房地产开发管理经营与.ppt

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1、 房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理2021/9/181课 程 内 容 第一章第一章第一章第一章 房地产开发的程序与管理及房地产开发的程序与管理及房地产开发的程序与管理及房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法建设项目管理的原理和方法建设项目管理的原理和方法建设项目管理的原理和方法 第二章第二章第二章第二章 项目策划与可行性研究项目策划与可行性研究项目策划与可行性研究项目策划与可行性研究 第三章第三章第三章第三章 建设项目选址与工程规划管理建设项目选址与工程规划管理建设项目选址与工程规划管理建设项目选址与工程规划管理 第四章第四章第四章第四章 居住区规划与居住区规划与居住区规划

2、与居住区规划与 设计设计设计设计 第五章第五章第五章第五章 建设项目前期准备建设项目前期准备建设项目前期准备建设项目前期准备 第六章第六章第六章第六章 配套建设管理配套建设管理配套建设管理配套建设管理 第七章第七章第七章第七章 建设项目质量、成本与进度管理建设项目质量、成本与进度管理建设项目质量、成本与进度管理建设项目质量、成本与进度管理 第八章第八章第八章第八章 建设项目竣工备案和交付使用许可管理建设项目竣工备案和交付使用许可管理建设项目竣工备案和交付使用许可管理建设项目竣工备案和交付使用许可管理 第九章第九章第九章第九章 营销管理营销管理营销管理营销管理 第十章第十章第十章第十章 房地产交

3、易与权属登记管理房地产交易与权属登记管理房地产交易与权属登记管理房地产交易与权属登记管理 第十一章第十一章第十一章第十一章 物业的交接与物业管理物业的交接与物业管理物业的交接与物业管理物业的交接与物业管理2021/9/182第一章第一章房地产开发的程序与管理房地产开发的程序与管理及及 建设项目管理的原理和方法建设项目管理的原理和方法 2021/9/183一、房地产开发的程序与管理1 1、房地产开发的主要程序、房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析机会选择包括投资机会寻找和筛选机会选择包括投资机会寻找和筛选决策分析包括市场分析与项目财务评价决策分析包括市场分析与项目财

4、务评价 前期工作前期工作分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小获取土地使用权获取土地使用权征地、拆迁、安置、补偿征地、拆迁、安置、补偿规划设计及建设方案的制定规划设计及建设方案的制定与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可施工现场的水、电、路通和场地平整施工现场的水、电、路通和场地平整市政设施接驳的谈判与协议市政设施接驳的谈判与协议安排短期和长期信贷安排短期和长期信贷对拟建中的项目寻找预租售的客户对拟建中的项目寻找预租售的客户对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、

5、租金或售价水平对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算对承包商的选择提出建议对承包商的选择提出建议开发项目保险事宜洽谈开发项目保险事宜洽谈 建设阶段建设阶段 租售阶段租售阶段2021/9/182021/9/184 4一、房地产开发的程序与管理2、土地使用权的获取2021/9/182021/9/185 5一、房地产开发的程序与管理3 3、土地一级开发及其模式、土地一级开发及其模式 以政府为主的模式以政府为主的模式组建政府土地发展公司组建政府土地发展公司将开发的熟地以成本价交给土地管理部门将开发的熟地

6、以成本价交给土地管理部门由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让成的熟地直接出让城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用待开发土地开发为熟地，交投资者使用 以民间为主，政府辅助支持的模式以民间为主，政府辅助支持的模式 土地一级开发的操作程序土地一级开发的操作程序做出开发

7、区域的近期、中期和长期发展计划做出开发区域的近期、中期和长期发展计划对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布的数量、质量和分布按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域由土地管理部门协助办理土地出让手续由土地管理部门协助办理土地出让手续制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让核算土地开发成本

8、、厘定土地价格，进行熟地转让2021/9/182021/9/186 6一、房地产开发的程序与管理3 3、土地出让和房地产开发过程中的规划管理、土地出让和房地产开发过程中的规划管理（1 1）土地使用权出让过程中的规划管理）土地使用权出让过程中的规划管理出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图管部门提出的规划设计条件及附图规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要附件及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重

9、要附件（2 2）房地产开发过程中的规划管理）房地产开发过程中的规划管理开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，由城市规划管理部门审核后，下发选址规划意见书通知书由城市规划管理部门审核后，下发选址规划意见书通知书申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的计申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的

