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1、【住建调研】关于进一步加快全市建安房地产业发展的几点建议关于进一步加快建安房地产业发展的几点建议建安房地产市场的健康与稳定，对保持税源充足、保证地方经济持续稳步增长具有十分重要的意义。近期，我们对全市建安房地产业发展情况进行了调查，对促进我市建安房地产业健康发展形成了初步建议。一、基本现状近年来，在全国房地产业快速发展的大环境下，我市建安房地产行业得到了持续快速的发展，2007年进入鼎盛发展时期。在建筑安装业方面：一是重点工程建设投资力度加强。随岳中高速公路及其配套工程共投资8亿多元，已实现税收2878万元；武荆高速公路计划投资1.83亿元，到今年上半年已经投资3912万元，实现税收279万元
2、。二是房地产基础建设如火如荼。2007年全市资质以上建筑业完成总产值9.55亿元，比上年增长34%。房屋建筑施工面积26.14万平方米，同比增长11%，房屋建筑竣工面积7.77万平方米，同比增长53%。在房地产开发方面：2007年我市房地产开发投资2.92亿元，同比增长20%，占城镇固定资产投资的比重为5.1%；商品房销售面积11万平方米，同比增长72%，均价每平方米约1600元，实现税收2448万元，同比增长239%；今年上半年我市房地产开发投资1.65亿元，同比增长65.6%，占城镇固定资产投资的比重为5.7%，商品房销售面积6.92万平方米，同比增长13.4%，均价每平方米约2000元，
3、实现税收1253万元，同比增长21.7%。就调查的12户房地产开发商来看，总开发面积63.16万平方米，但开发面积在10万平方米以上的仅有天门新城（湖北星星宏基置业有限公司）一个项目，其13期开发面积共28.54万平方米，占调查的45%，其余项目开发面积均在5万平方米以下。我市建安房地产业呈现以下几个方面的特点：一是建安房地产行业税负高，对地方经济贡献大。建安房地产行业的宏观税负远远高于其他行业的宏观税负，对地方经济的发展起着非常重要的拉动作用，2007年建安行业宏观税负达到7.26%，同比增长15%，比仙桃、潜江高近2个百分点；2007年房地产业宏观税负为3.29%，同比增长最快，达76%，
4、比潜江高1.3个百分点，建安房地产业对我市经济的拉动作用已越来越明显。二是房地产业增长潜力大，前景可观。我市房地产业才刚刚起步，投资还未形成规模。2007年我市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重只有5.1%，远低于全省17.5%的比重；今年上半年我市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重也只有5.7%，比全省15.8%的比重低了10.1个百分点，房地产投资远没有达到全省平均水平。另外，我市房地产企业也没有形成规模，全市23家房地产企业中，除星星宏基外，其余均为小型投资企业，且往往只有12个项目，周期只有两年左右，相比而言，仙桃规模以上房地产开发企业有39家，潜江有32家。三是在国家宏观调控
5、政策下，我市房地产业发展机遇大于挑战。在国家银根紧缩等政策的影响下，许多房地产开发企业纷纷转战二线城市，这为我市房地产业的发展注入了活力。今年上半年，我市房地产开发投资1.65亿元，同比增长65.6%，增幅在全省列第三位，销售面积也有小幅上涨，上半年销售6.92万平方米，同比增长13.4%，而全省销售面积同比下降了4%。商品房销售均价每平方米由1600元上涨到2000元，增长25%，高于全省均价增幅6个百分点。二、面临的问题总体上看，我市房地产业在投资额、销售面积等方面都保持了小幅上涨，但是与全省发展快的地方相比，我市房地产业投资水平有较大差距。当前，制约我市房地产业快速发展的原因主要有两个方
6、面。（一）宏观政策的制约今年4月以来，国家对房地产市场出台了一系列宏观调控措施，很大程度上制约了房地产业的发展。一是银根紧缩。国家不断上调存款准备金率，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款，银行对房地产信贷规模从严控制，以往贷款额度是以年度为单位划定的，但现在银行的贷款多是以季度或月份为单位确定放贷的额度，即使获得了相关的审批手续，也不一定有放贷指标，导致房地产企业几乎不能获得银行贷款。二是个人房贷首付比例提高，资格审查更严。银行规定，将第二套房贷款首付比例从以前的30%提高到40%，同时，第二套房的贷款利率在标准利率基础上上调10%，这与先前银行普遍采用的基准利率下浮10%-
