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1、窗体顶端新沂市国有土地上衡宇征收估价技能细则窗体顶端(新政规20175号)各镇人民政府、各街道办事处，马陵山风物治理处，新沂经济开发、锡沂高新区，市各有关部分和单位：新沂市国有土地上衡宇征收估价技能细则已经市政府研究同意，现予以下发，希各单位严格遵照执行。新沂市人民政府2017年8月18日新沂市国有土地上衡宇征收估价技能细则第一章 总则第一条为范例全市国有土地上衡宇征收估价技能行为，维护国有土地上衡宇征收当事人的正当权益,保障国有土地上衡宇征收评估事情的顺利进行，凭据中华人民共和国都会房地产治理法、中华人民共和国资产评估法、国务院国有土地上衡宇征收与赔偿条例、住建部国有土地上衡宇征收评估措施、
2、新沂市国有土地上衡宇征收与赔偿措施，参照国度尺度房地产估价范例、城镇土地估价规程等有关划定，制定本细则。第二条为了大众利益的需要征收本市行政区域内国有土地上单位、小我私家衡宇和用于产权变更衡宇的房地产估价运动，适用于本细则。第三条被征收衡宇代价评估目的应当表述为“为衡宇征收部分与被征收人确定被征收衡宇代价的赔偿提供依据，评估被征收衡宇的代价”。用于产权变更衡宇代价评估目的应当表述为“为衡宇征收部分与被征收人盘算被征收衡宇代价与用于产权变更衡宇代价的差价提供依据，评估用于产权变更衡宇的代价”。第四条本细则所称被征收衡宇代价是指被征收衡宇及其占用范畴内的正当土地使用权在正常生意业务情况下，由熟悉情
3、况的生意业务双方以公正生意业务方法在评估时点自愿进行生意业务的金额，但不考虑被征收衡宇租赁、抵押、查封等因素的影响。凭据被征收衡宇的区位、用途、修建面积以及修建结构形式、成新水平、楼层、层高、朝向等因素以及占地面积、土地使用权等影响因素，对其房地产市场代价进行的评估。被征收衡宇的代价组成为被征收衡宇的房地产市场代价，不包罗搬家补贴费、临时安顿补贴费和征收非住宅衡宇造成的停产、停业的赔偿费，以及提前搬家嘉奖。第五条衡宇征收估价的代价尺度为公然市场代价，即不考虑衡宇租赁、抵押、查封等因素的影响。第六条委托国有土地上衡宇征收估价的，衡宇征收人应当明确被征收衡宇的性质和面积。 第七条衡宇征收估价的估价
4、时点一般为衡宇征收决定通告之日。用于产权变更衡宇代价评估时点应当与被征收衡宇代价评估时点一致。第八条衡宇征收估价人员应当对被征收衡宇进行实地查勘，做好实地查勘纪录，拍摄反应被征收衡宇外观和内部状况的影像资料。实地查勘纪录由实地查勘的估价人员、衡宇征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收衡宇进行实地查勘、拍摄影像资料大概被征收人差别意在实地查勘纪录上签字的，应当由除衡宇征收人和估价机构以外的无利害干系的第三人见证，并在分户估价陈诉中作出相应说明后，评估机构可以依据被征收衡宇的相关权属资料，参照同类衡宇进行评估。评估机构应将拒绝评估可能产生的结果见告衡宇征收当事人。评估结果可以作为确
5、定衡宇征收赔偿金额的依据。第二章估价步伐第九条征收估价应当凭据下列步伐操纵：1.宣布存案名录，选择评估机构；2.担当评估委托，明确根本领项；3.查阅相关资料，开展前期观察；4.拟订作业方案，进行现场查勘；5.参照技能细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价陈诉；7.汇总相关资料，提交估价陈诉；8.现场咨询答疑，估价质料存档。第十条衡宇征收项目赔偿资金评估结果以项目征收赔偿评估陈诉和项目征收赔偿资金评估汇总表反应；衡宇征收分户赔偿金额估价结果通太过户的评估陈诉或分户估价表反应。第十一条估价机构应凭据估价委托书及相关执法、法例、技能范例等要求，选定估价技能路线，搜集证据，确定相关参数，进行数