10、计划任务、市政府批准征用农田的文件、划任务、市政府批准征用农田的文件、1/20001/2000或或1/5001/500的地形的地形图、图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料及其他相关资料2021/9/182021/9/187 7一、房地产开发的程序与管理规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的计划任务书、规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审位提

11、供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审核后下达规划设计条件通知书核后下达规划设计条件通知书设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少于于2 2个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，批准后签发规划设计方案审批通知书批准后签发规划设计方案审批通知书建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工

12、任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发建设工程规划许可证建设工程规划许可证竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作2021/9/182021/9/188 8二、项目及其特征二、项目及其特征1、项项目的定目的定义义 工作工作(work)通常包括运作（通常包括运作（

13、operations）和）和项项目目(projects)两大两大类类。运作是持运作是持续续不断的和重复性的，而不断的和重复性的，而项项目是一次性的和唯一的。目是一次性的和唯一的。项项目是目是为为了完成某个唯一性的了完成某个唯一性的产产品或服品或服务务所作的一次性所作的一次性努努力。力。2、项项目的特征目的特征 （1）一次性）一次性 （2）唯一性）唯一性3、建、建设项设项目及其特征目及其特征 （1）整体性）整体性 （2）实实施施时间长时间长 （3）不可逆）不可逆转转性性 （4）产产品地点的固定性品地点的固定性 （5）涉及多个）涉及多个专业专业和多个学科和多个学科 （6）风险风险与利与利润润并存并

14、存2021/9/189三、建三、建设项设项目周期目周期项目概念形成及可行性研究项目概念形成及可行性研究项目评估及决策项目评估及决策 项目计划与设计项目计划与设计 项目采购项目采购 项目施工项目施工 竣工验收竣工验收销售阶段销售阶段工程量曲线工程量曲线决策阶段决策阶段 计划设计计划设计 项目施工阶段项目施工阶段 竣工阶段竣工阶段 阶段阶段销售阶段销售阶段时间时间项目周期及阶段划分项目周期及阶段划分项目周期及阶段划分项目周期及阶段划分2021/9/1810项目周期各阶段对投资的影响项目决策阶段和设计阶段是影响投资最大的阶段1、建设工程项目决策阶段 60-70%2、建设工程项目设计阶段 20-30%

15、3、施工阶段 10-15%4、总结评价阶段2021/9/1811四、四、项项目管理目管理 项项目管理目管理为为“一个建一个建设项设项目目进进行从概念到完成的全方位的行从概念到完成的全方位的计计划、控制与划、控制与协调协调，以，以满满足委托人的要求，使足委托人的要求，使项项目得以在所要求的目得以在所要求的质质量量标标准的基准的基础础上，在上，在规规定的定的时间时间内，在批准的内，在批准的费费用用预预算内完成。算内完成。”2021/9/1812公众业主五、五、项项目管理目管理内部各部门内部各部门供应商供应商直接直接劳动劳动力力内部各部门内部各部门公众公众项目管理项目管理 班子班子承包商承包商咨咨询

16、询部部门门业业主主政府机构政府机构公用设施公用设施金融机构金融机构2021/9/1813六、六、项项目管理模式目管理模式1、传统传统的的项项目管理模式（目管理模式（设计设计-招招标标-建造方式）建造方式）设计设计施工施工 分离式分离式2、设计设计-建造与交建造与交钥钥匙工程模式匙工程模式设计设计施工施工连贯连贯式式3、建筑工程管理模式（、建筑工程管理模式（CM模式）模式）4、Partnering模式模式5、BOT（公共工程特（公共工程特许权许权）6、PFI：（私人主：（私人主动动融融资资）2021/9/1814七、七、项项目管理的目管理的组织组织 1、组织组织的基本概念的基本概念（1）组织设计

17、组织设计 （2）组织联组织联系系（3）组织组织运行运行（4）组织调组织调整整2、组织组织的构成要素的构成要素 （1）合理的管理）合理的管理层层次次 （2）合理的管理跨度）合理的管理跨度 （3）合理划分部）合理划分部门门 （4）合理确定）合理确定职责职责2021/9/1815七、七、项项目管理的目管理的组织组织 3 3、组织组织组织组织活活活活动动动动的基本原理的基本原理的基本原理的基本原理 （1）要素有用性原理）要素有用性原理 （2）动态动态相关性原理相关性原理 （3）主）主观观能能动动性原理性原理 （4）规规律效律效应应性原理性原理4 4、项项项项目管理目管理目管理目管理组织组织组织组织机构

