容：静态的综合本钱地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金收益率及销售价格的分析。7、初步营销框架负责部门：筹划部报告名称：?*工程初步营销报告?中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意与要求相互关系8、规划、设计方案及跟踪负责部门：筹划部报告名称：?*工程初步营销报告?*工程建筑概念设计?*工程环艺概念设计?或?*工程设计修改意见?*工程设计要点?中心内容：
14、草图，设计创意、任务书、设计交底、指导营销筹划阶段 9、营销整体规划负责部门：筹划部、代理部报告名称：?*工程营销整体规划?中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格与销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等及施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。10、经济敏感分性负责部门：投资部报告名称：?*工程经济敏感性分析报告?中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。11、价格策略执行方案负责部门：投资部、代理部报告名称：?*工程价格策略报告?中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进展价格的上下、提升、折率的编排与修整。12、物业
15、准备工作方案负责部门：投资部报告名称：?*工程的物业模型?中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念与标准物业管理模式的融合。13、销售准备工作方案负责部门：代理部、筹划部报告名称：?*工程前期工作方案表?中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计与制作方案安排及费用预算14、工程包装执行方案负责部门：筹划部报告名称：?*工程包装概念设计?中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位装修套餐等的设计与制作方案安排及费用预算。15、广告宣传炒作方案负责部门：筹划部、代理部报告名称：?*工程新闻炒作提纲与广揭发布方案?中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广
16、告与炒作的方案安排及费用预算。16、销售活动规划及筹划负责部门：筹划部、代理部报告名称：?*工程公关活动方案报告?*工程*活动报告筹划书?中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的方案安排及费用预算。17、装修套餐负责部门：筹划部、代理部报告名称：?装修套餐效劳方案报告?中心内容：售后装修与装修按揭效劳。销售实施阶段18、销售培训负责部门：代理部、筹划部、投资部教材名称：?销售根底知识?*工程销售相关内容?中心内容：建筑知识、楼盘背景、工程优胜、对手比拟、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。19、执行修正负责部门：代理部、筹划部往来文件：?*工
17、程销售情况总结?*工程筹划执行修正安案?中心内容：根据销售状况与市场动向的反应，适时调营整营销方案。20、置业锦囊负责部门：筹划部代理投资部报告总称：?置业锦囊?中心内容：根据工程优势选编的购楼、选房须知，各阶段工程卖点的序列。21、夸大与消费者投资的可性报告。广州！物业代理地产系列-3全程筹划提纲全程筹划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论与实践的运作方法，提出房地产全程筹划营销方案，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、工程投资筹划营销；2、工程规划设计筹划营销；3、工程质量工期筹划营
18、销；4、工程形象筹划营销；5、工程营销推广筹划；6、工程参谋、销售、代理的筹划营销；7、工程效劳筹划营销；8、工程二次筹划营销；第一章工程投资筹划营销工程投资筹划营销是全案最为关键的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，这个过程是考验与衡量开展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。工程投资筹划营销可对工程进展定价模拟与投入产出分析，并就躲避开发风险进展策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。一工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、工
19、程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.工程的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融效劳.邮政效劳.娱乐、餐饮、运动.生活效劳.娱乐休息设施.周边可能存在的对工程不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及
20、工程所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.工程所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发与流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划3、工程所在地房地产市场总体供求现状4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购置行为分析三土地SWOT深层次分析1、工程地块的优势2、工
21、程地块的劣势3、工程地块的时机点4、工程地块的威胁及困难点四工程市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘根本资料.工程户型构造详析.工程规划设计及销售资料.综合评判2、工程定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五工程价值分析1、商品住宅工程价值分析的根本方法与概念.商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法：选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B工程周
22、边环境的差异：自然与绿化景观的差异教育与人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异工程可提升价值判断A建筑风格与立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局与环艺设计D小区配套与物业管理E形象包装与营销筹划F开展商品牌与实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、工程可实现价值分析.类比楼盘分析及评价.工程价值类比分析：价值提升与实现要素比照分析工程类比价值计算六工程定价模拟1、均价确实定.住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求本钱加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、工程中具体单位的定
23、价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数.各种差异性价格系数确实定：确定根底均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七工程投入产出分析1、工程经济技术指标模拟.工程总体经济技术指标.首期经济技术指标2、工程首期本钱模拟.本钱模拟表及其说明3、工程收益局部模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变本钱变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其躲避方式提示1、工程风险性评价.价值提升及其实现的风险性：工程的规划与设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值工程形象包装
24、与营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱.对销售节奏与开发节奏进展良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建立九开发节奏建议1、影响工程开发节奏的根本因素.政策法规因素.地块状况因素.开展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、工程开发节奏及结果预测.工程开发步骤.工程投入产出评估.结论第二章工程规划设计筹划营销通过完整科学的投资筹划营销分析，开展商有了明确的市场定
25、位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的开展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划与单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求开展商将以人为本的规划思想与提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进展总体规划布局，确定建筑风格与色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进展充分提示。一总体规划1、工程地块概述.工程所属区域现状.工程临界四周状况.工程地貌状况2、工程地块情况分析.
