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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思一、房屋性质 1.什么是商品房？商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以赢利为目的,按市场规律经营的房屋；2.什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保证性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点；二、房屋结构 1.什么是木结构？木结构住宅是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,楼板、 屋架等用木结构；2.什么是砖混结构住宅？砖混结构住宅中的 “ 砖” ,指的是一种统一尺寸的建筑材料；“ 混”是指由钢筋, 水泥, 沙石,水按肯定比例配置的钢筋混凝土配料,包括楼板,过梁,楼梯阳台,排檐；这些配件
2、与砖做 的承重墙相结合可以成为砖混结构住宅；3. 什么是钢筋混凝土结构？钢筋混凝土住宅是指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混 凝土制成,非承重墙用砖或其它材料填充；这种结构抗震性能好,整体性强,耐火性、耐久 性、抗腐蚀性强；钢混结构可以细分为框架结构和剪力墙结构；框架结构,由梁、板、柱组成建筑承重结构,墙体仅作为分隔和保温用途；剪力墙结构,由梁、板、墙体组成建筑承重结构,部分墙体承在结构中受力；4.什么是钢结构住宅？钢结构住宅是指建筑物中主要承重结构以钢制成；适用于超高层建筑；自重最轻；三、房屋建筑相关名词 1.什么是跃层式建筑？跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面,
3、卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他帮助用 房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯,而采纳户内独用小楼梯连接；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思2、双拼别墅它是 联排别墅 与 独栋别墅 之间的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅；目前,在美国比较流行的 2-PAC 别墅是一种双拼别墅；特点： 1. 降低了社区密度,增加了住宅采光面,使其拥有了更宽敞的室外空间；2. 是低层小楼加上私家花园,在保证拥有私家花园的基础上,既要加强户外空间的沟通,使私家小环境融合社区大
4、环境,也转变了兵营式排列的呆板面孔；3. 双拼别墅基本是三面采光,外侧的居室通常会有两个以上的采光面,一般来说,窗户较多,通风不会差,重要的是采光和观景；3、联排别墅联排别墅于 19 世纪四五十岁月发源于英国新城镇时期,欧美普及；在欧洲原始意义上的 Townhouse 是指在城区联排而建的市民城区住宅,这种住宅均是沿街的,由于沿街面的限制,所以都在基地上表现为大进深小面宽,层数一般在 3 层至 5 层,而立面式样就表达为新旧混杂,各式各样；Townhouse 现在在许多国家和地区已特别普及,由于离城很近、便利上班及工作、价格合理、环境美丽,成为城市进展过程中不行逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形
5、状；定义：又称 TOWNHOUSE,有天有地,每户独门独院,设有 1 至 2 个车位,仍有地下室； 由三个或三个以上的单元住宅组成,一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,有统一的平面设计和独立的门户；建筑面积一般是每户 250 平方米左右；特点： 1、比较注意项目选址,尽量余地、余绿、余水,交通比较便利；2、价位较低,为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造；4、 洋房3、户型设计丰富而前卫,有特色洋房是指解放前建造的,一般为四周或三面临空,装修精致,备有客厅、餐室,有数套卫生间等结构较好的 独立式或复式、别墅式住宅；5、独栋别墅【英译】HOUSE , Villa ；【定义】独栋别墅即独门
6、独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅, 表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋四周都有面积不等的绿地、院落；这一类型是别墅历史最悠久的一种,也是别墅建筑的终极形式；【特点】私密性强,市场价格较高,定位多为高端品质；6、叠拼别墅【定义】它是 Townhouse 的叠拼式的一种延长,是在综合情形洋房公寓与 联排别墅 特点的基础上产生的,由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园, 一般为四层带阁楼建筑,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时肯定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共
7、8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思【特点】：1. 购买人群是社会上的中产阶级,而非真正意义上的富人；2. 稀缺性、私密性较单体别墅要差,定位也多是第一居所；3. 叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理,不存在联排进深长的普遍缺陷；而且,叠下有可爱的半地下室,叠上有爽快的露台,虽然没有联排的见天见地,但是优势不减,甚至更为灵动而宜人；7、高层住宅7 层及檐高20 米以上的住宅,我们称之为高层住宅. 高层住宅是城市化、工业现代化的产物,按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式；高层住宅一般设有电梯作为
8、垂直交通工具,为此国家仍明确规定：层住宅,每单元设置电梯不少于两部；8、多层 泛指 2 9 层的住宅及高度不超过 24m 的其他民用建筑为多层；住宅设计规范上指 4-6 层住宅；2.什么是复式住宅？12 层及 12 层以上的高复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中夹层,两层合计的层高大大低于跃层式住 宅；下层供起居用包括进餐、洗浴等,上层供休息和睡眠用；3.什么是住宅的层高和净高？层高是指住宅高度以“ 层” 为单位运算,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高；它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离；净高层高减去楼板厚度的净剩值；4.什么是住宅的进深？住宅的长度和进深,
