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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产开发与经营的意义随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动
2、的重要组成部分。一、房地产开发的概念和特征1、房地产开发的概念房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。房地产开发是一种经济行为，要根据城市总体规划和城镇化的总体规划，充分考虑社会发展和经济效益及普遍改善人群生产生活的发展性要求，由于人口持续的增长、社会的进步、人们生活水平的提高和生活方式的不断变化，人
3、们对房地产的需求不但在数量上持续增加，而且在质量和多样性方面也不断提出新的需求，这使得房地产开发在改变人类社会生产生活环境及加快城镇化步伐方面的作用越来越不可替代，同时房地产开发也变得越来越复杂。2、房地产开发的特征2.1 地域差异显著房地产的不可移动性，意味着房地产市场具有显著的地区性差异，不同的地域，对房地产产品有不同的需求。因此在房地产开发中应当充分了解地域特征，因地制宜的选择开发项目、开发方式和开发方案。2.2 社会联系广泛房地产开发涉及诸多政府部门的管理工作，从立项、拿地、规划设计、招标、建筑施工到验收，需要与国土资源、城市规划、建设、环境、交通、消防、人防、社区等部门协作。房地产产
4、品为社会提供重要的生产和生活场所，同时也是人文景观的重要构成部分，其外观、质量、用途都与人们生产密切相关。房地产开发还与相关经济行业产生必需的联系，比如建筑材料、规划设计、就业等。因此房地产企业要遵循经济发展需要，与城市规划及城镇化相符合。2.3 易受政策影响房地产在社会经济活动中具有重要作用，所以各国政府都十分重视对房地产市场的干预，通过宏观调控措施或通过制定政策法律法规，调整房地产在开发、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。这些政策措施的实施，都会对房地产的市场价格产生影响，进而影响房地产开发的投资效果。房地产开发企业应该不断增强应变能力，顺应政策变化，调整开发策略。2.4 风险与效
5、益并存房地产开发周期长，投资量大。一次完整的综合开发，从土地征用、规划设计、施工建设到验收合格、交付使用，短则三至四年，长则五至六年，甚至更长时间。投资金额少则几千万，多则几十个亿。这样的大额投资，往往产生高额回报。但是在长达几年的开发过程中，国际政治经济形势、宏观经济政策、原材料市场、产品市场环境都会发生变化，这些变化中包含巨大的风险。这要求房地产开发商必须具备敏锐的市场洞察力，具备政治敏感度，审时度势，既能规避风险，又能获取好的经济效益回报。2.5 需要专业管理房地产开发是一项专业性很强的活动，在获取土地使用权、项目投资、规划设计、招标及施工管理等各个环节都需要专门的知识和管理能力，才能确
6、保开发环节的顺利衔接，保证项目建设安全和产品质量。此外，由于房地产开发风险较大，还需要会计师、律师等行业的专业服务，以降低风险，提高开发活动的整体收益。二、房地产经营的概念与特征1、房地产经营的概念房地产经营是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最优化。房地产经营是房地产经济活动的核心，附着房地产市场竞争的加剧，以及不断的政策措施的调整，房地产经营在房地产企业中的地区越来越重要，涉及生产、技术、组织、销售、财务等诸多领域，既包括房地产开发环节、流通环节、中
7、介服务环节，也包括消费环节，成为指导房地产企业经济活动的重要理论依据之一。2、房地产经营特征2.1 产权关系复杂大多数商品交易活动是简单的买卖过程，在买卖行为结束后既可实现商品产权的转移。而房地产的产权中可能存在所有权与使用权分离、共有产权、他项权证等多种复杂情况，所以在房地产经营中往往需要委托律师办理产权事宜。2.2 经营形式多样房地产经营包含灵活多样的形式，在项目开发阶段，有多种融资渠道，包括银行贷款、风险投资、发行债券、发生股票、投资基金及信托等等，每种融资渠道成本有所区别，选择恰当的融资方式以降低资金在房地产经营中十分重要；在产品销售阶段，有分期付款、抵押贷款、租赁等多种付款方式可供消