6、据测算，并在约定的时间内向委托人提交估价陈诉。第三章被征收衡宇性质认定及分类第十二条依据国务院国有土地上衡宇征收与赔偿条例第十五条和新沂市国有土地上衡宇征收与赔偿措施的划定，衡宇性质认定以衡宇权属证书标明的用途为准。衡宇权属证书与衡宇登记档案的纪录不一致的，以衡宇登记档案为准；衡宇权属证书未标明用途或标明的用途与建立工程计划许可证纪录的用途不一致的，以建立工程计划许可证纪录的用途为准；已经改变用途的，以计划行政主管部分的批准文件为准。对取得工商营业执照并已连续依法经营、连续依法纳税一年以上的住宅衡宇，可以凭据本细则的相关划定进行估价。第十三条被征收衡宇分为住宅和非住宅两类。住宅衡宇可分为成套住
7、宅和非成套住宅两类。成套住宅是指衡宇套内（修建主体内，不包罗附房的另外配套）有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经计划等部分同意，按统一计划、设计、制作的，一梯二户或二户以上多层单位式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的住宅。非住宅衡宇可分为营业用房和非营业用房两大类。其中，营业用房主要指商业、餐饮业、办事业、娱乐业、金融保险业（对外营业部分）；非营业用房主要指办公用房、非营业的单位用房、公益事业用房、以及产业、仓储业用房等。第十四条国有土地上衡宇征收当事人应当提供房地产权属治理部分核发的产权资料及被征收衡宇占用范畴内的国有土地使用权取得方法证明文件，不能提供土地证明文件且估价机构又无法核实的，可
8、以假设其为划拨方法取得。以划拨方法取得国有土地使用权的，其衡宇征收赔偿估价结果，不包罗正常生意业务历程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。第四章估价要领第十五条注册房地产估价师应当凭据评估工具和本地房地产市场状况，对市场法、收益法、本钱法、假设开发法等评估要领进行适用性阐发后，选用其中一种大概多种要领对被征收衡宇代价进行评估。被征收衡宇的类似房地产有生意业务的，应当选用市场法评估；被征收衡宇大概其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收衡宇是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估要领评估的，应当选用两种以上评估要领评估，并对种种评估要领的测算结果进行校核和
9、比力阐发后，公道确定评估结果。第十六条被征收衡宇有稳定收益或潜在收益的可以接纳收益法估价，估价结果简直定应切合房地产估价范例的有关划定。衡宇收益应凭据衡宇租金的纯收益确定，衡宇租金的纯收益凭据同一用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。资本化率的求取可接纳市场提取法和宁静利率加风险调解值法盘算，应用宁静利率法盘算时，资本化率宁静利率风险调解值，宁静利率宜选取1年期定期存款利率，风险调解值一般取3-5%。第十七条被征收衡宇不具备市场比力法和收益法评估条件的，可以接纳本钱法估价，应当接纳房地分别估价的方法，估价出房地产市场代价。衡宇占用范畴内的土地代价应接纳市场比力法、本钱迫近法或基准地价系数修
10、正法等要领求取。修建物重置代价以政府有关治理部分宣布的重置代价尺度为依据。衡宇折旧以直线折旧法盘算。不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）盘算。衡宇修建设备应单独盘算折旧。第十八条特殊用途衡宇征收赔偿估价，有相关估价划定的，从其划定。第十九条被征收衡宇代价评估应当考虑被征收衡宇的区位、用途、修建结构、新旧水平、修建面积以及正当占地面积、土地使用权性质等影响被征收衡宇代价的因素。被征收衡宇室内装饰装修代价、呆板设备、物资等搬家用度，以及停产停业损失等赔偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产代价评估机构通过评估确定。第五章 住宅衡宇的估价第二十条住宅衡宇征收估价一般接纳市场比力