9、 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到 后墙的定位轴线之间的实际长度；5.什么是住宅的开间？住宅的开间就住宅的宽度；指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,由于是就一个自然间的宽度而言,故又成为开间；四、建筑指标相关名词 1.什么是住宅的容积率？名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思容积率 =总建筑面积 /总占地面积2.什么是住宅的绿化率、绿化掩盖率、绿地率？绿地率 是指小区用地范畴内各类绿地的总和与小区用地的比率；距建筑外墙1 5 米和道路边线 1
10、 米以内的土地和地表覆土达不到 计入绿地面积；3 米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不绿化掩盖率 是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率；树的影子、 露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化掩盖率,绿化掩盖率有时能做到 60 以上；绿地率 是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率；绿地、住宅旁绿地等；3.使用率和有用率？居住区内各类绿地包括公共使用率是指套内使用面积与建筑面积之比；一般情形下设计合理的楼房使用率,高层塔楼住宅约在 72%-75% 之间；高层板楼住宅约在 78%-80% 之间,多层住宅建筑约在 85% 左右；得房率高只意味着公摊面积小,而使用率高就同样说明墙风光积或套
11、内阳台面积小；使用率 =套内净使用面积 建筑面积 100% 得房率 =套内建筑面积 建筑面积 100% 有用率 =得房率使用率4.建筑密度（建筑掩盖率）：是指肯定地块内全部建筑物的基底总面积与地块面积的比率（ %）,即建筑密度 =建筑基底总面积 /建筑用地面积5.道路红线、用地红线？用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范畴的界限；道路红线是指城市道路用地的规划掌握线,的分界线；五房屋建筑楼层相关名词即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地1. 房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪 0 以上运算；采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在 2.20m 以上（不含 2.
12、20m）的,运算自然层数；房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和；假层、附层（夹层）性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数；、插层、阁楼（暗楼） 、装饰名师归纳总结 2. 地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下第 4 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思室）,房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者；3. 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3 ,且不超过 1/2 者；4. 假 层：是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层；其
13、前后沿的高度大于 1.7m ,面积 不足底层的二分之一的部分；附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次；5. 搁楼（暗楼） ：一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层；6. 低层住宅：指一层至三层的住宅；7. 多层住宅：指四层至六层的住宅；8. 中高层：指七层至九层的住宅；9. 高层：指十层及十层以上的住宅；10. 小高层：指楼层在八至十二层间,配备电梯的住宅；在建设部有关规定中,只有多层与 高层的高规定,没有小高层这个概念；六、住宅面积名词1. 建筑面积及运算方法？建筑面积亦称建筑绽开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和；它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指
14、标；它包括三项,即使用面积、帮助面积和结构面积；由于建筑面积是运算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,明白建筑面积的运算方法是特别重要的；在住宅建筑中,运算建筑面积的范畴和方法是：1 单层建筑物不论其高度如何,均按一层运算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积运算；单层住宅如内部带有部分楼层 如阁楼 也应运算建筑面积；2 多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和运算,其底层按建筑物外墙 勒脚以上外围水平面积运算,二层或二层以上按外墙外围水平面积运算；3 地下室、 半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙不包括采光井、 防潮层及其爱护墙 外围的水平面积运算；4 用
15、深基础做地下架空层加以利用,层精湛 算建筑面积；2.2 米的,按架空层外围的水平面积的一半计5 穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层运算建筑面积；大 厅内回廊部分按其水平投影面积运算建筑面积；6 电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层运算建设面积；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思7 住宅建筑内的技术层 放置各种设备和修理养护用,层精湛过2.2 米的,按技术层外围水平面积运算建筑面积；8 独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半运算建筑面积
