天奇股份：土地估价报告.PDF

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1、 1 土地估价报告土地估价报告 估价项目名称：无锡天奇臵业有限公司名下位于无锡市惠山区洛社镇人民 南 路 宗 地 编 号 为6226-20-065-4 号国有土地使用权公开市场转让价值评估 估价委托人：江苏天奇物流系统工程股份有限公司 估 价 机 构：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 估价报告出具日期：2011 年 4 月 22 日 估价报告编号：深国众联评字（2011）-L-050号 深 圳 市 天 健 国 众 联深 圳 市 天 健 国 众 联 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 公司地址：深圳市

2、罗湖区深南东路 2019 号 东乐大厦第 1008 室 电话：(0755)25132325 25132276 25132336 传 真：25132275 邮政编码：518002 2 目目 录录 第一部分 摘要.1 一、估价项目名称.1 二、委托估价方.1 三、估价目的.1 四、估价基准日.1 五、估价日期.1 六、地价定义.1 七、估价结果.3 八、土地估价师签字.4 九、土地估价机构.4 第二部分 估价对象界定.5 一、委托估价方.5 二、估价对象.5 三、估价对象概况.6 四、影响地价的因素说明.1 第三部分 土地估价结果及其使用.14 一、估价依据.14 二、土地估价.16 三、估价结果

3、和估价报告的使用.20 第四部分 附 件.24 1 土土 地地 估估 价价 报报 告告 第一部分第一部分 摘摘 要要 一、估价项目名称一、估价项目名称 无锡天奇臵业有限公司名下位于无锡市惠山区洛社镇人民南路宗地编号为6226-20-065-4号国有土地使用权公开市场转让价值评估 二、委托估价方二、委托估价方 江苏天奇物流系统工程股份有限公司 三、估价目的三、估价目的 为委托方确定股权转让中涉及的无锡市惠山区洛社镇人民南路宗地编号为6226-20-065-4号土地使用权公开市场转让价值提供价值参考依据。四、估价基准日四、估价基准日 二一年十二月三十一日 五、估价日期五、估价日期 二一年十二月七日

4、至二一一年四月二十二日 六、地价定义六、地价定义 估价对象为无锡天奇臵业有限公司名下位于无锡市惠山区洛社镇人民南路宗地编号为6226-20-065-4号，土地用途为居住用地，土地使用权类型为出让，土地面积为 51,895.8 平方米,根据无锡市惠山区建设局关于同意天奇新城二期项目初步设计的批复（惠建发201054 号）及 2 无锡市国有土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）第 51 号）记载，容积率1.8 规划总建筑面积 103,983.32 平方米，其中地上建筑面积93,371.86 平方米（住宅 87,475.3，商业 5,342.75 平方米，配套 553.8平方米）,地下建筑面积

5、10,611.16 平方米；土地实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内部分场地未完成拆迁，但土地出让方承诺 2011 年 6 月份前完成拆迁工作；土地使用权年期商业为 40 年，至 2046 年 7 月 31 日；住宅为 70 年，至 2076 年 7 月31 日；其他 50 年，至 2056 年 7 月 31 日；至估价基准日，商业剩余土地使用年限为 35.6 年；住宅剩余土地使用年限为 65.6 年；其他剩余土地使用年限为 45.6 年。本次评估根据 城镇土地估价规程 的技术要求和本项目的用地性质、评估目的及有关条件，根据合法性原则和最高最佳使用原则，估价

6、对象规划用途居住用地为最有效利用方式，同时根据国有土地使用证（锡惠国用（2007）第 1297 号）有关数据记载,故土地用途设定为居住用地，土地使用权类型设定为国有出让，土地开发程度设定为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地内场地平整，特特别提示，本次别提示，本次评估中不考虑宗地内建筑物对宗地价值的影响评估中不考虑宗地内建筑物对宗地价值的影响；土地使用权面积为51,895.8 平方米，设定容积率1.8，规划总建筑面积 103,983.32 平方米，其中地上建筑面积 93,371.86 平方米（住宅 87,475.3，商业 5,342.75 平方米，配套 553.8 平方米）

