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1、2007.1第四章 成本法1第四章第四章 成本法成本法一、一、成本法的含义成本法的含义二、二、成本法的理论依据成本法的理论依据三、三、成本法适用的范围和局限性成本法适用的范围和局限性四、四、成本法的操作步骤成本法的操作步骤五、五、成本法的基本公式成本法的基本公式六、六、重建成本与重置成本重建成本与重置成本七、七、重新建造完全价值的构成重新建造完全价值的构成八、八、重新建造完全价值的估算方法重新建造完全价值的估算方法九、九、建筑物折旧估算的基本概念建筑物折旧估算的基本概念十、十、建筑物折旧估算的基本方法建筑物折旧估算的基本方法十一、十一、成本法应用举例成本法应用举例2007.1第四章 成本法2一
2、、成本法的含义一、成本法的含义n 成本法成本法(cost approach)(cost approach)，又称原价法，又称原价法，加合法，重置成本法等，是求取估价对加合法，重置成本法等，是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格象房地产在估价时点的重新构建价格(重重置价格或重建价格置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。值的方法。它实际上是以房地产价格各构成部分它实际上是以房地产价格各构成部分的累加来估算房地产价格的方法。的累加来估算房地产价格的方法。2007.1第四章 成本法3成本法中成本法中“成
3、本成本”的含义的含义n完全性完全性:包括开发商的全部成本、开发商包括开发商的全部成本、开发商的正常利润和应纳税金。的正常利润和应纳税金。n现时性：在估价时点的重新建造成本。现时性：在估价时点的重新建造成本。n客观性：是必要而正常的成本，不是开客观性：是必要而正常的成本，不是开发过程中实际发生的成本。发过程中实际发生的成本。2007.1第四章 成本法4二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据1.从卖方的角度看，成本法的理论依据是从卖方的角度看，成本法的理论依据是生产费用理论。生产费用理论。2.从买方的角度看，成本法的理论依据是从买方的角度看，成本法的理论依据是替代原理。替代原理。2007.1第四
4、章 成本法5三、成本法适用的范围和局限三、成本法适用的范围和局限性性1.适用范围适用范围2.局限性局限性2007.1第四章 成本法6n由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多，由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多，或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成本法。本法。n有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到比较理想的房地产可比实例作估价参照物。比较理想的房地产可比实例作估价参照物。n抵押贷款、房地产拍卖的抵押贷款、房地产拍卖的“底价底价
5、”和拆迁房地和拆迁房地产补偿等特殊房地产的估价可采用成本法。产补偿等特殊房地产的估价可采用成本法。2007.1第四章 成本法7四、成本法的操作步骤四、成本法的操作步骤1.估算土地价格估算土地价格2.估算建筑物重新建造的完全价值估算建筑物重新建造的完全价值3.估算建筑物的损耗估算建筑物的损耗4.估算建筑物的净值估算建筑物的净值5.估算房地产价格估算房地产价格2007.1第四章 成本法8五、成本法的基本公式五、成本法的基本公式1.新建房地产的成本法公式新建房地产的成本法公式2.新开发土地中的成本法公式新开发土地中的成本法公式3.旧有房地产中的成本法公式旧有房地产中的成本法公式2007.1第四章 成