18、形式机构形式机构形式机构形式 （1）直）直线线制制线线性性组织组织形式形式 （2）职职能制能制寄生式寄生式项项目目组织组织 （3）直）直线职线职能制能制自主自主项项目目组织组织形式形式 （4）矩）矩阵阵制制矩矩阵项阵项目目组织组织2021/9/1816八、八、项项目管理理念目管理理念1 1、民主管理、民主管理、民主管理、民主管理讲讲讲讲不通不通不通不通2 2、集体管理不好、集体管理不好、集体管理不好、集体管理不好办办办办3 3、现场现场现场现场拍板很不妥拍板很不妥拍板很不妥拍板很不妥4 4、管理是平衡的、管理是平衡的、管理是平衡的、管理是平衡的艺术艺术艺术艺术5 5、大、大、大、大权权权权独独

19、独独揽揽揽揽，小，小，小，小权权权权分散太模糊分散太模糊分散太模糊分散太模糊6 6、外行、外行、外行、外行领导领导领导领导内行内行内行内行看你怎么看看你怎么看看你怎么看看你怎么看7 7、超、超、超、超额额额额完成任完成任完成任完成任务务务务要不得要不得要不得要不得8 8、报报报报表表表表信息的信息的信息的信息的纵纵纵纵向交流向交流向交流向交流9 9、信息分享、信息分享、信息分享、信息分享信息的横向交流信息的横向交流信息的横向交流信息的横向交流1010、勤、勤、勤、勤请请请请示，多示，多示，多示，多汇报汇报汇报汇报没有必要没有必要没有必要没有必要1111、汇报汇报汇报汇报会可以不开会可以不开会可

20、以不开会可以不开1212、项项项项目开始前的目开始前的目开始前的目开始前的热热热热身身身身三个基本文件：三个基本文件：三个基本文件：三个基本文件：项项项项目目目目计计计计划、划、划、划、项项项项目主目主目主目主 进进进进度和度和度和度和项项项项目目目目预预预预算算算算 2021/9/1817第二章第二章 项目策划与可行性研究项目策划与可行性研究2021/9/1818可行性研究的内容主要包括三个方面：可行性研究的内容主要包括三个方面：任任务务内容内容地位地位项项目必要性目必要性市市场场研究研究（产产品的市品的市场调查场调查与与预测预测研究）研究）前提和基前提和基础础技技术术上的可行性上的可行性技

21、技术术研究研究（技（技术术方案和建方案和建设设条件）条件）技技术术基基础础经济经济上的合理性上的合理性效益研究效益研究（经济经济效益的分析与效益的分析与评评价）价）核心核心2021/9/1819三、建设项目可行性研究建设项目可行性研究阶段工作内容解决的问题精度研究费用占投资的比例需要时间机会研究（投资机会论证）对若干个可能的投资机会进行鉴别和筛选,提出投资方向的建议1.社会是否需要2.有没有开展项目的基本条件30%0.21%13月初步可行性研究进行市场分析,和初步技术经济评价,确定是否进行更深入研究1确定是否进行详细可研2需要进行辅助性专题研究的关键问题20%0.251.25%46月详细可行性

22、研究进行更为细致的分析,减少项目的不确定性,对可能出现的风险制定防范措施1提出建设方案2效益分析和最终方案选择3确定项目投资的最终可行性和选择依据标准10%大0.21%小13%812月评价与决策2021/9/1820成品资金成品资金设备及工器具投资设备及工器具投资总投资总投资固定资产投资固定资产投资建安工程投资建安工程投资工程项目其他投资工程项目其他投资预备费预备费建设期贷款利息建设期贷款利息固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税土地使用费土地使用费与项目建设有关的其他费用与项目建设有关的其他费用与企业经营有关的其他费用与企业经营有关的其他费用储备资金储备资金生产资金生产资金结算资金结算

