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1、物业管理物业管理2021/9/181第八章物业基础管理第一部分第二部分房屋维修管理设备维修管理2021/9/182第一部分第一部分房屋维修管理房屋维修管理n【内容摘要】【内容摘要】房屋维修管理是物业管理的重要环节。本章主要介绍房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；房屋维修管理的原则、内容与考核标准；房屋日常养护及维修管理的内容等。n【学习目标】【学习目标】通过本章学习使学生在理论知识方面能够理解房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；熟悉房屋维修管理的原则、内容及考核标准；掌握房屋完损等级评定方法和房屋日常养护及维修管理的内容。在技能方面能够结合房屋各部位的特点适时进行日常养护和检修；根据房屋完损程
2、度评定完损等级；能够依据相应的技术经济指标体系组织管理房屋维修全过程。2021/9/183第一节第一节房屋维修管理房屋维修管理n8.1.1房屋维修的概念与特点房屋维修的概念与特点n1.房屋维修的概念房屋维修的概念n房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。2021/9/184所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社
3、会其他方面的。2.房屋维修的特点房屋维修的特点（1）房屋维修是一项经常性的工作（2）房屋维修量大面广、零星分散（3）房屋维修技术要求高（4）房屋维修具有生产和服务双重性2021/9/1858.1.2房屋维修管理的概念及特点房屋维修管理的概念及特点n1.房屋维修管理的概念n房屋维修管理是指物业服务企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业服务合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业服务企业信誉的好坏。n2.房屋维修管理的特点n（1）经营和服务的双重性n（2）技术性n（3）复杂性n（4）计划性
4、n（5）普遍性和分散性2021/9/186n8.1.3房屋损坏的原因和维修分类房屋损坏的原因和维修分类n1.房屋损坏的原因房屋损坏的原因n（1）自然损坏n地质因素。n气候因素。n生物因素。n灾害因素。n（2）人为损坏n使用不当。n设计和施工质量的低劣。n预防保养不善。n以上因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。2021/9/187n2.房屋维修分类房屋维修分类n（1）按缓急程度分）按缓急程度分n一般维修项目。一般维修项目。n急修项目。急修项目。n（2）按房屋完损程度分）按房屋完损程度分n完好房完好房n基本完好标准基本完好标准n一般损坏标准一般损坏标准n严重损坏标准严重损坏标准n
5、危险房危险房2021/9/1886.1.4房屋维修管理的原则和内容房屋维修管理的原则和内容n1.房屋维修管理的原则房屋维修管理的原则n（1）“经济、合理、安全、实用”的原则n（2）不同建筑区别对待的原则n（3）维护房屋不受损害的原则n（4）为业主服务的原则。n（5）修缮资金投资效果最大化原则n2.房屋维修管理的内容房屋维修管理的内容n（1）房屋安全检查管理n（2）维修计划管理n（3）维修施工管理n（4）维修技术管理n（5）维修质量管理n（6）维修行政管理n（7）房屋维修档案资料的管理2021/9/1898.2房屋维修工程房屋维修工程n8.2.1房屋维修标准房屋维修标准n1.主体工程主体工程n屋
6、盖、梁、板、柱、墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。n2.装修工程装修工程n（1）门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。2021/9/1810n（2）挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般
7、损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。n（3）踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。n3.楼地面工程楼地面工程n（1）木地板的损坏占自然间地面面积以下的，可修复；损坏超过或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地板。n（2）普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。n（3）面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。n4.屋面工程屋面工程n（1）屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋
8、面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。n（2）屋面上的压顶、泛水、天沟、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。n（3）女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。2021/9/1811n（4）天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。n（5）钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。n（6）玻璃天棚损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。n（7）屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
9、n5.饰面工程饰面工程n（1）外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。n（2）外墙勒脚损坏的，应修复。n（3）内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。2021/9/1812n6.油漆粉饰工程油漆粉饰工程n（1）木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。（2）钢门、铁晒衣架、铁栅、铁
