空港股份：土地估价报告.PDF

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1、土地估价报告北 京 申 洋 房 地 产 评 估 有 限 公 司B E I J I N G S H E N Y A N G R E A L E S T A T E A P P R A I S A L C O.L T D备案号：1 1 0 4 4 1 2 D C 0 0 0 6查 询 码：E A A 3 F O A 7土地估价报告麟项目名称：北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 8.3 0 平方米工业土地使用权市场价值评估受 托 估 价 单 位：北 京 申 洋 房 地 产 评 估 有 限 公 司土 地 估 价 报 告 编 号：京 申房 地 估字(2 0 1 2)第 0

2、 3 0 号提交估价报告日期：2 0 1 2 年1 2 月3 日估价报告备案日期：2 0 1 3 年3 月1 1 日北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 a 3 0 平方米工业土地使用枝带茹备蔷萍酝 _ _-.-.,1,_ _ _-._ _ _ _ _ _ _ _.-.-_ _-_-_ 一目 录f，麟越 岁土地估价报告 _ 3 第一部分摘要 _ 3 一、估价项目名称，_ 3 二、委托估价方 _ 3 三、估价目的 _ 3 四、估价基准日 _ 3 五、土地账面原值、账面现值 _ 3 六、估价日期 _ 4 七、地价定义 _ 4 八、估价结果 _ 4 九、估价师签字 -5

3、 十、土地估价机构 -5 第二部分估价对象界定 _ 6 一、委托估价方 _ 6 二、估价对象 _ 6 三、估价对象概况 _ 6 四、影 响 地 价 的 因 素 说 明 ，7 第 三 部 分 土 地 估 价 结 果 及 其 使 用 1 4 一、估价依据 1 4 二、土地估价 1 4 三、估 价 结 果 和 估 价 报 告 的 使 用 1 8 第四部分附件 2 1 一、估价对象位置示意图 、估价对象现状照片 三、委托方提供的国有土地使用证【京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4 号】复印件 四、委托方提供的截止2 0 1 2 年1 1 月3 0 日评估土地土地使用权（国 有 土地 使

4、用权 证：京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4 号）账面价值复印件 五、委 托 方“企 业 法 人 营 业 执 照（副 本）复 印 件 六、估价机构资质证书复印件 七、估价人员资格证书复印件北京申洋房地产评估有限公司第1 页第一部 分总述，一、估价项目名 称 二、委托估价方 三、受托估价方 四、估价目的，五、估价依据，六、估价基准日 七、土地账面原 值，账面 现值，八、估价日期 九、地价定义 十、需 要 特 殊 说 明 的 事 项 十 一、估 价 师 签 字 十 二、土 地 估 价 机 构 第二 部分估价 对象描述 及地价影 响因素分析 一、估 价对象描 述 二、影 响地价的 因

5、素说明第三 部分土地 估价，一、本 次估价依 据的基本原则 二、估 价方法与 估价过程第四 部分附件 一、估 价 对 象 位 置 示 意 图 二、估 价 对 象 现 状 照 片 _ 2 3 _ 2 3 _ 2 3 _ 2 4 _ 2 4 _ 2 4 _ 2 5 _ 2 5 _ 2 5 _ 2 7 _ 2 7 _ 2 8 _ 2 8 _ 2 9 _ 3 5 _ 3 5 _ 3 7 _ 4 6三、委托方提供的国有土地使用证【京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4 号】复印件四、委托方 提供的 截止2 0 1 2 年1 1 月3 0 日评估土地土地使用权（国有 土 地 使 用 权 证：京

6、 顺 国 用(2 0 0 6 出)第 0 0 1 8 4 号）账面价值 复印件五、委托方企业法人营业执照(副本)复印件六、估价机构资质证书复印件七、估价人员资格证书复印件北京申洋房地产评估有限公司第2 磺 ：？北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公舌3 B 阻3 D 平方米工业土地使用橛帝坍阶擅i 骷土 地 估 价 报 告第一部分摘要一、估价项目名称 北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 8.3 0 平方米工业土地使用权市场价值评估。二、委托估价方 单位名称：北京天竺空港工业开发公司 注 册 地 址：北 京 市 顺 义 区 天 竺 空 港 工 业