16、；多柱雨蓬,按外围水平面积 运算建筑面积；9 突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积运算 建筑面积；10 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积运算建筑面积；无顶盖的架空 通廊按其投影面积的一半运算建筑面积；11 突出墙面的门斗,远眺间,按围护结构外围水平面积运算建筑面积；12封闭式阳台、 挑廊按其外围水平投影面积运算建筑面积；凹阳台按其阳台净面积包括阳台栏板 的一半运算建筑面积；挑阳台按其水平投影面积的一半运算建筑面积；13住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯 建筑面积；楼内有楼梯,并设室外楼梯包括疏散梯 的,其室外楼梯按每层水平投影面积运算 包括疏散梯
17、的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半运算建筑面积；另外,在住宅的建筑中,不运算建筑面积的范畴有：1 突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂 壁 板,如：柱、垛、勒脚等；2 检修、消防等用的室外爬梯,宽度在 60 厘米以内的钢梯；3 独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物；4 没有围护结构的屋顶水箱间；5 层高在 2.2 米以内的技术层 设备层 ；6 单层住宅的分隔操作间、掌握室、外表间等单层房间；7 层高小于 2.2 米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间；2. 销售面积的概念和运算方法？根据北京市商品房销售面积运算及公用建筑面积分摊暂行规定京房地权字 1998 第 1285号 ：商品房的
18、销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 即套内建筑面积 与应分摊公用建筑面积之和；即：名师归纳总结 商品房销售面积= 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积之和第 6 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思套内建筑面积的运算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范GBJ96-86规定的方法运算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范运算；套内墙风光积：商品房套内使用空间四周的爱护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种：1 共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分
19、隔墙以及外墙 包括山 墙 ；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙风光积；2 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积；商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服 务的公共设施用房和治理用房之建筑面积；2 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 50% ；以下空间不得计入公用建筑面积：1 作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等；2 作为人防工程的地下室；公用建筑面积运算公式： 包括山墙 墙体水平投影面积的公用建筑面积 = 整栋建筑的面积- 各套套内建筑面积之和- 已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、
20、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积 = 各套套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数因此,商品房销售面积公式仍可表达为：商品房销售面积= 套内建筑面积 1+ 公用建筑面积分摊系数 3. 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙风光积 +阳台建筑面积4 . 建筑平面系数 = 使用面积 / 销售面积5. 可分 摊的公共部分包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯和楼梯的前厅、楼梯间、电梯井、垃圾道、消防掌握室、水泵房、水箱间、冷冻机房、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业治理用房及为该建筑
21、服务的专用设备机房；七、相关基础学问名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思1.什么是五证两书五证：国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证商品房销售许可证两书：住宅使用说明书 住宅质量保证书2.房地产价格的构成土地取得费（征地费、拆迁安置费、地价款）、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、经营治理费、销售费 广告费、代理费 、利息、税费；3.什么是七通一平？通上水、通下水、通污水、通电力、通煤气、通道路、土地平整；4.付款方
22、式 一次性付款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款、贴息贷款 5.购买一套房屋需要支付的费用 a.房价款：每平方米建筑面积售价 x 建筑面积 b.在交易过程中：契税（详见注解）印花税：买卖双方各交纳房价款的万分之五 公共修理基金（大修基金） ：购房款的 2% c.在产权申办过程中 登记费、房屋全部权工本费、印花税 d物业治理费 关于北京市房屋买卖契税税率调整的事,大家谈论许多,现说明如下：注解：消费者购买非一般住宅不能享受税收优惠,即购买非一般住宅房屋契税税率为 3% ,名师归纳总结 购买一般住宅房屋契税税率为1.5% ；第 8 页,共 8 页本市一般住宅的标准是：住房须同时满意3 个条件才能认定为一般住房；（1 ）住宅小区建筑容积率在1.0 （含）以上； （2）单套建筑面积在140 （含）平方米以下； （3 ）实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下；- - - - - - -