2022年房地产基础知识4.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产基础学问1、房地产市场：一级市场,是指国家以土地全部者和治理者地身份,将土地使用权出让给 房地产经营者与使用者地交易市场；二级市场,是指土地使用权出让终止,由房地产经营者投资开发后,从事 房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易地市场；三级市场,是指在二级市场地基础上再转让或出租地房地产交易市场 . 2、国土局：代表国家行使地全部者职权,以及对房地产市场、房地产行业治理地一个 政府部门 . 3、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准 在市场上流通地房地产 . 它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵

2、押、赠与、交换地房地产 .4、进展商：特地从事房地产开发和经营地企业 5、代理商：. 经政府批准成立,从事房地产地询问、经纪、评估等业务地中介服务机构,接受托付代办房地产地出售、购买、出租、承租及物业询问评估报告、销 售策划等业务供应有偿服务地企业 . 6、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地 及自由集资、微利房用地 . 8、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议地方式,将国有土地使用权在肯定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该综土地用途符合当时城市规划要求,土 地使用者可申请续用（经批准并补清地价后连续使用）,假如不符合就该综土 地使用权由

3、政府无偿收回 . 现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地 70 年 工业、训练、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 50 年 40 年. 商业、旅行、消遣用地为 9、土地使用费 土地使用者因使用土地而按规定每年支付赐予政府地费用 . 10、房地产产权：是指产权人对房屋地全部权和对该房屋所占用土地使用权 . 房屋作为不动产 与土地是不行分割地一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必定是房地一 体进行地,不行能将房屋与土地分割开来处分 . 在详细地房地产工程销售中,开 发商拥有房屋、车库等地产权并独立出售,但像属于小区绿地等部分地公建,对购房而言,就不具备产权地概念 .11、如何办理产权？每套商

4、品房产权证地办理必需在开发商取得该套房屋所在整幢楼地大房屋 产权证后才能进行分割 . 买卖双方必需持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、名师归纳总结 企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后,办理过户手续. 也可以第 1 页,共 13 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 托付中介机构或由开发商代办 12、房地产产权登记：.指凡在规定范畴内地房地产权,不论归谁全部,都必需依据登记方法地规定,向房地产所在地地房地产治理机关申请登记. 经审查确认产权后,由房地产治理机关发给房地产产权证. 产权登记是房地产权治理地主要行政手段,只 有通过产权登记,才能对

5、各类房地产权实施有效治理,并确定房地产权益 . 房地 产登记时要对权益人、权益性质、权属来源、取得时间、变化情形和房地产面 积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、外形等进行记载,登记机关设置 房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面记载 .15、产权证书：是指“ 房屋全部权证” 和“ 土地使用权证” 地二合为一,是房地产权地法 律凭证 . 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例 . 房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权益纪要和附记,并配有房地产测量部门地分户房屋平面图 . 17、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,进展商将有关资料

6、送到国土局申请,批准后方可预售楼花（现楼不需此证）. 全部地商品房18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制,用以明确买卖双方权益和义务地协议销售都须签订此合同,内销地房地产合同可免做公证,外销地房地产合同必需 做公证 . 19、房屋全部权：房屋地全部权为房屋地占有权、治理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）地总和 该房屋在法律答应范畴内地一切权益 . 20、房屋使用权：. 拥有了房屋地全部权就等于拥有了对是指对房屋拥有地享用权 . 房屋租赁活动成交地是房屋地使用权 . 21、银行接揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款地一种经济行为,业主会付一部分房款,余款由银

7、行代购房者支付,购房者地房屋全部权将抵押在银行,购房者将分期偿仍银行地贷款及利息,偿仍完毕后,房屋全部权归己 . 22、七通一平：是指上、下水通,排污通,路通,电讯通,煤气通,电通,热力通,场地 平整 . （简洁记忆：风火水电网）23、公共修理基金：公共修理基金是指楼房地公共部位和共用设施、设备地修理养护基金 . 24、房屋买卖所需费用 1 按揭手续费：A、财产保险费 B、抵押登记费工本费 C、公证费 . （2）办证手续费：A、契税 B、印花税名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - C、工本费 25、房屋地结构形式：主要

8、是以其承重结构所用地材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构 . 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构地墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采纳钢筋混凝土结构. 通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重地结构 . 由于抗震地要求,砖混房屋一般在6 层以下 . 砖木结构：是指建筑物中承重结构地墙、柱采纳砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成地房屋 . 钢筋混凝土结构：是指房屋地主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充 . 这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火才能强,经久耐用,并且房间地开间、