11、法评估。一些较为特殊的住宅衡宇在不适用市场比力法时，可接纳其他估价要领评估。第二十一条接纳市场比力法估价的，可接纳以下三种方法进行评估：（一）可比实例直接修正方法可比实例直接修正方法是按房地产估价范例要求的步调直接测得各被征收衡宇市场代价的方法。（二）尺度样本房代价修正方法尺度样本房代价修正方法是首先选取“尺度样本衡宇”，用可比实例直接修正方法评估出“尺度样本衡宇”的单价作为样本代价，再把样本代价修正为各被征收衡宇的评估代价的方法。 （三）区位价修正方法区位价修正方法是依据市场比力法的根本原理，通过修正被征收衡宇所在区位普通商品房的市场价得出被征收衡宇评估代价的方法。第二十二条在衡宇征收时，涉
12、及户数较少且主要为成套住宅的情况下，可选用市场比力法中的可比实例直接修正方法估价。第二十三条可比实例直接修正方法的操纵步调： （一）搜集生意业务实例；（二）选取可比实例；（三）创建代价可比底子；（四）进行生意业务情况修正；（五）进行生意业务日期修正；（六）进行区域因素修正；（七）进行个别因素修正；（八）求出比准代价。第二十四条选取的可比实例应切合的要求（见附件1）。 第二十五条创建代价可比底子。选取可比实例后，应对可比实例的成交代价进行换算创建代价可比底子。统一付款方法为在成交日一次性付清方法；统一接纳每平方米修建面积代价（不含装饰装璜等隶属物代价）为单价形式；统一接纳人民币元为钱币单位；统一
13、面积内涵为修建面积，面积单位为平方米。 第二十六条在创建代价可比底子后，进行生意业务情况、生意业务日期、区域因素、个别因素修正。估价工具评估代价=可比实例代价生意业务情况修正值生意业务日期修正值区域因素修正值个别因素修正值或估价工具评估代价可比实例代价生意业务情况修正系数生意业务日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数）可比实例代价创建在代价可比底子上的房地产实际成交代价；生意业务情况修正修正因生意业务行为中的特殊因素所造成的代价偏差，如为正常生意业务，则该修正值为100/100；生意业务日期修正将可比实例在其成交日期的代价调解为评估时点的代价，可用房产生意业务部分宣布的代价信息为依据进行
14、调解，在无类似房地产的代价变更率或指数的情况下，可以凭据本地房地产代价的变更情况和趋势作出判断，赐与调解；区域因素修正将可比实例在其外部情况状况下的代价调解为评估工具外部情况状况下的代价，具体修正内容应凭据估价工具的用途确定，主要包罗繁华水平、交通便捷水平、情况、景观因素，大众配套设施完备水平，计划限制等；个别因素修正将可比实例在其个别状况下的代价调解为评估工具个别状况下的代价，主要包罗新旧水平、装修状况、设施设备、平面结构、楼层、朝向等，每项修正对可比实例成交代价的调解一般不得凌驾20%。修正后的单价与可比实例平均单价的差别一般不凌驾30%，即：修正后的单价可比实例平均单价可比实例平均单价3
15、0。第二十七条住宅衡宇的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二； 估价机构凭据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范畴，应在估价陈诉中充实说明理由。第二十八条修正后结果盘算所选取的若干个可比实例代价经上述修正后，可用简朴算术平均法或加权算术平均法等要领盘算评估结果。盘算公式：1.简朴算术平均法公式：修正后的单价=（修正单价1+修正单价2+修正单价3）/32.加权算术平均法公式：修正后的单价=（修正单价1权重+修正单价2权重+修正单价3权重）/权重之和估价工具评估代价=修正后的单价修建面积第二十九条在衡宇征收时，涉及户数较多且主要为成套住宅的情况下，一般接纳市场比
16、力法中尺度样本房代价修正方法估价。第三十条尺度样本房代价修正方法的操纵步调：（一）对征收衡宇进行分类，选取尺度样本衡宇（见附件2）； （二）运用可比实例直接修正方法分别评估出各尺度样本房单价；尺度样本房单价的盘算参照市场比力法的盘算历程。（三）将各尺度样本衡宇修正为同类被征收衡宇代价被征收衡宇评估代价同类尺度样本房的单价（1+个别因素调解系数）被征收衡宇修建面积区域因素和个别因素修正系数见附表一和附表二（四）成套系数换算结构相同的情况下，成套住宅成套系数100，非成套住宅为95。用成套住宅生意业务案例修正求取非成套住宅代价，增加成套系数95/100，则公式变为：修正单价=（可比实例单价生意业务
