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1、房地产估价第十章第十章 路路线价法价法本讲稿第一页，共三十八页房地产估价9-1 9-1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理一、路线价法的需要一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧的土城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价地同时需要估价街街 道道第十章第十章 路线价法路线价法本讲稿第二页，共三十八页房地产估价二、路线价法的概念二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线
2、价，再配合深度指数表，用数学单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。街 道街 道标准深度第九章第九章 路线价法路线价法本讲稿第三页，共三十八页房地产估价三、路线价法的理论依据三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。大量土地进行估价
3、的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。理的深度指数表和其他修正率表。第十章第十章 路线价法路线价法本讲稿第四页，共三十八页房地产估价路线价法路线价法路线价法的基本原理路线价法的基本原理1 路线价法路线价法操作步骤操作步骤2 路线价法总结和运用举例路线价法总结和运用举例3v划分路线价区段划分路线价区段v设定标准临街深度设定标准临街深度v选取标准临街宗地选取标准临街宗地v调查评估路线价调查评估路线价v路线价法的概念路线价法的概念v路线价法路线价法的理论依据的理论依据v路线价法路线
4、价法适用的对象和条件适用的对象和条件v路线价法路线价法的操作步骤的操作步骤v制作深度价格修正系数表制作深度价格修正系数表v编制其他宗地条件修正系数表编制其他宗地条件修正系数表v计算临街土地的价值计算临街土地的价值本讲稿第五页，共三十八页房地产估价重点掌握内容：重点掌握内容：重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。额的确定。难点是深度修正系数表的制作。本讲稿第六页，共三十八页房地产估价v概念概念路线价法是在特定的街道上设
5、定标准临街深度，从路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。路线价法的基本原理路线价法的基本原理本讲稿第七页，共三十八页房地产估价v理论依据：理论依据：路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成方法，其理论依据与市场
6、法相同，是不动产产价格形成的替代原理。的替代原理。因此路线价法与市场比较法类似，只不过因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。本原理是替代原理和区位论的具体运用。本讲稿第八页，共三十八页房地产估价v适用对象和条件适用对象和条件适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。适用条件：运用路线价法估价的前提条件是
7、是街道较规整，两侧适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐临街土地的排列较整齐 本讲稿第九页，共三十八页房地产估价v路线价法的操作步骤路线价法的操作步骤运用路线价法一般可以分为下列运用路线价法一般可以分为下列7 7大步骤进行：大步骤进行：划分路线价区段；划分路线价区段；设定标准临街深度；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；选取标准临街宗地；调查评估路线价；调查评估路线价；制作深度价格修正系数表；制作深度价格修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；计算临街土地的价值。计算临街土地的价值。本讲稿第十页，共三十八页房地产估价路线价法的估
8、价步骤路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段（一）划分路线价区段一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价两个路线价两个路线价两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。（二）设
9、定标准临街深度（二）设定标准临街深度标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。标准深度标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。零时的深度称为标准深度。里地线里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区是标准深度的连线。里地线与
10、道路之间的区域称为域称为临街地或表地临街地或表地，里地线以外的区域称为，里地线以外的区域称为里地里地。本讲稿第十一页，共三十八页房地产估价（三）选取标准临街宗地（三）选取标准临街宗地标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：选取标准临街宗地的具体要求是：一面临街；一面临街；土地形状为矩形；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度临街宽度为标准临街宽度临街宽度与临街深度的比例适当；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性
11、的用途；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。本讲稿第十二页，共三十八页房地产估价（四）调查评估路线价（四）调查评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土通常是其中的土地剩余技术地剩余技术)、