6、本法9在目前情况下新建造的商品住宅，根据成本估价法在目前情况下新建造的商品住宅，根据成本估价法评估其具体价格，可用下列各项费用之和来确定：评估其具体价格，可用下列各项费用之和来确定：n征地费征地费n拆迁补偿费拆迁补偿费n勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费n房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费n小区内基础设施建设费小区内基础设施建设费n开发公司的管理费开发公司的管理费n投资利息投资利息n开发公司的利润开发公司的利润n税费税费n代收费用代收费用2007.1第四章 成本法10六、重建成本与重置成本六、重建成本与重置成本1.重建成本重建成本2.重置成本重置成本2007.1第四章 成本法11七、重
7、新建造完全价值的构成七、重新建造完全价值的构成1.直接成本直接成本n人工费、材料设备费、机械使用费、小人工费、材料设备费、机械使用费、小承包商费承包商费2.间接费用间接费用n承包商的间接费和开发商的间接费用承包商的间接费和开发商的间接费用2007.1第四章 成本法12八、重新建造完全价值的估算方法八、重新建造完全价值的估算方法1.理论估算方法理论估算方法2.实务估算方法实务估算方法2007.1第四章 成本法131.理论估算方法理论估算方法n直接法。直接法。根据其成本构成逐项相加求出。根据其成本构成逐项相加求出。n间接法。间接法。通过对类似建筑物的重新建造完全价值通过对类似建筑物的重新建造完全价
8、值比较修正求得。比较修正求得。2007.1第四章 成本法142.实务估算方法实务估算方法n单位比较法。单位比较法。a.查阅相关得建筑物成本手册，找到与委估查阅相关得建筑物成本手册，找到与委估建筑物类似的建筑物每平方米的成本数据；建筑物类似的建筑物每平方米的成本数据；b.依据它们与委估建筑物在时间和实体上的差异依据它们与委估建筑物在时间和实体上的差异予以修正，得到委估建筑物的单位成本；予以修正，得到委估建筑物的单位成本；c.用用委估建筑物的单位成本乘以面积，求得委估建委估建筑物的单位成本乘以面积，求得委估建筑物的重建成本。筑物的重建成本。n面积比较法面积比较法n工料估算法工料估算法2007.1第
9、四章 成本法15九、建筑物折旧估算的基本概九、建筑物折旧估算的基本概念念1.建筑物折旧建筑物折旧2.有形折旧与无形折旧有形折旧与无形折旧3.功能折旧功能折旧4.经济折旧经济折旧5.耐用年限与折旧年限耐用年限与折旧年限6.残值率：建筑物残值与建筑物重新建造残值率：建筑物残值与建筑物重新建造完全价值的比值称为残值率完全价值的比值称为残值率2007.1第四章 成本法161.建筑物折旧建筑物折旧n建筑物在使用过程中会由于物质因素、建筑物在使用过程中会由于物质因素、功能因素或经济因素造成价值损耗，在功能因素或经济因素造成价值损耗，在利用成本法估价时必须扣除这种价值损利用成本法估价时必须扣除这种价值损耗，
10、这称为建筑物折旧。耗，这称为建筑物折旧。2007.1第四章 成本法172.2.有形折旧与无形折旧有形折旧与无形折旧n有形折旧是指由于物理、化学因素引起的，或有形折旧是指由于物理、化学因素引起的，或由人工使用和自然力的影响引起的价值损耗。由人工使用和自然力的影响引起的价值损耗。n无形折旧是指由技术进步、消费观念改变、社无形折旧是指由技术进步、消费观念改变、社会经济环境变化、审美艺术和价值观的变化等会经济环境变化、审美艺术和价值观的变化等原因而引起的价值损耗。原因而引起的价值损耗。如建筑式样过时、内部设施和楼面布局落后、如建筑式样过时、内部设施和楼面布局落后、环境污染、地理位置变化、土地用途改变等
11、所环境污染、地理位置变化、土地用途改变等所引起的价值损耗均属于无形折旧。引起的价值损耗均属于无形折旧。2007.1第四章 成本法183.功能折旧功能折旧功能折旧也叫功能贬值，指建筑物的效用（功能）损失。功能折旧也叫功能贬值，指建筑物的效用（功能）损失。其原因在于：其原因在于：n过时、不合理或错误的建造设计引起的功能损失；过时、不合理或错误的建造设计引起的功能损失；n使用过时的技术设备或者没有使用足够的技术设备所使用过时的技术设备或者没有使用足够的技术设备所引起的功能损失；引起的功能损失；n由建筑错位即建筑物的设计用途与基地的用途不符时由建筑错位即建筑物的设计用途与基地的用途不符时引起的功能损失