17、情况修正值生意业务日期修正值区域因素修正值个别因素修正值）95/100多个案例修正后，接纳平均数作为要评估的非成套住宅的单价。（五）修建结构修正（见附件4）修建结构修正系数=被征收衡宇结构系数/样本房结构系数（六）容积率修正（见附件5）容积率修正系数=被征收衡宇的容积率系数/样本房容积率系数第三十一条对被征收衡宇总体面积较大，涉及的户数较多，衡宇以自建为主，结构庞大，结构较乱的项目一般接纳区位价修正方法进行估价。区位价修正方法估价的操纵步调：（一）收罗被征收衡宇所在区位或相近区位的普通新建商品房市场成交平均代价，确定该区位普通商品房平均单价。（二）凭据新沂市市区衡宇重置代价（见附表七）和商品房
18、的结构特征确定商品房重置完全单价。（三）凭据住宅宗地综合因素级别代价参照表（见附表八）及商品房的小区情况综合因素确定商品房宗地综合因素级别价。 （四）盘算区位价区位价商品房平均单价商品房重置完全单价商品房宗地综合因素级别价阁楼高度达米以上的，其区位价按60%盘算。地下室、半地下室室内高度米以上的，其区位价按60%盘算。（五）测算被征收衡宇评估代价1.成套住宅征收评估单价=（区位价+宗地综合因素级别价+衡宇重置成新价）楼层差系数成套住宅院落不作单独赔偿。如果一层存在独立使用或配合使用的独立院落，可以对一层成套住宅进行院落修正，独用院落住宅单价增加10，适用院落住宅单价增加6。2.非成套住宅征收评
19、估单价=（区位价容积率修正系数+宗地综合因素级别价+衡宇重置成新价）衡宇重置成新价=重置基准价层高（檐高）系数成新率第六章 营业用房的估价第三十二条营业用房征收估价可以接纳市场比力法，也可以接纳收益法，这些条件都不具备的情况下也可以接纳本钱法估价。第三十三条 能搜集充实并切合划定要求的可比生意业务实例的经营用房，应当接纳市场比力法估价。没有条件选用市场比力法而有稳定收益或潜在收益的营业用房，应接纳收益法进行估价，如果衡宇收益也难以确定的，可接纳本钱法或其他要领进行估价。第三十四条市场比力法的估价技能路线1.确定衡宇类别。凭据衡宇的性质、用途确定其所属类别。营业性用房一般分别为商场类修建（大型百
20、货商场、超市等）、商铺类修建（门面房、商铺等）、商务类修建（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类修建、餐饮类修建、娱乐类修建。2.搜集可比实例。凭据市场比力法的评估要求，在征收项目周边搜集生意业务实例。3.测算评估代价。凭据市场比力法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后盘算平均值得出营业用房的征收评估代价。第三十五条 可比实例直接修正方法的操纵步调：参照住宅市场比力法步调第三十六条选取的可比实例应切合要求（见附件1）。第三十七条创建代价可比底子并在创建代价可比底子后，进行生意业务情况、生意业务日期、区域因素、个别因素修正。第三十八条商业、金融业、娱乐业、餐饮业、办事业、写字楼用房的区域和
21、个别因素修正系数参照表见附表三、附表四；估价机构凭据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范畴，应在估价陈诉中充实说明理由。第三十九条修正后结果盘算参照住宅市场比力法盘算历程。第四十条 有稳定收益或潜在收益的衡宇，可以接纳收益法估价。营业用房收益法估价技能路线：凭据客观租金收益，扣除其维修用度、治理用度、税金、保险费等，确定其纯收益，再凭据一定的还原利率，将未来各年的纯收益折现到估价时点的代价。第四十一条接纳收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则（见附件3）。第四十二条 接纳收益法评估被征收营业用房的征收赔偿代价时，凭据国度尺度房地产估价范例评估。第四十三条征收营业用房