7、,地下建筑面积 10,611.16 平方米，商业剩余土地使用年限为 35.6 年；住宅剩余土地使用年限为 65.6 年；其他剩余土地使用年限为 45.6 年；本次估价基准日为二一年十二月三十一日，在上述地价定义条件下的国有土地使用权公开市场转让价值。3 七、估价结果七、估价结果 无锡天奇臵业有限公司名下位于无锡市惠山区洛社镇人民南路宗地编号为 6226-20-065-4 号国有土地使用权，土地用途为居住用地，土地使用权面积为 51,895.8 平方米，土地使用权类型为国有出让，于估价基准日二一年十二月三十一日,在前述地价定义及假设与限制条件下的国有土地使用权公开市场转让价值为：土地面积：515

8、1,895.80895.80；地面地价：RMBRMB 1 1,794794 元/；楼面单价：RMBRMB 997997 元/平方米 总地价：RMBRMB 93,1093,100 0,000000 元元（取整到万位）（取整到万位）；大写人民币玖仟叁佰壹拾万玖仟叁佰壹拾万元元整；详见土地估价结果一览表。3 土土 地地 估估 价价 结结 果果 一一 览览 表表 评估机构：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 报告编号：深国众联评字（2011）-L-050 号 估价基准日：2010 年 12 月 31 日 土地使用权类型为：国有出让用地 币种：人民币 序号 估价基准日的土地使用权人 土地证号

9、 宗地位臵 法定用途 设定用途 估价期日实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 土地使用权剩余年限（年）规划容积率 设定容积率 土地面积（）地面单价(元/)楼面地价(元/)总地价（万元）1 无锡天奇臵业有限公司 锡惠国用（2007）第1297 号 惠山区洛社镇人民南路 居住 居住 宗 地 外 五通，宗地内部 分 场 地未 完 成 拆迁 五通一平 商业 35.6 1.8 1.8 51,895.8 1,794 997 9,310 住宅 65.6 其它 45.6 合计 51,895.8 1,794 997 9,310 一、土地估价结果的限制条件：1.土地权利限制：法定规定限制条件及土地剩余使用年限

10、；2.基础设施条件：土地开发程度为红线外“五通”：即通路、通上水、通排水、通讯、通电；3.规划限制条件：该宗地土地使用权面积为 51,895.8 平方米，设定容积率1.8，规划总建筑面积 103,983.32 平方米，其中地上建筑面积93,371.86 平方米（住宅 87,475.3，商业 5,342.75 平方米，配套 553.8 平方米）,地下建筑面积 10,611.16 平方米，包括多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商铺、别墅及车库；4.影响土地价格的其他限定条件：委估宗地按规划用途-居住用地最为有利，且本次评估中不考虑宗地内建筑物对宗地价值的影响。二、其他需要说明的事项：1.报告中有关法

11、律性文件及证明材料由委托估价方提供，本公司不负责因材料不真实而造成的一切法律责任；2.土地的开发程度及其周边环境由委托估价方带领我方估价人员进行现场勘查；3.本次评估报告中的一些预测数据并未考虑未来不可预测、不可抗力或偶尔事件因素的影响；4.本次评估报告中未考虑未来政策及市场变化风险和短期强制处分等因素对土地使用权价值的不利影响；5.委估宗地的面积根据委托方提供的锡惠国用（2007）第 1297 号土地使用证上记载的面积为准；6.本报告中计算以人民币为本位币；7.估价结果仅限于为本报告设定的估价目的服务。估价机构：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 二一一年四月二十二日 4 八、土

12、地估价师签字八、土地估价师签字 姓 名 资格证号 签名 余伟 注册号：2005440253 毛先平 注册号：2003440640 九九、土地估价机构土地估价机构 估价机构负责人签字（机构公章）：黄西勤 二一一年四月二十二日 5 第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定 一、委托估价方一、委托估价方 姓 名：江苏天奇物流系统工程股份有限公司 住 所：江苏省无锡市惠山区洛社镇洛藕路 288 号 法定代表人：白开军 注册资本：22,101.0822万元人民币 实收资本：22,101.0822万元人民币 公司类型：股份有限公司 经营范围：许可经营项目：无 一般经营项目：物流系统工程的设计、制造、安装