12、；引起的功能损失；n建筑过度即建筑物形象超过基地形象而引起的功能损建筑过度即建筑物形象超过基地形象而引起的功能损失，如偏僻的穷山村建筑超豪华的别墅，会造成亏损；失，如偏僻的穷山村建筑超豪华的别墅，会造成亏损；n建筑不足即建筑物相对于其基地而言太小或太低档次建筑不足即建筑物相对于其基地而言太小或太低档次而造成的功能损失，如在大城市豪华别墅群内建造低而造成的功能损失，如在大城市豪华别墅群内建造低矮破落和陈旧的住宅，即是建筑不足的例子。矮破落和陈旧的住宅，即是建筑不足的例子。2007.1第四章 成本法194.经济折旧经济折旧n经济折旧是指由于房地产外部原因引起经济折旧是指由于房地产外部原因引起的价值
13、损失。的价值损失。n造成经济性折旧的原因有环境污染、经造成经济性折旧的原因有环境污染、经济地理位置的变化、土地用途的改变等。济地理位置的变化、土地用途的改变等。2007.1第四章 成本法205.耐用年限与折旧年限耐用年限与折旧年限n耐用年限是指建筑物能够正常使用的年耐用年限是指建筑物能够正常使用的年限，它是由建筑物结构、质量等决定得限，它是由建筑物结构、质量等决定得自然寿命。自然寿命。n折旧年限是建筑物价值转移的年限，是折旧年限是建筑物价值转移的年限，是由使用过程中的社会经济条件决定的社由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要使用寿命，或称经济寿命。会必要使用寿命，或称经济寿命。2007.1第
14、四章 成本法21十、建筑物折旧估算的基本方十、建筑物折旧估算的基本方法法1.耐用年限法耐用年限法2.市场资料法市场资料法3.成新折扣法成新折扣法4.罗斯法罗斯法2007.1第四章 成本法221.耐用年限法耐用年限法n耐用年限法又称直线法或定额法，是最接近于耐用年限法又称直线法或定额法，是最接近于会计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重会计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重新建造成本按一定方法分摊到其耐用年数内，新建造成本按一定方法分摊到其耐用年数内，从而计算每一年的折旧额和累计折旧额。从而计算每一年的折旧额和累计折旧额。n耐用年限法又分为直线折旧法、余额递减法、耐用年限法又分为直线折旧法、余
15、额递减法、偿债基金法等。但在运用成本法对房地产进行偿债基金法等。但在运用成本法对房地产进行估价的过程中，房地产估价人员主要采用的是估价的过程中，房地产估价人员主要采用的是直线折旧法。直线折旧法。2007.1第四章 成本法23n直线折旧法的基本原理是：直线折旧法的基本原理是：建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗是相等的，因此，只要将建筑物在耐用是相等的，因此，只要将建筑物在耐用年限内总的价值损耗平均分摊到各年内，年限内总的价值损耗平均分摊到各年内，即可算出每年的折旧额，然后乘以委估即可算出每年的折旧额，然后乘以委估建筑物的实际使用年数，就可以算出委建筑物的实际使用
16、年数，就可以算出委估建筑物在估价时点的折旧总额。估建筑物在估价时点的折旧总额。2007.1第四章 成本法242.市场资料法市场资料法n市场资料法，又称买卖资料法，是通过市场资料法，又称买卖资料法，是通过分析一定数量的市场交易资料，将地价分析一定数量的市场交易资料，将地价从房地产交易价中扣除，得到建筑物的从房地产交易价中扣除，得到建筑物的现值，然后与全新建筑物的重新建造完现值，然后与全新建筑物的重新建造完全价值比较，其差额即旧建筑物的折旧全价值比较，其差额即旧建筑物的折旧额。额。2007.1第四章 成本法25这种方法的基本原理是：这种方法的基本原理是：n房地产价值的折旧额是由市场上的房地产价值的
17、折旧额是由市场上的买卖双方来确定的，如果在价值上买卖双方来确定的，如果在价值上一宗旧的房地产比一宗新的房地产一宗旧的房地产比一宗新的房地产低，那么它的售价就会比后者低，低，那么它的售价就会比后者低，其低出的部分就是折旧。其低出的部分就是折旧。2007.1第四章 成本法26这一方法的操作步骤是：这一方法的操作步骤是：n搜集在估价时点不久前发生的，其物理、功能和经济搜集在估价时点不久前发生的，其物理、功能和经济性的价值贬损程度与委估建筑物相似的交易实例。性的价值贬损程度与委估建筑物相似的交易实例。n估算每个实例中建筑物的重新建造完全价值。估算每个实例中建筑物的重新建造完全价值。n估算每个实例中土地