22、如果不切合接纳市场比力法和收益法条件的，也可以接纳本钱法。第七章 非住宅非营业用房的估价第四十四条非营利性的科教、文化、卫生和社会大众福利性公益事业用房及公交、产业、仓储用房征收估价一般接纳本钱法估价。如果条件具备也可以接纳市场比力法和收益法估价。第四十五条非营利性的科教、文化、卫生和社会大众福利性公益事业用房及公交、产业、仓储用房本钱法估价技能路线：1.本钱法的内涵：本钱法是求取估价工具在估价时点时的重新制作代价，然后扣除折旧并考虑土地取得本钱，以此估算估价工具的客观公道代价或代价的要领。本细则中界说的本钱法系以房地产代价各须要组成部分的累加为底子来估算房地产市场代价的要领，其“本钱”寄义并
23、不是通常意义上的实际本钱，而是以本钱为底子的客观市场代价。2.本钱法的根本公式：凭据房地产估价范例，考虑到都会衡宇征收赔偿估价的特点，本钱法估价的根本公式为：征收赔偿评估代价 = 土地重新取得代价+修建物重置代价- 修建物折旧3.本钱法估价划定：接纳本钱法估价的，应当接纳衡宇、土地分别估价的方法，估价出房地产市场代价。衡宇占用范畴内的土地代价应接纳本钱法等要领求取；修建、安装工程费应接纳工料丈量法或分部分项法求取，修建物重置代价的用度组成应切合房地产估价范例的有关划定，可拜见附表七。衡宇折旧接纳成新折扣法盘算，不适用成新折扣法的，接纳直线折旧法盘算。衡宇修建设备应单独盘算折旧。第八章住宅改为营
24、业用房使用的衡宇的估价第四十六条对付将住宅改为营业用房的住宅部分（以下简称“住改非”衡宇，为营业办事的辅房不计营业用房面积），分两种情况进行赔偿： （一）在衡宇征收观察通告宣布之前取得工商营业执照并改为营业用房连续使用一年以上的：1.对沿主干道和主要街道两旁的“住改非”衡宇的估价：1984年1月5日前取得工商营业执照，并连续营业至今的，凭据营业用房予以估价、赔偿；1984年1月5日后取得工商营业执照，并连续营业至今的，凭据营业用房估价金额的一定比例予以赔偿：1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。沿主干道未取得营业执照，但有质料证明连续营
25、业1-5年的为50%。新沂市市区内的主干道和主要街道徐海路（原临沭路臧圩河桥）、新安路（原临沭路臧圩河桥）、青年路（原临沭路新华路）、富民路（钟吾路-原临沭路）、市府路（沭河大桥臧圩河桥）、幸福路（新华路-钟吾路）、建邺路（沭河西臧圩河）、花厅路（原临沭路-公园路）、大桥路（沭河大桥开发区大桥）、化工路（徐海路-新安路）、轻工路（新安路-大桥南路）、新华路（大桥路徐海路）、公园路（徐海路新戴河桥）、钟吾路（徐海路高速路口）、南京路（徐海路市府路）、原临沭路（徐海路花厅路）、城关里（建邺路-花厅路）、建邺路东三巷（建邺路-花厅路）、利民路（市府路-花厅路）、四华里（市府路-大桥路）、郯新路（徐海
26、路-205国道）、新北路（郯新路-临沭北路）、上海路（新安路-五华路）、北京路（钟吾路-上海路）、人民路（钟吾路-上海路）、马陵山路（钟吾路-上海路）、五华路（钟吾路-上海路）、新东路（惠山路-南宁路）、黄沭路（惠山路-沭东大道）。2.对不沿上述主干道和主要街道两旁的其他“住改非”衡宇，其实际营业部分的拆迁赔偿接纳凭据住宅评估价加营业补贴的要领确定，营业补贴的尺度凭据差别经营年限确定。“住改非”衡宇营业补贴尺度表经营年限1-2年2年以上-5年5年以上-10年10年以上赔偿尺度（元/）3005008001000（二）二层及二层以上住宅衡宇改为非住宅使用的，凭据住宅衡宇予以评估赔偿。（三）在衡宇征
27、收观察通告宣布之后改为营业用房的，以及经营不满一年的一律按住宅进行评估赔偿。第四十七条对持有营业执照并连续作为营业用房使用一年以上的衡宇，凭据收益法予以评估，并参照第四十六条予以赔偿。依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地代价的40作为土地出让金。第四十八条接纳收益法估价的，衡宇收益应凭据类似衡宇的租金收益或经营收益确定。衡宇的租金收益或经营收益凭据其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。收益年限凭据40年盘算。第九章 其他征收估价问题处置惩罚第四十九条临时修建和在建工程估价划定：未凌驾批准期限的临时修建应按本钱法评估其修建物残值；在建工程应接纳假设开发法进行估价，工程建立进度以政府
