中关村：房地产抵押预估价报告.PDF

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1、国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 _北北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司 第第 0 0 页页 电话电话 010010-8839588688395886 房地产抵押预估价报告房地产抵押预估价报告 估价项目名称估价项目名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所属的位于海淀区中关村大街属的位于海淀区中关村大街 1818 号（号（中关村科中关村科贸电子城贸电子城）部分房地产抵押价值预评估）部分房地产抵押价值预评估 估 价 委 托估 价 委 托 人人：北京中实混凝土有限责任公司北京中实混凝土有限责任公司 估估 价

2、价 机机 构构 ：北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 估价作业日期：估价作业日期：20112011 年年 8 8 月月 3 31 1 日日至至 20112011 年年 9 9 月月 1616 日日 估价报告编号：估价报告编号：仁达预估字【仁达预估字【20112011】第】第 01101003490110100349 号号国家一级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 0 0 页页 电话电话 010010-8839588688395886 估价对象外观照片 位 置：北京市海淀区中关村大街 18 号 项

3、目名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所属的位于海淀区中关村大街 18 号（中关村科贸电子城）部分房地产抵押价值预评估 权 属 人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 房屋用途：综合 建筑结构：钢混结构 建成年代：2003 年 所在楼层/总楼层：1、3、4、5 层/22（-04）层 土地使用权类型：出让 土地使用权终止日期：综合 2051 年 06 月 26 日 剩余土地使用年期：综合 39.8 年 项目负责人：郝 宁 联系电话：010-88395886 报告撰写人:郑亚楠 联系电话：010-88395886 国家一级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁

4、达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 1 1 页页 电话电话 010010-8839588688395886 房地产抵押预估价报告房地产抵押预估价报告 一一、估价项目名称、估价项目名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所属的位于海淀区中关村大街 18 号（中关村科贸电子城）部分房地产抵押价值预评估 二、二、估价委托人估价委托人：北京中实混凝土有限责任公司 三、估价目的：三、估价目的：为估价委托人拟以估价对象作为抵押物向南京银行朝阳门支行申请贷款，确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、价值四、价值类型类型 (一)价值内涵：本次评估抵押价值，是估价对象在

5、估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，包括房屋建筑物及分摊土地使用权价值；(二)本次评估的估价时点为 2011 年 8 月 31 日，估价对象土地使用权取得方式为出让，土地用途为综合，综合土地使用权终止日期至2051 年 06 月 26 日，至估价时点尚剩余 39.8 年土地使用年期；建筑物为钢混结构，建成于 2003 年，根据相关规定钢混结构非生产用房经济耐用年限为 60 年，至估价时点尚剩余 52 年经济耐用年期。综合上述情况，根据孰短原则，本次评估设定估价对象的剩余使用年期为39.8 年；(三)估价对象房屋设计用途为综合，实际

6、用途为商业，本次评估设定用途为商业。土地现状开发程度达到“七通一平”（即宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通信及宗地内国家一级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 2 2 页页 电话电话 010010-8839588688395886 场地平整）,本次估价设定土地开发程度与现状相同。五五、估价对象估价对象 （一）范围 估价对象包括北京市海淀区中关村大街 18 号（中关村科贸电子城）1、3、4、5 层部分建筑物及其分摊土地使用权,建筑面积为 1088.27平方米,分摊土地使用权面积为 122

7、平方米。（二）土地及区位状况 估价对象位于北京市海淀区中关村大街 18 号，所在宗地土地使用权面积为 9214.95 平方米，土地形状较规整，土地四至：东至东大院3 号楼，南至中关村 826、821 号楼，西至中关村大街，北至中国联通中关村分局。依据 北京市基准地价（二二年）的基准地价区类划分标准，该区域属综合用途二级地价区。项目所在地区市政基础设施条件完善，达到宗地外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）及宗地内场地平整。估价对象所在项目（中关村科贸电子城）紧邻中关村大街，距北四环约 200 米，区域范围内有众多公交车在此设有车站，如:307、320、332、355、

