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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作 胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则第一章 总 则第一条 制订依据 为规范国有土地上房屋征收活动，维护房屋征收当事人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价规范（GBT50291-1999）以及城镇土地估价规程、住房和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法和青岛国有土地上房屋征收与补偿条例、等有关法规和文件规定，结合本市实际，制定本细则。第二条 适用范围 在本市国有土地上，实施房屋征收评估（以下简称“房屋征收评估”）活动，适用本细则。第三条 评估机构 进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入
2、青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录，由胶州市房产管理局确认并向社会公布的征收评估机构。第四条 评估人员 承担房屋征收评估的房地产价格评估人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。第五条 评估对象及分类 房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋”）。被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为生产办公用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、生产办公用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。第六条 评估目的 被征收房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据”，评估被征收房屋
3、的价值。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据”，评估用于产权调换房屋的价值。第七条 评估时点 房屋征收决定公告之日。第八条 价值标准 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第九条 征收区位分区 根据本市现状，将按住宅、非住宅生产办公用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见胶州市国有土地上房屋征收区位划分体系，作为房屋征收评估依托的技术基础。第十条 评估程序
4、1、签订委托合同，明确基本事项；2、开展实地查勘，收集相关资料；3、对照技术细则，进行评估测算；4、提交初评结果，公示并现场说明解释；5、修正初评结果，交付整体及分户评估报告；6、接受咨询质疑，及时作出解释说明并复核；7、建立评估档案。第十一条 评估结果表达 一是房屋征收项目补偿资金概算评估，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；二是房屋征收分户补偿金额评估，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果的货币单位应精确到人民币元。第十二条 评估结果应用的有效期 自提交正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。第二章 住宅房屋征收评估第十三条 高档住宅房屋征收评估方法 高档住宅房屋的征收补偿适
5、用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它方法评估，具体操作按房地产估价规范要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。第十四条 一般住宅房屋征收评估方法 一般被征收住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式评估。其征收补偿评估测算的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：基准价格 =
6、Vs可比实例价格，n为可比实例的个数；交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测
7、算其对应的分类基准价格，其公式为：，j1，2，3其中o1为成套住宅分类基准价格，o2为独门院落住宅分类基准价格，o3为非成套住宅分类基准价格，j为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。其计算公式为：被征收住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 K31i标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。第三章 非住宅生产办公用房征收评估第十五条 评估方法 非住宅生产办公用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集
8、等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。生产办公用房的成本法应用说明参见附件六和公布的房屋重置价格。第十六条 成本法评估技术路线1. 测算地价：根据被征收生产办公用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；2. 确定房价：根据被征收生产办公用房的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；3估测折旧：现场勘察对照附件七所示的房屋成新评定等级标准和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C；4.补偿价格评估：根据房地产估价规范，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公
9、式计算被征收生产办公用房的征收补偿价格Vi为：iPDPJC。第四章 非住宅房屋征收评估第十七条 评估方法 非住宅营业用房有经济收益的，应当选用收益法评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用市场比较法或收益法方式。第十八条 收益法评估商业街区基准价格 设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：o为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。第十九条 商业街区基准价格修正法
10、评估 被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被征收房屋评估价格 =商业街区基准价格；fxy商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；fm商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；f31i为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章 在建工程征收评估第二十条 在建工程征收评估在建工程的评估方法 被征收房屋是在建工程的，应当适用假设开发法评估。第二十一条 假设开发法评估技术路线1、调查开发在建工程房地产基本情况；2、确定在建工程最佳开发利用方式；3、估计开发建设期；4、预测开发完成后的
11、房地产价值；5、估算开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担税费；6、进行具体计算。第二十二条 在建工程评估计算公式在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。第六章 征收评估有关问题处理第二十三条 “地大于房”的评估 对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为： 1.“地大于房”面积S合法土地面积容积率合法房屋建筑面积2.房屋容积率系数按如下标准计算：（1）平房，容积率系数按0.7计算；（2）二层楼，
12、容积率系数按0.8计算；（3）三层楼，容积率系数按1.1计算；（4）四层楼，容积率系数按1.2计算；（5）五层楼，容积率系数按1.3计算；（6）六层楼，容积率系数按1.4计算。容积率大于以上标准的，院落不再考虑增加安置补偿面积；3. “地大于房”区位单价 w=（o- Pjg）Kjo该征收项目标准样本住宅基准价格；Pj该标准样本住宅建筑物重置单价，参见公布的重置价格；g该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj分类基准价格调整系数，参见附件三。4.“地大于房”补偿金额wS第二十四条 直管或自管公房参照房改政策处理的评估 对直管或自管公房需参照房改政策处理的住宅房屋，在评估时分两部分处理，一部分按