28、治理部分通知停止施工时的状态为准。在建工程赔偿以政府治理部分批准的用途、参数或计划设计方案等为依据。第五十条假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此要领应掌握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方法。假设开发法的根本公式在建工程的代价=开发完成后的不动产代价开发本钱治理用度投资利息销售税费开发利润购置该在建工程应包袱的税费第五十一条对住宅评估中，“地大于房”估价的划定：1.对住宅进行评估时，会出现“地大于房”的情况，所谓的“地大于房”指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认正当衡宇修建面积。2.对“地大于房
29、”的土地面积进行赔偿时，土地单价凭据被征收项目住宅评估单价的80%盘算。第十章 估价陈诉书第五十二条衡宇征收分户估价结果应切合整体性、关联性、公道性的要求，同类衡宇之间的级别价、差别类衡宇之间的比价客观公道。第五十三条单宗衡宇的代价不敷100万元，估价结果陈诉可接纳表格的形式，除此之外的估价结果陈诉，应接纳文字说明的形式。表格式估价陈诉应披露影响估价结果的所有重要信息。非表格式估价结果陈诉和估价技能陈诉书应凭据房地产估价范例的有关要求撰写。第五十四条衡宇征收评估代价应当以人民币为计价的钱币单位，精确到元。第五十五条估价结果的有效期自提交正式评估陈诉之日起，至该国有土地上衡宇征收项目赔偿结束时止
30、。第五十六条国有土地上衡宇征收估价机构出具的估价陈诉应当由专职注册房地产估价师签名盖印，并加盖估价机构单位公章。在估价陈诉上签名、盖印的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价陈诉的内容和结论卖力。纸张巨细应接纳A4纸张规格。第五十七条估价机构应当对估价陈诉书（含技能陈诉）及有关资料进行整理、归档和妥善保管。估价陈诉及有关资料一般应保存五年。第十一章附则第五十八条本细则将“评估”与“估价”作为同义词来使用。第五十九条违章修建和凌驾批准期限的临时修建不予赔偿。第六十条凡衡宇征收估价中涉及原始本钱、修建设备、工程造价等专业技能事情的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。本细则未
31、作划定的，应凭据国度、省和市其他相关估价技能范例的有关划定执行。第六十一条以产权变更作为衡宇征收赔偿方法的，对所变更衡宇房地产市场代价进行的估价，凭据本细则执行。第六十二条 本细则自2017年9月18日起施行。2011年11月3日印发的新沂市国有土地上衡宇征收估价技能细则（试行）（新政规20116号）同时废止。附件1市场比力法选取的可比实例应切合条件（一）可比实例应选择与评估工具所处的区位相同的衡宇； （二）可比实例应选择与评估工具相类似衡宇，包罗用途相同、修建结构相同等； （三）可比实例的权益代价类型应该为衡宇所有权和国有土地使用权代价类型；（四）选取的生意业务实例，生意业务代价为正常生意业
32、务的代价或可修正为正常生意业务的代价； （五）成交日期与评估时点靠近，不宜凌驾1年,通常应选择6个月内成交的案例；（六）选取的可比实例的数量应为3个及以上数量；（七）选取的可比实例的成交单价相互间的代价差别一般不应凌驾20%，在生意业务案例相对较少的情况下，则该代价差别不应凌驾30%。附件2确定“样本衡宇”的根本条件（一）“样本衡宇”的根本条件可从以下几个方面作出限定：1.修建类型。在一个征收项目中如果被征收衡宇具有瓦房、平房、自建楼房、成套住宅等多种形态， 应分别选取其中具有代表性的衡宇作为尺度样本房。凭据衡宇的差别形态分别评估出各自的尺度样本房的单价。2.制作年代。一般以八成新的衡宇作为“