8、费者选择，这些付款方式增加了房地产经营的灵活性，同时也增加了产品定价的复杂性，但敬请大家注意，融资渠道随着政策的调控是有着不断变化；在房地产使用阶段，经营方式更是多样，比如出租、售后回租、承包经营、委托经营等，经营者可以根据实际情况选择适合的经营方式从而实现经营效益最优化的目标。2.3 经营范围有限房地产经营项目多种多样，但是对于土地经营则有明确的法律规定，农村土地只能由农村集体内部成品使用，城市土地一级市场由国家垄断经营，只能由城市土地管理部门组织土地出让，出让后的土地使用权有使用期限限制。建成后的房地产用途也受规划约束，土地使用权性质、房屋用途都不得随意更改，城市住宅中的经济适用房和廉租房
9、的购买或承租人必须符合国家政策规定。2.4 市场供求弹性小无论市场上房地产价格如何变化，房地产的供给和需求都是相对稳定的。从供给的角度看，由于土地供应有限、手续繁杂，当房地产价格上升时，经营者很难在短时间内增加房地产的市场供应；同时，由于房地产建造周期长，当价格下降时，已经在建或即将建成的房地产还是会按期投放市场，所以市场价格对房地产供给的调整会表现出一定时期的滞后性。从需求的角度看，由于房地产是人类生产、生活的基本物质保障，价格的上涨不能明显降低房地产的市场需求，而房地产的使用寿命长，在正常情况下，即使市场价格降低，一个业主通常不会盲目购买多处房产。三、房地产开发与房地产经营的关系1、相互独
10、立、侧重点不同房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产；而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程，强调的是投资的盈利。2、房地产开发是房地产经营的基础一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程，没有这个过程，就没有房地产经的对象，经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确，开发完成的房地产不能出售或出租，或者出售出租达不到预期水平，应付影响房地产经营效益；如果产品建设质量不高，不能达到预定的经营寿命，也会影响房地产的经营效果。因此，适应市场需求，开发出高质量的房地产产品
11、，是保证房地产经营成功的基本前提。3、房地产经营是房地产开发的核心房地产开发的目的在于获取投资利益，开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值，从而实现投资效益。从这个意义上说，现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义，而围绕着房地产经营进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品经营价值，从市场调研、选择房地产开发项目，到前期的可行性分析，以及建设招标和建设过程中的质量管理、成本控制，每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发，使开发与经营真正融为一体。四、房地产开发经营的主要参与者1、房地产开发商房地产开发商是从事房地产开发经营活动的企业。它参与并控制从策划到建筑物售后服务全过程，是房地产
12、市场中最基本的开发经营主体，是房地产项目的出资者、组织者、管理者与协调者。房地产开发商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型，所承担的项目类型也有很大差别，可能是某种特定类型的房地产开发，也可能是多种类型的房地产开发或综合开发。有些开发商从事的开发类型单一，但是在地域上很分散。比如万科企业股份有限公司，就是一家典型的以开发销售住宅为主营业务的房地产开发商。不同的开发商、不同的房地产项目，其经营方式也多种多样，小型开发商一般将开发的房地产出售，以迅速收回投资来积累资本；大型房地产开发商所开发的房地产可以出售也可以作为长期投资出租经营。在企业的结构上，开发商之间也有较大差别，有些开发商从规划设计到