13、和管理，光机电一体化及环保工程的设计、施工；机电产品制造；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；系统集成控制软件、工业控制软件及电子计算机配套设备开发、制造、销售。风力发电机组、零部件的开发、设计、制造及售后服务（限分支机构经营）。二、估价对象二、估价对象 估价对象为无锡天奇臵业有限公司名下位于无锡市惠山区洛社镇人民南路宗地编号为 6226-20-065-4 号国有土地使用权，土地用途为居住用地，土地使用权类型为出让，土地面积为 51,895.8 平方米,根据无锡市惠山区建设局关于同意天奇新城二期项目初步设计的批复（惠建发201054 号）及无锡市国有土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）

14、第 51 号）记载，容积率1.8，规划总建筑面积 103,983.32 平方米，其 6 中地上建筑面积 93,371.86 平方米（住宅 87,475.3，商业 5,342.75 平方米，配套 553.8 平方米）,地下建筑面积 10,611.16 平方米；土地实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内部分场地未完成拆迁，但土地出让方承诺 2011 年 6 月份前完成拆迁工作；土地使用权年期商业为 40 年，至 2046 年 7 月 31 日；住宅为 70 年，至 2076 年 7 月 31 日；其他 50 年，至 2056 年 7 月 31 日；至估价基准日，商

15、业剩余土地使用年限为 35.6 年；住宅剩余土地使用年限为 65.6 年；其他剩余土地使用年限为 45.6 年。三、估价对象概况三、估价对象概况 1.土地登记状况 根据国有土地使用证（锡惠国用（2007）第 1297 号）记载，相关内容摘录如下：（1）土地使用权人：无锡天奇臵业有限公司（2）土地位臵：惠山区洛社镇人民南路；（3）地 号：6226-20-065-4；（4）图 号：4.00-5.50；（5）土地用途：居住用地；（6）使用权类型：出让；（7）截止日期：商业至 2046 年 7 月 31 日 住宅至 2076 年 7 月 31 日 其他至 2056 年 7 月 31 日（8）土地面积：

16、51,895.8 7 2.土地权利状况（1）土地所有权人：国家；（2）土地使用权人：无锡天奇臵业有限公司；（3）他项权利状况：根据委托方提供的锡惠国用（2007）第 1297 号土地使用证，无他项权利事项。根据无锡市国有土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）第 51号）记载，相关内容摘录如下：（1）出让人：中华人民共和国江苏省无锡市国土资源局（2）受让人：无锡市天奇臵业有限公司；（3）土地位臵：无锡市惠山区洛社镇区；（4）四至：南临 312 国道，西临人民路（现名为人民南路），北靠江苏省惠山职业教育中心校及洛社高级中学，东临文体路。（5）土地面积：120,312.7 平方米 （6）土地用途

17、：居住用地；（7）建筑物性质：居住项目；（8）容积率：1.8；（9）建筑密度：25%；（10）绿化率：35%；（11）建筑限高：多层、高层；（12）土地出让金：人民币 15,320 万元（含政府土地收益、征地补偿费及拆迁安臵费）。根据国有土地使用权出让补充合同约定无锡市国有土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）第 51 号）中的 11,680.5 平方米土地由 8 居住用地变为商业用地，土地年期为 40 年，需补交出让金人民币2,651,474 元。特别提示：地号为特别提示：地号为 62266226-2020-065065-4 4 号宗地为号宗地为无锡市国有土地使用权无锡市国有土地使用权出

18、让合同（锡国土出合（出让合同（锡国土出合（20052005）第）第 5 51 1 号）中的一部分号）中的一部分。3土地利用状况 估价对象位于无锡市惠山区洛社镇人民南路，为无锡市国有土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）第 51 号）记载之整宗地块之部分，土地面积为 51,895.8 平方米，宗地东临文体路,南临 312 国道，西临人民路（现名为人民南路），北靠河道,土地用途为居住用地。根据实地勘察了解，至估价基准日，估价对象宗地外“五通”（通上水、通排水、通电、通路、通讯）及宗地内场部分未平整，但土地出让方承诺 2011 年 6 月份前完成拆迁工作。根据 无锡市惠山区建设局关于同意天奇新城