12、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。本讲稿第十三页，共三十八页房地产估价（五）制定深度价格修正系数表（五）制定深度价格修正系数表深度价格修正的原理深度价格修正的原理深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来变化相对程度的
13、表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。本讲稿第十四页，共三十八页房地产估价深度价格修正的各种方法深度价格修正的各种方法（1 1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度该法则是将临街深度100100英尺的临街土地，划分为与街道平行英尺的临街土地，划分为与街
14、道平行的的四等份四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个从街道方向算起，第一个2525英尺等份的价值占整块土地价值的英尺等份的价值占整块土地价值的4040，第二个，第二个2525英尺等份的价值占整块土地价值的英尺等份的价值占整块土地价值的3030，第三个，第三个2525英英尺等份的价值占整块土地价值的尺等份的价值占整块土地价值的2020，第四个，第四个2525英尺等份的价值占英尺等份的价值占整块土地价值的整块土地价值的1010。如果超过。如果超过100100英尺，则以九八七六法则英尺，则以九八七六法则（来补充即之后
15、连续的（来补充即之后连续的2525英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地的地的9%9%、8%8%、7%7%、6%6%）。本讲稿第十五页，共三十八页房地产估价40%value30%value20%value10%value本讲稿第十六页，共三十八页房地产估价v【例例】某某临临街街深深度度为为30.48m(30.48m(即即100100英英尺尺)、临临街街宽宽度度20m20m的的矩矩形形土土地地，总总价价为为121.92121.92万万元元。试试根根据据四四三三二二一一法法则则，计计算算其其相相邻邻临临街街深深度度15.24m(15.24m(即即5050英英尺尺)，
16、临临街街宽宽度度20m20m的的矩形土地的总价。矩形土地的总价。该相邻临街土地的总价计算如下：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92(40%121.92(40%30%)30%)85.34(85.34(万元万元)v上上例例中中如如果果相相邻邻临临街街土土地地的的临临街街深深度度为为45.72m(45.72m(即即150150英英尺尺)，其其他他条条件件不不变变，则则该该相相邻邻临临街街土土地地的的总总价价为为多多少少万元？万元？该相邻临街土地的总价计算如下：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92(40%121.92(40%30%30%20%20%10%10%9%9%8%)8%)142.6
17、5(142.65(万元万元)本讲稿第十七页，共三十八页房地产估价v（2 2）霍夫曼法则）霍夫曼法则 标准深度为标准深度为100100英尺的土地，按其深度英尺的土地，按其深度4 4等分，由外向里地块的等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%37.5%、29.2%29.2%、21.0%21.0%，12.3%12.3%v（3 3）苏幕斯法则）苏幕斯法则 标准深度为标准深度为100100英尺的土地，前英尺的土地，前5050英尺占土地总价值的英尺占土地总价值的72.5%72.5%，后，后5050英尺占土地总价值的英尺占土地总价值的27.5%27.5%。若
18、再深。若再深50%50%，占土地价值的，占土地价值的15%15%v（4 4）哈柏法则）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。平方根与标准深度的平方根的百分比。本讲稿第十八页，共三十八页房地产估价平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：平均深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率累计深度价格修正率X X标准临街深度标准临街深度所给临街深度所给临街深度本讲稿第十九页，共三十八页
19、房地产估价制作临街深度价格修正率表的要领是：制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；设定标准临街深度；将标准临街深度分为若干等份；将标准临街深度分为若干等份；制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。本讲稿第二十页，共三十八页房地产估价（六）编制其他宗地条件修正系数表（六）编制其他宗地条件修正系数表1 1宽度修正；宽度修正；2 2宽深比率修正；宽深比率修正；3 3容积率修正；容积率修正；4 4出让、转让年期修正；出让、转让年期修正；5 5朝向
20、修正朝向修正.本讲稿第二十一页，共三十八页房地产估价（七）计算临街土地的价值（七）计算临街土地的价值就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。
21、形土地的情形来说明这个问题。本讲稿第二十二页，共三十八页房地产估价一面临街矩形土地价值的计算一面临街矩形土地价值的计算v计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：乘以土地面积。计算公式如下：V(V(单价单价)udv udv V(V(总价总价)udv(fd)udv(fd)vV V土地价格；土地价格；vu u路线价路
22、线价(用土地单价表示用土地单价表示)；vdvdv临街深度价格修正率临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率采用平均深度价格修正率)；vf f临街宽度；临街宽度；vd d临街深度。临街深度。本讲稿第二十三页，共三十八页房地产估价前后两面临街矩形土地价值的计算前后两面临街矩形土地价值的计算v计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法重叠价值估价法”，即先确定高，即先确定高价街价街(也称前街也称前街)与低价街与低价街(也称后街也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然
