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1、房地产开发报批程序我国城镇国有土地使用全出让和转让暂行条例规定了各类用地的最高使用年限，具体为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。我国国有土地分配和转让的基本方式有一下七种1、划拨。是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用者，或将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、出让。是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3、租赁。是国家作为土地所有者将土地使用权出租给使用者使用，有使用
2、者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。4、作价出资（入股）。是国家以一年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照谷底管理法律、法规的规定出租抵押。目前，采用此种方式的主要是境外上市的股份制企业。5、授权经营。国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。6、转让。是指土地使用者将土地使用权在转移的行为，包括出售、交换、赠与。7、出租。是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租者使
3、用，由承租人支付租金的行为。房地产开发报批程序一、办理土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段。 土地证、建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复是房地产开发的前提。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权利争斗，他们领取的先后顺序非常的有学问。简单的说，土地证有国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地的用途及使用年限（指示载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率建筑密度、建筑物高度、绿地率、停车位配置要求等都在这个批复里出现，包括现在的小户型比例限制要求。一般来讲，一块土
4、地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证后才能领取土地使用权证，这是绝对必须的程序，因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地的使用强度，才能计算出土地的出让金，才能在土地证上载明土地是用途和使用年限。但是，在现实中，这个想法职能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块地出让了，并给人家办理了商住、商服等土地使用权证。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软么硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划也好，反正我的土地出让金是交了剩下的事情你规划部门要给我搞定。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常的盛行。不过无论如何，这种土地交
5、易模式已经成为了历史。新的城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在出让前，城市规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分，未确定规划条件的地块，不得出让。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。二、项目公司设立、立项、环评、房地产开发资质这四项是每个项目
6、要开始的时候必须要做的事情。先说项目公司设立，按照我国的法律母公司将拍得的土地和房产转到其全资设立的项目公司名下，不属于交易，没有任何税费，因此房地产公司可以任意成立项目子公司。在项目完成后再把它从实体上消灭，只留下一个空壳。这种操作模式没有任何法律风险，非常经济实用，在我国房地产公司几乎都这么操作。 再说立项，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，我们还不太清楚政府对项目可行性是如何管理的，反正现在各地由于市场经济的深度不同，在管理上的方法也不同。有的地方基本上不管，有些地方管的非常严。而且立项需要什么材料、与其它和程序的先后关系等也有说不清楚的地方。譬如国家的政策要求先做环
7、评，再立项，这是基于对加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，要进行环评的一项主要前提材料是立项的批文，立不了项根本无法做环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的，一般的操作方法是直接去找这些主管部门，让这些部门的负责人推荐一些公司去帮助完成这些工作。比如去发改立项部门，就让他们给推荐可行性研究报告的编制公司；去环保局，就让他们给推荐环境评价报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。费用多点没关系，总比你自己跑几个月还办不出来要好很多。下面开始说一下正式的规划报建。三、总平面审查阶段：这个阶段的正规叫法是“修建性详细规划审查”，是审查小区的总平面规划图纸，就是看一个小区
8、的建筑物是怎么排的，每栋单体建筑有多高，各栋单体建筑间是怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多少，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等。审查总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的，这个过程一身都要23个月，往往是要和规划部门反复修改扯皮，来回的磨磨到双方都是没了脾气，才能通过。反正这总平面设计哪有没有一点点缺陷的完美设计呀。下面举例说明一下，比如建筑密度，这个指标看起来很简单吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例。譬如这个小区是10000平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么