19、二期项目初步设计的批复（惠建发201054 号）及无锡市国有土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）第 51 号）记载，容积率1.8，规划总建筑面积 103,983.32平方米，其中地上建筑面积 93,371.86 平方米（住宅 87,475.3，商业5,342.75 平方米，配套 553.8 平方米）,地下建筑面积 10,611.16 平方米。1 四、影响地价的因素说明四、影响地价的因素说明 1、一般因素分析 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是一般社会经济对土地价格总体水平产生影响，因而成为决定各土地具体价格的基础。（1）城市概况 无锡市惠山区位于中国经济最发达的“长三角

20、”腹地，南临万顷太湖，北靠万里长江，东接上海、苏州，西邻南京、常州。是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。江苏省第一个亿元镇、第一个亿元村、第一家中外合资企业均诞生在惠山，三十年的创业，惠山创造了具有鲜明区域特色的经济格局，并不断赋予新的内涵，始终呈现蓬勃的生机和活力。惠山是先进制造业的基地，惠山民营经济活跃，是中国企业密集度最高的地区之一。集聚了冶金、机械、纺织三大产业优势；形成了风电、光伏、汽车零部件、生命科技四大新兴产业，正大步向着高端化迈进。惠山是现代服务业的高地，惠山服务业后劲勃发，现代物流、服务外包、信息技术开发、农业生态旅游、职业教育等新兴服务

21、业不断崛起，无锡藕塘职教园、西站物流园区、无锡五洲国际装饰城等一批具有国际先进理念和水平的载体和项目正加快建设与开发。惠山是开放型经济的福地。惠山以开放的胸怀大步融入国际化浪潮，目前已有美国杜邦、日本神户制钢等多家世界 500 强企业落户投资。浓厚的乡土风情特色，“江南佳绝地，尚有桃花源”，惠山区阳山镇，盛产水蜜桃，有 700 多年的历史，是中国四大传统产桃区之一，被评为国家级农业标准化示范区。阳山水蜜桃 1999 年荣获“中国 99 昆明世博会唯一指定无公害水蜜桃”称号，享受永久冠名权，闻名遐迩，是惠山靓丽的 2 乡土名片。创新的文化传承特色，3500 年前，周文王之兄泰伯来这里斩荆拓荒，开

22、创了吴文化，这种敢于开拓的文化，成为惠山发展的“文化基因”；100 多年前，秉承开拓和创新，先后涌现了近代著名的经济学家薛暮桥、孙冶方和中国化学鼻祖、科学家徐寿等先贤名士，这里成为中国民族工业的发源地；20 多年前，惠山人再次大胆突破，使这里成为中国乡镇工业的发祥地，并连续多年排名全国各县(市)之首。（2）房地产市场状况 无锡楼市在 2010 年上半年成交商品房共计 25,033 套，与去年上半年成交 27,229 套相比，出现一定幅度的下降，同比降幅 8.06%。2010 年上半年无锡楼市成交 2,749,833.2 平米，同比去年成交3,010,096.2 平米降幅 8.65%。但在成交价

23、格上，今年上半年无锡房地产住宅市场成交均价约在7,843.88 元/平米，与去年同期成交 5,769.46 元/平米相比上升幅度还是非常大的，增幅约在 35.96%左右。滨湖区成为全市成交主力 中心城区成交较不理想 图一：2010 年 16 月各区成交量占比 3 从上图中可以很明显的看出滨湖区在今年上半年成交套数最多，期间板块内成交商品房共计 5,758 套，占全市成交总量的 22%；惠山区成交量共计 5,000 套，占全市总成交量的 20%；新区以成交 4,465 套位列全市板块成交量第三，在全市成交总量中占 18%；中心城区成交量要明显小于周边板块，而在无锡市的下阶段建设中轨道交通将成为主

24、力建设对象，这将更大的带动周边板块商品房市场的销售，全市住宅范围也将逐步向周边城镇辐射。4 图二：2010 年 16 月各区成交面积占比 在成交面积上同成交套数也基本项目，成交第一同样为滨湖区，区域内共成交商品房面积 733,763.8 平米，占全市成交总量的 26%；成交面积第二同样被惠山区摘得，板块内期间共成交面积 517,862.12平米，占全市总成交量的 19%；而锡山区则以 487,292.3 平米成为全市商品房成交面积第三大板块，区域内成交量占全市总量的 18%；图三：2010 年 16 月各区成交价格 5 在各区商品住宅成交总价上成交最高的版块为滨湖区，区域内成交总价共计 689