23、后根据该两部分各自所临街前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。V(V(总价总价)u u0 0dvdv0 0fdfd0 0u u1 1dvdv1 1f(d-df(d-d0 0)V(V(单价单价)uu0 0dvdv0 0dd0 0u u1 1dvdv1 1(d-d(d-d0 0)/d)/d v式中式中 u u0 0前街路线价；前街路线价；vdvdv0 0前街临街深度价格修正率；前街临街深度价格修正率；vd d0 0前街影响深度；前街影响深度；vu u1 1后街
24、路线价；后街路线价；vdvdv1 1后街临街深度价格修正率；后街临街深度价格修正率；vd d总深度。总深度。本讲稿第二十四页，共三十八页房地产估价v分界线的求取方法如下：分界线的求取方法如下：前街影响深度前街路线价前街影响深度前街路线价/(/(前街路线价后街路线价前街路线价后街路线价)总深度总深度 后街影响深度后街路线价后街影响深度后街路线价/(/(前街路线价后街路线价前街路线价后街路线价)总深度总深度 本讲稿第二十五页，共三十八页房地产估价矩形街角地价值的计算v街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用是
25、采用“正旁两街分别轻重估价法正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街，该方法是先求取高价街(也称正街也称正街)的价的价值，再计算低价街值，再计算低价街(也称旁街也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：的影响加价，然后加总。计算公式如下：V(V(单价单价)u u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t t V(V(总价总价)(u(u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t)(fd)t)(fd)v式中式中 u u0 0正街路线价；正街路线价；vdvdv0 0正街临街深度价格修正率；正街临街深度价格修正率；vu u1 1旁街路线价；旁街路线价；vdvdv1 1旁街临街深度
26、价格修正率；旁街临街深度价格修正率；vt t旁街影响加价率。旁街影响加价率。注意：注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。计算其价值后再进行适当的减价调整。本讲稿第二十六页，共三十八页房地产估价v该宗土地的单价该宗土地的单价 u u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t t 2000120%2000120%1000140%20%1000140%20%2680(2680(元元/)v该宗土地的总价土地单价该宗土地的总价土地单价土地面积土地面积 268015.24
27、22.86 268015.2422.86 93.37(93.37(万元万元)假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。本讲稿第二十七页，共三十八页房地产估价其他形状土地价值的计算v梯形梯形v平行四边形平行四边形v里地里地v袋地袋地本讲稿第二十八页，共三十八页房地产估价路线价法的操作过程路线价法的操作过程 一、划分路线价区段一、划分路线价区段 二、设定标准深度二、设定标准深度 三、选取标准宗地三、选取标准宗地 四、确定路线价四、确定路线价 五、制作深度指标表五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定
28、在路线上的标准地块的单位地价 第十章第十章 路线价法路线价法本讲稿第二十九页，共三十八页房地产估价六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式（一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V=u dv (f d)当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V=u dv f dv平均深度指数dv累计深度指数第九章第九章 路线价法路线价法本讲稿第三十页，共三十八页房地产估价六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格1、一面临街矩形土地、一面临街矩形土地 路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u dv (f d)V=u dv (f d)=200014
29、020001402015.242015.24 =85.34 85.34万元万元第九章第九章 路线价法路线价法（二）运用举例（二）运用举例本讲稿第三十一页，共三十八页房地产估价（二）运用举例（二）运用举例路线价2000元/m230m路线价3000元/m2标准深度20m15m15m第九章第九章 路线价法路线价法2、前后两面临街矩形地、前后两面临街矩形地本讲稿第三十二页，共三十八页房地产估价重叠价值估价法重叠价值估价法u0u1dd0d1（高价街）（高价街）（低价街）（低价街）第九章第九章 路线价法路线价法本讲稿第三十三页，共三十八页房地产估价150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d
30、0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%50=235万元 第九章第九章 路线价法路线价法本讲稿第三十四页，共三十八页房地产估价3 3、街角地、街角地A Bu u0 0u u1 1V单=u0dv0+u1dv1tt旁街影响加价率第九章第九章 路线价法路线价法本讲稿第三十五页，共三十八页房地产估价4 4、特殊形状土地、特殊形状土地uABCfdh三角形土地修正率第九章第九章 路线价法路线价法本讲稿第三十六页，共三十八页房地产估价ABCDABC土地价格=ABD土地价格 ACD土地价格 第九章第九章 路线价法路线价法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地本讲稿第三十七页，共三十八页房地产估价ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格第九章第九章 路线价法路线价法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地本讲稿第三十八页，共三十八页