9、进深相对较大,空间分割较自由. 目前,多、高层房屋多采纳这种结构 高. 其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较钢结构：房屋地主要承重结构为钢 . 这种建筑物一般用在高程和超高程层上,抗 震性能好,但成本相当高 26、房屋地建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定地各层平面面积之和（即房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积）,它是表示一个建筑物建筑规模 大小地经济指标 . 建筑面积包含了房屋居住地可用面积、墙体柱体占地面积、楼 梯走道面积、其他公摊面积等 .27、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买地套内或单元内地建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和. 即：商品房销售

10、面积套内建筑面积十 分摊地公用建筑面积 .28、建筑面积地运算规定：是建筑物外围面积地绽开,是指建筑物各层次外围面积地总和 . 由于房屋使 用要求、结构形式地不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规章 . 国家依据房 屋使用程度地不同,对房屋建筑面积地测算制定了相应地规定 . 针对房屋建筑物 地主要规定有：（1）作为永久性结构地房屋按外围水平投影面积运算 算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积地总和运算 . . 单层房屋按一层计（2）建筑物内全部永久性建筑层高在 2.2M 以上地,包括房屋内地夹层、插层,技术层（即管道层,贮存室等）和2.2M 以上地楼梯间、电梯间、均按一层运算建筑面积 . 层面上地

11、楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2M 以上地建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在 2.2M 以上地按其外围水平投影面积运算 . （3）穿过房屋地通道,房屋内地门厅,大厅均按一层运算建筑面积；大厅内地回廊部分,层高在 2.2M 以上地按其水平投影面积运算 . （4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层运算面积 . （5）与房屋相连地有柱走廊,房屋间属永久性封闭地架空通廊,两房屋间有上盖和柱地走廊,均按其围护结构和柱地外围水平投影面积运算 . 与房屋相连地有上盖无柱地走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半运算；有顶盖名师归纳总结 - - - - - - -第 3

12、 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 未封闭永久性地架空通廊,按外围水平投影面积地一半运算；房屋之间无上盖地架空通廊（天桥）不运算建筑面积 . （6）有柱或有围护结构地门廊,门斗,按其柱或围护结构地外围水平投影面积运算 . （7）全封闭地阳台挑廊按其外围水平投影面积运算 按其围护结构地外围水平投影面积地一半运算 . （8）有伸缩缝地房屋,如在室内,伸缩缝运算面积 间地伸缩缝不运算建筑面积 . . 未封闭地阳台,挑廊 . 与室内不相通地房屋（9）属永久性结构有上盖地楼梯按各层水平投影面积运算,无顶盖地室外楼梯按各层水平投影面积地一半运算 . （10）突出房屋墙面地构

13、件,配件,装饰柱,装饰性地玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼地底层用作道路街巷通行地部分,及屋面上地花园,游泳池等均不运算建筑面积 . 以上规定基本土涵盖了房屋全部建筑面积,它是各面积运算地基础 . 29、套内建筑面积地运算：房屋为了满意各种需求和结构上地需要,各套面积不肯定相等,就必需将各套房地面积分别进行测算 . 套内建筑面积是由套内房屋地使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成 . （1）套内房屋地使用面积：套内房屋地使用面积为套内房屋使用空间地净面积,按水平投影面积运算：它包含了套内卧房、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮存室、壁柜等空间面积地总和；套内楼梯

14、按自然层数地面积总和运算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积 . （2）套内墙风光积：是指套内使用空间四周地保护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占地面积. 其中各套之间地分隔墙和套与公共建筑空间地分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积地一半计人套内墙风光积 . 套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙风光积 . （3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积地运算规定运算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙地水平投影面积运算 . 其中封闭阳台按水平投影面积全部运算建筑面积,未封闭地阳台按水平投影面积地一半运算建筑面积 .附：建筑面积 =套内使用面积 +套内墙风光

15、积 +套内阳台面积公用分摊面积套内面积（有用面积） =套内使用面（地毯面积） +室内墙风光积 +阳台面积30、使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积地比为使用率般高层塔楼在 72至 75之间,板楼在 78至 80之间 . 31、怎样运算房屋地使用率？房屋使用率指房屋地使用面积与建筑面积地比例,是衡量物业使用效率地重要指标 . 比较准确地运算方法是在建筑面积地基础上减去外墙和内墙所占地面积后得出地使用面积,这种方法运算出来地使用面积也形象地称为“ 地毯面积”. 它反映了一个物业地真实使用率,这种运算方法是对客户负责任地方法 . 从一般情形来看,高层塔楼地真实使用率方面较多层房屋略差,

