首钢股份：土地估价报告（二）.PDF

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1、 土土 地地 估估 价价 报报 告告 项目名称：项目名称：北京市北京市昌平区巩华镇沙阳路南昌平区巩华镇沙阳路南工业用途工业用途土地租赁权土地租赁权价格价格咨询咨询评估评估 受托估价单位：北京首佳房地产评估有限公司受托估价单位：北京首佳房地产评估有限公司 土地估价报告编号：土地估价报告编号：（京）首评地（京）首评地（2012012 2）（估）字）（估）字第第 00130013-2 2 号号 提交估价报告日期：提交估价报告日期：二二一一二二年年三三月月二二日日 本卷共 页 保管期限 案 卷 号 目目 录录 土地估价报告 第一部分 摘要1 第二部分 估价对象界定6 第三部分 土地估价结果及其使用24

2、 第四部分 附件33 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 1 土土 地地 估估 价价 报报 告告 第一部分第一部分 摘要摘要 一、估价项目名称一、估价项目名称 ：北京市昌平区巩华镇沙阳路南工业用途土地租赁权价格咨询评估 二、委托估价方：二、委托估价方：首钢总公司、北京首钢股份有限公司 三、估价目的：三、估价目的：首钢总公司与北京首钢股份有限公司因进行资产置换及首钢总公司购买北京首钢股份有限公司股份的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对估价对象在

3、设定条件下的土地租赁权市场价格进行评估，并提供该项目价格的参考意见。四、估价基准日四、估价基准日 二一一年九月三十日 五、估价日期：五、估价日期：二一一年九月三十日至二一二年三月二日 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 2 六、地价定义：六、地价定义：根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格为土地租赁权价格，采用的是公开市场价格标准。评估结果中的土地租赁权价格是指估价对象在二一一年九月三十日；估价对象土地用途为工业，评估设定用途为工业；

4、至估价基准日，土地使用权性质为出让，土地租赁权剩余年限为 38.04 年；评估设定土地使用权性质为出让，土地租赁权剩余年限为 38.04 年；宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），红线内“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地租赁权价格。七、估价结果：七、估价结果：根据城镇土地估价规程，估价人员按照土地评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得出估价对象工业用地，土地使用权面积为 3

5、99176 平方米，在二一一年九月三十日，评估设定用途为工业，土地租赁权剩余年限为 38.04 年，土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格为：（币种：人民币）土地租赁权总价：19830.21 万元 大写金额：壹亿玖仟捌佰叁拾万贰仟壹佰圆整 土地租赁权地面单价：497 元/平方米（详见土地估价结果一览表）北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 3 土地估价结果一

6、览表土地估价结果一览表 估价机构：北京首佳房地产评估有限公司 估价报告编号：（京）首评地（2012）（估）字第 0013-2 号 估价期日：二一一年九月三十日 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期日的土地使用权人(出租方)估价期日的土地承租方 宗地 编号 宗地 名称 宗地 位置 估价期日的现状用途 估价设定用途 容积率 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 土地租赁权剩余年限 土地使用权面积（平方米）土地租赁权地面单价(元/平方米)土地租赁权总价(万元)首钢总公司 北京首钢股份有限公司 1 昌平区巩华镇沙阳路工业用地 北京市昌平区巩华镇沙阳路南 工业 工业 0.21 红线外“七

7、通”，红线内“七通”红线外“七通”，红线内“场地平整”38.04年 399176 497 19830.21 合计 399176 19830.21 一、上述土地估价结果的限定条件 1.土地权利限制：至估价基准日，估价对象出租给北京首钢股份有限公司使用，除此之外，估价对象不存在抵押、担保、诉讼等其他他项权利。2.基础设施条件：至估价基准日估价对象实际土地开发程度，红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），红线内“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。3.规划限制条件：依据现状规划条件不变。4.影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项

8、：1.由于委托方未能提供估价对象的国有土地使用证，报告中有关待估宗地的土地权属、土地用途、土地面积等状况以委托评估函为准，根据委托评估函，估价对象土地面积为 399176 平方米，土地用途为工业，土地使用权人为首钢总公司，宗地土地出让地价款及相关税费已缴纳。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。2.至估价基准日，估价对象出租给北京首钢股份有限公司使用。根据首钢总公司出具的关于 162 万平方米土地租赁权的说明，首钢总公司承诺拥有估价对象土地对外出租的权利，若上述租赁权发生变更、失效或其他该等权权利行使受到减损或限制之情形给北京首钢股份有限公司造成损失的，首钢总公司承诺将承担由此引致的一切法