23、资金货币资金货币资金生产领域流生产领域流动资金动资金流通领域流流通领域流动资金动资金流动资金流动资金递递延延资资产产无无形形资资产产固定资产固定资产定额流动资金定额流动资金非定额流动资金非定额流动资金2021/9/1821开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用2021/9/1822可行性研究报告的内容1 总论：项目提出的背景；项目可行性研究的依据；项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的技术经济指标等）；项目开发建设的必要性；项目开发建设条件；项目投资

24、估算；项目进度计划 结论及建议2 市场分析与预测：房地产市场宏观形势分析及预测；西安市房地产市场状况分析及预测；项目的市场情况分析（SWOT）3 建设条件：开发项目用地状况；资源供给及外部协作条件4 规划设计方案：规划设计方案的指导思想；规划设计方案的原则；建筑规模及规划设计方案设想（项目构成及平面布置，建筑、结构、道路、绿化及其它附属设施的规划方案）5 项目开发进度安排：项目开发的各项工作内容；项目开发进度安排6 营销方案：营销方式；营销节奏与策略；租售计划7 投资估算及资金筹措：投资估算的原则；项目建设的投资估算；资金筹措与使用计划8 财务评价：财务评价基础数据的测算；盈利能力分析；清偿能

25、力分析9 风险分析10 结论及建议附表与附图2021/9/1823 评价方法按是否考虑时间因素分为静态评价方法和动态评价方法。静态评价方法最大的特点是计算简便，一般在对方案进行粗评价或对短期投资项目进行评价以及逐年收益大致相等的项目可以采用。（一）投资收益率 1、全部投资收益率=（正常年销售利润+正常年贷款利息+折旧）/总投资 2、自有资金收益率=（正常年销售利润+折旧）/自有资金 3、全部投资利润率=（正常年销售利润+正常年贷款利息）/总投资 4、自有资金利润率=正常年销售利润/自有资金（二）清偿能力指标 1、借款偿还期 2、利息备付率与偿债备付率利息备付率税息前利润当其应付利息费用税息前利

26、润利润总额计入总成本的利息费用 偿债备付率（折旧摊销成本中列支的利息费用还款的利润）当年应还本付息金额（三）净现值（NPV）考察项目盈利能力的绝对指标（四）内部收益率（IRR）是项目对贷款利率的最大承担能力 2021/9/1824营销计划1、业务任务2、SWOT分析（1）外部环境分析（2）内部环境分析：营销能力、资金能力、生产能力、组织能力3、制定目标4、制定营销策略：总成本领先、差别化、集中化5、制定行动方法6、执行：作风、技能、人员7、预算：（1）固定比例法（销售比率法）（2）目标达成法（任务计算法）（3）竞争对抗法（竞争平衡法）（4）随机分摊法（任意投入法）8、控制与反馈返回2021/9

27、/1825第三章第三章 建设项目选址与工程规划管理建设项目选址与工程规划管理2021/9/1826一、一、项项目目选选址址1、项目选址原则项目选址原则 （1）项项目目选选址要以城市址要以城市总总体体规规划划为为依据依据 （2）项项目目选选址必址必须须考考虑虑市政公用基市政公用基础设础设施的配套条件施的配套条件 （3）项项目目选选址要与立体址要与立体轨轨道交通道交通发发展情况相适展情况相适应应 （4）项项目目选选址必址必须须符合符合环环境保境保护护的要求的要求 （5）项项目目选选址必址必须须考考虑虑周周边电讯边电讯、机、机场场、铁铁路、文物路、文物 、近代建筑保近代建筑保护护、军军事事设设施保施

28、保护护等控制性的要求等控制性的要求2021/9/1827一、一、项项目目选选址址2、办理建设项目选址意见书办理建设项目选址意见书 包括建包括建设项设项目目选选定的地址和用地范定的地址和用地范围红线图围红线图 （1）报报建建资资格格证证 （2）建）建设单设单位的位的书书面申面申请请 （3）项项目建目建议议或者其他有关或者其他有关计计划文件划文件 （4）项项目的基本情况目的基本情况 （5）建）建设项设项目有目有选选址意向的，附址意向的，附1：500或或1：1000地形地形图图三份三份 （6）其他需要）其他需要说说明的明的图纸图纸文件文件2021/9/1828二、二、项项目建目建设设用地用地规规划管