10、围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。n（3）木地板原油漆褪落的，应重做。n（4）室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。n（5）高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。n7.金属构件金属构件n经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的拆除。n8.其它工程其它工程n如水、电、卫、暖等设备的维修，均应保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置、锅炉等
11、要定期检查，严格按操作规程定期保养，对于线路老化，绝缘性能不好的要及时更换；供水、供暖管道要定期检修，水箱要及时清洗。2021/9/1813n8.2.2房屋完损等级评定方法房屋完损等级评定方法n房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。n1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法n（1）凡符合下列条件之一者可评为完好房n结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准；n在装修、设备部分
12、中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。n（2）凡符合下列条件之一者可评为基本完好房n结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准；n在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好以上的标准。n结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。2021/9/1814n（3）凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房n结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准；n在装修设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准；n结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装
13、修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。n（4）凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房n结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准；n在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准；2021/9/1815n2.其他结构房屋完损等级评定方法其他结构房屋完损等级评定方法n（1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房；n（2）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房；n（3）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完
14、损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房；n（4）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。2021/9/18168.2.3房屋维修工程的分类房屋维修工程的分类n1.小修工程小修工程n小修工程(亦称零修工程或养护工程)是指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的日常养护工程。n2.中修工程中修工程n中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原有房屋规模和结构的工程。2021/9/1817n3.大修工程大修工程n凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，
15、不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造价25%以上的维修工程为大修工程。n4.综合维修（成片轮修工程）综合维修（成片轮修工程）n凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。n5.翻修工程（更新改造工程）翻修工程（更新改造工程）n凡需全部拆除（包括原地翻修改建或移地翻修改建）或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。2021/9/18186.2.4房屋维修工程经济技术指标房屋维修工程经济技术指标n根据建设部印发的房地产经营、维修管理行业经济技术指标（试行）的
16、通知，考核房屋维修管理的主要技术经济指标如下：n1.房屋完好率房屋完好率n房屋完好率是指房屋主体结构完好，设备完整，上、下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全和正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与直管房屋总量（建筑面积）之比。即：n房屋完好率（完好房屋数量基本完好房屋数量）/直管房屋总量n房屋完好率要求是。2021/9/1819n2.年房屋完好增长（下降）率年房屋完好增长（下降）率n（1）年房屋完好增长率是指房屋经过大、中修或翻修竣工验收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与直管房屋总量（建筑面积）之比。新增加的完好房屋和基本完好房屋不包括当年接管的