9、争议了，但是且慢，我这3000平方米的建筑占地里面有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下面是停车位，上面是空中绿化广场。现在争议就来了，我这个2000平方米到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非京是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间，现在我虽然好像地面上建了东西，但是人这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化和休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在我的建筑密度里面，这种空中花园的架空层到底算不算建筑密度的问题反正技术规范没限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率是总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单，但是放到实践中一看，什么是净用地面积呢？从哪里算呢？是纯粹
10、的土地证证上的面积还是一直到周边道路的道路中心线呢，这个东西根本说不清楚，怎么算都行，把净用地面积为加大，总建筑面积为自然也大，这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道，但是这样小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，京指着图纸说这就是一条消防道路。这么办行不行，实践去体会吧！四、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，这一内容非常的专业，搞不好的话，实在会害人，而且在事实上在这个问题上出现失误的公司很多。什么是管线综合呢，包括三大项内容：给排水管线、强电线路、弱电线路。把这三项综合起来，
11、根据各项设计规范科学统筹安排，放到一张图纸上，就是管线综合图。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容包括电视线、通讯线、网线、监控线等等。这三项线路要是科学的话，统统要在地下走，从地下穿进各栋单体楼再接进千家万户。判断一个小区管线综合设计的好不好，作为非专业人士，只要看两东西：一是看是不是有电线搭在楼和楼之间，只要有，这个小区你基本上不用考虑了；二是沙井盖是不是沿着小区道路排布，如果井盖到处都是看不出走向，基本上这个小区也可以放弃了。我们如此强调管线综合，如果它设计不好就什么后果呢？首先，就是给排水经常出问题
12、，经常断水、下水厕所不通，小区一下雨就变池塘；然后网络整天出问题，小区的网络运营商根本无法选；第三，家电必须轮流使用，千万不能一起开，一开就跳闸。这些都是管线综合没设计好的标志，这样在小区能住吗。既然管线综合这么重要，那么我们设计的时候好好考虑和研究不就行了？事实上，不行。因为所有的线你都是从外面引进来，都得和外面有个接口，但是无论开发商事先做多少准备工作都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污和电力接口的变化的。五、单体审查、建筑工程规划许可证单体设计就是在平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。规划部门对单体设计的审查是非常严格的，但总体来说，相对于总平面规划比较容易通过一点。
13、单体方案的主要内容关键是落实各空间的大小尺寸。这个阶段最麻烦的是车位，目前来说对车位的要求一般是每户住宅配一个车位，商业是100平方米配一个车位，车位不够基本上通不过单体审查。在总平面审查期间一般也会审车位，不过那个阶段主要是经验的值，按35到45平方米一个车位的经验来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门还会很在意车位够不够了，还会认真在图纸上数，但是在单体阶段就会一个一个的数了，为了达到要求开发商什么招都会用到，比如所谓的子母车位、根本停不进车的转角位等，但是有的时候无论怎么摆都不够，京宣称我这里要做立体机械车位，不过开发商都是只停留在口头上，只要通过了单体审查，机械车位是还会安装的。开发
14、商为什么不愿意建大点的地下室呢，因为不挣钱，也许有的人会说10几万甚至20万买一个巴掌大的停车位还不挣钱？事实是，停下一台车是只需要10平方米不到的空间，但是，你这个车不是能垂直起降的，要把它停进车位，还需要30平方米的进车道事实上每个车位所必须面积基本上是35到45平方米。当然，在北京、广州、上海等城市的黄金楼盘，车位还是能赚钱的。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以冒领建设工程规划许可证了。六、消防和人防专项审查说到这两样东西，我们可以说:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的；没有哪个小区的消防和人防设备是合格的。这两样要说难也难说简单也简单。消防部门是武警，不是政府机构，
15、所以这个审查非常的官僚，基本上都是找关系或是委托消防施工企业代理报建，因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门有说不清的关系，往往由他们出面才能把事情办成中。不过涉及生命安生的强制性消防规范是无法绕过的，如：12层以上要设置专门的消防电梯；17层以上设置剪刀楼梯等。再说人防工程，这是一个非常有中国特色的东西，人防部门属于政府部门，所有人防用途的东西产权都属于国家，国家为了鼓励大家搞人防工程，允许你暂时使用，可以搞停车位，只有使用权。由于人防用途部分的车位只不过是一种暂时使用的性质，所以开发商都会想尽办法减少人防面积。七、节能审查、施工图审查在领取了建设工程规划许可证后，设计公司在建筑施工图
16、上再次细化，完成全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始节能审查、施工图审查了。这两项审查基本上都市场化了，一般情况下都是由设计单位负责找有审查资质的企业去完成，当然费用要由建设单位出。八、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西是最扰民的，现在很多城市加强了对这两样东西的管理。余泥排放现在都是快成了各大公司管理部门，公路、交通、警察的主要生财之道了。运输施工余泥的车辆只能在规定时间、规定的道路上行驶，但是在很多进修，根本不可能的尤其是工程赶进度的时候，没办法，只能去打通各路神仙。噪音排放许可、夜间连续施工许可，是指只能在规定时间、用规范的