8、365、466、681、683、697、699、717、718、731、801、808、特 4 路等，另有地铁四号线中关村站。（三）建筑物实物状况 估价对象位于海淀区中关村大街 18 号，项目推广名为“中关村科贸电子城”，建筑结构为钢混，房屋用途为综合，建成年代为 2003 年，房屋总层数为 22（-04），总建筑面积为 116002.21 平方米。估价对象位于“中关村科贸电子城”的 1、3、4、5 层，建筑面积为 1088.27平方米，详见下表：序号序号 房号房号 建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米）房屋总层数房屋总层数 所在层数所在层数 1 1A09 乙 48.4 22（-4）1 国家一

9、级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 3 3 页页 电话电话 010010-8839588688395886 2 1A10 乙 94.18 22（-4）1 3 1A11 55.62 22（-4）1 4 3A41 82.2 22（-4）3 5 3A64 21.55 22（-4）3 6 3A65 21.84 22（-4）3 7 3A66 22.14 22（-4）3 8 4A76 255.18 22（-4）4 9 4A54 34.84 22（-4）4 10 4A52 甲 36.01 22（-4）4 11 4A30 86

10、.58 22（-4）4 12 5A27 49.72 22（-4）5 13 5A26 49.32 22（-4）5 14 5A25 47.77 22（-4）5 15 5A24 74.88 22（-4）5 16 5B153 11.99 22（-4）5 17 5B152 11.99 22（-4）5 18 5B135 11.99 22（-4）5 19 5B134 11.99 22（-4）5 20 5B155 18.05 22（-4）5 21 5B154 11.99 22（-4）5 22 5B133 11.99 22（-4）5 23 5B132 18.05 22（-4）5 合计合计 1 1088.2708

11、8.27 估价对象所在项目中关村科贸电子城外立面为贴石材；本次估价对象为 1、3、4、5 层部分商业用房，其公共部分装修情况：顶为部分石膏板吊顶、部分格栅吊顶，墙身刷涂料，地面铺地砖;另有监控、中央空调、烟感报警自动喷淋等设备设施。（四）权益状况 1、土地权属状况 根据估价委托人提供的国有土地使用证【京海国用（2003 出）第 2166 号】，土地使用权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，估价对象土地用途为综合，使用权类型为出让，综合用途土地使用权终止日期为 2051 年 06 月 26 日，至估价时点综合用途尚剩余39.8 年土地使用年期。根据估价委托人提供的 委托评估函，本次评估分

12、摊土地使用权面积为 122 平方米。国家一级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 4 4 页页 电话电话 010010-8839588688395886 2、建筑物权属状况 根据估价委托人提供的房屋所有权证【京房权证海股字第0004603 号】，房屋坐落为海淀区中关村大街 18 号，房屋所有权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，产别为股份产，建筑结构为钢混，房屋用途为综合，房屋总层数为 22（-04），总建筑面积为116002.21 平方米。根据估价委托人提供的 委托评估函，估价对象为海淀区中关村大街 18

13、 号（中关村科贸电子城）的 1、3、4、5 层的部分房地产，其建筑面积为 1088.27 平方米。3、其他权利状况 根据委托估价人提供的资料，未发现估价对象于估价时点存在设定的抵押权等其他权利状况。根据委托估价人提供的 委托评估函，估计对象已全部对外出租。除此之外，估价对象至估价时点不存在其他权利。六、估价时点：六、估价时点：2011 年 8 月 31 日 七、估价作业日期：七、估价作业日期：2011 年 8 月 31 日至 2011 年 9 月 16 日 八、估价结果八、估价结果 我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的有关规定，评估得到估价对象于估价时点 2011 年 8

