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1、附件一 世邦魏理仕提供效劳内容工程参谋效劳内容1、 工程情况分析工程地块自身条件、开展商开发实力和对工程开展预期都将影响到工程开展方向。因此在第一阶段参谋效劳之初，我们有必要对相关根本情况进展分析，以为工程开展方向提供判断根底。此局部分析将包括：1 工程所在地段2 工程基地条件3 工程规划控制指标 开展商背景及对本工程预期通过以上研究可以：4 对工程根本背景进展梳理以明确工程开展根底和平台5 对工程开展具有较大影响既定因素加以甄别以为随后工程定位及详细开展策略指定趋势2、区域市场分析世邦魏理仕有必要针对工程所在区域情况和未来开展规划进展详细分析，包括：1 区域市场概况2 工程所在商圈特点分析3
2、 工程周边交通、人流动线分析主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析 3 工程周边已有及潜在相关设施调查，包括：3 住宅位置、户数、售价、入住率3 商场位置、规模、租金水平、入住率、业态分布、主要入住品牌、经营情况等 3 酒店位置、档次、房间数、入住率等 3 写字楼位置、档次、主要入住企业、空置率等 3 公园位置、规模、特点、游客量等 3 车站位置、类型、吞吐量等 3 工厂位置、类型、职工人数、经营状况等 3 旅游景点位置、特点、年游客量、游客来源构造等 3 其他主要设施4 区域未来开展方向和趋势5 区域未来政策环境6 区域未来用地规划及时间节点7 区域未来交通规划及时间节点7 工程在区域空间
3、和时机通过以上研究可以：8 对本工程及其周边地区当前格局进展识别9 对区域环境尤其是交通状况进展论述，并就目前周边各种房地产物业所带来影响进展分析10 判断周边人群对工程支撑情况3、竞争市场分析对区域内潜在竞争工程包括已建、在建及规划中竞争工程进展分析，包括：1 工程规模GFA 、楼层、形态 2 工程开展概念3 工程地理位置4 工程市场定位5 工程消费者分析已上市工程 6 工程特点7 工程上市时间8 工程空置率9 工程租金水平10 工程在市场上竞争力评价，分析其优势及缺乏世邦魏理仕还将重点研究本案附近各相关类型物业，以确定其与本案工程中拟开发物业竞争程度。对于本案工程优势、劣势、机遇以及挑战将
4、被总结。通过以上研究可以： 由差异化竞争角度出发建议本案工程方案，使本案工程处于更加有利竞争地位。4、 消费者研究样本量：300 个 其中本商圈研究样本不低于150份将工程未来可能覆盖消费者分为核心商圈消费者、辐射商圈消费者和特殊消费人群如果存在三局部来进展研究，了解各个圈层消费人群体量、分布状况，研究各个圈层人群对工程有效支撑可能性以及他们消费特点，分析内容包括消费人群数量、人口构成、交通工具、消费水平、消费偏好以及其他因素，确定工程目标消费群体范围和特征。包括：1 消费者数量2 消费者分布3 消费群体与工程之间关系4 选择消费区域5 消费类别6 消费地点7 品牌偏好8 消费频次9 消费金额
5、及构成10 使用交通工具11 对区域评价12 对工程评价13 区域对消费满足程度14 个人及特征：年龄、职业、收入水平15 家庭特征：家庭构造、家庭收入水平该局部研究分析均将包括以下方面： 16 现有人口特征17 现在及未来有效消费人口状况包括总体规模及构造 18 现有人口消费特征19 商业饱和状态及市场空间 商业市场空间及开展态势通过以上研究可以：20 确定工程辐射范围21 区域目标消费群体体量和特征，对工程未来商业支撑状况22 从需求角度了解区域商业空间和时机23 从需求角度分析目标工程未来业态和品牌组合5、零售商家研究样本量：30 个本局部将对知名零售商家或者加盟商进展深度分析，除了了解
6、知名品牌对本区域和本工程认知以及他们入住意愿外，还将充分了解各种业态和代表品牌在目前经营状况、开展方案、物业要求等方面需求和特点。针对本局部工作世邦魏理仕将利用广泛零售商资源，结合工程自身需求，对价值商家进展有针对性研究，并将通过对知名品牌相关人员进展访谈以及借助世邦魏理仕资深招商人员深度分析来了解: 1 商家背景2 目前店铺分布情况及经营状况3 未来开展方案4 店铺大小/楼层/开间/进深选择5 可承受租金6 人流量要求7 交通可达性要求8 对辐射商圈人口要求9 对辐射人群收入档次要求10 对每月根底营业额最低要求11 对装修要求12 对物业管理要求13 对整体商业主题要求14 对内部动线及人
7、流导向要求15 对本工程看法16 入驻本工程可能性17 入驻本工程希望到达物业条件 入驻本工程需要克制主要障碍通过以上研究可以：18 为后期招商提供工作方向19 为业态组合以及业态布局规划提供指导性意见20 从商家需求角度预测工程未来市场状况21 预测工程未来租赁状况22 为未来租赁策略及租金价格制定提供参考6、工程定位结论在以上市场研究和分析根底上，可以得出工程定位结论，包括：1 工程在区域市场中市场姿态及定位2 工程差异化特点提炼及工程定位3 业态组合建议4 业态布局规划建议5 品牌组合方案6 租金水平设定7、财务分析在考虑以下因素根底上，世邦魏理仕将对工程进展财务分析，这将包括10年净现