26、开展商的初步规划与设想.影响工程总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用与躲避.工程市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.工程总体平面规划及其说明.工程功能分区示意及其说明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边根本路网工程所属区域道路建立及未来开展状况.工程道路设置及其说明：工程主要出入口设置工程主要干道设置工程车辆分流情况说明工程停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述工程所属地域市政规划布局及未来开展方向.工程环艺规划及说明：工程绿化景观系统分析工程主要公共场所的环艺设计6、公建及配套系统.工程所在地周边市
27、政配套设施调查.工程配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示工程公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二建筑风格定位1、工程总体建筑风格及色彩方案.工程总体建筑风格的构思.建筑色彩方案2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三主力
28、户型选择1、工程所在区域同类楼盘户型比拟2、工程业态分析及工程户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示1、工程周边环境调查与分析2、工程总体环境规划及艺术风格设想.地块已有的自然环境利用.工程人文环境的营造3、工程各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏
29、、导视系统位置设定提示4、工程公共建筑外部环境概念设计.工程主入口环境概念设计.工程营销中心外部环境概念设计.工程会所外部环境概念设计.工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本工程的其他公共环境概念设计六公共家具概念设计提示1、工程周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本工程公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比拟2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、工程营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他如阳台、玄关、门窗装修提示4、工程营销中心装
30、修风格提示5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示八灯光设计及背景音乐指导1、工程灯光设计.工程公共建筑外立面灯光设计.工程公共绿化绿地灯光设计.工程道路系统灯光设计.工程室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.工程室内背景音乐布置九小区未来生活方式的指导1、工程建筑规划组团评价2、营造与引导未来生活方式.住户特征描述.社区文化规划及设计第三章工程质量工期筹划营销房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建立、销售、效劳的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞与购楼者要求换房或退房的现象屡有发生
31、。它严重影响开展商及工程的信誉度、美誉度。因此工程质量工期筹划营销是开展商必须树立的观念。一建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二施工工艺流程指导1、工程施工标准手册2、施工工艺特殊流程提示三质量控制1、工程工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四工期控制1、工程开发进度提示2、施工组织及管理五造价控制1、建筑本钱预算提示2、建筑流动资金安排提示六平安管理1、工程现场管理方案2、平安施工条例第四章工程形象筹划营销工程形象筹划营销包括房地产工程的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其工程视觉形象等。房地产工程
32、视觉形象是指房地产工程有别于其他工程具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心局部包括工程的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于工程形象包装。其他形象略一工程视觉识别系统核心局部1、名称.工程名.道路名.建筑名.组团名2、标志3、标准色4、标准字体二延展及运用局部1、工地环境包装视觉.建筑物主体.工地围墙.主路网及参观路线.环境绿化2、营销中心包装设计.营销中心室内外展示设计.营销中心功能分区提示.营销中心大门横眉设计.营销中心形象墙设计.台面设计.展板设计.营销中心导视牌.销售人员服装设计提示.销售用品系列设计.示范单
33、位导视牌.示范单位样板房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业管理导视系统设计第五章工程营销推广筹划房地产工程营销推广筹划是房地产企业对未来将要进展的营销推广活动进展整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程筹划营销的重头戏，是营销筹划水平及销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。一区域市场动态分析1、工程所在地房地产市场总体供求现状2、工程周边竞争性楼盘调查.工程概括.市场定位.销售价格.销售政策措施.广告推广手法.主要媒体应用及投入频率.公关促销活动.其他特殊卖点与销售手段3、结论二工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析及对策1、工程主卖点荟萃2、工程强势、弱势分析及对
34、策三目标客户群定位分析1、工程所在地人口总量及地块分布情况2、工程所在地经济开展状况与工程所在地人口就业情况3、工程所在地家庭情况分析.家庭成员构造.家庭收入情况.住房要求、生活习惯4、工程客户群定位.目标市场：目标市场区域范围界定市场调查资料汇总、研究目标市场特征描述.目标客户：目标客户细分目标客户特征描述目标客户资料四价格定位及策略1、工程单方本钱2、工程利润目标3、可类比工程市场价格4、价格策略.定价方法.均价.付款方式与进度.优惠条款.楼层与方位差价.综合计价公式5、价格分期策略.内部认购价格.入市价格.价格升幅周期.价格升幅比例.价格技术调整.价格变化市场反映及控制.工程价格、销售额
35、配比表五入市时机规划1、宏观经济运行状况分析2、工程所在地房地产相关法规与市场情况简明分析3、入市时机确实定及安排六广告策略1、广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印刷品的设计、制作.购房须知.详细价格表.销售控制表.楼书.宣传海报、折页.认购书.正式合同.交房标准.物业管理内容.物业管理公约七媒介策略1、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体选择.媒体创新使用2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率及规模5、费用估算第八章工程二次筹划营销二次筹划营销是指开展商已成功地开发一两个工程，或是一个大型工程已完成局部组团，在社会上已形成一定的知名度与影响力，开展商致力于进一步提升形象与整体竞争力。也可以说是二次创业。开展商通过全面筹划营销来提升工程品牌，进而促进开展商的可持续经营。一全面筹划营销1、全过程筹划营销.工程投资筹划营销；.工程规划设计筹划营销；.工程质量工期筹划营销；.工程形象筹划营销；.工程营销推广筹划；.工程参谋、销售、代理的筹划