7、园 区 内 法定代表人：杭金亮 联系人：汪军 联系方式：1 3 6 6 1 0 7 3 6 6 3三、估价目的 为委托方确定估价对象国有土地使用权转让价值提供客观、公正、合理的价值参考依据。四、估价基准日 2 0 1 2 年1 1 月3 0 日。五、土地账面原值、账面现值北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 s 3 0 平方米工业土地使用权市骑徐潼珂憾六、估价日期 2 0 1 2 年1 1 月3 0 日至2 0 1 2 年1 2 月3 日。、。?七、地价定义 此次评估的价值为土地使用权价值。土地使用权价值是指北京天竺空港工业开发公司所拥有的位于北京市顺义区天竺空港工业

8、区A区的土地使用权，土地使用权面积3 8 5 8.3 0 平方米，地类（用途）为工业，证载土地使用权类型为出让（转），终止日期为2 0 5 1 年1 月2 0 日，至估价时点，土地使用权剩余使用年限为3 8.1 年，设定工业用地容积率为1，土地开发程度设定为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通热力、通燃气、通上水及通下水）及宗地红线内场地平整的条件下于估价时点二O-二年十一月三十日的土地使用权价值。八、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在土地使

9、用权类型为国有出让用地，地类（用途）为工业，土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通热力、通燃气、通上水及通下水）及场地平整条件下在估价时点2 0 1 2 年1 1 月3 0 日假定未设定法定 优 先 受 偿 款 及 其 他 应 付 款 项 前 提 下 的 土 地 市 场 价 值 为：（币种：人民币）土地使用权总面积：3 8 5 8.3 0 平方米 地面熟地单价：1 0 1 1 元f 平方米 土地使用权市场价值（小写）3 9 0 万元 （大写）叁佰玖拾万元整北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 8.3 0 平方米工业土地使用枳希i 嘉移自釜貉 .-.

10、-_ _-._ 一九、估价师签字 估价师 资格类别 证书编号 签字-、：_ 田朝旭注册土地估价师 2 0 0 4 1 1 0 0 8 3 商渺 李佳君注册土地估价师2 0 0 4 1 1 0 1 2 6 厂积彩十、土地估价机构 北京申洋房地产评估有限公司估价机构负责人签字：北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 8 3 0 平方米工业土地使用权市场价崖评估第二部分估价对象界定一、委托估价方 单位名称：北京天竺空港工业开发公司 注 册 地 址：北 京 市 顺 义 区 天 竺 空 港 工 业 园 区 内 法定代表人：杭金亮 联系人：汪军 联系方式：1 3 6 6 1 0

11、 7 3 6 6 3二、估价对象 估价对象位于北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司工业用地，根据委托方提供的国有土地使用证【京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4 号】复印件，土地使用权人为北京天竺空港工业开发公司，证载土地使用权类型为出让（转），地类（用途）为工业，终止日期为2 0 5 1 年1 月2 0 日，至估价时点土地使用权剩余使用年限为3 8.1 年，图号及地号无，土地使用权面积为3 8 5 8.3 0 平方米。根据估价人员现场踏勘，土地开发程度为宗地红线外“七通弋通路、通电、通讯、通热力、通燃气、通上水及通下水）及宗地红线内场地平整。三、估价对象概况

12、 1、土地登记状况 根据委托方提供的 国有土地使用证M 京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4号】复印件，土地使用权人为北京天竺空港工业开发公司，宗地座落北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 8 3 0 平方米工业土地使用权市场价值评估于顺义区天竺空港工业区A 区，证载土地使用权类型为也读（1 转），_ 地类（用 途）为工业，终止日期为2 0 5 1 年1 月2 0 日，至估价时点土地使用权剩余使用年限为3 8.1 年，图号及地号无，土地使用权面积为3 8 5 8.3 0 平方米。2、土地权利状况 根据委托方提供的国有土地使用证煺京顺国用(2 0 0

13、6 出)第0 0 1 8 4号】复印件，宗地所有权人为国有，土地使用权人为北京天竺空港工业开发公司，权属明确。他项权利登记：根据委托方提供的相关资料，至估价时点，估价人员未发现估价对象有尚在施行的抵押、典当、租赁等他项权利。3、土地利用状况 估价对象位于顺义区天竺空港工业区A 区，宗地四至为：东至工业用地，南至工业用地，西至天柱西路，北至规划巷路。根据北京市基准地价级别划分标准，估价对象属于北京市工业四级地价区域。至估价时点，估价人员未能获得估价对象宗地相关规划文件，根据委托方介绍及估价人员现场踏勘，估价对象宗地上现多为杂草，有一幢临时建筑，土质较硬，红线内场地基本平整。估价对象属于工业四级地