14、月 31 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如下：建筑面积：1088.27 平方米 分摊土地使用权面积：122 平方米 1、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值：房地产价值总额：4171 万元 单位面积房地产价值：38327元/平方米 国家一级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 5 5 页页 电话电话 010010-8839588688395886 2、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款 根据估价委托人提供的资料及介绍，未发现估价对象于估价基准日存在设定的抵押权等其他权利，不存在其他法定优先受偿款。

15、3 3、抵押价值估价结果、抵押价值估价结果 房地产价值总额：房地产价值总额：4 4171171 万元万元 大写：大写：肆仟壹佰柒拾壹万肆仟壹佰柒拾壹万元元整整 其中，土地使用权价值：其中，土地使用权价值：16681668 万元万元 建筑物价值：建筑物价值：25032503 万元万元 （货币种类：人民币）（货币种类：人民币）注：注：该价值仅为初步测算结果，最终价值水平以本公司出具的正该价值仅为初步测算结果，最终价值水平以本公司出具的正式评估报告为准，本次初评不能作为办理抵押登记的有效文件，且银式评估报告为准，本次初评不能作为办理抵押登记的有效文件，且银行应以本公司出具的正式报告作为有效文件存档。

16、行应以本公司出具的正式报告作为有效文件存档。提示说明：上述估价结果中不包含抵押物抵押、使用及处置时的抵押登记费用、水电暖气费、物业管理费、司法诉讼费用、拍卖佣金、过户税费及其他应付费用等。九、九、其他事项其他事项说明说明 （一）本次评估所涉及估价对象的房屋所有权人、房屋坐落、建筑结构、设计用途等情况均以估价委托人所提供的房屋所有权证【京房权证海股字第 0004603 号】为依据，土地使用权人、土地总面积、终止日期、土地用途等以国有土地使用证【京海国用（2003出）第 2166 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整，在此提请报告使用者注意。（二）由于估价委托人未提供土地分摊测绘报

17、告等关于估价对象分摊土地使用权面积的相关资料，本次评估估价对象分摊土地使用权面积暂按照估价委托人提供的委托评估函为依据，最终分摊土地国家一级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 6 6 页页 电话电话 010010-8839588688395886 使用权面积以具有测绘资质机构确定的面积为准。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。（三）根据估价委托人提供的委托评估函及租赁合同明细，由于估价对象至估价时点存在租赁权，但是 3、4、5 层的租赁期限都较短且部分铺位已经重新装修改造合并使用或者置换，故本次评估 3、4

18、、5 层未考虑租赁情况对估价结果的影响。估价对象 1 层整租且租赁期限较长，本次评估已考虑租赁情况对估价结果的影响。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。（四）根据估价人员的现场勘查及估价委托人提供的委托评估函，估价对象的建成年代为 2003 年，本次评估设定估价对象的建成年代为 2003 年。如与实际不符，估价结果需做相应调整。（五）本次评估的估价委托人为北京中实混凝土有限责任公司，估价对象权属人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。根据估价委托人介绍，估价委托人为产权人的下属子公司，产权人同意以估价对象为委托人作抵押担保。（六）房地产价值的体现是土地和房产共同产生收益的结果，本报告

19、对估价结果中的土地使用权价值和房产价值进行了剥离，主要是为满足估价委托人办理抵押登记手续的要求，单独使用估价对象的土地使用权价值和房产价值无实际意义，在此提醒报告使用者注意。（七）本次报告估价结果中单位面积房地产价值为总价值除以建筑面积并以“元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的单价再乘以建筑面积返算总价，由于取整位数不同，总价值会产生细微误差。本报告以估价结果中列示的总价值、单位面积价值为准，返算的总价不影响估价结果的客观准确性。（八）本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报国家一级房地国家一级房地产、全国土地评估资质产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司 第第 7 7 页页 电话电话 010010-8839588688395886 告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。十、房地产估价机构：十、房地产估价机构：北京仁达房地产评估有限公司 二一一年九月十六日