9、律责任。因此本次评估设定首钢总公司拥有估价对象合法、有效的对外出租的权利。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 4 3.根据委托方提供的土地使用权租赁合同，估价对象土地租赁权年限是从北京首钢股份有限公司经工商注册登记成立之日（1999 年 10 月 15 日）起 50 年，至评估基准日，剩余租赁年限为 38.04 年；根据委托评估函，至评估基准日，估价对象土地使用权剩余使用年限为 36.63 年，根据委托评估

10、函，本次评估设定土地剩余租赁年限为 38.04 年，且不考虑继续办理出让所需缴纳的土地出让金对估价对象土地租赁权价格的影响。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。4.本次涉及估价对象上房屋权属及面积等情况均以委托评估函为依据，根据委托评估函，估价对象上房屋所有权人为北京首钢股份有限公司第一线材厂，现状用途为工业，总建筑面积为 81953.2 平方米，本次评估未考虑该宗地土地使用权人与房屋所有权人不一致对土地租赁权价格影响。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。5.根据委托方要求本报告估价基准日为 2011 年 9 月 30 日，本次评估设定在该时点的估价对象状态与我公司现场勘察时没有变

11、化。上述情况发生变化，评估结果需进行相应调整。6.根据委托方提供的土地使用权租赁合同（2003），双方约定在 2005 年底前，土地年租金为每平方米 4 元人民币，根据委托评估函，设定租金保持恒定，即从评估基准日至租约期满估价对象土地合同年租金为每平方米 4 元人民币。上述情况发生变化，评估结果需进行相应调整。估价机构：北京首佳房地产评估有限公司估价机构：北京首佳房地产评估有限公司（盖章）（盖章）二二一一二二年年三三月月二二日日北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:5

12、8930810 5 八、土地估价师签字：八、土地估价师签字：姓 名 资格证书号 签 字 赵佳理 （土地估价师 2002110056）陈 燕 （土地估价师 2002440194）沈 洁 向雅莉 九、土地估价机构：九、土地估价机构：北京首佳房地产评估有限公司 估价机构负责人签字：二二一一二二年年三三月月二二日日 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 6 第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定 一、委托估价方：一、委托估价方：委托估价方为首钢总公司与北

13、京首钢股份有限公司，其中首钢总公司为估价对象的土地使用权人（出租方），北京首钢股份有限公司为估价对象的土地承租方，委托方具体情况如下：委托方一委托方一：单位名称：首钢总公司 单位地址：北京市石景山区石景山路 法定代表人：朱继民 联系人:孙大海 联系电话：13370188823 公司简介：经营范围主营工业、建筑、地质勘探、交通运输、对外贸易、邮电通讯、金融保险、科学研究和综合技术服务业、国内商业、公共饮食、物资供销、仓储、房地产、居民服务、咨询服务、租赁农、林、牧、渔业（未经专项许可的项目除外）；授权经营管理国有资产；主办 首钢报；设计、制作电视广告；利用自有电视台发布广告；利用自有首钢日报发布

14、广告。委托方二委托方二：单位名称：北京首钢股份有限公司 单位地址：北京市石景山区石景山路 法定代表人：朱继民 联系人:胡葛辉 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 7 联系电话：13701100913 公司简介：北京首钢股份有限公司由首钢总公司独家发起，以社会募集方式设立的股份有限公司。北京首钢股份有限公司是以钢铁业为主，高新技术产业同步发展的上市公司，年生产能力为铁 430 万吨、钢 450 万吨、线材 350 万吨、彩涂板 17 万吨、镀锌板 1

15、8 万吨，高技术含量、高附加值产品产量占产品总量的二分之一。二、估价对象：二、估价对象：估价对象位于北京市昌平区巩华镇沙阳路南，至评估基准日，估价对象为出让用地，土地使用权面积为399176 平方米，土地用途为工业，地上房屋建筑面积为81953.2 平方米，土地使用权人为首钢总公司。三、估价对象概况：三、估价对象概况：1 1、土地登记状况：土地登记状况：1）历史沿革及来源 根据委托评估函及委托方介绍，首钢总公司于 1999 年 5 月 20 日以协议出让方式取得该宗地土地使用权。2）登记状况 估价对象位于北京市昌平区巩华镇沙阳路南，四至为：东至王麻子剪刀厂；南至南沙河；西至南一村；北至沙阳路。