18、的价值估算每个实例中土地的价值(尽可能用空地的市场交易尽可能用空地的市场交易实例，采用市场比较法实例，采用市场比较法)。n从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部分的交易价。分的交易价。n用每个实例的建筑物重新建造完全价值减去建筑物的用每个实例的建筑物重新建造完全价值减去建筑物的交易价，交易价，即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定委估建筑物的折旧率。委估建筑物的折旧率。n根据交易实例，修正得出委估建筑物的折旧率，
19、将其根据交易实例，修正得出委估建筑物的折旧率，将其折旧率乘以委估建筑物的重新建造完全价值即可求得折旧率乘以委估建筑物的重新建造完全价值即可求得其折旧总额。其折旧总额。2007.1第四章 成本法273.成新折扣法成新折扣法n它是根据建筑物的建成年代、新旧程度它是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定建筑物的成新折旧度，据此成等，判定建筑物的成新折旧度，据此成新度直接计算建筑物估价时点的价值。新度直接计算建筑物估价时点的价值。2007.1第四章 成本法284.罗斯法罗斯法 这是由德国人罗斯所创立的折旧方法。这这是由德国人罗斯所创立的折旧方法。这种方法认为委估建筑物价值的折旧每年并不种方法认为委估建
20、筑物价值的折旧每年并不相同，而是随着时间的推移逐年增加。具体相同，而是随着时间的推移逐年增加。具体地说，地说，建筑物的全部耐用年数可分为均等的建筑物的全部耐用年数可分为均等的五期，并且假定第一期的折旧是平均价值折五期，并且假定第一期的折旧是平均价值折旧率的旧率的3 35 5，第二期为，第二期为4/54/5，第三期为，第三期为5 55 5，第四期为第四期为6 65 5，第五期，第五期7 75 5。2007.1第四章 成本法29十一、成本法应用举例十一、成本法应用举例一、委估房地产概况一、委估房地产概况 该房地产为某企业的房地产，地处某市东北该房地产为某企业的房地产，地处某市东北部，交通比较便利，
21、土地平整，城市基础设施部，交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较好。土地面积条件较好。土地面积5 000m5 000m2 2，地块呈南北走向；，地块呈南北走向；建筑物面积共建筑物面积共18000m18000m2 2，其中厂房，其中厂房，15000 m15000 m2 2，仓库；仓库；1 000 m1 000 m2 2，行政楼，行政楼2000 m2000 m2 2。厂房为钢筋。厂房为钢筋混凝土结构，混凝土结构，19931993年年9 9月竣工投入使用；仓库月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为混合结构，于混合结构，于1994199
22、4年年9 9月竣工交付使用。该地月竣工交付使用。该地区土地等级为三级。区土地等级为三级。2007.1第四章 成本法30二、估价要求二、估价要求 要求评估出该房地产要求评估出该房地产19981998年年9 9月的市场价格。月的市场价格。三、估价方法三、估价方法 由于该房地产为企业的房地产，大部分由于该房地产为企业的房地产，大部分为生产厂房，很少有市场交易实例，故采为生产厂房，很少有市场交易实例，故采用成本法进行估价。用成本法进行估价。2007.1第四章 成本法31四、估价过程四、估价过程(一一)估算建筑物价格估算建筑物价格 建筑物价格建筑物的重新建造完全价值建筑物价格建筑物的重新建造完全价值-建
23、建筑物折旧筑物折旧 根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的重置价为：物的重置价为：厂房：厂房：900900元元m m2 2 仓库：仓库：600600元元m m2 2 行政楼：行政楼：l 500l 500元元m m2 22007.1第四章 成本法32折旧用两种方法计算：折旧用两种方法计算：1 1耐用年限法耐用年限法 根据规定，厂房耐用年限根据规定，厂房耐用年限5050年，残值率为年，残值率为零；仓库耐用年限零；仓库耐用年限3030年，残值率为年，残值率为3 3；行政楼耐用年限行政楼耐用年限5050年，残值率为年，残值率为2 22007.1第四章 成本法3