14、价区域，本次估价设定估价对象容积率为北京市工业四级用地平均容积率，为1.0。估价对象现状土地开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、通热力、通燃气、通上水及通下水）四、影响地价的因素说明 1、一般因素北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 e 5 a 3 D 平方米工业土地使用权市场价值谇估(1)自然地理 北京位于燕山东南部的永定河冲积扇上，全市土地总滴递塾H 噬幽：岁平方公里。其地势西北高，东南低，西部、北部和西南部三面环山，东南是缓缓向渤海倾斜的华北平原。西部山地，南起拒马河，北至南口附近的关沟，总称西山，属太行山脉。关沟以东，为北部山地，统称军都山，属燕山山脉。东

15、南部平原由永定河、潮白河等河流冲积而成。北京为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。北京不仅 仅是中国的首都，更是世界著名的古都和现代国际城市。作为全国政治、经济、文化、科学技术和国际交往的中心有着得天独厚的优势。(2)行政区划 北京的行 政区划范围经过五次调整，直到2 0 1 0 年形成了今天1 4区、2 县的格局。截至2 0 1 0 年，北京共有1 4 0 个街道办事处、1 4 2 个建制镇、3 5 个 建制乡、2 5 5 4 个社区居委会和3 9 5 5 个村民委员会。其中地处北京二环路以内的东城区、西城区两个区是传统上的内城区，而随着城市的扩张，朝阳

16、区、海淀区、丰台区和石景山区也被认为是城内地区，形成了“城六区”的概念。规划中北京市城区的范围是北京五环路以内。近年来随着城市化进程的加快，先后有数个近郊县改为区。由于北京市政治、文化中心的定位，工业重心正在逐渐外移。(3)社会经济 2 0 1 2 年1-1 0 月，全市规模以上 工业增加值按可比价 格计算，同比增长6.6%，增幅比1-3 季度提高0.4 个百分点。从主要行业看，汽车制造业增长 加快，增长4.9%，比1-3 季度提高2 个百分点；电力热北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 3 D 平方米工业土地能用权市崂价值沣估力生产和供应业、医药制造业、计算机通

17、信和其他电子设惫劁。蔫半蠛长较快，分别增长2 0.9%、1 3.8%和9.3%；通用设备制i 业和意爆辫备制造业分别下降9.5%和5.2%，降幅继续收窄。1 0 月份，规模以上工业增加值增长9.7%，高于9 月份1.4 个百分点。2 0 1 2 年1-1 0 月，全市完成固定资产投资5 1 8 9.6 亿元，同比增长9%，比1-3 季度提高0.7 个百分点。其中，完成基础设施投资1 3 3 0 亿元，增长3 2.2%；完成民间投资1 6 7 2.6 亿元，增长4.8%。分产业看，第一产业完成投资1 2 2.9 亿元，增长2.6 倍；第二产业完成投资5 6 0 亿元，下降4.6%，其中工业投资5

18、 2 5.9 亿元，下降9.2%；第三产业（含房地产开发）完成投资4 5 0 6.7亿元，增长8.9%。2、区域因素 (1)区域位置分析 估价对象地处北京市顺义区。顺义区位于北京市东北郊，城区距市区3 0 公里，东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳，南临通州、河北省三河市。城区距北京市区3 0 公里。全国最大、设备最先进的航空港一首都国际机场就坐落在境内。京承铁路、大秦铁路，京平公路、京密公路纵横穿越全境，发达畅捷的公路、铁路网将顺义与周边市、区（县）紧密相连。(2)区域交通状况分析 顺义目前的交通，公共交通主要还是以九字头的公共交通为主，区内有很多区内公交线路，居民出行较为方便。全线开通

19、的M 1 5 号线顺义段全长1 8.5 公里，共设7 座车站，向东从地下穿过潮白河后到达终点站河东站，其中新国展站至后沙峪站为高架线路，全长1 0.6 公里，从南法信镇经顺义城区一直到终点站河东站全部为地下线路，从而为顺义新城的城市发展提供了更大的空间。北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 8 3 0 平方米工业土地使席积市场价值评估这 是 目 前 北 京 市 轨 道 交 通 进 入 郊 区 后 唯 一 的 地 下 线 路。L、囊 地铁M 1 5 号线车辆采用最高运行速度1 0 0 k m/h 标准B 型车，列车最高时速可达1 0 0 公里，小时。顺义新城是首都东