13、租售和物业管理，都有专门的部门；而有些开发商，规划设计和租售分别聘请专业的咨询服务机构完成。尽管开发商规模、项目类别、经营方式多种多样，房地产开发商的经营目的都是很明确的，那就是实施开发过程获取利益。2、投资商房地产开发建设过程和消费过程都需要投入大量的资金，没有投资商的参与，房地产市场有难正常运转。房地产开发过程所需要的资金有两类，一类是开发建设款，用于支付开发工程款及费用；另一类是用于使用者购买房地产的抵押贷款。前者是短期资金，在房地产开发建设过程中使用；后者是长期资金，一般要10年到30年不等的时间才能收回。房地产投资商有金融机构、风险投资公司等。金融机构对房地产的投资可以用于房地产开发
14、，也可以以购房抵押贷款的形式参与房地产市场流通，抵押贷款大多数以房地产作为抵押，承担的风险较小。风险投资公司是通过对于房地产项目的长期投资来获得稳定的经营利润，或直接购买房地产从事商业经营活动，因此，更加重视房地产项目的抗风险性。投资商对房地产投资形式有开发投资和置业投资两种形式。开发投资是投资者参与房地产开发过程，建成某种类型的房地产产品，然后对其进行销售，并在这个过程中收回投资、获得利润，这种投资形成房地产市场的增量供给；置业投资是投资者购买增量房地产或者存量房地产，并且出租给最终使用者，在较长时期内持续地获取稳定的报酬，并且获得房地产保值增值效益。3、建筑承包商建筑承包商是开发过程中房屋
15、等建筑产品的直接生产者，是房地产开发过程中实体建设的直接承担者，负责建筑施工、物质供应、建筑质量、现场安全、成本注入等工作。大多数的建筑承包商的主要专长是建筑施工，他们从房地产开发商的开发过程中承包工程施工任务，不参与项目经营效益的分享，只是通过工程建设施工收取工程费用，其利润只受建筑成本和建筑时间的影响，承担的风险较小。当建筑市场需求较小时，也有的建筑承包商通过自己投资来开发一些项目，或将其承包建设的工程业务扩展，并承担附加的开发风险，比如购买土地使用权、参与项目资金筹措和市场营销等，这时建筑承包商承担的风险较大，同时也要求较高的收益。我国的建筑发展已日趋成熟，并引入了国际通用的合同形式和先
16、进的管理手段的机制，基本能保证项目建设的顺利进行，使建设过程中的风险大大降低。但是开发商在选择建筑承包商的时候，仍然分审查其以往业绩、资金实力和业务水平，并就具体的施工方案、工期计划、质量目标的报价进行慎重考虑，以确保施工建设阶段的顺利进行。4、政府及行政管理机构房地产开发经营受到政府及行政管理机构的管理、监督和约束。从建设项目立项、购买土地使用权开始，直到房地产的出售、出租经营，几乎每个环节都要与政府或相关行政管理机构打交道。按照现行国家法律规定，房地产开发项目立项要向建设行政主管部门申请批准；在获取土地使用权时，要向土地主管单门申请土地使用出让或转让登记，办理土地使用权证；在项目规划、施工
17、建设过程中，要受到建设管理部门、市政管理部门和房地产管理部门的监管，办理规划许可证、市政设施和配套设施使用许可证；在房地产预售和销售时，要申请房地产产权登记，办理预售许可证、销售许可证和房地产产权登记证；在房地产经营中还要受到工商行政部门、税务部门的监督和管理。当然由于地域的不同，各地在政策的实施上还是有一些差别。政府在实施管理职能的同时，也会参与房地产开发，在土地使用权出让中作为土地所有权人扮演市场参与者的角色，与开发构成交易主体关系。对于一些公益性项目或重大建设项目的开发建设和经营，政府则以投资主体的身份或经营主体的身份直接参与。政府行为对房地产开发和经营的影响十分明显，通过适时制定有效政
18、策，可以影响并调整房地产市场参与者的行为。我国政府一直十分重视房地产的发展，颁布了一系列法律、法规和政策，对房地产的投资开发和经营投资行为产生了深远的影响。例如，1998年，我国将住房建设确定为带动国民经济增长的“新经济增长点”，先后出台了加快个人住房消费，开发住房二级市场，加大金融对住房建设与消费的支持力度，实施住房分配货币化，消化空置商品房等一系列政策，极大推动了房地产市场尤其是住房市场的繁荣；2004年以来，又制定了规范土地使用权出让，提高商品预售条件，加强房地产金融监管，加大住房保障等政策，抑制房地产投机，稳定房地产市场。2006年以来的全面调控，特别是从2009年年末到2010年中央