25、,863 万元，成交第二大版块为惠山区，板块内成交总价共计251,095 万元，而新区则以 240,258 万元成为全市成交第三大版块；虽然成交量与成交总价都并非在全市名列前茅，但是全市在今年上半年成交均价最高区域为南长区，版块内商品房成交均价约为 12,396.65 元/平米，滨湖区以成交均价 10,388.39 元/平米位列全市第二，而南长区与滨湖区也为全市上半年商品房成交均价突破万元的区域。政后住宅类产品依旧为全市成交主力产品。图五：2010 年 16 月各产品类型成交占比 在上半年成交产品中，还是以商品住宅类产品成交为主力，该类产品成交面积共计 2,240,874.8 平米，占全市所有

26、产品成交总面积的 82%。商业类产品成交占 13%，该类产品成交面积共计 360,628.72 平米。办公类产品成交共计 140,702.36 平米，占总量的 5%。而酒店式公寓仅成交 7,066.42 平米，占比 0%。从上述分析中不难看出在今年上半年成交中，滨湖区无论在成交量还 6 是成交价格上均在全市名列前茅，板块内凭借产品形态的丰富，无论在自住还是投资上都为购房者理想的选择区域。而在新政之后全市住宅类产品成交又以81100平米的二房或小三房产品成交为主，自住成为臵业的首要目的，虽然新政对住宅市场的影响要远高于商业办公类产品，但是住宅成交依旧在所有产品中占主导地位，在成交价格上虽然与去年

27、同期相比增幅较大，但是从近几月的成交上看正在逐步下降。（3）产业政策 国务院 2003 年首次提出，土地是宏观调控的手段，意味着的土地供应政策已经成为国家最重要的宏观调控手段。2006 年 8 月 31 日，国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631 号），这是继 2004 年国务院关于深化改革严格土地管理的决定 出台后，国家在土地管理和调控政策上的又一次重大调整，这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题。进一步明确了地方政府在土地管理和耕地保护方面的责任。这次出台的土地调控政策，将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用

28、地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据，进一步明确了地方政府在土地管理和耕地保护方面的责任。强调重点查处“以租代征”用地等突出问题。通知强调，农用地转建设用地必须符合土地规划，纳入年度计划，并依法办理转用审批手续；农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内，禁止擅自将农用地转为建设用地。7 明确调整分配机制解决“土地财政”。这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，目的就是要抑制一些地方不顾实际的扩张用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。

29、土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安臵补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。为进一步发挥地价政策在宏观调控中的作用，国土资源部决定对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整，以更好保障工业经济增长的合理用地需求,2006 年 12 月 27 日国土资源部下发关于发布实施全国工业用地出让最低价标准 的通知(国土资发2006307 号),通知规定工业项目出让底价低于项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。各地国土资源管理部门要加强对工业用地出让的监督管理，通过土地市场动态

30、监测与监管系统，及时掌握出让价格等土地供应信息。对违反最低价标准相关实施政策、低于标准出让工业用地的，要依法追究有关人员法律责任。财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，从 2007 年 1 月 1 日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国务院关于加强土地调控有关问题的通知的要求，为保护耕地，强化土地经济调控，控制固定资产投资过快增长，促进节约集约用地。针对目前的高地价和严重的囤地现象，国土资源部积极出台 2010 年新一轮的土地调控政策。11 月 13 日，国土资源部，针对商品住宅用地的土地出让面

31、积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过 20 公顷，中等 8 城市 14 公顷，小城市(镇)7 公顷。国土资源部的新的土地调控政策还将包括不同区域灵活供地、加大力度打击并曝光相关土地违法案件、出台相关囤地处罚的措施等。此外农村集体建设土地入市试点即将在浙江展开。农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。这种模式的核心，就是将来自宅基地臵换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，极大提高土地经营效益。（4）税收政策 2009 年 12 月 22 日，财政部、国家税务总局联合发布了关于调整个人住房转让营业税政