33、样本衡宇”。 3.以面积适中的衡宇作为“样本衡宇”，不宜选择太大或太小的衡宇作为“样本衡宇”，要凭据征收衡宇的整体情况阐发选取。4.尺度样本房的选择和确认应包管该尺度样本房具有代表性和普遍性，不得选取特殊的衡宇作为尺度样本房。（二）评估“样本衡宇”的市场代价可接纳市场比力法或其他要领评估出“样本衡宇”的市场代价。运用市场比力法评估时，对可比实例的选取应作出具体的划定，其一般要求为：“样本衡宇”所处的区位相同，应与“样本衡宇”是同一区位品级(或土地级别)的衡宇；“样本衡宇”的用途相同。不但要求大类用途相同，并且尽可能做到小类用途也相同。如“样本衡宇”是居住用房中的普通住宅，则可比实例也应选取普通
34、住宅；“样本衡宇”的修建结构和修建类型相同。如“样本衡宇”是砖混结构的多层住宅，则可比实例也应选取砖混结构的多层住宅；“样本衡宇”的范围相当。如“样本衡宇”是60平方米的普通住宅，则可比实例也应选取差不多面积的普通住宅；“样本衡宇”的权利性质相同。如“样本衡宇”是国有土地使用权性质，则可比实例也应选取相同权利性质的衡宇；6.可比实例的生意业务类型应选取一般买卖的二手房生意业务实例作为可比实例，7.可比实例的成交日期与估价时点相隔时间在一年以内；8.可比实例的成交代价应是正常市场成交代价，或可修正为正常成交代价。 可比实例的选取数一般为35个，然后对可比实例进行生意业务日期修正、生意业务时间修正
35、、房地产状况修正得出“样本衡宇”的市场代价。为防备修正系数对代价的影响过大，每项修正对可比实例成交代价的系数调解不得凌驾10，综合系数调解不得凌驾30。附件3收益法估价应遵循的原则1.估价工具的年纯收益一般接纳客观年租金收益盘算，客观年租金收益是指其时本地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类修建可以接纳客观经营年收益盘算，客观经营年收益是指其时本地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对付大型综合性修建，可以接纳按差别功效部分分别按客观收益盘算的措施进行。盘算年纯收益的本钱用度时，应比较估价工具的现实情况确定扣除项目，分别按
36、出租型、直接经营型和混淆型房地产净收益的求取划定盘算。2.估价工具资本化率的求取应接纳客观资本化率进行。资本化率的求取要领推荐接纳市场提取法和宁静利率加风险调解值法盘算。其中接纳市场抽取法盘算时，必须选取3宗或以上数量的房地产生意业务案例作为测算的可比实例；应用宁静利率法盘算时，资本化率宁静利率风险调解值，宁静利率选用其时中国人民银行一年定期存款年利率，风险调解值由估价人员凭据收益法原理结合估价工具经营风险认识和估价经验选取适当数据，一般风险调解值取值3%-5%。附件4修建结构修正系数参考表衡宇结构结构调解系数砖木1等100砖木2等98砖木3等96浅易结构92砖混1等104砖混2等102砖混3
37、等100附件5容积率修正系数容积率小于大于1修正系数108105100附表1住宅区域因素修正表序 号项 目内 容系数变更范畴（）1自然情况自然景观02人文情况文体运动场合022情况污染空气、噪音、水文状况033交通便捷水平离市区主干道的距离05生活区交通状况024社区状况治安情况025商业配套设施种种商业配套设施状况026教诲医疗设施所在学区学校情况02医疗机构漫衍情况027计划现状修建小区结构与外形02修建密度、绿化率与室外大众运动空间05车位情况028物业治理物业治理情况059其他大众设施排水、排污、供电、供水、门路等情况05附表2住宅个别因素、楼层、楼宇朝向、卧室朝向修正表住宅个别因素修