13、房屋重置成新价评估补偿给产权人，另一部分补偿给使用人，具体计算方法如下：（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格O（2）求出该征收范围的区位价格w：该标准样本住宅建筑的重置单价，参见公布的重置价格；g：该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g0.8；Kj：分类基准价格调整系数，参见附件三。（3）被征收房屋评估价格补偿给产权人的部分：为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；：为对应的被征收房屋建筑重置价格，参见公布的重置价格；：为对应的被征收房屋成新率，参见附件七；：房屋建筑面积。补偿给使用人（承租人）的部分：为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；：为被征收房屋所在区
14、位价格（已包含相应土地使用权价格）；pi4：为被征收房屋层次修正系数；参见附件四；：房屋建筑面积。第二十五条 产权调换住宅房屋评估（1）选择产权调换方式的住宅房地产，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。（2）用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第二十六条 划拨土地评估 （1）征收评估时涉及的被征收非住宅生产办公房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。（2）非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：Vi：被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格；V：被征收非住宅房屋的市场评估价格；Vjo：胶州市土地基
15、准楼面地价，Vj为基准地价，m为标准容积率。出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。第二十七条 “住改非”房屋评估 被征收住宅房屋于1998年前已交配套费的并实际用于经营，取得工商营业执照，且持续经营的住宅房屋应当按照营业用房评估。1.沿街“住改非”房屋：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿价格，其公式为：ViwyViywzVizVi“住改非”房屋征收补偿评估价格，Viy“住改非”房屋营业用房性质评估价格，Viz“住改非”房屋住宅性质评估价格，wy、wz分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系
16、数，具体权重系数的选取参见附件九；2.非沿街“住改非”房屋：其实际营业部分的征收补偿单价为：征收评估单价住宅性质评估单价规定补助规定补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。第二十八条 “非改非”房屋评估 对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为生产办公用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。1.沿街“非改非”房屋：ViwyViywFViFVi“非改非”房屋征收补偿评估价格，Viy“非改非”房屋营业用房性质评估价格，ViF“非改非”房屋生产办公用房性质评估价格，wy、wF分别为“非改非”房屋营业用房性质、生产办公用房性质的价格权重系数，具体权重系
17、数的选取参见附件九；2.非沿街“非改非”房屋：征收评估单价生产办公用房性质评估单价定额补助定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。第二十九条 其它评估（1）被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。（2）房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋征收管理部门的相关规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。第七章 征收评估报告第三十条 出具报告要求 房地产价格评估机构应按房地产估价规范的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。第三十一条 签名盖章 房地产价格评估
18、机构出具的评估报告应当由2名以上注册房地产估价师签名、盖章，并加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。第三十二条 报告装订 房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第八章 征收评估规范准则第三十三条 评估委托 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。第三十四条 评估
19、技术负责人 房地产价格评估机构必须确定受委托征收项目的评估技术负责人，评估技术负责人为取得青岛市建委核发征收评估上岗证的注册房地产估价师，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十五条 现场勘察 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或
20、者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第三十六条 评估到户 评估人员应佩戴由青岛市城乡建设委员会统一监制的征收评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确权证查验无误，不得错计、缺项。第三十七条 内部审核评议 征收评估价格结果须经房地产价格评估机构内部审核评议，房地产价格评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。第三十八条 初步评估结果 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结
21、果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于10日。 第三十九条 现场解释与复核评估 公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第四十条 提交报告 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋
22、征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。第九章 征收评估资料存档第四十一条 整理存档内容 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及下列资料立卷、归档保管：房屋征收委托书或委托合同；房屋征收决定公告；评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；评估对象的实地查勘记录、照片等资料；可比实例的实地查勘记录、照片等资料；确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；其他涉及评估项目的必要资料。第四十二条 保存期限 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。第四十三条 资料证据保全 评估涉及办理证据保全手续的房地
23、产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。第十章 附 则第四十四条 细则附件 本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。第四十五条 范围外征收评估 本市集体所有制土地上的房屋征收评估，可参照本技术细则实施。 第四十六条 实施时间 本技术细则自发布之日起执行。附：胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则附件 胶州市国有土地上房屋征收区位划分体系胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则附件附件一、被征收房屋分类及其说明（一）住宅房屋分类高档住宅房屋是指以商品开发或单位统一建设方式建造的独立、联排房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混
24、合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后自行建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅除以上两类的房屋以外的房屋。（二）非住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的
25、多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台