32、策的通知，主要内容如下：自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年的非普通住宅或不足 5 年的普通住宅对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此次将免征时限恢复到 5 年，意味着普通住房要购买满 5 年之后，才能享受到免征营业税的优惠，无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。国家税务总局 5 月 26 日公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具

33、商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不 9 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之

34、和的 5%以内计算扣除。严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。（5）金融政策 2009 年，央行采用适度宽松的货币政策，一年期的银行房贷基准利率从 2008 年 9 月 16 日的 7.20%到 2008 年 12 月 23 日下调至 5.31%，其主要目的是为了引导投资需求，进一步鼓励和支持住房消费。2009年12月7日结束的中央经济工作会议提出了2010年经济工作六大主要任务，其中首要的任务就是“要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好

35、势头。”会议提出，2010 年要“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。可见，中央经济工作会议已经对 2010 年货币政策的取向定调。一是继续实施“适度宽松的货币政策”；二是提高货币政策的针对性和灵活性；三是金融调控需要重点解决“保增长”、“调结构”和“管理通胀预期”问题。2010 年货币政策在具体实施中，扩张力度需要适时“微调”，坚持适度宽松，防止过度宽松。要立足“适度”，在有保有压、优化贷款结构、确保贷款投向实体经济的前提下，为经济的持续复苏提供宽松的资金条件。同时要避免信贷投放再次出现 2009 年上

36、半年过度膨胀的状况。10 为遏制房价上涨过快，国务院于2010年1月10日发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，本次通知涉及到房地产市场的11个方面，被称为“国十一条”，其中涉及到两个重要方面：1）加大差别化信贷执行力度。对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括贷款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。2）继续整顿房地产市场。加大对捂盘惜售、囤积房源、散步虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监督。3）国务院 4 月 17 日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应

37、紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4）住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(

38、及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执 11 行差别化住房信贷政策。对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购

39、买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。2、区域因素分析 1）、区域位臵 洛社镇位于无锡市西北侧，2004 年 2 月，由原洛镇、杨市镇、石塘湾镇三镇合并而成，是惠山区“一区四组团”中最大的一个组团，是无锡市主城区西侧的卫星城。全镇总面积 93.45 平方公里，总人口超过 15 万人（其中常住人口 11.5 万），设有 32 个行政村、5 个社区居委。洛社镇东接无锡，西临常州，南依太湖，北近长江。2）、基础设施状况(1)交通 公路：区域内有 312 国道、人民路、文体路等。就目前情况而

40、言，区域对外交通条件较好。(2)供电：区域内供电保证率大于 95%。(3)通讯：与市政电讯网相连，线路畅通，接通城市宽带网及有线电视。(4)供水：区域内供水由惠山区供水环网供水。(5)排水：无锡市惠山区城市排水采用雨污合流的排水方式，区域内 12 排水通过污水网络排放。3）、环境条件 区域内无大型污染性企业，环境条件较好。区域内地质状况好，无地质灾变现象发生。4）、商服繁华程度 商业繁华度一般。5)、规划限制 城市规划对所在区域无太多限制。3、个别因素分析（1）面积、形状、地势：地号为 6226-20-065-4 号宗地用地面积为51,895.8 平方米，估价对象用地面积适中，宗地形状相对规则

41、，地势平坦，有利于宗地内建筑布局；（2）四至：所在宗地南临 312 国道，西临人民路（现名为人民南路），东临文体路，北靠河道；（3）最合理和最有效利用：估价对象土地用途为居住用地，结合宗地所在区位和本身条件来考虑，根据评估合法性原则和最高最佳使用原则，确定居住用地为该宗地的最高最佳利用方式；（4）土地开发程度：估价对象至估价基准日已达宗地外市政“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内部分场地未完成拆迁，但土地出让方承诺 2011 年 6 月份前完成拆迁工作；（5）使用年限：土地使用权年期商业为 40 年，至 2046 年 7 月 31 日；住宅为 70 年，至 2076 年 7 月