16、根据委托评估函，土地使用权人为首钢总公司，土地使用权性质为出让，土地用途为工业，登记时间为 2007 年 2 月 13 日，土地使用权终止日期为 2048 年 5 月 19 日，至评估基准日，估价对象的土地使用权为出让，剩余使用年限为 36.63 年，土地面积为 399176 平方米。北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 8 根据北京市基准地价二二年，土地级别为工业七级。2 2、土地权利状况土地权利状况:估价对象的土地所有权属于国家所有权，首钢总公司

17、于 2007 年取得了该宗土地的国有土地使用证。根据委托评估函，至评估基准日，估价对象的土地使用权性质为出让，剩余使用年限为 36.63 年。根据委托方介绍，已缴纳相应的地价款及契税。至估价基准日，估价对象出租给北京首钢股份有限公司使用。根据首钢总公司出具的关于 162 万平方米土地租赁权的说明，首钢总公司承诺拥有估价对象土地对外出租的权利，若上述租赁权发生变更、失效或其他该等权权利行使受到减损或限制之情形给北京首钢股份有限公司造成损失的，首钢总公司承诺将承担由此引致的一切法律责任。因此本次评估设定首钢总公司拥有估价对象合法、有效的对外出租的权利。根据委托方提供的土地使用权租赁合同，估价对象土

18、地租赁权年限是从北京首钢股份有限公司经工商注册登记成立之日（1999 年 10 月 15 日）起50 年，至评估基准日，剩余租赁年限为 38.04 年；根据委托评估函，至评估基准日，估价对象剩余使用年限为 36.63 年；根据委托评估函，本次评估设定至评估基准日，土地租赁权剩余年限为 38.04 年，且不考虑继续办理出让所需缴纳的土地出让金对估价对象土地租赁权价格的影响。根据委托方提供的 土地使用权租赁合同，租赁双方约定在 2005 年底前，土地年租金为每平方米4 元人民币，根据委托评估函，设定租金保持恒定，即从评估基准日至租约期满估价对象土地合同年租金为每平方米 4 元人民币。根据委托方介绍

19、及委托评估函，估价对象具有合法权属来源且权属清晰，在评估基准日无其他抵押、担保、诉讼等他项权利。3 3.土地利用状况土地利用状况:北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 9 1)土地利用现状 估价对象的土地面积为 399176 平方米，根据委托评估函，估价对象上房屋所有权人为北京首钢股份有限公司第一线材厂，现状用途为工业，总建筑面积为 81953.2 平方米，容积率为 0.21。根据估价人员现场勘查及委托方介绍，估价对象地上建筑物主要为办公楼、轧钢车间

20、、库房、设备用房及辅助用房使用，建筑结构主要为钢砼、砖混、砖木结构（房屋具体情况见附件）。目前估价对象地基和基础未发现不均匀沉降，房屋承重构件和围护墙基本较好，地面基本平整，墙面部分脱落，顶棚面层基本完好，门窗启闭灵活，管道通畅、水卫、电照设备齐全，通讯系统能正常工作运转，建筑物结构大多为钢砼、砖混结构，建筑物建成年代较早，房屋成新度较低。红线内基础设施状况为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。2)土地利用规划情况 依据现状规划条件不变。四、影响地价的因素说明：四、影响地价的因素说明：1.1.一般因素一般因素 （1）城市资源状况 北京中心位于北纬 3954，东经 1

21、1623，西接太行山脉，北依燕山，东望渤海，南延华北平原，平均海拔 43.71 米，总面积 16411 平方公里。全市辖 18 个区县，市区规划范围为东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清河，以及回龙观及北苑北地区，总面积约 1085 平方公里。市中心地区（即旧城区，东西以二环路中心线为界，南北以护城河中心线为北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 10 界）面积 62.5 平方公里。全市常住人口 2200 万人（2010 年初统计），全市人口密度

22、1341 人/平方公里。全市常住人口出生率 8.06，死亡率 4.56，自然增长率 3.5。北京外来和流动人口超过一亿，居全国之冠。北京的本地人口和外来及流动人口的比例是 1：16，是全国外来人口比例最高的城市。北京属典型暖温带半湿润大陆性季风性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温 1012，年日照时数为 2700 小时，平原地区无霜期 190 天以上，年降水量 500700 毫米。（2）房地产制度 北京市土地制度 北京市国土资源局和相关委办局在严格土地管理、推行土地储备和规范土地市场建设等问题开展了大量的工作，取得了明显成效。一是土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善；