26、、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。其他类建筑除上述类型之外的其他营业性质用房。（三）非住宅生产办公用房分类生产办公性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，
27、水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区的房屋；2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与
28、评估对象的类别相同；3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构；4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；5.可比实例的交易类型应选取正常买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，综合系数调
29、整不得超过30；9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明（一）住宅标准样本房屋设定要求说明住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1. 应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）；4. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标
30、准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述条要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”；5.每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。6. 住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层3/510年一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施。普通室内装修。普通厨卫设施。采光、通风、日照、休息等条件中等。建筑面
31、积7087M2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全7独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。（二）住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；4.可比实例权益价格类型应为房屋所有权和土地使用权价格类型；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成
32、套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量； 8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，综合系数调整不得超过30；9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。（三）分类基准价格调整系数分类成套独门院落非成套分类调整系数j981021011049298分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在
33、计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98。附件四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表（一）成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100
34、-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数p4表（1）多层住宅房屋层次修正系数p4表楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一1001009897969595二10010099989797三97100100100100四929798100五899395六8793七85说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%；b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%；c.如果是商住楼，住宅
35、房的楼层系数相应减少1%。（2）小高层及高层住宅房屋层次修正系数p4房屋的标准层为100%每增加或减少一层系数1%。以上数据可以根据实际情况在分值上作0.5的浮动。（二）独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-
36、9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱
37、内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的独门院落（三）非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9
38、-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系数取值9497100102104106108110113-115上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为0.51.5的变动。4.住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值10110399101979995979395住宅功能因素等级说明表如下： 等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适通行较为方便，一室朝南设施不全，无朝南房间内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变不满足上述要求的非成套住宅房屋（四
39、）有关说明1K31i的取值范围应该界于80120之间；2可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3. 实体因素修正系数采用计算方式为：P31P1P2P3P4附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内 容考 察 项 目评分等级一等二等三等四等五等征收项目周边大环境自然环境自然景观、风向a1176543空气污染、噪音、水文a1276543交通条件离市区主干道的距离a21108765公交线路情况a2298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况a32109876商业配套设施
40、重要商业配套设施a412019181716征收项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a611110987配套设施住宅区内配套设施完备程度a711110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作0.5的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周
41、围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件离市区主干道的距离离主干道的距离在50米以内。离主干道的距离在50-150米之间。离主干道的距离在150-300米之间。离主干道的距离在300-500米之间。离主干道的距离在500米以上。公交线路情况距离公交站点50米内，有3条以上重要公交线路。距离公交站点5
42、0-100米内，至少有2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在100-200米之间，至少有2条公交线路。距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在400米以上。3教育医疗设施所在学区1公里内学校情况属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市一般中学（初中）和小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500米以内。距市级及以上医院500米1000米。距市级及以上医院1000米1500米。距市级及以上医院1500米-2500米以上。距市级及以上医院2500米以上
43、。4商业配套实施重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施。在400-800米范围内市级商业设施较集中。在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800米范围内基本上无商业网点。在1000米范围内无商业网点。5规划设计建筑布局、小区与外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量