20、部发展带的重要节点，是北京重点发展的新城之一，承担着发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。地铁M 1 5 号线贯穿了顺义新城中心区、空港区、河东新区三城区，成为推动顺义新城发展的助推器。(3)市场背景分析 2 0 1 2 年1-8 月，顺义区工业生产稳步增长。重点行业作用突出；产业集聚效应显著。总体情况 顺义区规模以上工业企业3 2 8 家，实现工业总产值1 4 0 6.2 亿元，同比增长7.0%，增速较1-7 月份提高1.2 个百分点；实现销售产值1 3 7 6.1亿元，同比增长5.6%，较1-7 月下降0.5 个百分点；实现出口交货值2 4 5.1 亿元，同比增长2

21、 1.1%，较1-7 月下降5.1 个百分点。产销率为9 7.9%。1-8 月，顺义区工业生产继续稳定增长，销售及出口增长情况较前一期有所回落。顺义区重点企业（按累计工业总产值排名前五位）产销率均有所下降，生产计划安排，为后期市场销售准备库存，导致销售与生产存在差距。重点行业拉动顺义区工业经济增长速度 顺义区工业企业涉及行业大类共3 2 个，其中重点行业主要有汽车制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、黑色金属冶炼和压北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 W 1 8 3 D 平方米工业土地绝用积市场价值谇估延加工业、农副食品加工业及通用设备制造业（按1-8 月工些尊鬟值

22、排名前五位取得）。一，1-8 月，顺义区重点行业工业企业共1 1 0 家，占顺义区规模以上工业企业的3 3.5%；实现工业总产值1 1 5 3.4 亿元，占顺义区工业总产值8 2.0%，同比增长7.6%，拉动顺义区工业总产值上升6.2 个百分点；实现销售产值1 1 2 9.3 亿元，占顺义区销售产值的8 2.1%，同比增长6.0%，拉动顺义区销售产值上升4.9 个百分点。其中，汽车制造业实现工业总产值7 2 7.2 亿元，同比增长3.9%，拉动顺义区工业总产值上升2.1 个百分点；实现销售产值7 1 3.9 亿元，同 比 增 长 2.8%，拉 动 顺 义 区 工 业 总 产 值 上 升 1.5

23、 个 百 分 点。汽 车 生 产 基 地 领 跑 顺 义 区 工 业，产 业 集 聚 效 应 显 著 顺义区工业企业涉及1 9 个镇、5 个产业园区、1 0 家国资委监管企（事）业单位及其他系统。其中，1-8 月，汽车生产基地实现工业总产值4 9 0.5 亿元，同比增长4.8%，产值排名第一，领跑顺义区工业生产，拉动顺义区工业总产值上升1.7 个百分点；实现销售产值4 7 7.2亿元，同比增长3.1%，拉动顺义区销售产值上升1.1 个百分点。汽车生产基地中的企业包括北京现代汽车有限公司、北京汽车股份有限公司、北京中瑞荣国际机械有限公司及北京韩太汽车部件有限公司，产业集聚效应显著。2 0 1 2

24、 年1-8 月顺义区经济运行状况 1-8 月，顺义区规模以上工业企业3 2 8 家，完成工业总产值1 4 0 6.2亿元，同比增长7%；工业销售产值1 3 7 6.1 亿元，同比增长5.6%，其中工业出口交货值2 4 5.1 亿元，同比增长2 1.1%。现代制造业1 2 9 家，实现工业总产值1 0 1 0.4 亿元，同比增长8.4%，北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 a 5 a 3 0 平方米工业土地使用4 南筠晰憎研估占顺义区工业总产值的7 1.9%，拉动顺义区工业总产值增长个百分点。实现工业销售产值9 8 7 亿元，同比增长7.2%，占顺义区工业销售产值的7 1

25、.7%，其中工业出口交货值1 9 6.9 亿元，同比增长2 7%.占顺义区工业出口交货值的8 0.3%。高技术制造业5 1 家，实现工业总产值2 4 2.6 亿元，同比增长3 0%，占顺义区工业总产值的1 7.2%，拉动顺义区工业总产值增长4.3 个百分点。实现工业销售产值2 3 3 亿元，同比增长2 7.3%，占顺义区工业销售产值的1 6.9%，其中工业出口交货值1 8 9 亿元，同比增长3 0.1%，占顺义区工业出口交货值的7 7.1%。按行业分组，七大行业主导顺义区工业。1-8 月，汽车制造业完成工业总产值7 2 7.2 亿元，同比增长3.9%；计算机、通信和其他电子设备制造业完成工业总