16、主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道地面积,每户平均分摊地面积也多. 而多层房屋基本不存在上述问题,即便有些多层名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房屋有电梯,其电梯间面积也小于高层,假如采纳电梯外挂等新型设计布局其 使用率仍可进一步提高 . 此外,建筑面积仍包括各单元应分摊地配套用房共用建筑面积,如锅炉 房、配电室、高压水泵房等 . 32、容积率：是指工程规划建设用地范畴内全部建筑面积与规划建设用地面积地比值 33、建筑密度 居住区用地内,各类建筑地基底总面积与居住区用地面积地比

17、率,它可以 反映出肯定用地范畴内地空地率和建筑密集程度 .34、绿地率 居住区用地范畴内各类绿地地总和占居住区用地地比率 . 绿地应包括,公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地,即道路红线内地绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他地一些块 状、带状化公共绿地,不应包括屋顶、晒台地人工绿地 . 绿化率是指工程规划建设用地范畴内地绿化面积与规划建设用地面积之比 . 对购房者而言,绿化率高为好 . 35、帮助面积 帮助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活地室内净面积 . 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等 .36、居住面积 房屋地居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供

18、住户生活使用地居室净面 积之和 . 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有地水平面积（即结构面 积） . 37、使用面积 房屋地使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用地净面积之和 . 运算 房屋使用面积,在过去主要用来运算和征收公共房屋房租时使用 . 采纳使用面积 地运算,可以全面地反映房屋全部权人与房屋使用权人地租赁关系；运算房屋 使用面积,可以比较直观地反应房屋地使用状况,但在房屋买卖中一般不采纳 使用面积来运算价格 . 运算使用面积时有一些特别规定：跃层式房屋中地户内楼梯按自然层数地 面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内地烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入

19、使用面积. 运算房屋租金,都是按使用面积运算.38、建筑面积 房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积,假如运算 多、高层房屋楼地建筑面积,就是各层建筑面积之和 . 不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋地建筑面积居住面积十帮助面积十结构面积,也可表示为：房屋地建筑面积使用面积结构面积 . 当然房屋地公 共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分帮助面积和部分结构面积构成 . 39、房屋地开间：在房屋设计中,房屋地开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面 3.3 5.2M. 规定较小地开间尺度,可缩 墙皮之间地实际距离 . 房屋开间一般为 短楼板地空间跨度、增强房屋结构整体性、稳固性和抗

20、震性 .40、房屋地进深：在建筑学上是指一间独立地房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间地名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 实际长度 . 进深大地房屋可以有效地节省用地,但为了保证建成地房屋具有良好 地自然采光和通风条件,房屋地进深在设计上有肯定地要求,不宜过大 . 目前我国大量城镇房屋房间地进深一般要限定在5M 左右,不能任意扩大 . 在房屋地高度（层高）和宽度（开间）确定地前提下,设计地房屋进深过大,就使住房成 狭长型,距离门窗较远地室内自然光线不足 .41、层高：房屋地层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之

21、间地距离,也就是一 层房屋地高度 . 42、净高：房屋地净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间地距离 高和层高地关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度,即层高和楼板厚. 净度地差叫“ 净高.43、什么是房屋组团？我们所熟识地居住区,从布局上看多是外向开放型地,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻. 这种布局地缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来担心全感 . 而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式 地居住结构 . 院落式地布局,用四周楼房围合成封闭地空间,由单一地出入口出 入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往地氛围和空间,空间尺度宜 人,让人轻松开心,

22、特别符合现代人沟通地心理需要 . 44、什么是花园式房屋？花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅. 一般都是带有花园草坪和车库地独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修 豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供应一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高地标准,一般为高收入者购买 . 45、城市居住区 一般称居住区,泛指不同居住人口规模地居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模3000050000 人相对应,配建有一整套较完善地、能满意该区居民物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生 活聚居地 .46、居住小区 一般称小区,是被居住区级道路或自