23、二是建立了市区两级土地整理储备机构；三是推动了土地储备制度的实施；四是探索了政府储备土地一级开发的管理模式；五是建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地制度和建设项目的顺利实施；六是筹措了土地储备和开发资金。充足的资金是建立土地收购储备制度的关键；七是建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。北京市住房制度 2011 年 02 月 16 日，北京正式公布了“京十五条”，认真贯彻、执行“国八条”。其中，文件要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税

24、的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 11 无法提供本市有效暂住证和连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。“京十五条”严格贯彻和落实了中央精神，以抑制需求作为关键点，对北京市房地产市场发展将产生重要而深远的影响。首先最重要的是有效抑

25、制需求。“京十五条”不仅有效抑制投资投机需求，而且也抑制了部分超前消费需求。其次，加大住房供给力度。一方面加大保障房供给，“十二五”期间，北京市计划建设、收购各类保障房 100 万套，比“十一五”翻一番。供应结构方面，明确要求确保保障性住房建设用地占北京市住房供地的 50%，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的 70%。既保证部分中低收入人群的居住需求，又缓解商品房的供求矛盾。另一方面保障纯商品住宅供应基本平稳。为避免重蹈因供应量短缺导致房价越调越高的覆辙，北京市规定，商品住房用地计划供应量不得低于前 2 年年均实际供应量。北京市地价政策 为进一步加强北京市国

26、有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，北京市国土房管局会同有关部门对 1993 年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。北京市房屋土地管理局成立伊始即行文确认新的国有土地出让价格评估程序，形成了一套独特的“四步会审制度”。这一国有土地出让价管理模式，为规范首都地产市场起到了关键性的作用，也规范了北京市的国有土地出让价格评估的程序。由于是集体决策，发挥了相关部门的作用，杜绝了个人行为。（3）产业政策 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市

27、海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 12 中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其他与房地产紧密相关的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。国税总局发布房地产开发经营业务企业所得税处理办法，该政策不仅统一内外资房地产企业所得税政策，并改变了预缴方法及降低了预计毛利率 5 个百分点。对企业销售未完工开发产品取得的收入，按季（或月）计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额；待开发产品完工后，企业结算其计税成本并计算此前销售收入

28、的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。北京市地税局明确个人出租非住房综合税率：除分税种计征外，个人非住房出租月租金收入在本市营业税起征点（5000 元/月）（含）以上的，综合征收率为 7%。国务院批转发改委关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见，其中要求财政部、税务局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开证物业税。（4）城市规划与发展目标 新一轮的北京市总体规划指出：北京的东部、南部及西南部平原地区，是北京建设条件最好的地区，该地区有北京通往东北、华北、华南等重要经济区的交通要道，城市发展

29、的限制性因素少，适用大规模的人口和产业集聚；东部和南部平原地区是城市发展的主要方向。规划强调区域协调发展策略，指出在京津冀城镇群的核心地区形成以京津城镇发展走廊为主轴，京唐、京石城镇发展走廊和京张、京承生态经济走廊为骨架的区域空间体系，实现区域统筹协调发展。北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 13 规划提出在北京市域范围内构建“两轴-多带-多中心”的城市空间结构。两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云

30、、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区，中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代建造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。规划强调镇（包括重点镇和一般镇）是推动北京城镇化的重要组成部分，为适应现代国际城市的建设目标，要实施以新城、重点镇为中心的城市化战略。规划指出要扩大小城镇规模，优先发展重点镇。适当归并、重新整合，选择 30 个左右区位条件优越、发展基础好、潜力大的建

31、制镇作为重点镇，形成聚集效益和区域竞争优势。要合理确定和强化小城镇的产业依托。小城镇产业发展应以解决农民就业为主要目标，发展符合大城市郊区特点的劳动密集型、都市型工业的第三产业。规划强调积极发挥基础设施的引导作用，采取以公共交通特别是轨道交通为导向的城市发展模式，土地开发与交通设施建设相互协同，建立以公共交通为纽带的城市布局及土地利用模式，促进新城的理性增长。不断提高土地利用效益和建设用地的集约利用水平，并规划预留和储备好中远期发展的用地空间。（5）城市社会经济发展状况 2011 年上半年实现地区生产总值 7418.1 亿元，按可比价格计算，比北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司