17、新房。计算公式为：n年房屋完好增长率（新增完好房屋数量新增基本完好房屋数量）/直管房屋总量100n年房屋完好增长率是。n房屋维修工程量是平方米人、年n（2）年房屋完好下降率是指原完好房屋和基本完好房屋，由于多种因素经房屋普查确定已达不到完好房屋或基本完好房屋标准的房屋数量（建筑面积）与直管房屋总量（建筑面积）之比。n年房屋完好下降率原完好房屋和基本完好房屋下降为损坏房屋数量/直管房屋总量100n年房屋完好下降率不超过。2021/9/1820n3.房屋维修工程量房屋维修工程量n房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（建筑面积）之和与年全部维修人员平均人数之比。房屋的翻修工程不计入房
18、屋维修工程量内。全部维修人员包括维修单位的维修工人和管理人员，不包括从事新建的工程队人数。n房屋维修工程量（年综合维修数量年大、中修房屋数量）/年全部维修人员平均人数（平方米人、年）2021/9/1821n4.维修人员劳动生产率维修人员劳动生产率n维修人员劳动生产率是指全年完成的综合维修，大、中修和小修养护工作量之和与年全部维修人员平均人数和年参加本企业生产的非本企业人员平均人数之和之比。n维修人员劳动生产率（年综合维修工作量年大、中修工作量年小修养护工作量）/(年全部维修人员平均人数年参加本企业生产的非本企业人员平均人数)(元人、年）n维修人员劳动生产率是元人、年2021/9/18225.大
19、、中修工程质量合格品（优良品）率大、中修工程质量合格品（优良品）率n（1）大、中修工程质量合格品率是指大、中修工程质量经评定达到合格品标准的单位工程数量（建筑面积）之和与报告期验收鉴定的单位工程数量（建筑面积）之和之比。即：n大、中修工程质量合格品率报告期评定为合格品的单位工程数量之和/报告期验收鉴定的单位工程数量之和n大、中修工程质量合格品率是n（2）大、中修工程质量优良品率是指大、中修工程质量经评定达到优良品标准的单位工程数量（建筑面积）之和与报告期验收鉴定的单位工程数量（建筑面积）之和之比。即：n大、中修工程质量优良品率报告期评定为优良品的单位工程数量之和/报告期验收鉴定的单位工程数量之
20、和n大、中修工程质量优良品率。2021/9/1823n6.维修工程成本降低率维修工程成本降低率n维修工程成本降低率是指维修工程成本降低额与维修工程预算成本额之比。即：n维修工程成本降低率维修工程成本降低额/维修工程预算成本额n维修工程成本降低率是。n7.年职工负伤事故频率年职工负伤事故频率n年职工负伤事故频率是指本单位全部职工在全年（报告期）生产和工作岗位上发生的负伤事故人次数与本单位全年（报告期）全部职工平均人数之比。n年职工负伤事故频率计算公式有两种：n（）年职工负伤事故频率全年发生的负伤事故人次/全年全部职工平均人数0n（）年职工负伤事故频率报告期发生的负伤事故人次/报告期全部职工平均人
21、数0n安全生产，杜绝重大伤亡事故。年职工负伤事故频率小于。2021/9/1824n8.房屋租金收缴率房屋租金收缴率n房屋租金收缴率是指当年实收租金额与当年应收租金基数额之比。当年实收租金额不包括当年收缴的历年陈欠租金。应收租金基数额应与管理房屋的范围相一致。n房屋租金收缴率当年实收租金额/当年应收租金额n房屋租金收缴率是9899%n9.租金用于房屋维修资率租金用于房屋维修资率n租金用于房屋维修率是指用于房屋维修的资金额与当年实收租金额之比。即：n租金用于房屋维修率用于房屋维修的资金额/年实收租金额n租金用于房屋维修率不低于。2021/9/1825n10.流动资金占用率流动资金占用率n流动资金占
22、用率是指流动资金年平均余额与年完成维修工作量之比。即：n流动资金占用率流动资金年平均余额/年完成维修工作量n流动资金占用率小。n11.机械设备完好率机械设备完好率n机械设备完好率是指报告期制度台日数内完好台日数与报告期制度台日数之比。机构设备含施工机械、运输车辆、加工设备等。n报告期制度台日数内完好台日数是指本期内处于完好的机械台日数，不论机械是否参加使用都应计算。完好台日数包括修理不满日的机构，不包括在修日以上、待修和送修在途的机械设备。已列检修但实际仍在使用的机械设备，也作为完好台日数计算。n机械设备完好率报告期制度台日数内完好台日数/报告期制度台日数n设备完好率是。2021/9/1826
23、8.3房屋日常养护管理房屋日常养护管理n8.3.1房屋日常养护的类型和程序房屋日常养护的类型和程序n房屋的日常养护是指房屋自建成到报废的整个使用过程中，为保证其原有的完好等级和n正常使用功能，延长其使用年限所进行的各种检修、维护和保养活动。n1.房屋日常养护的类型房屋日常养护的类型n（1）零星养护n零星养护是指结合实际情况确定或因为突然损坏引起的小修。n（2）计划养护n计划养护是指对房屋的各种组成部位定期保养和修缮。n2.房屋日常养护的程序房屋日常养护的程序n（1）项目收集n（2）计划编制n（3）任务落实n消耗定额。达到小修养护工程定额的指标是完成小修养护工作量、搞好日常服务的保证。2021/
24、9/1827n8.3.2房屋日常养护的考核指标房屋日常养护的考核指标n1.定额指标定额指标n小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料n2.经费指标经费指标n费用主要来自收取的物业管理服务费，不足部分从物业服务企业开展的多种经营收入中弥补。房屋共用部位、共用设施设备维修养护需动用物业维修基金的，应经业主委员会审核确认，并报市物业管理处备案。2021/9/1828n3.服务指标服务指标n（1）走访查房率。是指按月（或季）走访查房户数与辖区内的住户总户数之比。一般要求物业管理员每月对辖区内的住户逐户查访50%以上，每季查访一遍。在计算时，若每户被查访多次或一次，
25、都按一次计算。n（2）房屋完好率5060。n（3）房屋小修养护及时率99%以上。n（4）房屋大、中修工程质量合格品率100%，优良品率3050。n（5）月养护计划完成率在80%以上。n4.安全指标安全指标n事故发生率应符合国家的有关要求；严格遵守操作规程，不违章上岗和操作；注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具；按施工规定选用部件和材料。2021/9/1829n8.3.3房屋日常养护的内容房屋日常养护的内容n1.地基基础的养护地基基础的养护n（1）合理利用，防止超载。n（2）加强对地基周围水的管理，防止地基浸水。n（3）保持勒脚完整，防止基础受损。n（4）注意采暖保温
