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1、中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲：邓宇教授主讲：邓宇教授中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院联系方式联系方式：手机：Email：QQ：228720166中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院u课程简介课程简介u教学大纲教学大纲u教材与参考书目教材与参考书目u学习要求与考核学习要求与考核绪论：绪论：中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业
2、资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院本书将系统介绍房地产投资、房地本书将系统介绍房地产投资、房地产市场的基本概念与理论、重点讲述房产市场的基本概念与理论、重点讲述房地产市场调查与分析、房地产投资项目地产市场调查与分析、房地产投资项目经济评价与可行性分析的技术和方法，经济评价与可行性分析的技术和方法，介绍房地产开发程序、房地产金融和物介绍房地产开发程序、房地产金融和物业管理等内容。业管理等内容。课程简介课程简介中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院教学大纲：教学大纲：第一章：房地产开发经营与管理概述第一章：房地产开
3、发经营与管理概述 4学时学时第二章：房地产市场及其运行规律第二章：房地产市场及其运行规律 4学时学时第三章：房地产开发的程序第三章：房地产开发的程序 4学时学时第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值 6学时学时第五章：房地产投资经济效果评价第五章：房地产投资经济效果评价 6学时学时第六章：风险与不确定性分析第六章：风险与不确定性分析 6学时学时第七章：房地产市场调查与市场分析第七章：房地产市场调查与市场分析 6学时学时 第八章：房地产开发项目的可行性分析第八章：房地产开发项目的可行性分析 4学时学时第九章：房地产金融与项目投资第九章：房地产金融与项目投资 4学时学时第十章
4、：物业资产管理第十章：物业资产管理 4学时学时中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院选用教材：选用教材：刘洪玉主编，房地产开发经营与管理，中国刘洪玉主编，房地产开发经营与管理，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，辅导教材，2005参考书籍：参考书籍：1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，社，2002 2、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，社，1996 中国房地产估价师执
5、业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院学习要求与考核学习要求与考核u学习要求学习要求1、自学（熟悉教材）、自学（熟悉教材）2、复习（练习、作业）、复习（练习、作业）掌握每一章知识，再融会贯通掌握每一章知识，再融会贯通u考核考核：作业考试作业考试中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院 第一章房地产开发经营与管理概述第一章房地产开发经营与管理概述 第一节第一节 房地产和房地产业概述房地产和房地产业概述 第二节第二节 房地产开发经营与管理概述房地产开发经营与管理概述 第三节第三节 房地产
6、投资概述房地产投资概述中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院学习目的与要求学习目的与要求:l 掌握掌握:房地产和房地产业的内涵，投资的概房地产和房地产业的内涵，投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。特性，房地产直接投资和间接投资的概念。l 熟悉：房地产投资的形式及利弊熟悉：房地产投资的形式及利弊l 了解：房地产投资风险、投资组合的概念，了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。房地产投资风险类型及其对投资
7、者行为的影响。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院第一节第一节 房地产和房地产业概述房地产和房地产业概述一、房地产概述一、房地产概述（一）房地产的基本概念（一）房地产的基本概念房地产是房产和地产的总和，本质上是房地产是房产和地产的总和，本质上是指土地及附着在土地上的建筑物和构筑物及指土地及附着在土地上的建筑物和构筑物及其的各种权益。一般而言，房地产指建筑物其的各种权益。一般而言，房地产指建筑物和土地构成的有机整体。和土地构成的有机整体。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学
8、资源环境学院第一节第一节 房地产和房地产业概述房地产和房地产业概述一、房地产概述一、房地产概述（一）房地产的基本概念（一）房地产的基本概念注：注：房地产包括土地和建筑物两大部分，但并房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才称为房地不意味着只有土地与建筑物合成一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形式。房地产的一种存在形式。房地产是不动产，但不动产不一定是房地产。房地产是不动产，但不动产不一定是房地产。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学