8、金流分析，净现值分析，内部收益率分析及本钱回报率分析。1 租金2 建筑本钱3 土地本钱由开发商提供 4 其它工程开发本钱由开发商提供 工程开发周期8、租赁策略在招商工作开场实施前，将充分了解开展商对工程开业预期，以既往购物中心招商惯例为参考，并结合工程施工进度，制定详细租赁策略建议。内容包括：1 工程开业时间预定2 以预定开业时间为目标招商阶段划分3 各个招商阶段主要招商目标4 各个招商阶段招商完成率5 各个招商阶段具体招商措施6 针对各个业态招商顺序安排7 针对主力店、次主力店招商顺序安排8 针对各铺位单元招商顺序安排9、市场推广策略配合招商工作开展，结合工程定位，制定详细市场推广策略。内容
9、包括：1 市场推广目标设定2 市场推广时间节点方案3 主要市场推广渠道4 主要营销事件5 市场推广费用预算6 协助开展商甄选广告公司、公关公司及其它推广媒介世邦魏理仕应定期与开展商团队进展研讨，并为工程设计提供客观、专业参考意见，使工程拥有差异化特点，并具备一定市场优势，亦能充分满足消费者及经营商家需求。上述是世邦魏理仕提供效劳内容，从内容上看比拟偏向与市场调研及分析这方面，关于本工程定位、业态规划、品牌落位及租金预测等方面并未进展细化，此部份将在附件各阶段提供报告内容中进展表达及标准；附件二?效劳进度示意图?世邦魏理仕提供数据付款节点# 会议安排同时提交阶段性成果 工程第1 周第2 周第3
10、周第4 周第5 周第6 周第7 周第8 周区域市场分析# 竞争市场分析需求分析消费者研究商家调研访谈工程开展建议中期报告# 商业布局建议品牌组合建议定位与研究财务分析租赁策略与市场推广策略报告草案提交# 修改与终稿# 附件四?工程中期报告内容?参照北戴合同工程中期报告内容根据协议规定，在合同签定后第三周乙方应向甲方提交?工程中期报告?，为了明确甲、乙双方义务及责任，特拟定如下中期报告内容明细包括但不限于以下内容，以便双方共同遵守，此附件与主协议具有同等法律效力；1、中国商业零售市场分析1中国经济开展状况2中国零售市场状况3中国未来国内居民生活消费特点4中产消费阶层分析5中国未来零售市场趋势2、
11、中国商业地产市场分析1中国商业地产开发现状及开发模式2国内商业地产开发及运营成功案例分析3国内商业地产运营开展趋势分析3、重庆商业零售市场分析(1) 重庆商业零售市场分析- 开展阶段及特征- 阶段内主要业态开展特征- 阶段内代表性商业工程- 商业物业供给量情况- 各主要商圈经营状况及特征分析(2) 区域商业零售市场分析-区域商业市场研究-重点可比性及竞争性工程研究(3) 消费者群体特征分析- 消费者类型划分- 消费者消费需求特征- 消费者消费心理特征- 消费者年龄分布特征- 消费者职业分布特征- 未来消费者需求开展变化4、工程研究及分析- 工程优势研究及分析- 工程劣势研究及分析 - 工程时机
12、研究及分析 - 工程威胁研究及分析5、零售商意见访谈目标商家不低于30份；其中主力店商家不低于15份- 客户类型- 背景情况- 对工程进入意愿- 意向面积- 意向价格- 对区域评价- 对工程评价- 对工程建议6、工程定位策略建议(1) 目标顾客群定位策略 (2) 工程功能定位策略 (3) 工程零售模式定位(4) 工程档次定位策略 (5) 工程主题定位建议 附件五?工程报告草案内容?新增?工程报告草案?内容根据协议规定，在合同签定后第六周乙方向甲方提交?工程报告草案?，为了明确甲、乙双方义务及责任，特拟定如下?工程报告草案?内容明细包括附件四内容外，还包括不限于以下内容，以便双方共同遵守，此附件
13、与主协议具有同等法律效力； 一、商业布局规划及收益测算1、工程卖场空间业态布局规划 - 主力商户分布规划 - 次主力商户分布规划- 其它不同业态及品牌商户分布规划2、目标商户清单及落位图示- 主力目标商户示意- 次主力目标商户示意- 其它不同业态及品牌目标商户示意- 店铺平面位置明晰落位3、店铺租金收益预测- 可比性工程租金参考- 不同业态店铺租金水平建议- 不同楼层店铺租金平均水平4、工程未来租金收益预测- 每年租金水平预测- 租金增长幅度预测- 每年10年租金收益预测5、商业推广主导策略建议- 商业推广各主题性建议- 商业推广市场分析及途径建议- 商业推广目标客户分析- 商业推广策略阶段性
14、建议6、商业运营模式建议- 商业运营模式及管理组织架构建立建议- 商业运营各项财务指标建议 二、硬件产品设计及装饰建议1、工程硬件功能评估及建议- 不同业态商户面积需求- 不同业态商户层高需求- 不同业态商户承重需求- 不同业态商户电力、上下水、排烟及燃气等需求- 各楼层盥洗室布置及公共区域规格要求建议2、外围商业环境营造建议- 外立面建议- 广场风格建议- 外部广告位设置建议- 入口造型建议- 灯光设置建议3、工程外部交通规划评估及建议- 消费者外部交通设计建议- 配货车辆外部交通设计建议4、工程人流动线规划评估及建议- 人流动线设计建议- 商铺展示规划建议5、工程垂直交通规划评估及建议- 人流引导较高楼层建议- 楼层间垂直交通建议6、店铺硬件指标需求建议-工程主题风格设计建议-商业引导区设计建议-营业局部设计建议-商业辅助区设计建议 附件六：?工程最终报告内容?工程最终报告内容以上述工程中期报告及工程报告草案两阶段报告内容为依据，将两部份内容有效结果并贯穿，最终到达对锦悦工程商业操作具有可执行性，并经甲方书面认可为准；