26、、防止地基冻害。n2.楼地面的养护楼地面的养护n（1）经常用水房间楼地面的有效防水n（2）避免室内受潮与虫害n（3）控制与消除装饰材料的副作用n3.装饰工程的养护装饰工程的养护n（1）抹灰工程的养护n（2）饰面工程的修补养护n（3）裱糊工程的养护n（4）花饰安装工程的养护2021/9/1830n4.屋面工程的养护屋面工程的养护n（1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态n（2）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理n（3）保养n（4）严格执行维修制度n5.门窗的维修养护门窗的维修养护n门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。门窗的维护要坚持保证使用功能、注意节约费用、适当照顾美观的原则。n门
27、窗工程的养护制度：n（1）宣传养护制度n（2）经常清洁检查，发现问题及时处理n（3）定期更换易损部件，保持整体状况良好。n（4）北方地区外门窗冬季要加强使用管理。n（5）加强窗台与暖气的使用管理n6.房屋附属设施的养护房屋附属设施的养护n（1）楼梯、台阶、散水的养护n（2）阳台的维护n（3）通风道的养护2021/9/1831n物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？n【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱
28、，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”【分析解答】沪房地物（1997）954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。2021
29、/9/1832n精诚所至业主不愿配合公共部位维修怎么办n某大厦16条雨水干管垂直贯穿325层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。主任闻讯立即来到该住户家（主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满），在诚恳地听完住户
30、的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施（住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了）；然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。精诚所至，金石为开。在管理处不厌其烦的努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。点评：说服业主用户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至，金石为开。2021/9/
31、1833本本部部小小结结n房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完好等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。n房屋维修是一项经常性的工作，具有维修量大面广、零星分散、维修技术要求高的特点。房屋维修管理具有技术性、复杂性、计划性、普遍性和分散性、经营和服务双重性的特点。n房屋在使用过程中，由于受各种因素影响，常常导致房屋损坏。导致房屋损坏的原因主要分为两种，一是自然损坏，包括地质因素、气候因素、生物因素、灾害因素；二是人为损坏，主要是指人们在设计、施工及竣工使用期间，由于人为操作不当而造成房屋
32、的损坏。n房屋维修按缓急程度分为一般维修项目和急修项目。一般维修醒目应在接到保修后72小时内修理，主要包括各类钢、木门窗损坏；水、电设备零件损坏；屋面渗漏水；污水管，落水管堵塞；其他属于小修的项目。急修项目，应在接到报修后24小时内修理，主要包括房屋结构性损坏而发生危险的排险解危；因室内线路故障而引起的停电和漏电；因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水；水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；其他属于急修的项目。2021/9/1834n根据各类房屋的结构、装修、设备等完好、损坏程度，房屋完损等级可划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房
33、、危险房五类。n根据房屋的损坏程度，按维修工程性质，可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修5类。小修工程项目简单，零星分散，量大面广、时间紧迫，其综合平均费用在所管房屋现价的1以下；中修工程工地比较集中，项目较少，工程量较多，带有周期性，主要适用于一般损坏房，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20以下，中修后的房屋70以上必须符合基本完好房的要求；大修工程的特点是规模较大，项目齐全，工期长，费用大，其基本要求是经过维修的成片（幢）房屋必须符合基本完好或完好房的标准；翻修工程的特点是规模大，工期长，具有类似建筑工程的技术特种和房屋更新改造的性质，其基本要求是翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要
34、求。n房屋的维修管理包括房屋安全检查与质量管理、房屋维修施工管理、房屋维修行政管理、房屋维修档案管理等方面的内容。n房屋的日常养护就是房屋自建成到报废的整个使用过程中，为保证其原有的完好等级和正常使用功能，延长其使用年限所进行的各种检修、维护和保养活动。可分为零星养护好计n划养护两种类型。n房屋的日常养护应当坚持区别对待、安全、实用、经济、合理、高效等原则。n房屋的日常养护主要包括房屋结构、装修和设备三部分的日常维修养护内容。其考核标准主要包括定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。2021/9/1835n【内容摘要】【内容摘要】物业设备维修是物业管理中的一项重要工作，是保证业主和使用人正常生
35、产、生活的必要条件，也是保证物业保值增值的重要手段。本章主要介绍设备的基础知识、设备的管理制度、设备维修的概念、内容以及设备日常维修中的主要措施等内容。n【学习目标】【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够理解物业设备的概念；掌握主要物业设备的基本工作原理和日常维护和维修技巧；理解设备维修管理的内容；熟悉设备的各项管理制度；了解设备的特点与功能。在技能方面能够完成对供水、电、气、冷、热等主要设备的日常养护；能够针对设备运行中的问题及故障对症下药，及时排除险情，保证其正常、安全使用，确保业主和使用人生活、生产安全有序地进行。第二部分第二部分设备维修管理设备维修管理2021/9/1836