9、院宁夏大学资源环境学院辨析：辨析：房地产与不动产的区别与联系房地产与不动产的区别与联系 不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动一旦采摘、
10、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。产。(动产是指不动产以外的财产。如机器设备、车辆、动产是指不动产以外的财产。如机器设备、车辆、动物、各种生活日用品等等。动物、各种生活日用品等等。不动产的特点是，与土不动产的特点是，与土地不能分离或者不可移动，一旦与土地分离或者移动地不能分离或者不可移动，一旦与土地分离或者移动将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一旦移动或离开土地就不成其为建筑物，其价值将大大旦移动或离开土地就不成其为建筑物，其价值将大大降低。而动产则可以随意移动，其价值不受影响。降低。而动产则可以随意移动，其价值不受影响。中国房地产
11、估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（二）房地产的分类：（二）房地产的分类：1.按开发程度分类：按开发程度分类：（1）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中最主要的组成部分。最主要的组成部分。*土地又分为建设用地和非建设用地两类土地又分为建设用地和非建设用地两类*依土地所处的状态不同，城市土地又分为具有开发建依土地所处的状态不同，城市土地又分为具有开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地。的再开发过程才能用
12、于建设的土地。（2）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。用的房地产。（3）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施和相关场地。附属设备与设施和相关场地。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院2.按用途划分：按用途划分：l居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。l商业物业商业物业（收益性物业或投资性物业）（收益性物业或投资性物业）包括商务办公楼、写字楼、旅馆、商店等包
13、括商务办公楼、写字楼、旅馆、商店等l工业物业：包括厂房、仓库等工业物业：包括厂房、仓库等l特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、墓地等。墓地等。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（三）房地产的特性（三）房地产的特性1.位置的固定性（包括不可移动性、地区位置的固定性（包括不可移动性、地区性和个别性）性和个别性）2.经济寿命的可延续性经济寿命的可延续性3.适应性：物业本身并不产生收益，物业适应
14、性：物业本身并不产生收益，物业的收益是在使用过程中产生的的收益是在使用过程中产生的4.不一致性不一致性5.需要特殊管理需要特殊管理6.能从周围社区环境的改善中获得利益能从周围社区环境的改善中获得利益中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院二、房地产业概述二、房地产业概述（一）房地产业的概念（一）房地产业的概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。和服务的行业。它包括土地的开发，房屋的建设、维修管它包括土地的开发，房屋的建设、维修管理，土地使用权的划拨、转让，房屋所有权的理，土地使用权
15、的划拨、转让，房屋所有权的租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。属于第三产业。属于第三产业。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（二）房地产业的特点（二）房地产业的特点1.房地产业投资大、周期长、效益高房地产业投资大、周期长、效益高2.房产、地产交易的不可分割性房产、地产交易的不可分割性3.房地产业的产品保值性、增值性和地域房地产业的产品保值性、增值性和地域性性4.房地产业的发展要受城镇综合因素的影房地产业的发展要受城镇综合因素的影响响中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价
16、师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院三、我国房地产的基本制度三、我国房地产的基本制度（一）房地产产权（一）房地产产权1.概念：产权是指财产的所有权，是财产所有者概念：产权是指财产的所有权，是财产所有者在法律范围内对其财产享有的占有、使用、收益和处在法律范围内对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房产是房屋的经济形态，房产的产权就是分的权利。房产是房屋的经济形态，房产的产权就是房屋的所有权。房屋的所有权。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院三、我国房地产的基本制度三、我国房地产的基本制度（一）房地产产
17、权（一）房地产产权2、房地产所有权法律关系、房地产所有权法律关系（1）主体：公民、法人、产权人或共有人）主体：公民、法人、产权人或共有人（2）客体：房屋及其土地）客体：房屋及其土地（3）内容：产权人享有的权利及其应承担的义务。）内容：产权人享有的权利及其应承担的义务。享有权利包括占有、使用、收益和处分四项权利。享有权利包括占有、使用、收益和处分四项权利。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院3.房地产产权的分类：房地产产权的分类：1.全民所有制的房产，又称国家房产全民所有制的房产，又称国家房产2.集体所有的房产集体所有的房产3.