32、 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 14 2010 年同期增长 8%。分产业看，第一产业增加值 47.7 亿元，增长 1.3%；第二产业增加值 1666.8 亿元，增长 7.3%,其中工业增加值 1406 亿元，增长 8.1%，建筑业增加值 260.8 亿元，增长 2.8%；第三产业增加值 5703.6亿元，增长 8.2%。农业农业生产基本稳定，现代农业增势良好生产基本稳定，现代农业增势良好 2011 年上半年全市第一产业增加值按可比价格计算，同比增长 1.3%。主要农副产品中，夏粮产量 28.4

33、 万吨，同比持平；鲜蛋产量、生猪出栏数分别增长 5%和 1.7%；蔬菜和牛奶产量分别下降 0.4%和 0.1%。现代农业发展势头良好。全市设施农业和种业收入分别增长 13.8%和41.5%，农业观光园和民俗旅游实现收入分别增长 37.6%和 12.8%。工业工业生产增势趋稳，企业效益基本稳定生产增势趋稳，企业效益基本稳定 2011 年上半年全市规模以上工业增加值按可比价格计算，同比增长8%。从重点行业看，以国内市场为主的交通运输设备制造业增长 18.4%、通用设备制造业增长 20.4%、专用设备制造业增长 12.1%、医药制造业增长25.8%，增势较好。以外部市场为主的通信设备、计算机及其它电

34、子设备制造业下降 5.6%。黑色金属冶炼及压延加工业受结构调整影响，下降 75.5%。企业利润保持两位数增长。1-5 月，规模以上工业企业实现利润 381.6亿元，同比增长 12.9%。第三产业第三产业增势稳定，企业利润较快增长增势稳定，企业利润较快增长 2011 年上半年全市第三产业增加值按可比价格计算，比上年同期增长8.2%。其中，信息传输、计算机服务和软件业，租赁与商务服务业，科学研究、技术服务与地质勘查业增长较快，分别增长 18.3%、15.6%和 10.9%；批发与零售业、金融业分别增长 9.7%和 6.6%；房地产业增加值下降 5.5%。1-5 月，限额以上第三产业企业实现利润 3

35、363.4 亿元，比上年同期增北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 15 长 27.3%。投资投资较快增长，内部结构有所改善较快增长，内部结构有所改善 2011 年上半年全市完成全社会固定资产投资 2364 亿元，同比增长15.6%。其中，完成房地产开发投资 1239.5 亿元，增长 3.7%，所占比重为52.4%，同比下降 6 个百分点；完成基础设施投资 512.5 亿元，增长 11.9%。分产业看，第二产业完成投资 324.8 亿元，增长 1 倍

36、，其中工业投资319.8 亿元，增长 1.1 倍，所占比重由上年同期的 7.5%提高到 13.5%。第三产业（含房地产开发）完成投资 2020.2 亿元，增长 8.2%；第一产业完成投资 19 亿元，增长 8.1%。分登记注册类型看，国有内资单位完成投资 734.9 亿元，增长 16.1%；非国有内资单位完成投资 1421.6 亿元，增长 10.6%；外商及港澳台单位完成投资 207.6 亿元，增长 62.2%。（6）北京工业用地市场分析 工业用地成交面积和金额有所增加，市场交易较为活跃 2011 年上半年，北京土地市场共成交 66 工业用地，比上年同期增加了 3 宗，成交建设用地面积为 44

37、3.54 公顷，同比增加 19%；规划建筑总面积为 481.37 万平方米，同比增加 17%，土地成交金额为 39.60 亿元，同比增加 23%。工业用地全部位于远郊区，工业园区内的工业用地交易量约占总成交量的五成 从空间分布上来看，2011 年上半年北京工业用地市场位于园区内工业用地交易较为活跃，共成交土地 56 宗，占宗地交易数的 84.85%，成交建设用地面积 237.79 公顷，占总成交面积的 53.61%，是工业用地市场的交易重点。但是，由于 3 月份顺义区赵全营镇单宗大面积土地（106 公顷）北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号