38、正表序号项 目内 容系数变更范畴（）1成新新旧水平调治 052条理所在条理高度、有无地下室等情况楼层系数表3平面结构单位内的结构与功效的适应水平 034采光冬日的日晒情况楼宇朝向系数表5朝向主卧室朝向卧室朝向系数表6景观可见景观及视野开阔水平 037层高凭据层高差别调解 058外墙装饰外墙装饰水平 039其它因素楼梯设置、每梯户数、通风等 0510重大个别因素对房地产代价有重大影响的个别因素单独丈量，如：独立使用院落赔偿等楼层修正系数表层数楼层二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼六层95五层96100四层96100101三层98102102102二层100102102102102一层10010010
39、0100100备注：1.底层为地下车库的，底层系数增加1，顶层系数淘汰1；2.顶层为坡屋面带阁楼的，即在修建设计中建立尺度化阁楼的，顶层系数增加2；楼宇朝向修正系数 朝向东向东南向南向西南向西向西北向北向东北向系数99991009998989798卧室朝向修正表卧室朝向北西东一室朝南2室朝南3室朝南修正系数98999999100101附表3商业、金融业、娱乐业、餐饮业、办事业、写字楼用房区域因素修正表序号项 目内 容系数变更范畴（）1繁华水平离商业中心的距离 05所处区域的商业集聚水平（如：位于相应专业市场内） 032交通便捷水平门路及停车情况 02公交线路情况 02距汽车站、火车站距离 02
40、3情况人文景观 02宁静舒适水平 024商业配套设施金融、通讯、信息办事设施状况 055能源供给情况电力状况 016底子设施状况排水、排污、供水等状况 037其它因素区域业态经营状况、经营限制等 05附表4商业、金融业、娱乐业、餐饮业、办事业、写字楼个别因素修正表序号项 目内 容系数变更范畴（）1成新新旧水平调治 032结构修建结构 053进深进深进深修正表4临街位置角地、两面临街、三面临街、缓冲地段等临街状况修正表5空间结构内部结构结构、外部可用空地等 056设备状况电梯、中央空调等 057外墙装饰外墙装饰水平 038其它因素现有自身经营情况、租用水平、物业治理、楼层、朝向等情况 05进深修
41、正表进深6米6-10米10米修正系数备注：底层营业用房进深凌驾10米的，每增加2米，调治系数递减0.05，临街底层营业用房独立结构以外的后延部位，第二进按第一进代价的60%盘算；第三进按第一进代价的40%盘算。临街状况修正系数表临街状况一面临街二面临街三面临街修正系数100103105附表5综适用房和产业仓储用房区域因素修正序号项 目内 容系数变更范畴（）1交通便捷水平离市区主干道距离 05临近公路交通干线 02门路及停车状况 022情况情况质量如水、空气质量 023商业配套设施金融、通讯、信息办事设施状况 054集聚水平所处区域的同类物业集聚水平 035物业治理物业治理状况 036能源供给情
42、况电力状况 027底子设施状况排水、排污、供水等状况 028其它因素治安、情况污染水平、环保限制、关联企业的位置、劳动力来源等 05附表6综适用房和产业仓储用房个别因素修正序号项 目内 容系数变更范畴（）1成新新旧水平调治 052平面结构结构与功效的适应水平 023临街位置角地、土地特殊形状位置等情况 024装修状况凭据装修差别调解 055设备状况电梯、中央空调等 056外墙装饰外墙装饰水平 037其它因素自身经营状况、改变用途的适应水平 05附表7新沂市市区衡宇重置代价尺度类 别等 级结构装修及设备状况元/m2框架结构高层1层高2.8米,钢混砼底子，钢砼框架或剪承重，砖墙围护，外墙面砖或乳胶漆,内墙中级抹灰、水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫及通讯、消防设施齐全。2000多层1层高2.8米, 钢筋砼框架承重，钢筋砼底子,实砌墙围护或填充墙，钢筋砼屋面，外墙面砖或乳胶漆,内墙中级抹灰，水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢窗，木门，水、电、卫及通讯、消防设施齐全，适用于多层办公和商业用房。15502层高2.8米, 钢筋砼框架承重，钢筋砼底子,砖墙围护，钢筋砼层面，外墙混淆砂浆抹面,内墙中级抹灰或涂料，钢窗或木窗，木门，水、电、卫设施齐全。1400砖混结构单位式住宅、办公用房1层高2.8米,