18、私有房产私有房产4.不同所有制之间的共同房产不同所有制之间的共同房产5.涉外房产涉外房产6.其他房产：包括宗教房产、宗族房产、其他房产：包括宗教房产、宗族房产、会馆房产以及解放初期遗留的国家代管房产会馆房产以及解放初期遗留的国家代管房产等。等。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（二）土地使用制度（二）土地使用制度1.征收土地使用费征收土地使用费2.开展土地使用权有偿出让和转让试点开展土地使用权有偿出让和转让试点3.修改土地管理法修改土地管理法4.制定全国性的土地使用权出让转让条例制定全国性的土地使用权出让转让条例5.颁布房地
19、产管理法颁布房地产管理法中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（三）住房制度改革（三）住房制度改革1.传统住房制度及其特点传统住房制度及其特点（1）低租金、高补贴）低租金、高补贴（2）国家包、福利制）国家包、福利制（3）实物分配）实物分配2.我国住房制度改革的历程（补充）我国住房制度改革的历程（补充）3.房地产法确立的基本制度体系（补充）房地产法确立的基本制度体系（补充）中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院第二节第二节 房地产开发经营与管理概述房地产开发经营与管
20、理概述一、房地产开发经营一、房地产开发经营（一）基本概念（一）基本概念1、房地产开发：房地产开发是指通过多种、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。变人类生存的物质环境的一种活动。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院2、房地产经营、房地产经营广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动小投入获得最大收益的经济活动狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为狭
21、义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为3、房地产开发经营、房地产开发经营对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。域的经济活动。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（二）房地产开发经营的规律（二）房地产开发经营的规律1.价值规律价值规律2.供求规律供求规律3.竞争规律竞争规律4.在国家的宏观调控下进行在国家的宏观调控下进行中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试
22、科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院二、房地产管理二、房地产管理（一）房地产管理的概念（一）房地产管理的概念1、含义：、含义：房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。项经营和物业管理活动的总称。中国房地产估价师执
23、业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院二、房地产管理二、房地产管理（一）房地产管理的概念（一）房地产管理的概念2、目的、目的为实现经营与管理目标对上述经营活动所为实现经营与管理目标对上述经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作。其重点是房地产产业管理和物业管管理工作。其重点是房地产产业管理和物业管理。理。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（二）房地产管理的体制（二）房地产管理的体制1、直管体制、直管体制2、自管体制、自管
24、体制3、托管体制、托管体制4、代管体制、代管体制5、物业管理体制、物业管理体制中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（三）房地产管理的内容（三）房地产管理的内容1、房地产产业管理、房地产产业管理（1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理量管理（2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理（3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理（4）建立房地产使用单位检查制度，搞
25、好房地产业的保护）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理管理（5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理管理中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（三）房地产管理的内容（三）房地产管理的内容2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。销售及售后的服务。具体内容见第十章具体内容见第十章中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院第三节第三节
26、 房地产投资概述房地产投资概述一、投资与房地产投资一、投资与房地产投资（一）投资（一）投资1、投资的概念：、投资的概念：投资是指经济主体（国家、企投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。2、投资的分类：、投资的分类：总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院投资固定资产投资流动资
27、产投资按统计分类按投资主体的经济类型分类按资金来源分类按固定资产投资的使用构成基本建设投资更新改造投资房地产开发投资国有其他固定资产投资城镇集体固定资产投资国有经济集体经济个体经济联营经济股份制经济外商投资经济港澳台投资经济国家预算内资金国内贷款利用外资其他投资自筹资金建筑安装工程设备和工器具购置农村集体固定资产投资城镇和工矿区私人建房投资农村个人固定资产投资其他费用投资中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院3、投资的特性：、投资的特性：（1）投资是一种有目的的经济行为）投资是一种有目的的经济行为（2）投资具有时间性）投资具有时
28、间性（3）投资的目的在于得到报酬）投资的目的在于得到报酬（4）投资具有风险性）投资具有风险性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院4、投资的作用：、投资的作用：（1）投资是一个国家经济增长的基本推动）投资是一个国家经济增长的基本推动力力（2）投资与企业发展密切相关）投资与企业发展密切相关（3）投资可以促进人民生活水平的提高）投资可以促进人民生活水平的提高（4）投资有利于一国的国内稳定和国际交）投资有利于一国的国内稳定和国际交往往中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学