38、嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 16 成交，拉升了其他区域的成交量，上半年其他区域成交建设用地面积合计205.75 公顷，占工业用地总成交面积的 46.39%。从区县来看，成交的案例全部位于远郊区县，顺义区的工业用地成交量最大，成交建设用地面积187.77 公顷，所占比重约为 42%；其次是大兴，成交建设用地面积 72.56公顷，所占比重约为 16%；第三是经济技术开发区，成交建设用地面积 57.14公顷，所占比重约为 13%成交价格略有下降，底价交易成常态 2011 年上半年北京土地招拍挂市场共成交 66 宗土地，楼面均价 823

39、元/平方米，同比下降 1.16%。66 宗成交土地中，仅 7 宗为溢价成交，底价交易成常态。7 宗溢价成交的土地中有 5 宗位于通州区物流基地，且均为物流用地。综上所述，2011 年上半年北京市经济发展平稳，但受房地产市场紧缩政策的影响，虽然北京市工业土地市场交易活跃，但成交价格相对下降。2.2.区域因素区域因素 （1）区域概况：估价对象位于北京市昌平区巩华镇沙阳路南，四至为：东至王麻子剪刀厂；南至南沙河；西至南一村；北至沙阳路。估价对象所在区域为昌平区，从大的区域看，估价对象其地价水平受昌平区该类型物业整体发展规划的影响，包括该区域的地理位置、交通设施、基础设施、政治、文化经济发展的情况。具

40、体位置及区域情况详见下图：北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 17 昌平区为北京市辖区，位于北京市西北部。自古为军事重镇，军事必争之地，是北京的北大门，素有“京师之枕”、“甲视诸州”之称。区域地理坐标东经 11550171162949、北纬 40218402313，北与延庆县、怀柔区相连，东邻顺义区，南与朝阳区、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省怀来县接壤，城区距市区仅 33 公里，境内地理形势优越，土地肥沃，自然资源丰富。全区总面积 1352 平方

41、公里，耕地面积 28 万亩。全区地处温榆河冲积平原和燕山、太行山支脉的结合地带，地势西北高、东南低，北倚燕山西段军都山支脉，南俯北京小平原，山区、半山区占全县总面积的 23。山地海拔 800 米至 1000 米，平原高度海拔30 米至 100 米，主要河流属温榆河水系。全区处在温带季风区，属暖温带大陆性季风气候，年平均日照时数 2684 小时，年平均气温 11.8，年平均降水量 550.3 毫米。全区人口由汉族、回族、满族、蒙古族、朝鲜族等45 个民族构成，其中主要为汉族。（2）交通条件：估价对象 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国

42、际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 18 昌平区具有较为完备的交通体系，境内有京藏高速公路、六环路、立汤路、京承高速路等 48 条区级以上公路，京张公路纵穿南北，昌怀、顺沙公路横贯东西，并有北京市最长的公路悬索桥-南环路大桥，通车里程达1666 公里。北京城市铁路 13 号线从境内穿过，并有公交线路 126 条（含市过境线路），公交客运车辆 2800 余辆，日均客运量 79.5 万人次，居民乘坐公交车 40 分钟内可到达市中心。估价对象位于北京市昌平区巩华镇沙阳路南，北临沙阳路，通过沙阳路连接京藏高速公路，周边 345、670、519、881

43、 等多条公交线路经过，交通较为便捷。（3）基础设施条件：昌平区基础设施和公共设施日趋完善，城镇规划建设管理达到新水平。全区共新建和改造公路里程 137.8 公里，新增日集中供水能力 4 万吨，集中供热面积达到 2450 万平方米，城区综合承载能力明显增强。在全区建立了“村收集、镇运输、区处理”的垃圾管理模式，建设 15 个垃圾密闭化管理示范村，目前全区平均日处理生活垃圾 1065 吨，垃圾定点消纳率 95%，垃圾无害化处理率 70%。垃圾分类工作完成 129 个居住小区、大厦和工业区，安装厨余垃圾处理设备 133 台，涉及居民 19.3 万户，分类后垃圾平均减量率达到 37%，垃圾资源化率 2

44、0%。全区城镇污水处理率为 79.1%，生活垃圾无害化处理率为 95%，空气质量达到二级和好于二级的天数占全年总天数的 82.5%，共创建市级环境优美镇 3 个、文明生态村 63 个。目前，昌崔路、百沙路、昌平新城再生水厂、满井变电站等项目如期竣工；沙河、百善再生水厂和桃下路、水南路西延等 33 条道路全面开工；京包高速路六环至德胜口段通车运行，轨道交通昌平线已建设完成并投入使用。昌平区共有各级各类医疗卫生机构 891 所，全区 17 个镇、街道办事处、北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:40