36、8.4物业设备概述物业设备概述n8.4.1物业设备的基本概念物业设备的基本概念n设备，指生活和生产中所用的一切机械和器皿。物业设备是指在物业中可供长期、反复使用的、基本保持其原有实物形态和功能的劳动资料和物质资料的总称。它是物业发挥正常使用功能的物质技术基础，是物业质量的保证，也是固定资产的重要组成部分。具体地讲，物业设备是指附属于建筑物的各类设备的总称。它包括给水、排水、热水、供气、供暖、通风、空调、供电、照明、消防、电梯、通讯、电视、音响等设备系统。2021/9/18378.4.2物业设备的构成物业设备的构成n1.般物业的物业设备般物业的物业设备n(1)物业给排水系统n供水设备、设施。n排
37、水设备、设施。n房屋卫生设备。n(2)供暖、空调、通风系统n供暖设备。n供冷设备。n室内通风设备。2021/9/1838n(3)消防设备(4)电气设备n强电系统n弱电设备n电梯n防雷及接地装置n2.智能化物业的设备系统智能化物业的设备系统n(1)计算机监控设备n(2)计算机信息管理技术设备n(3)计算机网络与现代通讯技术设备n(4)综合布线系统2021/9/18398.4.3物业设备的现状及其发展物业设备的现状及其发展n近几年，我国的物业设备发展比较迅速，国外先进的设备不断进入国内市场。随着新材料的大量应用，特别是高新技术成果的应用，使物业设备的功能发展呈现集成优化的共同趋势。具体体现在以下几
38、个方面：n1.轻、薄、小轻、薄、小n2.节能、高效节能、高效n3.环境友善性环境友善性2021/9/1840n4.施工简易性施工简易性n5.可维护性可维护性n6.可再生利用可再生利用n另外，从物业设备投资上看，设备投资在建筑总投资中的比例越来越大，已由原来的不到13增长到40甚至50以上，设备在物业中的作用和地位越来越举足轻重了。n随着科技的发展，物业设备的功能将不断更新、充实和拓展，以便更好地为人类服务。2021/9/18418.5物业设备管理物业设备管理8.5.1物业设备管理的内容和意义物业设备管理的内容和意义n1.物业设备管理的内容物业设备管理的内容n物业设备管理是指物业服务企业运用先进
39、的技术手段和科学的管理办法对各种物业设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证物业设备的正常使用，提高物业设备的完好率，延长物业设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对物业设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。n物业设备管理工作，一般由物业服务公司工程设备部门主管负责。物业设备管理主要包括设备的基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改造、购置及评价等。2021/9/1842n(1)物业设备的基础管理n物业设备资料档案管理。na设备原始资料档案管理。nb重要设备维修资料档案管理。n标准管理。标准管理主要包括技术标准和管理标准。技术标准是指各类设备的验收标准，完好标准，维修等
40、级标准等；管理标准是指报修程序、信息处理标准、服务规程及标准、考核与奖励标准等。n规章制度建设。n教育与培训。2021/9/1843n(2)物业设备的运行管理n(3)物业设备维修管理n(4)安全管理n(5)物业设备的更新改造n(6)物业设备的购置与评价2021/9/1844n2.物业设备管理的意义物业设备管理的意义n（1）物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障n（2）物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的技术保证n（3）物业设备管理是城市文明建设和发展的需要n（4）物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设2021/9/18458.5.2物业设备管理的基本制度物业设备管
41、理的基本制度n1.岗位责任岗位责任n（1）部门经理n部门经理的主要职责是：在公司经理的领导下，贯彻执行有关本部门负责的设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度等；负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理规章，确保设备始终处于良好的技术状态；在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，并做好节约能源的工作；组织人力、物力，及时完成业主提出的报修要求，为业主提供良好的工作、生活条件；组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备技术管理工作；组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执
42、行；组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务和技术水平等。2021/9/1846n（2）各专业技术主管n负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的实施，并检查计划的完成情况；负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；负责制定所管系统的运行方案并审阅运行记录，督导下属员工严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行；组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防同类事故的再次发生；负责制定所管设施的更新改造计划，以完善原设计和施工以来的缺陷，并负责工程监督，以实现