29、理划管理1、报报建建资资格格证证2、建、建设单设单位位书书面申面申请请3、批准的、批准的计计划任划任务书务书或其他有关或其他有关计计划文件划文件4、1：500或或1：1000的地形的地形图图8份份5、建、建设项设项目目选选址意址意见书见书6、规规划划设计设计条件通知条件通知书书7、有关土地、有关土地权权属属证书证书2021/9/1829三、三、建建设项设项目工程目工程规规划管理划管理1、方案、方案阶阶段：段：（1）报报建建资资格格证证 （2）建）建设单设单位位书书面申面申请请 （3）建）建设项设项目目计计划批准文件划批准文件 （4）土地使用）土地使用权权属属证书证书和其他和其他协议协议等文件等

30、文件 （5）属新征土地的，）属新征土地的，应应提供提供规规划划设计设计条件通知条件通知书书及已及已经经 过审过审定的建定的建设设用地用地总图设计总图设计方案一份。方案一份。（6）1：500或或1：1000的地形的地形图图、红线图红线图三份三份 （7）总总平面平面设计图设计图三份三份 （8）建筑方案）建筑方案2021/9/1830三、三、建建设项设项目工程目工程规规划管理划管理2、施工、施工图阶图阶段段 （1）报报建建资资格格证证 （2）施工）施工图图三套三套 （3）外）外饰饰材料材料 （4）其他需要）其他需要说说明的明的图纸图纸、文件等、文件等2021/9/1831三、三、建建设项设项目工程目

31、工程规规划管理划管理2、施工、施工图阶图阶段段 （1）方案）方案设计单设计单位是否具位是否具备备相相应应的的设计资质设计资质 （2）方案的）方案的图图件是否符合出件是否符合出图图手手续续，方案的，方案的说说明和明和图图件是否件是否 统统一一 （3）方案的）方案的总总平面布置是否符合平面布置是否符合红线规红线规定的范定的范围围及建筑物后及建筑物后 退退红红 线线的要求，是否符合日照的要求，是否符合日照间间距和消防的要求，距和消防的要求，绿绿地和室外停地和室外停车场车场的的 布局是否合理布局是否合理 （4）设计设计方案是否符合方案是否符合规规划划设计设计条件提出的有关容条件提出的有关容积积率、建筑

32、密率、建筑密 度、建度、建设规设规模、建筑模、建筑层层数、建筑高度、室内外停数、建筑高度、室内外停车车数数 量、量、绿绿地率等地率等 技技术术指指标标的要求的要求 （5）建筑和地下停）建筑和地下停车场车场的出入口布置是否符合合理交通的出入口布置是否符合合理交通组织组织的要求的要求 （6）建筑与市政工程接口是否符合）建筑与市政工程接口是否符合规规划的要求划的要求 （7）建筑的）建筑的艺术艺术性和周性和周围围空空间环间环境的境的协调协调2021/9/1832第四章第四章 居住区规划与居住区规划与 设计设计2021/9/1833一、居住区一、居住区规规划的任划的任务务和内容和内容1、居住区、居住区规

33、规划的任划的任务务：创创造一个舒适、方便、造一个舒适、方便、卫卫生、安宁和生、安宁和优优 美的美的环环境。境。2、居住区、居住区规规划的内容划的内容 （1）选择选择、确定用地位置、范、确定用地位置、范围围 （2）确定）确定规规模，即人口数量和用地大小模，即人口数量和用地大小 （3）拟订拟订居住建筑居住建筑类类型、型、层层数比数比例例、数量、布置方式、数量、布置方式 （4）拟订拟订公共服公共服务设务设施的内容、施的内容、规规模、数量、分布和布置方模、数量、分布和布置方 式式 （5）拟订拟订各各级级道路的道路的宽宽度、断面形式、布置方式度、断面形式、布置方式 （6）拟订拟订公共公共绿绿地的数量、分

34、布和布置方式地的数量、分布和布置方式 （7）拟拟定有关的工程定有关的工程规规划划设计设计方案方案 （8）拟订拟订各各项项技技术经济术经济指指标标和造价估算和造价估算2021/9/1834二、居住区的用地构成和二、居住区的用地构成和规规模模1、居住区的用地构成、居住区的用地构成住宅用地、公共服住宅用地、公共服务设务设施用地、道路用地、施用地、道路用地、绿绿化用地化用地2、居住区、居住区规规模模 （1）设设置居住区置居住区级级商商业业服服务设务设施的施的经济经济性和合理的服性和合理的服务务半径半径 （2）城市道路交通方面的影响）城市道路交通方面的影响 （3）居民行政管理体制方面的影响）居民行政管理