45、01060166 传真:58930810 19 303 个行政村全部实行了新型农村合作医疗制度；全区有托幼园所 98 所；其中，教委直属幼儿园 4 所，单位办园 8 所，部队办园 8 所，社区办园 2所，镇中心幼儿园 10 所，村办园 35 所，民办园 31 所。中学 37 所，其中初中 18 所，高中 1 所，一贯制学校 10 所，完全中学 8 所。特殊教育学校2 所，职业高中 1 所，开设 17 个专业，成人教育学校（机构）4 所，开设22 个专业，民办学校 164 所。估价对象周边公共配套设施主要有工行、中行、农行、物美便利超市、世纪华联、首钢第一线材厂职工医院、北科医院、北京兴义医院、

46、九州通大药房、昌平区沙河中学、昌平区巩华中心小学等，公共配套设施较好，基本能满足日常需要。估价对象市政基础设施状况达到红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），具体状况如下：通路 北临沙阳路；通电 市政供电，供电保证率达到 100%；通信 接有市政通讯网络，另有中国移动、电信等通行网络覆盖该区域，现有通讯保障能力 100%；通上水 由北京市自来水公司供应；通下水 排入市政管网；通燃气 市政供气；通热力 市政供暖。（4）环境条件：昌平区地处平原与山区连接地带，西北部的山区、半山区占全区总面积的 59.2%。昌平区属暖温带，半湿润大陆性季风气候。春季干旱多风，夏季炎热多

47、雨，秋季凉爽，冬季寒冷干燥，四季分明。区内生态环境良好，自然风光秀丽，林木覆盖率为 57.8%，人均公园绿地面积 17.8 平方米，空北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 20 气质量二级以上天数达到了全年的 70%以上。昌平区拥有丰富的自然资源和历史文化资源。区内有 1 个国家级重点风景名胜保护区-十三陵风景名胜区，总面积 120 平方公里，世界文化遗产明十三陵、居庸关长城以及十三陵水库、蟒山国家森林公园均位于其间。全区有旅游景点 36 处，有文物

48、保护单位 78 处，其中包括著名的中国航空博物馆、坦克博物馆、银山塔林等。昌平地下水储量充足，且具有独特的地热资源，现已探明地热面积 86 平方公里。区内的小汤山镇被评为中国温泉之乡，是国内外闻名的温泉疗养胜地。估价对象位于北京市昌平区巩华镇沙阳路南，估价对象周边车流量较大，有一定的尾气污染，自然环境条件一般。（5）产业集聚状况：近年来，昌平区按照“一带两轴、一城多点”的区域空间布局，结合目前全区产业分布状况、资源状况和投资环境，大致将全区产业空间布局安排如下：一带：在加强生态建设的同时，重点发展生态农业和旅游休闲业，实现产业化经营、规模化发展，并辅之其它相关产业。两轴：西轴（京藏高速公路昌平

49、段）沿线重点发展高新技术产业、先进制造业、高等教育，辅之其它相关产业。东轴（立汤路）沿线重点发展现代农业、现代服务业、旅游会展业、房地产业，辅之其它相关产业。一城：在推进昌平新城建设的同时，在现有城区重点发展现代服务业和房地产业。多点：各镇中心区和重要产业聚集区按照全区区域功能划分，引导产业合理布局，挖掘潜力，建设各具特色、优势互补、错位发展的专业聚集区。北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 地址：北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层 客户意见反馈电话:4001060166 传真:58930810 21 全区重点发展的产业聚集区主要有：高新技术产业基地：着

50、力建设中关村科技园区昌平园、生命科学园和国家工程技术创新基地，推动科技成果转化和产业化，提高自主创新能力，不断创造推动发展的新优势。先进制造业基地：着力建设以北汽福田为支撑的沙河制造业基地，壮大规模，提高质量，形成首都重要的先进制造业基地之一。旅游会展休闲区：着力发展小汤山及周边地区以温泉疗养及会展为主要方向的旅游休闲产业，有九华山庄等大型休闲会务中心。高等教育基地：着力推进沙河高教园区建设，大力发展教育文化服务产业，为自主创新提供技术支持和人才保障，形成首都高等教育基地之一。现代物流基地：着力推进中关村国际商城、亚运村汽车新市场和水屯市场等大型商业中心的建设，形成首都重要的现代物流基地。旅游