17、噪音较轻的方式施工，这是在环保部门管的。现在有的城市管的很好也很严，有的城市则不严格。总的说来只要没有居民投诉你一般问题不是很大。九、质量监督、安全监督质量监督和安全监督站都是建设部门的下属机构。在拿到施工许可证之前，必须到到这两个站办理备案审批手续。说到这两个站的分工实在是不好区分，完全可以由一个机构负责。在实际的操作中，但凡遇到涉及检测的就由质监办理；不需要检测、一眼就看出来的由安监办理。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、钢筋、水泥检测等，这些检测都是收费项目，所以质检在管理上不那么严格，因为他们靠这些收费项目养活自己。安监基本不收费，担他们也有很多收费服务来，拉安全生产培训、工人佩带平安卡
18、上班等。现在，有的城市质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做，不过在绝大多数的城市，这个功能还是被质量监督站牢牢的把持，这可是建设部门的生财有道啊。十、施工招标、监理报建按照我国现行的招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，可以直接发包。招标过程中的运作方法，大家应该心里有数，一般情况下发包的甲方都有了意向单位，也和招标代理公司打好了招呼（一般情况下，招标代理机构也是甲方找的，他们要挣甲方的钱）。剩下的就是找几家维标单位和走过场了。监理招标也是一样。监理报建是完成监理招标手续之后，做一个监理规划和监理细则，交给建设部门审核一番。十一、施工
19、许可证办理施工许可证所需要的东西基本上是上面全部手续的一个汇总，缺一不可。反正大多数的公司都不是办齐上面所有的手续再冒领施工许可证的。要是那样的话，估计没有一年时间是办不下来的。房地产开发的系统在经过了十几年的运作之后，大家统统都是适应了这个游戏规则，在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。大家已经把潜规则当成了规则，这些规则维系房地产这个产业。因此在很多情况下，房地产项目都是在未取得施工许可证的情况下就先干上了很多，如土方工程。在管理很规范的大城市，也有空子可钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室的，再发地上部分的。这是双方博弈后互相适应、互相妥协的结果。十二、放线
20、、验线在办理了施工许可证后就可以正式放线了，放线是把图纸的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量、定坐标，一般是规划部门的下属的测绘院来负责，放线后测绘院会发出一分放线册。注意：在工程提前施工、违章施工的情况下，就需要做通测绘院的工作提前来放线。放线完毕，施工单位照着这个过角点施工之后就做验线，验线后测绘院会出验线册，由于验线工作跟日后验收有很大关系，所主测绘院要搞好关系的。十三、预售许可证现在预售许可都要求在网上办理，全程公示，管理的比较严格，在上面做手脚的可能性越来越小。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶，因此现在高层建筑在完成三分之二结构以
21、后开发商在推盘时都不积极，因为这个时候钱只能收到20%-30%，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算，这也是开发商捂盘的一个原因。现在办理预售许可，都要作价格公示，交易价格必须到套。但是，我们知道：政府没有权力对房地产交易价格进行管制，在办理预售手续时申报的价格，开发商完全可以不予理会。做预售申报的价格，随便你怎么公示，卖的时候不按照公示的卖没有任何法律上或行政上的责任。十四、关于预售中的土地解押这是一个非常敏感的话题。先从土地抵押说起，现在关于土地抵押的规则越来越严格，土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款，这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因了。贷款额基本上都是根据施工许可证
22、上的建筑规模来确定和发放的。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时该地块不能有任何抵押。但是，伙伴都知道一个事实：任何开发商都必然会将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临很大的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就办不了。残渣余孽是几乎不用考虑的事情，更换抵押物也是不可能的，哪来的那么多资产可以抵押，就算有也早就拿去抵押融资了，还等等到现在吗。现在的任务是：即不还贷，双不更换抵押物，还要输出预售许可证。一般现在的房地产公司都是这么操作的：大多数城市的国土部门和房管部门是分离的，在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门肯国土部门
23、是绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。这些地方，先做通银行的工作，比较合理的借口是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押再将新抵押物办理抵押登记。在解押和新抵押中间有一个抵押物悬空期，这个悬空期是合理的，无论银监不是上级来查都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由合理的将土地解押（有的把银行的工作做到位，连更换抵押的理由都是不用找，直接先解押），然后拿这个注明了已经解押字样的土地证，赶紧不能房管部门，房管部门一看解押了，于是收材料办预售许可证，只要他们一收材料，马上又把这个土地证重新送到国土部门办抵押，办的快的话只需要悬空半个小时。这就是国土部门和房管部门是分
24、离的的好处。此外，在可以办理在建工程抵押的城市，也可以试试土地解押排成地面上的在建工程抵押，也是利用悬空期来做事，这种办法在国土与房管合并的地方也能用。十五、规划、消防、人防、管线、质量等等专项验收，竣工验收备案、交楼规划验收，主要是验收各项规划指标是否超标，在封顶之后，竣工之前就可以做。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过就还会有太大的麻烦。消防、人防和管线验收。基本上由这几项专业的施工单位搞定，也只有他们能搞定，开发商要做这几项验收很难，这也是开发商不能得罪这三大专业的施工单位的原因，尤其是消防和用电。只要不得罪这几项的施工单位，验收基本能过。质量验收，竣工之后，施工单位、开发商、监理单位合在一起整个验收报告出来，交给质监站备案。质量验收和各专业验收都完成后，最终到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成任务是法定的正式交楼条件。接下来就是就是产权证的事情了，先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。