43、“安全、可靠、经济、合理”的目标；负责组织培训，不断提高下属员工的技术、思想素质以及服务水平。完成上级交代的其他工作等。n（3）领班n负责本班所管设备的运行、维修、保养工作，严格做到（设机房、工作场地）三干净、（电、油、水、气）四不漏、（使用性能、密封、润滑、紧固、调整）五良好；以身作则，带领并监督全班员工严格遵守岗位责任制、操作规程、员工守则及公司各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；负责本班的日常工作安排和调整，做好各项记录并汇总，定期上交上级主管审阅；负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管审核后组织实施。2021/9/1847n（4）技术工人n服从上级的调度和安排，及时、保
44、质、保量地完成工作任务；自觉遵守公司的各项规章制度和操作规程，认真操作，保证安全，文明生产；努力工作、学习，不断提高思想素质和技术水平，保证优质服务等。n（5）资料员n负责收集、整理、保管相关技术资料，并建立设备资料档案；负责本部门各下属单位的各项工作报表的汇总、存档，并定期送经理审阅；负责能源、材料、人力等各项资源的统计；完成上级交办的其他工作等。n2.管理制度管理制度n（1）设备验收接管制度n（2）预防性计划维修保养制度n（3）值班制度n（4）交接班制度n（5）报告记录制度2021/9/18488.6主要的物业设备的使用管理主要的物业设备的使用管理n8.6.1给排水系统的使用管理给排水系统
45、的使用管理n1.落实给水、用水使用管理落实给水、用水使用管理n(1)要有专人负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作n(2)工程部应尽力保证随时向业主供水，在确实需要临时停水时，应事先通知业主，停水后必须采取临时供水办法，向业主供水n(3)工作人员在巡查中发现跑、冒、滴、漏水现象，应立即组织抢修n(4)随时进行节约用水的宣传，并在用水的公共区域张贴醒目的标语2021/9/1849n2.水泵房的使用管理水泵房的使用管理n(1)水泵房地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由机电班负责监控，定期保养、维修、清洁，定期记录。n(2)水泵房内机电设备由机电班人员负责，由值班人员操作，无关人
46、员不得进入泵房。n(3)经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。n(4)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。2021/9/1850n(5)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处，水泵房内严禁吸烟。n(6)每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。n(7)水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。n(8)水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。n(9)水
47、池须有盖并加锁，钥匙由水管员保管。n(10)水管员按规定定期进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。2021/9/1851n(11)接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行记录表，检查工具、物品是否齐全。n(12)有下列情况之一者不准交班：n上一班运行情况未交代清楚。n记录不规范、不完整、不清晰。n水泵房不干净，不符合卫生标准。n接班人未能准时到岗。n事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。n(13)水泵房管理员应将给排水设备设施进行记录表于每月月初，交水泵房组长检查，整理成册后存档。2021/9/1852n3.二次供水设施
48、的使用管理二次供水设施的使用管理n(1)二次供水管理由水泵房管理员专职负责。水泵房管理员应持有经卫生防疫站认可的健康证。n(2)每个水池(箱)应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池(箱)周围及顶盖应清洁、干净。n(3)水池(箱)应定期清洗、消毒。n(4)水池(箱)进行清洗消毒时，应提前两天通知使有关用水部门和住用户做好储水准备。n(5)送检水样应用干净的矿泉水瓶从水池(箱)中部提取500m1水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。n(6)水样当天送至当地卫生防疫站进行检测。n(7)如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池(箱)直至合格为止。n(8)水池(箱)清洗消毒工作全部结
49、束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池(箱)清洗消毒记录表内，并于每次物业管理区域内全部水池(箱)清洗消毒工作结束后3天内由有关负责人把记录整理成册交主管部门存档，保存期为两年。2021/9/1853n8.6.2供电系统的使用管理供电系统的使用管理n1.停电应预先告示，以防止发生意外事故停电应预先告示，以防止发生意外事故n2.对临时施工及客户装修要有用电管理措施，要确定负对临时施工及客户装修要有用电管理措施，要确定负责人责人n3.发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源n4.落实配电室的使用管理制度落实配电室的使用管理制度n(1)非值班人员不准进
50、入室内，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员陪同下方可进入室内。n(2)室内严禁存放易燃、易爆或危险物品。室内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次室内的卫生，每周清洁一次室内和设备设施卫生。n(3)对配电室应当做到随时上锁，钥匙应由值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。n(4)室内照明通风保持良好，室内温度控制在40以下，相对湿度控制在70一75，墙上配挂温度计及湿度计。2021/9/1854n(5)供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要持标志牌，检修停电，更应挂牌明示。n(6)接班人员应准时到岗接班。n(7)接班人员应认真听取交班人员交代，并查看“供配电设备设施运行记录表”，检