42、 31 日；其他 50 年，至 2056 年 7 月 31 日；至估价基准日，商业剩余土地使用年限为 35.6 年；住宅剩余土地使用年限为 65.6 年；其他剩余土地使用年限为 45.6 年；13（6）水文地质条件：估价对象地势与周边土地基本一致，地形较平坦，水文地质条件一般。（7）根据无锡市惠山区建设局关于同意天奇新城二期项目初步设计的批复（惠建发201054 号）及无锡市国有土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）第 51 号）记载，容积率1.8，规划总建筑面积103,983.32平方米，其中地上建筑面积 93,371.86平方米（住宅87,475.3，商业 5,342.75 平方米，配

43、套 553.8 平方米）,地下建筑面积 10,611.16平方米。14 第三部分第三部分 土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用 一、估价依据一、估价依据 1、国家有关法律法规、政策文件(1)中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第二十八号，从 2004 年 8 月 28 日起实施）；(2)中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第二十九号，从 1995 年 1 月 1 日起实施）；(3)中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第七十四号，从 2008 年 1 月 1 日起实施）；(4)中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第 256 号，从1999 年 1 月

44、 1 日起实施）；(5)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第 55 号，从 1990 年 5 月 19 日起实施）；(6)中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第 224 号，从 1997年 10 月 1 日起实施）；(7)国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083 号，从 2008 年 1 月 3 日起实施）。2、江苏省及无锡市有关法规、政策文件（1）江苏省土地管理条例（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自 2000 年 10 月 17 日起实施）；（2）江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法（已于 2005年 7 月 21 日经省政府第

45、53 次常务会议讨论通过，自 2005 年 9 月 1 日起实施）；15（3）江苏省政府办公厅转发省财政厅等部门的请示的通知;(4)江苏省实施办法已于2008 年 12 月 29 日经省人民政府第 23 次会议讨论通过，自 2009 年 2 月 1日起实施）；（5）江苏省关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知(计价格2001585 号，自 2001 年 9 月 12 日起实施)；（6）无锡市城市建设房屋拆迁管理暂行办法。3、技术规程(1)中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；(2)中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001

46、）；(3)中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T210102007，从 2007 年 8 月 10 日起实施）；4、委托评估方提供的资料（1）锡惠国用（2007）第 1297 号土地使用权证；（2）建设用地批准书(无锡市【2005】锡惠国土资准字第 9 号)；（3）无锡市惠山区建设局关于同意天奇新城二期项目初步设计的批复（惠建发【2010】54 号）；（4）土地使用权出让合同（锡国土出合（2005）第 51 号）；（5）无锡天奇城二期初步设计说明书。5、估价人员平时收集和调查的资料(1)现场勘查记录、摄影照片；16(2)现时无锡市洛社镇房地产市场情况资料；(3)各商业银行资金存、贷款

47、利率；(4)估价人员现场勘查的其它资料。二、土地估价二、土地估价 （一）估价原则 针对委估项目的具体情况，本次土地估价主要遵循以下原则：1、合法原则 合法原则是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。2、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价，土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。3、供需原则 供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。4、替代原则 替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功

48、能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。5、变动原则 变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。17 6、贡献原则 贡献原则，是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。7、报酬递增递减原则 报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。8、预期收益原则 预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。9、多方法相比较原则 多方法相比较原则是指土地

49、评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。（二）估价方法 根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法应按照地价评估技术规程规定选择两种方法，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象土地规划用途为居住用地，同一供需圈内同类土地普遍为自行开发建设，客观租金较难取得，不宜采用收益还原法进行评估；估价对象所在区域，于评估基准日，土地成交案例较少，故不可采用市场比较法进行评估；成本法适用于新的土地市场或市场发育不完全的市场，而估价对象所在区域土地交易

50、市场较为完善，因此，不可以采用成本逼近法进行评估。18 估价人员通过实地勘查和调研，估价对象所在区域有建制镇地价区段基准地价，可以采用基准地价系数修正法；估价对象规划建设条件明确，且开发完成的开发完成后的经济适用房的售价实行政府指导价，售价信息容易收集，故宜采用剩余法（假设开发法）进行评估。综上所述，本次评估宜采用基准地价系数修正法和假设开发法来确定估价对象价值。基准地价系数修正法，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就评估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地在估价期日价格的