24、32 2成新折扣法成新折扣法对照建筑物成新度的判定标准，对上述建对照建筑物成新度的判定标准，对上述建筑物实地观察的结果如下：筑物实地观察的结果如下：厂房的成新度：厂房的成新度：8585仓库的成新度：仓库的成新度：8080行政楼的成新度：行政楼的成新度：95952007.1第四章 成本法34n综合两种方法的计算结果，以成新折扣综合两种方法的计算结果，以成新折扣法的计算结果为主，参考耐用年限法的法的计算结果为主，参考耐用年限法的计算结果，再结合估价人员的判断，最计算结果，再结合估价人员的判断，最后确定厂房的价值为后确定厂房的价值为l 160l 160万元，仓库的万元，仓库的价值为价值为4949万元
25、，行政楼的价值为万元，行政楼的价值为282282万元，万元，合计建筑物价格为合计建筑物价格为1 4911 491万元。万元。2007.1第四章 成本法35(二二)估算土地价格估算土地价格该地区土地等级为三级，对应的土地标推该地区土地等级为三级，对应的土地标推价格为价格为400400元元m m2 2，考虑到该房地产交通，考虑到该房地产交通便利，地形平整，城市基础设施条件较便利，地形平整，城市基础设施条件较好，因此给予好，因此给予1515的地价修正：的地价修正：2007.1第四章 成本法36（三）该房地产价格（三）该房地产价格房地产价格房地产价格=土地价格土地价格+建筑物价格建筑物价格2007.1
26、第四章 成本法37面积比较法面积比较法又称分部分项法。又称分部分项法。n将委估建筑物先分成各个分部分项工程，将委估建筑物先分成各个分部分项工程，如基础、地面、墙面、楼板、门窗、屋如基础、地面、墙面、楼板、门窗、屋面等；面等；n然后利用建筑工程综合预算定额查出各然后利用建筑工程综合预算定额查出各分部分项的单位成本，分别乘以委估建分部分项的单位成本，分别乘以委估建筑物各分部分项的数量单位，再累加得筑物各分部分项的数量单位，再累加得到委估建筑物的总成本。到委估建筑物的总成本。2007.1第四章 成本法38工料估算法工料估算法 又称数量调查法。又称数量调查法。通过测算建筑物开发所需要的一切人通过测算建
27、筑物开发所需要的一切人工和材料的数量，分别乘以它们各自的工和材料的数量，分别乘以它们各自的单价，再逐一累加求得委估建筑物的重单价，再逐一累加求得委估建筑物的重新建造成本。新建造成本。2007.1第四章 成本法39委估房地产概况：该房地产为某企业的房地产，地处某委估房地产概况：该房地产为某企业的房地产，地处某市东北部，交通比较便利，土地平整，城市基础设施市东北部，交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较好。土地面积条件较好。土地面积5000m5000m2 2，地块呈南北走向；建筑，地块呈南北走向；建筑物面积共物面积共18000m18000m2 2，其中厂房，其中厂房，15000m15000m2
28、 2；仓库，；仓库，1000m1000m2 2，行政楼，行政楼2000 m2000 m2 2。厂房为钢筋混凝土结构，。厂房为钢筋混凝土结构，19931993年年9 9月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为混合结构，于使用；行政楼为混合结构，于19941994年年9 9月竣工交付使用。月竣工交付使用。该地区土地等级为三级，对应的土地标准价格为该地区土地等级为三级，对应的土地标准价格为400400元元m m2 2，考虑到该房地产交通便利，地形平整，城市基，考虑到该房地产交通便利，地形平整，城市基础设施条件较好，因此给予础设施条件较好，因此给予1515的地价修正。根据调的地价修正。根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的重置价格为：查测算，估价时点上，上述各类建筑物的重置价格为：厂房：厂房：900900元元m m2 2；仓库：；仓库：600600元元m m2 2；行政楼：；行政楼：15001500元元m m2 2。估计厂房耐用年限。估计厂房耐用年限5050年，残值率为零；仓库年，残值率为零；仓库耐用年限耐用年限3030年，残值率为年，残值率为3 3；行政楼耐用年限；行政楼耐用年限5050年，年，残值率为残值率为2 2。要求评估出该房地产。要求评估出该房地产19981998年年9 9月的市场月的市场价格。价格。