26、产值2 1 6.5 亿元，同比增长3 1.7%；黑色金属冶炼及压延加工业完成工业总产值8 0.2 亿元，同比下降7.9%；农副食品加工业完成工业总产值6 6.5 亿元，同比增长1 7%;通用设备制造业完成工业总产值6 3 亿元，同比下降1.4%；非金属矿物制造业完成工业总产值5 3.8 亿元，同比增长2 0.7%；酒、饮料和精制茶制造业完成工业总产值3 9.6 亿元，同比增长0.2%。上述七大行业工业总产值为1 2 4 6.8 亿元，占顺义区工业总量8 8.7%，同比增长7.8%，对顺义区工业总产值的贡献率为9 8.9%。(4)基础设施 A、供电、供上水、供下水、通热力、通燃气 待估宗地区红线

27、外接有市政供电、供上水、供下水、热力、燃气网络，能够满足用户需求。B、道路j 晾市顺义欧竺空港工业区A 副懒竺空粗业开发爪司3 8 5 a 3 0 平方粗灶鉴黪霎埭僻孽梦 宗地西临天柱西路，道路通达状况一般。1。l 。：；-、C、通信通信路线畅通，基本满足用户要求。3、个别因素 估价对象位于顺义区天竺空港工业区A 区，宗地四至为：东至 工业用地，南至工业 用地，西至天柱西路，北至规划巷路。根据北京市基 准 地 价 级 别 划 分 标 准，估 价 对 象 属 于 工 业 四 级 地 价 区 域。至估价时点，估价人员未能获得估价对象宗地相关规划文件，根据委托方介绍及估 价人员现场踏勘，估价对象宗地

28、上现多为杂草，有一幢临时建筑，土 质较硬，红线内场地基本平整。估价对象属于工业四级地价区域，本 次估价设定估价对象容积率为北京市工业四级用地平均容积率，为1.0。估价对象现状土地开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、通热力、通燃气、通上水及通下水）北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司5 3 0 平方米工业土地使用权市场钎值评估第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据 （一）国家、北京市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件：1、（中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；4、中华人民

29、共和国国家标准一城镇土地估价规程【G B/T1 8 5 0 8-2 0 0 1 ;5、北京市基准地价表及其有关使用说明【京政发 2 0 0 2 3 2 号】；（二）委托方提供的有关资料 1、委托方提供的（国有土地使用证【京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4号】复印件；2、委托方提供的截止2 0 1 2 年1 1 月3 0 日评估土地土地使用权（国有土地使用权证：京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4 号）账面价值复印件；3、委托 方提 供的 企 业法人营业执照（副本）复印件。（三）估价人员掌握的有关资料及实地勘察，调查获取的资料。二、土地估价 1、估价原则 在遵循公正

30、、公平、公开、客观、科学的工作原则的前提下，我北京市顺义区天竺空港工业区A 区j 匕京天竺空港工业开发公司3 8 5 8 3 0 平方米工业土地使用枳市弱愉整捧凿们具体依据如下土地估价基本原则：(1)合法原则 一曩j 一，1”j 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。(2)最高最佳使用原则 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方

31、式的依据，所以，土地价格是以该宗土地的效用作最有效发挥为前提的。此次评估宗地设定为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合理的土地价格。(3)替代原则 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或相近时，价格低者吸引需求，即有两个以上具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循这一替代规律，某宗土地的价格受其它具有相同使用价值的宗

32、地价格影响，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 a 5 3 0 平方米工业土地使用积市t i r f f i 憧评估会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。(4)预期收益原则 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。(5)供需原则 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。(6)估价时点原则 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。(7)协调原则 地价受自然、经济、社会、

33、政策等诸多因素的影响，因此，评估时要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这 样 才 能 评 估 出 合 理 并 切 合 实 际 的 土 地 价 格。(8)多方法相比较原则 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的土地估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的

34、土地价格。北京市顺义区天竺空港工业区A 区北京天竺空港工业开发公司3 8 5 8 3 0 平方米工业土地使用权市场价值谇结 总 之，在 评估 过程 中，要 按照 国家、地 方有 关 规定，公 正、科 学、合法 的总 原则 进 行土 地价 格评 估，做 到评 硭评估方法科学，评估结果准确。2、估价方法 (1)估价方法的确定 根据估价人员的调查，估价对象位于北京市基准地价覆盖范围内，并且有一定的熟地价市场交易案例，经研究决定采用基准地价法和市场比较法分别测算估价对象工业用地的土地使用权价值，之后对以上两种方法测算的结果进行综合分析，最终确定估价对象的土地使用权价值。(2)估价方法介绍 1)基准地价