23、然分界线所围合,并与居住人口规模 700015000 人相对应,配建有一套能满意该区居民基本地物质与文化生活所 需地公共服务设施地居住生活聚居地 .47、居住组团 一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模 10003000 人相 对应,配建有居民所需地基层公共服务设施地居住生活聚居地 .48、居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地地总称 49、房屋用地. 房屋建筑基底占地及其四周合理间距内地用地,含宅间绿地和宅间小路等 地总称 . 50、公共服务设施用地 一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建地、为居民服务和使用地名师归纳总结 各类设施地用地,应包括建筑基底占

24、地及其所属场院、绿地和配建停车场等.第 6 页,共 13 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 51、道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建地居民小汽车、单位通勤车等 停放场地 . 52、居住区级道路 一般用以划分小区地道路 . 在大城市中通常与城市支路同级 . 53、小区级路 一般用以划分组团地道路 . 54、组团级路上接小区路,下连宅间小路地道路. . 55、宅间小路房屋建筑之间连接各房屋入口地道路56、公共绿地 满意规定地日照要求,适合于支配游憩活动设施地、供居民共享地游憨绿 地. 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等

25、. 57、配建设施 与房屋规模或与人口规模相对应配套建设地公共服务设施、道路和公共绿 地总称 . 58、其他用地 规划范畴内除居住区用地以外地各种用地,应包括非直接为本区居民配建 地道路用地、其他单位用地、保留地自然村或不行建设用地等 . 59、公共活动中心配套公建相对集中地居住区中心、小区中心和组团中心等 60、道路红线. 城市道路含居住区级道路用地地规划掌握线. 61、建筑线 一般称建筑掌握线,是建筑物基底位置地掌握线 . 62、日照间距系数 依据日照标精确定地房屋间距与遮挡房屋标高地比值 . 63、建筑小品 既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用地,从属于某一建筑空间环 境地小体量建筑

26、,游憩观看设施和指示性标志物等地统称 . 64、房屋平均层数 房屋总建筑面积与房屋基底总面积地比值 . 65、拆建比名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 新建地建筑总面积与拆除地原有建筑总面积地比值 . 66、土地开发费每公顷居住区用地开发所需地前期工程地测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 . 67、房屋单方综合造价每平方 M 房屋建筑面积所需地工程建设地测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内地建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要地治理费用 .

27、68、均价：将各单位地销售价格相加之后地和数除以单位建筑面积地和数,即得出每平方 M地均价 . 69、基价：经过核算而确定地每平方 M商品房地基本价格 . 商品房地销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后得出 . 70、起步价：某物业各楼层销售价格中地最低价格,即是起步价 售价为起步价；高层物业,以最低层地销售价为起步价 消费者地留意 . 71、一次性买断价：. 多层物业,以顶楼地销 . 较低地起步价简洁引起买方与卖方商定地一次性定价 . 一次性买断价属房产销售合同中地专用价格术语,确定之后,买方或卖方必需按此履行付款或交房地义务,不得随便变更 . 72、预售价：预售价也是商品房预（销）售合

28、同中地专用术语：预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定地价格为准 . 73、如何进行户型评判整体而言：（ 1）景观；（ 2）朝向；（ 3）单元户数；（4）人文环境；（5）方正有用 . 详细而言：（ 1）生理分居和功能分区；（2）动静分别；（ 3）通风与采光；（ 4）厨房要按操作流程设计；（5）卫生间面积要相宜；（6）留意私密性；（ 7）空间分布科学 . 我们通常所说地一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅、三房两厅,就是最为一般地平层户型,此外仍有跃式房屋、复式房屋、高档地花园别 墅等 . 在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室地功能分区是否合理,应防止斜角空

29、间,尽可能削减不必要地“ 死 角” 面积和交通面积 . 从习惯上看,居住地空间应给人以稳固、宽敞感,所以房 屋要方正,这样不但有利于家具地摆设,对于居住者来说也有个良好地居室活名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 动空间 . 房门地开向是否合理,要不影响使用地空间和居室地私密性. 户型地节能要求,他可以削减不必要地日常生活开支. 起居室、卧房、书房等人们常常活动地空间采纳直接采光,可以节省能源 . 单元内不同空间要有相对合理地面积. 通常人们购房时所说地“ 三大一小” ,就是“ 大厨房、大卫生间、大客厅、小卧房,被认为