35、体制方面的影响2021/9/1835三、住宅及其用地的三、住宅及其用地的规规划布置划布置1、住宅的类型及特点住宅的类型及特点2、住宅建筑经济和用地经济的关系住宅建筑经济和用地经济的关系 （1）住宅）住宅层层数数 （2）进进深深 （3）长长度度 （4）层层高高 （5）平面系数平面系数K3、合理选择住宅类型合理选择住宅类型2021/9/1836四、公共建筑及其用地的四、公共建筑及其用地的规规划布置划布置 公共建筑是居住区公共建筑是居住区规规划划设计设计的一个重要的一个重要组组成内容，它不成内容，它不仅仅与与居民的生活密切相关，而且在体居民的生活密切相关，而且在体现现居住区的面貌方面也起着很重居住区

36、的面貌方面也起着很重要的作用。要的作用。1、公共建筑的分、公共建筑的分类类2、公共建筑定、公共建筑定额额指指标标3、公共建筑的、公共建筑的规规划布置划布置2021/9/1837四、公共建筑及其用地的四、公共建筑及其用地的规规划布置划布置规规划布置的基本要求如下：划布置的基本要求如下：（1）为为便于居民使用，各便于居民使用，各级级公共建筑公共建筑应应有合理的服有合理的服务务半径半径。（2）设设在交通比在交通比较较方便、人流比方便、人流比较较集中的地段，要考集中的地段，要考虑职虑职工工 上下班的走向。上下班的走向。（3）要保持居住区内得安宁）要保持居住区内得安宁 （4）各）各级级公共服公共服务务中

37、心中心应应与相与相应应的公共的公共绿绿地相地相邻邻布置布置，或靠，或靠 近河湖水面等一些能近河湖水面等一些能较较好体好体现现城市建筑面貌的地段。城市建筑面貌的地段。2021/9/1838五、居住区道路的五、居住区道路的规规划布置划布置1、功能要求、功能要求居住区道路的居住区道路的规规划布置划布置应应考考虑虑：（1）通行清除垃圾、）通行清除垃圾、粪粪便、便、递递送送邮邮件等市政公用件等市政公用车辆车辆；（2）居住区内公共服）居住区内公共服务设务设施和工厂之施和工厂之间货间货运运车辆车辆通行；通行；（3）满满足足铺设铺设各种工程管各种工程管线线的需要；的需要；（4）道路的走向和）道路的走向和线线型

38、是型是组织组织居住区内建筑群体景居住区内建筑群体景观观的重要的重要 手段；手段；（5）除了以上一些日常的功能要求外，）除了以上一些日常的功能要求外，还还要考要考虑虑一些特殊情一些特殊情 况，如供救况，如供救护护、消防和搬运家具等、消防和搬运家具等车辆车辆通行。通行。2021/9/1839五、居住区道路的五、居住区道路的规规划布置划布置2、道路分、道路分级级 根据功能要求和居住区根据功能要求和居住区规规模的大小，居住区模的大小，居住区级级道路一般可分道路一般可分为为三三级级或四或四级级。居住区道路居住区道路车车行道行道宽宽度不度不应应小于小于9米，米，红线宽红线宽度一般度一般2030米；米；居住

39、区小区道路居住区小区道路车车行道行道宽宽度一般度一般为为7米，米，红线宽红线宽度根据度根据规规划划要求确定；要求确定；居住居住组团级组团级道路道路车车行道路行道路宽宽度一般度一般为为4米；米；通向各通向各户户或各或各单单元元门门前的小路，一般前的小路，一般宽宽度度为为3米米2021/9/1840五、居住区道路的五、居住区道路的规规划布置划布置3、居住区道路、居住区道路规规划布置的基本要求划布置的基本要求 （1）居住区内部道路不）居住区内部道路不应应有有过过境交通穿越居住区，同境交通穿越居住区，同时时不不应应 有有过过多的多的车车道出口通向城市交通干道道出口通向城市交通干道 （2）道路走向要便于

