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1、海安市国有土地上房屋征收评估技术细则（征求意见稿）第一章 总 则第一条 制定依据：根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）、房地产估价规范以及城镇土地估价规程等有关规定，按照住建部国有土地上房屋征收评估办法、海安市国有土地上房屋征收与补偿办法制定本技术细则。第二条 适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。第三条 评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（含三级）房地产评估资质的房地产
2、估价机构（以下简称评估机构），并已列入市房屋征收部门向社会公布的房屋征收评估机构名录。第四条 评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证；负责征收评估工作的专业人员应当是评估机构中的注册房地产估价师。第五条 评估对象：被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其它不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。第六条 评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于
3、产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第七条 评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第八条 评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第九条 评估方法：注册房地产估价师应当根据评估
4、对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用比较法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法或成本法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十条 价值标准：公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、
5、租赁、查封等因素的影响。第十一条 价值构成：被征收房屋的房地产市场价格，不包含被征收房屋室内外装饰装修及附属物补偿费、搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产停业损失补偿费以及奖励。住宅和非住宅营业用房合法土地使用面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。被征收房屋室内外装饰装修及附属物价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。第十二条 评估程序：1.接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收评估委托合同；2.验收委托方提供的有关资料，拟订征收评估作
6、业方案；3.到征收地点进行现场查勘,拍摄影像，做好记录；4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析；5.确定估价方法，进行测算；6.出具分户初评结果；7.交由房屋征收部门公示，征求意见；8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；9.对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并由征收部门向被征收人转交分户评估报告；11.评估报告及相关资料立卷、归档保管。第十三条 评估结果表达形式：1.在征收实施之前由征收部门委托评估机构开展前期调查，向房屋征收部门提交项目征收补偿资金总额概算报告；2.在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委
7、托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户评估报告，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章 房屋用途分类第十四条 房屋用途分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。（见附件1）第三章 住宅房屋征收评估第十五条 住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准（“标准样本住宅”的设定要求见附件3）；2.测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的
8、算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求见附件2）。其计算公式为：基准价格 = ××××Vs 可比实例价格，n为可比实例的个数；交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数（系数确定见附件4）；可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数（系数确定见附件5）。3.确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体
9、因素比较，按比较法原理修正基准价并结合各类被征收房屋调整系数得出各被征收住宅房屋的评估价格。其计算公式为：（1）被征收成套住宅评估价格Vc= 标准样本住宅基准价格×（2）被征收独门院落住宅评估价格Vd= 标准样本住宅基准价格××Kd（3）被征收非成套住宅评估价格Vf= 标准样本住宅基准价格××KfK31i标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数(系数确定见附件4)。Kd 独门院落调整系数(系数确定见附件4)。国有直管住宅房屋不享有此调整系数。Kf非成套调整系数，取值为0.98。第四章 非住宅非营业用房征收评估第十六条 非住宅
10、非营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用比较法时，可选用成本法评估（应用说明见附件7）。第十七条 成本法评估技术路线：1.测算土地重新取得价格：根据被征收非住宅非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；2.确定建筑物重置价格：根据被征收非住宅非营业用房的建筑结构，参照附件7所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；3估测折旧：现场查勘并对照房屋成新因素确定表（见附件8），估计测算确定建筑物的折旧额C；4.补偿价格评估：根据房地产估价规范，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业用房的
11、征收补偿价格Vi为：iPDPJC第五章 非住宅营业用房征收评估第十八条 非住宅营业用房评估方法：非住宅营业用房征收评估首选比较法进行，因案例收集等具体原因无法适用比较法评估时，可选用收益法评估，以上两种方法都不适用时，采用成本法或房地产估价规范规定的其它评估方法进行。第十九条 比较法评估：比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1可比案例直接比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作各项因素修正，直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。可比案例直接比较法的技术路线为：（1）选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件9的要求；（2）进行
12、因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：比准价格V = 可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4P1交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；P2交易日期修正系数；P3可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件9；P4可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，房屋区域因素修正系数确定参见附件9。（3）确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2基准价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正，间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基准价格比较修正法的技术