30、是较能满意人们日常生活地需要 . 从居室功能分析,厨房合理地面积一般为4 平方 M至 5 平方 M之间,厨房不能过于狭小,应有最小宽度 . 现今房屋设计中推崇地是大卫生间,三居以上居室应设有两个卫生间,个封闭地设浴盆和大便器,一个开敞地设洗澡盆和摆放洗衣机,解决使用高峰期相互干扰等问题. 卧房地合理面积一般应为13 至 14 平方 M之间,卧房要有私密性,寂静舒服并通风良好 . 阳台,好地阳台设计是将大客厅与宽敞地落地阳台门及室外景色有机地融为一体,豁然开朗地视线总是能给居住者一份清爽、爽快地心情 . 房间地内部净高要合适,现在,绝大部分商品房地内层净高在 2.7M 到3.1M 之间 . 需要

31、留意地是：扩大居住面积是相对简洁地,而对层高地不中意,确是无法转变地 . 另外,除了房间布置,好地户型设计仍会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话地设置,仍要考虑将来不断涌入家庭地各种新地家用电器如电脑网络、新地电炊具、新地保健消遣设施、新地安全防卫设施、救生设施等等地配置,有合理地空间支配和电气设计. 建筑材料也是质量较好地新材料、新技术,如 50 年不变形地隔热隔音地塑钢门窗、防漏防腐易疏通地给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等,以确保房屋地舒服与耐用 . 74、跃层和复式、错层有什么区分？通常情形,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层 . 一般在首层支配起居

32、、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧房；二层支配卧房、书房、卫生间等 . 复式房屋在概念上是一层,但层高较一般地房屋（通常是 2.7M）高,可在局部掏出夹层,支配卧房或书房等内容,用楼梯联系上下 . 其目地是在有限地空间里增加使用面积,提高房屋地空间利用率 其缺乏地情形而产生地 . . 这种做法是为适应其用地、空间极复式房屋实际上并不具备完整地两层空间,夹层在底层地投影面积只占底 层面积地一部分 . 夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式（夹层悬空地一侧 不做墙壁或墙面后退,在平面地外边缘有栏杆或栏板,上面地人可以观察下 面,下面地人也可以观察上面,形成一种不完全地空间,一般称其为“ 排空” ）

33、,与底层之间有视线上地沟通和空间上地流通. 而跃层房屋地上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋地空间是两种不同地类型 . 跃层和复式地面积汁算：跃层房屋假如是完整地两层,其建筑面积或使用面积均应是两层地建筑面积或使用面积相加之和 . 假如跃层部分地高度不够一个完整地层高,可以参照披屋顶使用面积地运算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时,除必要地卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外,仍应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积：使用房间地净高度最低处不应低于 2.1M（含） . 1.5M（含）：使用房间净面积地一半（含）以上不低于名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共

34、 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 满意上述条件地房间其净面积可全部计入使用面积. 如房间超过2.lM（含）部分不足房间总面积地2 倍计入使用面积 . 错层一户内楼面高度不一样,错开之处有楼梯联系. 优点是和跃层一样能够动静分区,但由于没有完全分为两层,所以又有复式房屋丰富地空间感 . 可以利 用错层房屋中不同地层高区分不同功能地房间,比如起居室比较高,卧房比较 低等 . 仍有地利用地势地势地高差在坡地上设计错层式房屋,可以削减挖土地土 方量 . 错层带来空间丰富地感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房屋地人有较大吸引力. 但错层式房屋不利于结构抗震,

35、而且显得空间零散,简洁使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大地高档房屋 . 75、买自住房与投资房有什么不同自住房和投资房由于用途不同,在挑选上亦有较大地区分 . 第一是房屋价格 . 买自住房要测算自己地收入水平和承担才能；而投资购房就在投资成本答应地范畴内进行挑选,并可进行投资组合 . 其次是居住环境 . 自住房对环境质量要求较高,房屋内部和小区环境都要宜人；虽然环境质量高地房屋易于出售,但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身地升值潜力,对环境质量相对要求低一些 . 第三考虑将来交化 . 自住房要求环境相对稳固,以免入住后又要拆迁或转变功能；而投资就不然,要考虑将来城市规划能否令所购房屋升

36、值,不临街变为临街,由房屋变作商铺等 . 第四考虑区位价值 . 自住房在选房前,要考虑是一次性付款仍是分期按揭；投资购房虽然也考虑成本,但只要是可控范畴内和具有较快变现才能,易实现利润地房屋,将不必过多考虑而应快速购买 . 76、现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）地商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 屋. 77、期房. 通常意义上指地现房是指工程已经竣工可以入住地房是指开发商从取得商品房预售许可证开头至取得房地产权证大产证止,在 这一期间地商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 . 期 房在港澳地区称做为买“ 楼花” ,这是当前房地产开发商普遍采纳地一种房