7、15%的房贷实际利率相比，相当于上调了20%-25%。此外，对个人贷款买房的，家庭月收入至少要超过月供的两倍，而且要稳定可持续。三是部分相关收费提高。除土地购置款外，每平方米住宅商品房分摊的收费为200元左右，中心城区更高。（二）房地产市场的影响房地产业来自市场的影响因素有两点：一是成本上升较快，特别是材料成本与人工成本，均比上年增长40%左右，超过了房价的增幅；二是购房者观望心理严重，销售形势严峻，资金周转速度慢。如天门新城4月份销售额2060万元，6月份下滑到1050万元。由于对市场前景的担忧，房地产商普遍放慢了开发进度。房地产价格上行有市场压力，下行有成本压力，处于徘徊趋稳的阶段（住宅商
8、品房维持在1800元2200元之间），房地产商的利润率大幅下降，整个房地产市场出现回落的趋势。我市最大的房地产开发项目天门新城，已完工的第三期计划销售580套，实际销售160套，销售量不到计划的三成，且主要集中在前4个月。由此可以看出，我市房地产企业发展势头呈现回落趋势。三、几点建议在国家宏观调控政策措施的影响下，我市建安房地产业既面临开发商转战二线城市发展的机遇，又面临融资难、买方主导、开发成本高等多重挑战，保持建安房地产投资持续稳步增长对促进地方经济快速发展具有重要意义。（一）加快重点基础设施项目建设分析来看，随岳高速和武荆高速公路等重点工程的投资拉动，对我市经济增长起到了重要作用。要保持
9、经济持续快速增长，重点工程建设投资的拉动支撑作用不可小视。目前，中部崛起、武汉城市圈建设正在加紧推进，圈内城市之间、城市与外界的对接正在加速，交通对接的步伐将加快。我市道路基础建设远没有达到标准，加快市级公路与高速公路、省道、国道的连接建设有很大的空间。（二）加大对重点房地产企业的信贷支持力度鼓励银行重点支持开发10万平方米以上，具有一定规模、信誉良好、有长远规划的企业，引进国内品牌房地产企业，在融资方面简化审批程序，优先发放贷款指标。同时限制开发在5万平方米以下的小型企业，减少土地闲置率，提高银行贷款指标的使用率。研究适时进一步提高住房公积金贷款额度，放宽还款年限，减轻购房负担。（三）扩大购
10、房需求，刺激房地产消费市场一是积极推进经济适用住房建设。根据我市的消费水平和住房需求，建设以90平方米以下的中小户型为主，同时落实国家关于经济适用房建设用地行政划拨和税收减免优惠政策。严格控制经济适用房销售价格，加强住房成本监控，禁止乱摊和虚置成本，以刺激消费，排除购房者的观望心理。二是大力培育和发展二手房市场及租赁市场。对转让满5年的自由住宅，要严格按照政策减免营业税及附加、土地增值税、契税等，对房屋租赁要给予优惠照顾，同时简化审批程序，推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。（四）提高土地使用效益，支持产业化发展一是统一调控开发用地。建立房地产开发的土地储备制度
11、，根据城市规划、土地利用规划和市场需求，确定土地供应总量、供应结构、供应方式和供应区位，合理引导地价水平，降低开发成本。二是大力发展产业链。加强房地产相关产业的发展，特别是建材市场，培育1-2家全省乃至全国有名的建材批发市场，保证房地产开发原材料的本地供应能力，减少材料成本。三是加强税收方面的扶持。严格落实国家关于二手房买卖、房屋租赁等方面的税收优惠，另外对于像星星宏基、冠南等规模大、信誉好、有长期规划的房地产开发企业，其土地增值税可以按照销售额的0.5%预征，等房屋销售完毕后再行清算，以缓解企业资金周转压力，土地使用税和耕地占用税，可以先征后返的形式直接给予企业实惠。（五）建立快捷的房地产信息预警机制要建立和完善房地产指标体系，对房地产市场运行进行测定、监视、评价、预测和报告，准确判断市场运行状态。加强舆论引导，通过新闻媒体提供准确的投资、供应信息，帮助消费者建立正确的购房观，合理引导消费者。