13、路线为：（1）选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件9；（2）确定基准价格（V0）样本房屋的评估价格即为基准价格，当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比案例直接比较法进行评估；样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估。基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法进行评估。（3）确定评估价格各被征收房屋应与样本房屋的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值，其计算公式为：评估价格Vi= 基准价格V0×P5P5样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定见附件9。第二十条 收益法评估：收益法是预计估价对象未来的正
14、常净收益，选用适当的资本报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用净收益按一定比例递增评估的技术路线：1确定未来收益年限；2估算未来第一年净运营收益；3选用适当的净收益逐年增长率及资本报酬率；4选用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法按下述公式： 其中：V房地产在估价时点的收益价格 A房地产的未来第一年净运营收益 Y房地产的资本报酬率g净收益逐年递增的比例 n房地产的收益年限以上相关参数的确定见附件10。第六章 其它征收评估问题处理第二十一条 “地大于房”的评估：对被征收住宅和非住宅营业用房合法土地使用权面积大于房屋合法建筑面积的，合法土地使用权面积大于房
15、屋合法建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S合法土地使用权面积房屋合法建筑面积2.住宅“地大于房”土地单价W = 被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L3.非住宅营业用房“地大于房”土地单价W = 被征收房屋所处区域商业用地基准地价×L当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。征收原为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有划拨性质L取0.6。基准地价由评估机构依据市人民政府公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。3.“地大于房”土地总价dW&
16、#215;S4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房”补偿。第二十二条 国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房屋，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给房屋承租人，计算方法如下：1.用比较法求出被征收住宅房屋的价格Vi2.补偿给产权人的部分：Pi被征收住宅房屋的重置价格（见附件6）；g被征收住宅房屋成新率（见附件8）；被征收住宅房屋合法建筑面积。3.补偿给使用人（承租人）的部分：Vi第二十三条 产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的,对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋相同的评估方法进行。第二十四条 划拨土地非住宅非营业用房评估：征收评估时涉及被征收非住宅非营业用房的合法用地为划拨性质时
17、，非住宅非营业用房补偿价格计算公式如下：×sVi被征收非住宅非营业用房的征收补偿评估价格；V被征收非住宅非营业用房参照出让土地性质评估价格；Vjo海安市土地基准楼面地价，Vj为基准地价，m为标准容积率;S被征收非住宅非营业用房合法建筑面积。第二十五条 装饰装修及附属物评估：房屋征收评估中，装饰装修及附属物等部分为独立的专项评估（补偿指导价标准见附件12）。第二十六条 其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程可采用假设开发法或成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为
18、依据。第七章 征收评估报告第二十七条 出具报告要求：评估机构应按房地产估价规范的规定格式，依照本细则的要求出具评估报告。第二十八条 签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由两名以上（含）注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责。第二十九条 报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第八章 征收评估工作准则第三十条 评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签订评估委托合同。第三十一条 评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估
19、方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十二条 现场查勘：评估项目均须开展现场查勘工作，承担评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进行现场查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。现场查勘记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。被征收人及相关当事人应当协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的资料，并对所提供资料的真实性负责。第三十三条 评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评估，做到实地查勘准确、影像资料全面、评估到户到项。第三十四条 内部审核评议：评估结果须经评估机
20、构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。第三十五条 报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的时间内，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。第三十六条 报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，接受征收当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。第三十七条 报告的复核评估：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原评估
21、机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第三十八条 复核评估的鉴定：被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地南通市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员
22、会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。第九章 评估资料存档第三十九条 整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档。1.评估委托合同；2.征收决定公告；3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料；5.标准样本房屋、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；7.与评估项目有关的其他资料。第四十条 保存期限：评估报告及有关资料一般应保留二十年。第十章 附 则第四十一条 细则附件：附件系本技术细则的必要
23、组成部分。第四十二条 特种业务：征收评估中涉及原始成本测算、机电设备搬迁、工程造价分析等特殊专业技术工作的，评估机构可委托有相应资质的机构协助评估。第四十三条 其它情况处理：本技术细则未能涵盖的其它征收评估情况，按房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。第四十四条 细则解释：本技术细则由海安市住房和城乡建设局负责解释。第四十五条 实施时间：本技术细则自公布之日起施行。海安县国有土地上房屋征收评估技术细则（海政规20162号）同时废止。本技术细则施行前已由市人民政府作出房屋征收决定的项目，继续沿用原有规定评估。附件：1.被征收房屋用途分类及说明2.可比实例选择要求及说明3.标准样本住宅的条件设定
24、4.住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表5.住宅房屋区位因素（K32）修正说明表6. 房屋建筑结构等级及重置价格说明表7.非住宅非营业用房及其成本法评估说明8.房屋成新因素确定表9.非住宅营业用房比较法评估应用说明10.非住宅营业用房收益法评估应用说明11.非住宅营业用房依据纳税情况停业损失补偿标准12.装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准附件1 被征收房屋用途分类及说明一、住宅房屋分类住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落住宅指办理合法手续后，在其独立合法宅基地上建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使用