40、）道路走向要便于职职工上下班工上下班 （3）应应充分利用和充分利用和结结合地形，尽可能合地形，尽可能结结合自然分水合自然分水线线和和汇汇水水 线线，以利于雨水排除，以利于雨水排除 （4）车车行道一般行道一般应应通到住宅每通到住宅每单单元的入口元的入口处处 （5）尽端式道路）尽端式道路长长度不宜超度不宜超过过120米米 （6）如果）如果车车道道宽宽度度为单车为单车道，道，则则每隔每隔150米左右米左右应设应设置置车辆车辆 会会让处让处2021/9/1841六、居住区六、居住区绿绿地的地的规规划布置划布置1、居住区、居住区绿绿地系地系统统的的组组成成公共公共绿绿地地=居住区内居民公共使用的居住区内

41、居民公共使用的绿绿化用地化用地+公共建筑和公用公共建筑和公用 设设施施专专用用绿绿地地+宅旁和庭院宅旁和庭院绿绿地地+街道街道绿绿地地2、居住区、居住区绿绿地的地的规规划布置原划布置原则则 （1）根据居住区的功能）根据居住区的功能组织组织和居民和居民对绿对绿地的使用要求采取集地的使用要求采取集 中与分散，重点与一般，点、中与分散，重点与一般，点、线线、面相、面相结结合的原合的原则则，以形成，以形成 完整完整统统一的居住区一的居住区绿绿地系地系统统，并与城市，并与城市总总的的绿绿地系地系统统相相协调协调 （2）尽可能利用劣地、坡地、洼地）尽可能利用劣地、坡地、洼地进进行行绿绿化，以化，以节约节约

42、用地用地 （3）应应注意美化居住注意美化居住环环境的要求境的要求 （4）在植物配置和种植方式上力求）在植物配置和种植方式上力求经济实经济实用和便于管理用和便于管理2021/9/1842第五章第五章 建设项目前期准备建设项目前期准备2021/9/1843一、房屋拆迁管理一、房屋拆迁管理1、拆迁工作程序、拆迁工作程序 （1）房屋拆迁申）房屋拆迁申请请的提出的提出 建建设项设项目批准文件目批准文件 建建设设用地用地规规划划许许可可证证 国有土地使用国有土地使用权权批准文件批准文件 拆迁拆迁计计划和拆迁文件划和拆迁文件 办办理存款理存款业务业务的金融机构出具的拆迁的金融机构出具的拆迁补偿补偿安置安置资

43、资金金证证明明 （2）拆迁）拆迁审审批和房屋拆迁批和房屋拆迁许许可可证证的取得的取得 （3）拆迁）拆迁协议协议 （4）拆迁的）拆迁的实实施施 （5）拆迁）拆迁补偿补偿安置安置资资金的金的监监管管2021/9/1844一、房屋拆迁管理一、房屋拆迁管理2、特殊情况下的拆迁、特殊情况下的拆迁补偿补偿、安置、安置（1）产权产权不明确房屋的不明确房屋的补偿补偿、安置、安置（2）抵押房屋的）抵押房屋的补偿补偿、安置、安置（3）公益事）公益事业业房屋及其附属物的房屋及其附属物的补偿补偿、安置、安置（4）违违章建筑、章建筑、临时临时建筑的建筑的补偿补偿、安置、安置2021/9/1845二、二、建建设项设项目的

44、建管管理目的建管管理1、城建手、城建手续办续办理理 （1）建）建设单设单位在市位在市规规划行政主管部划行政主管部门对门对其其项项目目设计设计方案初方案初审审 后，持建后，持建设项设项目目总总平面平面图图（加盖有（加盖有“凭此凭此图图交交费费”章）章）计计划部划部 门门批准的建批准的建设项设项目立目立项计项计划和其他有关划和其他有关资资料，到市建委征管料，到市建委征管 处缴纳项处缴纳项目目报报建建审审核核阶阶段段应缴纳应缴纳的有关城建的有关城建费费用。用。（2）市建委征管）市建委征管处处在建在建设单设单位提供相关位提供相关资资料后料后2个工作日内，个工作日内，向其出具西安市城建向其出具西安市城建