35、系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。委估宗地证载用途为工业，依据北京市人民政府2 0 0 2 年1 2 月发布的北京市基准地价表及其使用说明中的有关规定，委估宗地属北京市工业用地四级地价区，按工业用途的基准地价进行修正，得到估价对象土地使用权价值。2)市场比较法 市场比较法是将估价对象房地产与同一供需圈内邻近地区、近似档次物业近期已发生交易的类似土地使用权的已知价格，修正得出估价对象土地使用权价值的估价方法。对上述两种方法求出之地价进行技术处理，最终求得估价对象北京市顺义区天竺空港工业区A 区

36、北京天竺空港工业开发公司3 8.3 0 平方米工业土地使用赦市场价衡 估的土地使用权价值。3、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在土地使用权类型为国有出让用地，地类（用途）为工业，土地开发程度为宗 地 红 线 外“七 通”（通 路、通 电、通 讯、通 热 力、通 燃 气、通 上 水 及 通下水）及场地平整条件下在估价时点2 0 1 2 年1 1 月3 0 日假定未设定法定优先受偿款及其他应付款项前提下的土地市场价值为：（币种：人民币）土地使用权总面

37、积：3 8 5 8.3 0 平方米地面熟地单价：土地使用权市场三、估价结果和估价元整 1、估价的前提条件和假设条件：(1)估 价 对 象 在 维 持 现 状 状 况 前 提 下 进 行 评 估。(2)本估价报告主要依据为委托方提供的国有土地使用证复印件，以宗地开发建设项目使用为最佳、合法、有利的原则。在客观的市 场 条 件 下，于 估价 时 点，按 规划 限 定 用 途 进行 地 价 评 估。(3)在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。j 晾市顺义区天竺空港工业A 副晾天竺空港工业开发公司弼5 3 0 平方米工

38、业土地使用l 市两价值雕，一 (5)土地的利用状况以委托方提供的资料为主。，n，：。0 (6)委托方提供的资料属实。j。1：曩l _ (7)本次评估考虑到影响宗地地价的各项不确定因素，如日后上述不确定因素失效后，评估结果应进行相应调整乃至重估。(8)土 地 开 发 程 度 设 定 为 宗 地 红 线 外 4 七 通”（通 路、通 电、通 讯、通热力、通燃气、通上水及通下水）及宗地红线内场地平整。2、估价结果和估价报告的使用 (1)估价目的为委托方确定估价对象国有土地使用权转让价值提供客观、公正、合理的价值参考依据。(2)本报告仅作为估价目的使用，如果改变估价目的，则估价结果应进行相应调整直至重

39、新评估。(3)本报告之估价结果为估价对象于二O-二年十一月三十日之市场价值，随着时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整或重估。(4)本 报 告 分 为 土 地 估 价 报 告 和 土 地 估 价 技 术 报 告 两 部 分。(5)本报告与估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供。(6)若前述条件以及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果会失效 (7)本报告自报告出具日起有效期为壹年。(8)评估结论仅供委托方为估价目的使用和送交房地产评估主管机关审查使用。北京市顺义区天竺空港工业区A 区北

40、凉天竺空港工业开发公司3 8 5 3 0 平方米工业土地使用敦南场r 价f 研咕 未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，赤不得议其他任何方式公开发表。3、需要特殊说明的事项 (1)本报告以委托方提供的资料的真实性、合法性为前提，本公司未向有关政府部门核实，若依据的规划审定设计资料和相关数据有失实或隐匿之处，由委托方负责。(2)本估价报告仅对委托方和评审机关负责，对任何其他单位和个人不承担责任。(3)按北京市有关规定，本评估报告中地价评估结果以人民币计。一、估价对象位置示意图；二、估价对象现状照片；三、委托方提供的国有土地使用证【京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4 号】复印件；四、委托方提供的截止2 0 1 2 年1 1 月3 0 日评估土地土地使用权（国有土地使用权证：京顺国用(2 0 0 6 出)第0 0 1 8 4 号）账面价值复印件；五、委 托 方 企 业 法 人 营业 执 照（副 本）复 印 件；六、估价机构资质证书复印件；七、估价人员资格证书复印件。