37、屋 销售方式 . 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中地房地产工程 . 而在成都 市通常对期房地懂得是未修建好,尚不能入住地房子 . 78、二手房 新建地商品房进行第一次交易时为“ 一手” ,其次次交易就为“ 二手”. 一 些无房地人,可以买一套别人余外地房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居 住地,可以卖掉旧房买新居；而那些住房富余户,也能卖掉自己地余外住房换取收益 . 79、外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设地,取得了外销商品房预（销）售许 可证地房屋,外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）地企业,其他组名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 13 页精选学习资

38、料 - - - - - - - - - 织和个人 . 80、内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设地,取得了商品房销售许可证地房 屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民 . 81、尾房 又称扫尾房 . 它是房地产业进入散户零售时代地产物,是空置房中地一种 .一般情形下,当商品房屋地销售量达到80以后,一般就进入房地产工程地清盘销售阶段,此时所销售地房产,一般称为尾房 . 开发商经过正常地销售后剩下 了少量没有竞争力地房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严峻 . 82、定金 是指当事人商定由一方向对方给付地,作为债权担保地肯定数额地货

39、币 . 它 属于一种法律上地担保方式,目地在于促使债务人履行债务,保证债权人地债权得以实现 . 依据我国发法通就和担保法八十九条规定,定金应当以书面形 式商定,当事人在定金合同中应商定交付定金地期限 . 定金合同从实际交付定金 之日起生效,定金地数额由当事人商定,但不得超出合同标地额地 20%.假如购 房者交了定金之后转变想法打算不买,开发商有权以购房者违约为由不退定 金；假如开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返仍定金 . 83、违约金 违约金是指违约方依据法律规定和合同地商定,应当付给对方地肯定数量 地货币 . 违约金是对违约方地一种经济制裁,具有惩处性和补偿性,但主要表达 惩处性 .

40、只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成缺失,都要支付违约金 . 84、公用面积 房屋地公用面积是指房屋楼内为住户出入便利、正常交往、保证生活所设置地公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积地总和 时运算地建筑面积存在公共面积地分摊问题 . 85、公摊面积 商品房分摊地公用建筑面积主要由两部分组成：. 开发商在出售商品房（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能 上为整楼建筑服务地公共用房和治理用房地建筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间地分隔以及外墙（包括山墙）墙体水 平投影面积地 50. 86、公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋地公用建筑面积除

41、以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物地公用建筑面积分摊系数 建筑面积之和 . . 即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 87、标准层 是指平面布置相同地房屋楼层 . 88、平台 是指供居住者进行室外活动地上人屋面或由房屋底层地面伸出室外地部分 . 89、走廊是指房屋套外使用地水平交通空间. 13,且90、地下室是指房间地面低于室外地平面地高度超过该房间净高地12 者. 半地下室是指房间地面低于室外地平面地高度超过该房间净高地不超过 12 者. 91、玄关 是登堂入室第一步所在

42、位置置,它是一个缓冲过渡地地段 . 居室是家庭地“ 领地” ,讲究肯定地私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一 览无余 . 玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地地方 邮件、简洁会客地场所 . 91、隔断. 平常,玄关也是接受是指特地作为分隔室内空间地不到顶地半截立面 . 92、过道是指房屋套内使用地水平交通空间93、女儿墙（压檐墙）是指房屋外墙高出屋面地矮墙. 它是屋面与外墙交接处理地一种方式,也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理地一种措施 .94、踢脚板（踢脚线）沿地板或楼板上面地四周边缘地墙面. 一般为 1525

43、cm高. 有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线 . 95、宅地层数划分地规定：低层住宅为 1-3 层. 多层住宅为 4-6 层. 中高层住宅为 7-9 层. 高层住宅为 10-30 层. 96、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收地一种税 . 它是一种兼有 行为性质地凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税 票完成纳税义务等特点 .97、住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - -

44、 - 他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存地长期 住房储金 . 它是一种长期性地住房储金,具有社会保证性质,是住房实物安排向 货币安排转化地一种形式 .98、入伙 指业主领取钥匙,接房入住 . 99、 LOGO 即楼盘标识,楼盘独有地标志,多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处 . 一 般表现为图案、美术字、字母等 . 100、五证 商品房“ 五证” 包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证 101、二书.住宅质量保证书和住宅使用说明书102、准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内地楼宇及设施地大致轮廓已初 现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段地房屋 .103、烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判定供求形势,开发总