45、费费用用缴缴款通知款通知书书 （3）建）建设单设单位按照要求位按照要求办办理了城建交理了城建交费费后，由征管后，由征管处处向建向建设设 单单位位签发签发西安市建西安市建设项设项目城建目城建费费用（基金）用（基金）统统一征收一征收缴纳证缴纳证 书书、西安市建、西安市建设设委委员员会工程会工程项项目建目建设审设审批登批登记记表，市政表，市政 公用公用设设施配套施配套费费全全额缴纳额缴纳的，的，签发签发市政公用市政公用设设施配套施配套证证 （4）工程竣工）工程竣工验验收合格后并按收合格后并按规规定定备备案后，申案后，申请请退款退款2021/9/1846二、二、建建设项设项目的建管管理目的建管管理2、

46、施工、施工许许可可证证的的办办理理 办办理施工理施工许许可可证证的条件：的条件：（1）已）已经办经办理建筑工程用地批准手理建筑工程用地批准手续续 （2）在城市）在城市规规划区的建筑工程已划区的建筑工程已经经取得取得规规划划许许可可证证 （3）需要拆迁的，其拆迁）需要拆迁的，其拆迁进进度符合施工要求度符合施工要求 （4）已）已经经确定建筑施工企确定建筑施工企业业 （5）施工）施工图纸图纸和技和技术资术资料料 （6）有保）有保证证工程工程质质量和安全的具体措施量和安全的具体措施 （7）建）建设资设资金已金已经经落落实实 （8）其他条件）其他条件2021/9/1847第七章第七章 建设项目招投标与工

47、程合同管理建设项目招投标与工程合同管理2021/9/1848一、一、建建设项设项目招目招标标投投标标1、依法必、依法必须须招招标标的建的建设项设项目目 （1）施工）施工单项单项合同估算价在合同估算价在200万元以上万元以上 （2）重要）重要设备设备、材料等、材料等货货物的采物的采购购，单项单项合同估算价在合同估算价在100 万元以上万元以上 （3）勘察、）勘察、设计设计、监监理等服理等服务务的采的采购购，单项单项合同估算价在合同估算价在50 万元以上万元以上 如果如果单项单项合同估算价低于上述合同估算价低于上述标标准，但准，但项项目目总总投投资资在在3000万万元以上的勘察、元以上的勘察、设计

48、设计、施工、施工、监监理以及与工程建理以及与工程建设设有关的重要有关的重要设设备备、材料的采、材料的采购购也必也必须须采用招采用招标标方式方式2021/9/1849一、一、建建设项设项目招目招标标投投标标2、施工招、施工招标标程序程序（1）成立招）成立招标标班子：班子：有与招有与招标标工作相适工作相适应应的的经济经济、法律咨、法律咨询询与技与技术术管理人管理人员员有有组织编组织编制招制招标标文件的能力文件的能力 有有审查审查投投标单标单位位资质资质的能力的能力有有组织组织开开标标、评标评标、定、定标标的能力的能力代代理理招招标标2021/9/1850一、一、建建设项设项目招目招标标投投标标2、

49、施工招、施工招标标程序程序（2）向招）向招标办办标办办理招理招标备标备案手案手续续&工程招工程招标标的的时间时间&招招标标工作的范工作的范围围&招招标项标项目前期准目前期准备备工作的完成情况工作的完成情况 工程已工程已经经批准立批准立项项 向建向建设设行政主管部行政主管部门门履行了履行了报报建手建手续续 建建设资设资金已到位金已到位 取得建取得建设设工程工程规规划划许许可可证证 技技术资术资料能料能满满足招足招标标要求要求 其他条件其他条件&招招标标的方式的方式&对对投投标单标单位的要求位的要求&合同的合同的计计价价类类型：型：总总价合同、价合同、单单价合同、成本加酬金合同价合同、成本加酬金合

50、同2021/9/1851一、一、建建设项设项目招目招标标投投标标2、施工招、施工招标标程序程序 （3）编编制招制招标标文件、文件、标标底、底、资资格予格予审审文件、合同文件、合同协议书协议书等。等。（4）发发布招布招标标广告广告 （5）资资格予格予审审：（6）现场现场考察：考察：（7）解答投）解答投标标人的人的质质疑：疑：（8）开）开标标：无效投：无效投标书标书：&投投标标文件未按文件未按规规定密封定密封&投投标标函未加盖企函未加盖企业业、法定代表人或代理人印、法定代表人或代理人印鉴鉴的的&投投标标文件关文件关键键内容字迹模糊、无法辨内容字迹模糊、无法辨认认的的&未按未按规规定提供投定提供投标