29、院（二）房地产投资（二）房地产投资1、房地产投资的概念、房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。地产开发与经营活动的经济行为。包括房地产开发投资和房地产置业投资。包括房地产开发投资和房地产置业投资。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院*房地产开发投资：房地产开发投资：从事商品房和土地开发经从事
30、商品房和土地开发经营活动的投资。营活动的投资。（1）商品房建设投资：）商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。（2）土地开发投资）土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水
31、、供电、供热、通讯等工程所完成给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。的投资。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院房地产投资房地产投资房地产开发投资房地产开发投资房地产置业投资房地产置业投资广义广义狭义狭义狭义的房地产开发投资狭义的房地产开发投资以房地产资产权益为对象的投资以房地产资产权益为对象的投资商品房建设投资商品房建设投资土地开发投资土地开发投资购买房地产企业的股票、债券购买房地产企业的股票、债券购买房地产资产支持的证券、债券购买房地产资产支持的证券、债券中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业
32、资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院2、房地产投资的物业类型：、房地产投资的物业类型：物业类型物业类型按物理形按物理形态划分态划分按使用目按使用目的划分的划分土地土地建成物业建成物业在建工程在建工程居住物业居住物业特殊物业特殊物业商用物业商用物业工业物业工业物业中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院类型类型含义含义包括包括目的目的居住物业居住物业供人们生活居住供人们生活居住的房地产的房地产包括普通住宅、公寓、包括普通住宅、公寓、别墅等别墅等 满足自用满足自用用于投资用于投资商用物业商用物业（经营性物业、（经营性物
33、业、收益性物业、收益性物业、投资性物业）投资性物业）出租经营、为投出租经营、为投资者带来经常性资者带来经常性收入现金流的房收入现金流的房地产地产酒店、写字楼、零售商酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商购物中心等）、出租商住楼等住楼等用于投资用于投资自用自营自用自营工业物业工业物业为人类生活生活为人类生活生活提高入住空间的提高入住空间的房地产房地产工业厂房、仓储用房、工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研高新技术产业用房、研究与发展用房等究与发展用房等出售出售出租出租特殊物业特殊物业物业空间内的经物业空间内的经营活动需要得到营活动需要得到政府特殊许可
34、的政府特殊许可的房地产房地产赛马场、高尔夫球场、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等桥梁、隧道等长期投资，长期投资，靠日常经营靠日常经营活动的收益活动的收益回收投资回收投资中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院二、房地产投资的特性：二、房地产投资的特性：1、位置固定性（不可移动性）、位置固定性（不可移动性）2、寿命周期长：、寿命周期长：*经济寿命：在正常市场和运营状经济寿命：在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营态下，房地产的经营收益大于
35、其运营成本，即净收益大于零的持续时间。成本，即净收益大于零的持续时间。*自然寿命：房地产从地上建筑物自然寿命：房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时坏，不能继续保证安全使用的持续时间间房地产房地产经济寿命经济寿命公寓、酒店、剧公寓、酒店、剧院建筑院建筑40年年工业厂房、普通工业厂房、普通住宅、写字楼住宅、写字楼45年年银行、零售商业银行、零售商业用房用房50年年仓储用房仓储用房60年年乡村建筑乡村建筑25年年中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师
36、执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院二、房地产投资的特性：二、房地产投资的特性：*房地产的经济寿命与其使房地产的经济寿命与其使用性质相关。用性质相关。*注意：注意：税法中规定的有关税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿房地产的经济寿命或自然寿命有关。命有关。房地产房地产经济寿命经济寿命公寓、酒店、公寓、酒店、剧院建筑剧院建筑40年年工业厂房、普工业厂房、普通住宅、写字通住宅、写字楼楼45年年银行、零售商银行、零售商业用房业用房50
37、年年仓储用房仓储用房60年年乡村建筑乡村建筑25年年中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院3.适应性适应性4.各异性各异性5.政策影响性政策影响性6.专业管理依赖性专业管理依赖性7.相互影响性相互影响性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院三、房地产投资的形式三、房地产投资的形式投资形式投资形式房地产直接投资房地产直接投资房地产间接投资房地产间接投资房地产开发投资房地产开发投资房地产置业投资房地产置业投资房地产企业债房地产企业债券和股票投资券和股票投资投资于房地产
38、投资于房地产投资信托公司投资信托公司购买住房抵押购买住房抵押支持证券支持证券权益型权益型抵押型抵押型混合型混合型中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院1、房地产直接投资：、房地产直接投资：投资者直接参与房地产投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。种形式。（1）房地产开发投资：）房地产开发投资：投资者从购买土地使用权投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进
39、一步投资活动，即经过规划开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。投资、获取开发利润的过程。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院（2）房地产置业投资：）房地产置业投资：指面向现有运行中指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所
40、有权或使用权为的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益。费的四个方面的利益。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院例如：某公司以例如：某公司以300万元投资购买了一个万元投资购买了一个250m2的