19、政府正在牵头一步一步加大房地产市场的调控，尽可能的逐渐改变房地产开发和经营发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前行。但从目前情形来看，调控的任务非常重，同时调控中也存在诸多问题要求地方政府同样高度重视，需要诸多国家行政管理部门综合配合。目前完全的行政手段的调控很难尽如人意，甚至出现适得其反的结果。中央应该对目前房地产行业现状进行科学的分析，在符合房地产市场特征的前提下进行综合整治，出台综合性的调控政策。各级地方政府应该切实抓好保障性住房和廉租房的建设速度，但更重要的要保证产品质量，项目环境建设，道路及公共服务的配套完善，让中低收入者乐意购买保障性产品及乐意租住廉租房。让
20、这一部分人群在财力不够的情况下不去望房兴叹。同时我们的政府不要将保障房区域和廉租房区域视成贫民区。5、咨询服务机构房地产投资开发和经营管理过程十分复杂，一般的经营者难以自行处理所有的专业问题，经常有必要聘请专业机构进行咨询服务。这样的专业机构包括规划机构、设计机构、会计师事务机构、律师事务机构、质量检查机构、房地产估价机构、房地产代理机构、物业管理机构等待。规划机构的工作是在项目详细阶段，根据开发商追求利润最优化的要求，确定项目用地的用途分配和建筑物布局，使土地达到最佳利用状态。这需要综合考虑地形地貌特征、环境条件、法律法规限制以及建筑工程技术要求、市场前景，必要时要提出多个可供选择的方案。设
21、计机构一般承担建筑物的设计工作，进行建筑外观、结构、给排水、照明、空调、电气设备等设计，还提供建筑材料购买、设备购买的咨询，并协助解决建筑施工中技术问题等。会计师事务机构为开发投资企业提供经济核算工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、付款方式建议等，并及时向开发商通报财务状况。律师事务机构在房地产开发生产、交易和使用过程中提供法律支持和服务，受委托为开发商办理签订土地使用权出让或转让合同、产权登记，为开发商和投资商办理签署贷款合同，或者为房地产租售双方办理签订出售或租赁合同等事宜。质量检查机构是接受委托，在建设项目施工过程中，按
22、照建筑法规、施工规范和经过当地城市规划管理部门批准的图纸，对施工的重要环节进行检查的机构，比如监理机构。质量检查机构在保证工程建设质量、保证建设施工安全方面起着不可或缺的重要作用。造价咨询机构负责工程建设前的开发估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程底标，在工程施工阶段负责成本控制和成本管理，在工程竣工后进行工程结算。房地产估价机构的服务在房地产开发和经营的每个阶段都有可能需要。在项目投资决策阶段，为开发商或投资提供市场分析、可行性研究、市场估价等服务；在项目建设阶段和资产管理阶段，提供抵押贷款或融资咨询；在项目租售和使用阶段，提供售价和租金水平评估咨询。房地产估价还可以帮助开发商进行预期
23、利润估算、开发建设成本控制等方面咨询。房地产经纪机构受开发商委托，代理房地产的租售事宜，利用专业知识和经验，帮助开发商分析市场需求，预测市场变化，进行项目市场定位，制定营销计划和策略，并代理租约谈判等。房地产经纪机构在保证房地产经营顺利开展中起着重要作用。物业管理机构是在房地产投入使用后负责建筑物及设备设施的日常养护和维修，也有的物业管理机构在房地产开发过程中前期介入，参与项目设计、设备设施安装，以便深入了解建筑结构和设备设施特征，有利于日后管理。物业管理在保证房地产正常营运、延长寿命和减低运营成本方面起着至关重要的作用，是房地产经营中的重要内容。专业咨询机构分别承担房地产开发经营中不同阶段、不同部分的专业服务，它们之间的合作对于房地产项目的顺利完成和保证良好的经济效益十分重要。有些咨询机构只从事某一方面的咨询服务，也有的咨询机构将几项服务综合在一起，比如一些规划机构也承担建筑设计业务，一些地产代理机构也提供估价服务。13