25、（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅以上两类房屋以外的房屋。二、非住宅营业用房分类非住宅营业用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱
26、乐类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的
27、现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房。三、非住宅非营业用房分类非住宅非营业用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或
28、预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件2可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)
29、简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，综合系数调整不得超过30。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。附件3标准样
30、本住宅的条件设定采用比较法的基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，设定“标准样本住宅”的条件。从方便操作、提高效能的角度考虑，可设定“标准样本住宅”为：砖混一等十成新，一间朝南，多层成套住宅一层。附件4住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-
31、8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数979899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数p4表楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100110105105105105三95110110115115四9510511
32、0115五90100105六9095七85说明：a.底层为车库的，一层系数增加4，顶层系数减少0.5。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加1-2，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，楼层系数不作调整，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。二、独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797
33、-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数979899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值1051151001059410092949092住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级内容一等二等三等四等
34、五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁。内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。内部功能布局凌乱，房间比较分散。 不满足上述要求的独门院落。三、非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表 房屋成新三成以下四成五成六成
35、七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系数取值9497100102104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值10110399101979995979395住宅功能因素等级说明表如下： 等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合
36、适。通行较为方便，一室朝南。设施不全，无朝南房间。内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变。不满足上述要求的非成套住宅房屋。四、独门院落调整系数合法院落面积S（）0S1010S2020S30S30调整系数d1.161.181.21.22合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积五、有关说明1.K31i的取值范围应该界于80120之间。2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3.实体因素修正系数采用计算方式为：Ps、Po、Pb可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。可比实例实体因素修正为标准样本实体因素
37、修正系数K31=Ps/Po×100标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×100附件5住宅房屋区位因素（K32）修正说明表一、住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内 容考 察 项 目评分等级一等二等三等四等五等征收项目周边大环境自然环境自然景观、风向a1176543空气污染、噪音、水文a1276543交通条件离市区主干道的距离a21108765公交线路情况a2298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况a32109876商业配套设施重要商业配套设施a412019181716征收项目范围内小环
38、境规划设计建筑小区布局与外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a611110987配套设施住宅区内配套设施完备程度a711110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。附近无绿化，环
39、境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件离主干道的距离离主干道的距离在50m以内。离主干道的距离在50-150m之间。离主干道的距离在150-300m之间。离主干道的距离在300-500m之间。离主干道的距离在500m以上。公交线路情况距离公交站点100m内，有2条以上重要公交线路。距离公交站点100-250m内，至少有1条重要公交线路。距离重要的
40、公交线路的距离在250-350m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在350-450m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在450m以上。3教育医疗设施所在学区1公里内学校情况属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市一般中学（初中）和小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500m以内。距市级及以上医院5001000m。距市级及以上医院10001500m。距市级及以上医院15002500m。距市级及以上医院2500m以上。4商业配套设施重要商业配套设施在500m范围内有大型的市级商
41、业配套设施。在500-800m范围内市级商业设施较集中。在800m范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800m范围内基本上无商业网点。在1000m范围内无商业网点。5规划设计建筑布局、小区外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率
42、在30%以上，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。6物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物业管理，无环卫管理。7住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备
43、宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q，其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32Qs/Qo×100附件6房屋建筑结构等级及重置价格说明表单位:元/结构等级结构、装修及设施重置价格框架一等（高层）层高2.8m以上，整板基础、桩基
44、础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。1500二等（多层）四层及以上，层高2.8m以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高3.6m以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。1350砖混一等层高2.8m以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。1230二等层高2.8m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门