41、的写字楼单位，并将其中的写字楼单位，并将其中的100m2用作该公司的办公室，用作该公司的办公室，将另外的将另外的150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是管理费用后的净租金收入是50万元。经过万元。经过10年之后，年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有该公司为了财务安排方面的需要，将拥有250m2写字楼写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净销售收入是全部转售出去，扣除销售税费后的净销售收入是450万万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增
42、值等几方（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几方面的目的。面的目的。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院2、房地产间接投资、房地产间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。理工作。房地产企业债券和股票投资房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托公司（投资于房地产投资信托公司（REITs）购买、开发、管理和出售房地产资产的公司购买、开发、管理和出售房地产资产的公司 购买住房抵押支持证券购买住房抵
43、押支持证券中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院四、房地产投资的利弊四、房地产投资的利弊利利弊弊相对较高的收益水平相对较高的收益水平（开发：（开发：20%；置业：；置业：1520%）易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级变现性差变现性差投资数额巨大投资数额巨大投资回收周期长投资回收周期长（开发：（开发：35年；置业：年；置业：810年）年）需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁
44、夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院五、五、房地产投资的风险房地产投资的风险(一一)房地产投资风险的基本概念房地产投资风险的基本概念1、风险、风险:获得预期收益可能性的大小。获得预期收益可能性的大小。*风险可以用标准方差表示。标准方差越小，各种风险可以用标准方差表示。标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险越小。反之，标可能收益的分布就越集中，投资风险越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布越分散，风险越大。准方差越大，各种可能收益的分布越分散，风险越大。*完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进
45、而也就可实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获得预期收益可能性的大小。以计算获得预期收益可能性的大小。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院五、五、房地产投资的风险房地产投资的风险(一一)房地产投资风险的基本概念房地产投资风险的基本概念2、风险与不确定性、风险与不确定性:对于可能的情况无法估计其可能性。在这对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计是定性的，种情况下，对未来投资收益的估计是定性的，而非定量的。而非定量的。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大
46、学资源环境学院宁夏大学资源环境学院3、风险分析的目的、风险分析的目的(1)分析预期收益是多少，出现的可能性大小分析预期收益是多少，出现的可能性大小(2)分析相对于目标收益或融资成本或机会投分析相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性大小性大小(3)分析预期收益的变动性和离散性分析预期收益的变动性和离散性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院4、房地产投资风险的体现、房地产投资风险的体现(1)投入资金的安全性投入资金的安全性(2)期望收益的可靠性期望收益的可
47、靠性(3)投资项目的变现性投资项目的变现性(4)资产管理的复杂性资产管理的复杂性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院(二二)系统风险系统风险1.通货膨胀风险通货膨胀风险(购买力风险购买力风险):投资完成后所收回的投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。的风险。2.市场供求风险市场供求风险:投资者所在地区房地产市场供求关投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。系的变化给投资者带来的风险。3.周期风险周期风险:房地产市场的周期波动给
48、投资者带来的房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。风险。4.变现风险变现风险:指急于将商品兑换为现金时由于折价而指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。导致资金损失的风险。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院(二二)系统风险系统风险5.利率风险利率风险:利率提高对房地产市场的影响。利率提高对房地产市场的影响。6.政策风险政策风险:政府有关房地产投资的土地供给政策、政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策等对房地产投资者收益
49、目标的实现产生的影响。等对房地产投资者收益目标的实现产生的影响。7.政治风险政治风险:由政变、战争、经济制裁、外来侵略等由政变、战争、经济制裁、外来侵略等因素造成的风险。因素造成的风险。8.或然风险或然风险:火灾或其他偶然发生的自然灾害引起的火灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。置业投资损失。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院(三三)个别风险个别风险1.收益现金流风险收益现金流风险:指房地产投资项目的实指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。际收益现金流未达到预期目标要求的风险。2.未来经营费用风
50、险未来经营费用风险:指物业实际经营管理指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。费用支出超过预期经营费用而带来的风险。3.资本价值风险资本价值风险:资本价值在很大程度上取资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用分决于预期收益现金流和可能的未来经营费用分析。析。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院宁夏大学资源环境学院(三三)个别风险个别风险4.比较风险比较风险(机会成本风险机会成本风险):投资者将资金投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的可能