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1、-20112011 年一季度全国房地产市场运行分析与发展年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测预测刘青 高聚辉 杨颖2011 年，全国房地产市场保持平稳开局，整体增长平稳，投资、销售保持平稳增长，新开工面积同比增速大幅回落，房地产贷款余额增速继续回落，房价环比出现下跌的城市数量增多。预计 2011 年全国房地产市场整体继续平稳回落，房价将重新进入下行通道。一、政策影响分析2011 年，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布 2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策
2、，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。2 月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月 31 号，全国 657 个城市中已有 608 个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。4月30日北京出台“限购令”其中“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购
3、房套数“限购令”。其后深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，-房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3 个月后出现较为明显的变化趋势。二、全国房地产市场运行情况1 1房地产开发投资保持平稳增长房地产开发投资保持平稳增长2011 年 1-3 月，全国房地产开发完成投资 8846.4 亿元，同比增长 34.1%，增幅同比下降 1.0 个百分点。房地产开发投资占
4、固定资产投资比重为22.4%。90 平方米以下住房增速略有回落。1-3 月，90 平方米以下住房完成投资1802.4 亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降 15.3 个百分点。分类型看，商品住宅完成投资 6253.1 亿元，同比增长 37.4%，增幅比上年同期上升 4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资 146 亿元，同比增长 8.8%；办公楼完成投资 361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2 亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。2.2.房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011 年 1-
5、3 月，全国房地产开发企业到位资金总计19268 亿元，同比增长 18.6%，增幅比上年同期下降 42.8 个百分点。其中，国内贷款3836.8 亿元，增长4.4%，利用外资144 亿-元，增长 45.2%，自筹资金 7126.3 亿元，增长 27.2%，其他资金来源 8161 亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5 个百分点，其中自有资金比重上升 0.5 个百分点。其他资金来源上升了0.1 个百分点，其中定金及预收款比重上升 1.9 个百分点，个人按揭贷款比重下降了 2.7 个百分点。国内贷款比重同比下降 2.7
6、个百分点。3 3土地购置面积增速加快土地购置面积增速加快从购置土地面积看，1-3 月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8 万平方米，同比增长 32.7%，比上年同期上升2.7 个百分点。全国土地购置费用为1555.4 亿元，同比增长 29.3%，与上年同期相比回落 27.2 个百分点。4.4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落2010 年 1-3 月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。分地区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。从施工面积上看，1-3 月全国房
7、屋施工面积为 32.7 亿平方米，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降 0.3 个百分点；其中，住宅施工25.2 亿平方米，增长34.4%，比上年同期下降-1.1 个百分点。其中，商品房新开工面积3.98 亿平方米，增长23.4%，增幅同比回落37.4 个百分点；其中，住宅新开工面积3.1 亿平方米，增长 19.6%，同比回落 43.1 个百分点。从竣工面积上看，1-3 月全国商品房竣工面积 1.3 亿平方米，同比增长 15.4%，增幅同比上升 3.4 个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02 亿平方米，同比增长14.8%，比上年同期上升 5 个百分点。5 5房屋销售增速较为平稳房屋销售增速
8、较为平稳2011 年 1-3 月，全国商品房销售面积实现 1.76 亿平方米，同比增长 14.9%，与上年同期相比回落 21 个百分点，与上月相比加快 1.1 个百分点；其中，商品住宅销售面积达 1.58亿平方米，同比增长 14.3%，办公楼 347.4 万平米，同比增长 15.6%，商业营业用房 1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152 亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降 0.1 个百分点。其中，商品住宅销售额为8607 亿元，同比增长 25.9%。从各季商品房销售面积上看（季度值），一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。-6 6房价环比出现下跌的
9、城市数量增多房价环比出现下跌的城市数量增多2011 年 3 月份，全国 70 个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12 个城市，比 2月份增加了 4 个；环比价格上涨的城市有50 个，比 2 月份减少了 6 个。二手住宅价格环比下降的城市个数有 16 个，比 2 月份增加了 12 个；环比价格上涨的城市有44 个，比 2 月份减少了 6 个。三、2011 年房地产市场走势预测通过对 1998 年 1 月-2011 年 3 月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用 ARIMA 预测模型，我们对 2011 年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于
10、 2011 年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。1 1房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落地产开发投资继续保持增长，但增幅回落预计 2011 年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成 5.84 万亿元，增长 21.1%，增幅回落 12.1 个百分点；其中，商品住宅投资完成 4.25 万亿元，增长 24.9%，回落 7.9 个百分点。2 2房地产开发资金来源增速回落房地产开发资金来源增速回落受货币政策和房地产市场销售
11、形势变化的影响，预计2011 年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554 亿元，增长 16.6%，增速较 2010年回落 8.8 个百分点。-2011 年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万平方米、%3 3房屋建设增长平稳回落房屋建设增长平稳回落预计 2011 年全年，全国商品房施工面积为 47.12 亿平方米，同比增长 16.2%；商品住宅施工面积为 35.9 亿平方米，增长 14.0%。与 2010 年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落 10.4 和 11.3 个百分点。在竣工面积上，预计 2011 年全年商品房竣工面积达76740 万平方米，同比
12、增长 0.7%；商品住宅竣工 63043 万平方米，同比增长 3.0%。与 2010 年相比，竣工面积增速有所回落，商品房竣工面积回落 7.5 年百分点，商品住宅竣工面积回落3.1 个百分点。4 4商品房销售压力增大商品房销售压力增大2010 年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计 2011 年全年商品房销售会出现回落。从具体指标上看，预计 2011 年全年，全国商品房实现销售面积11.08 亿平方米，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58 亿平方米，增长 13.7%。-由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。-