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1、威海市惠河路-90-5号、6号、6A号、6B号、7号、8号、9号共7幢工业房地产抵押估价报告鲁信源(房估)20220812号估价工程名称：威海市惠河路-90-5号、6号、6A号、6B号、7号、8号、9号共7幢工业房地产工业房地产抵押价值评估估价委托方：山东中关村医药科技开展房地产估价机构：山东信源土地房地产资产评估咨询注册房地产估价师：孙仙洁(3720210167 )、张现伟(3720110170 )估价报告作业日期：2022年6月2日数据准确性以有关权属管理部门确认的为准。3、因委托方未提供相关证明材料，本估价是以不存在抵押权、典 权、租赁权等他项权利为假设前提。对于估价对象是否出租，因委托
2、方原 因我们未能核实该情况，本次估价是以估价对象不存在租赁权为前提，特 别提醒本报告使用人注意。（三）背离事实假设无。（四）不相一致假设无。（五）依据缺乏假设本公司估价人员对委托方提供的房屋所有权证件进行了必要的 审验， 但未到相关部门核验其真实性和合法性，估价对象的权属界定、数据准确 性以有关权属管理部门确认的为准。本次估价假设委托方提供的房屋所有 权证件复印件与原件一致。二、本报告应用的限制条件1、本报告估价结果是以估价对象现有用途和周边环境维持不变，并 且考虑到价值时点的各种房地产价格影响因素的作用为抵押贷款目的而提 供的客观合理价格。2、为保障抵押双方的合法权益，在确定抵押贷款额度时，
3、估价报告 使用者应充分关注“房地产风险提示”及“房地产变现能力分析”3、本次估价报告书未经本估价机构同意，不得向委托方及本次估价 目的条件下的报告使用者以外的任何单位或个人提供，报告的局部或全部 内容不得发表于任何公开媒体之上。委托方必须完整使用本 报告，对仅使 用报告中的局部内容或片面使用导致的有关损失，估价 机构不承当责任。4、估价方仅对评估程序和方法的合规、合理和科学性负责，根据估 价结果做出的任何经济行为和决策都由委托方自行决定。5、本估价报告受到估价目的的限制，估价结果仅为委托方提供估价对象在本次估价目的下的价格参考依据，不得用作其他用途，假设 估价 目的改变，估价结果须向本公司咨询
4、后作必要的修正甚至重新估价。6、估价报告需加盖评估公司公章、注册房地产估价签字后方可有效 我公司仅对估价报告的原件承当责任，对任何形式的复印件、电子扫描件 均不认可并不承当责任。7、估价结果未考虑未来市场状况变化带来的处置风险。8、委托方假设对估价结果有异议，请在报告出具之日起10日内书 面 提出，如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现过失时，请通 知本公司一并进行更正。9、本报告应用有效期为壹年，即在报告出具之日起壹年之内使 用有 效。10、 本报告解释权最终归山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司。房地产估价结果报告一、估价委托方：委托单位：山东中关村医药科技开展二、房地产估价
5、机构：山东信源土地房地产资产评估咨询单位地址：济南市高新区新派大街3003号宝威科技园3号楼304-308室法人代表：许庆润资质级别：壹级证书编号：鲁评001047资质证书有效期：2021年3月1日至2024年2月29日单位联系 ：三、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价 值。四、估价对象（一） 估价对象界定估价对象为威海市惠河路-90-5号、6号、6A号、6B号、7号、8号、9号 共7幢工业房地产工业房地产的房屋所有权及分摊的土地 使用权，评估范围内 房产建筑面积合计为1135. 41平方米，共用宗地 面积为132233. 00平方米，本 次评估建筑物分摊土地使用权面
6、积为4159. 7平方米，使用期限：国有建设用地 使用权2014年01月09日起2064年01月08日止。（二）权属状况AA序 号权利人不动产权证 号共有 情况”落不动产单元 号利型 权类权利 性质用途屋构 房结屋层 房总数所在层共用宗 地面积 (ni2)用限 使期房屋建筑 面积(m)附记123山东中关村医售(2021)成 海市不动产 权第 0046162 号单独思河路 -9()-5 号371002008002GBO1O52FD0140000国有 建设房屋 所有权出让 /自 建房工业用 地/污水 处理站 房钢筋 混凝土1第1层132233. 002014年()1月 09 日起 2064年01月
7、 08 日止222.04属厂区配 套公共股 务设施t (2021)威 海市不动产 权笫 (XJ46I63 号惠河路-90-6 号371002008002GBOIO52 F00150000工业用 地/危险 品库1第1层323. 84属厂区配套公共股 务设施0-(2021)成 海市不动产权第()046165 号惠河路-90-6A 号371002008002 GBOIO52IW160000工业用 地/控制 室1第1层59. 70属厂区配 套公共服 务设施4药科技开展说2021)成海市不动 产权第0046185 号惠河路-90-6B 号371002008002GBOIO52 F00170000工业用
8、地/车辆 维修间1第1层77.50属厂区配 套公共版 务设施5件(2021)成 海市不动产 权第 0046235 号照河路-9()-7 号371002008002 GB01052 F00180000工业用地/泵房2第T层 至第1层85.49属厂区配 套公共股 务设谑67a (2021)成 海市不动产权第 0046202 号思河路 -90-8 号371002 008002GB0I052 RX)I9(XXX)工业用 地/废品 库及车 库1第1层286. 84属厂区配套公共股 务设施ft(2021)成 海市不动产 权第 (XJ46209 号患河路-90-9 号371002 008002 GB0105
9、2F00200000工业用 地/锅炉 厉1第1层80.00属厂区配 套公共股 务设施合计：/1135.41(三)实物状况估价对象一惠河路-90-5号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。实际用途为污水处理站房，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合金窗户， 防火专用门，水、电、暖等设施配套齐全。估价对象二惠河路-90-6号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。实 际用途为危险品库，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合金窗户，防火专用门，水、 电、暖等设施配套齐全。估价对象三惠河路-90-6A号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。 实际用途为控制室，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合金窗户，推拉门，水、电、 暖
10、等设施配套齐全。估价对象四惠河路-90-6B号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。 实际用途为车辆维修间，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合金 窗户，卷帘门，水、 电、暖等设施配套齐全。估价对象五惠河路-90-7号为钢混结构的二层建筑物，建成于2014年。实 际用途为泵房，该楼外墙粉刷白色涂料，防火专用门，水、电、暖等设施配套齐 全。估价对象六惠河路-90-8号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。实 际用途为废品库及车库，该楼外墙粉刷白色涂料，通风排气窗，卷帘门，水、电、 暖等设施配套齐全。估价对象七惠河路-90-9号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。实 际用途为锅炉房，该楼外墙粉
11、刷白色涂料，防火专用门，水、电、暧等设施配套 齐全。目前，委估房产维修、维护和使用情况正常，属完好房。土地开发程度到达 宗地红线外七通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）。宗地内 道路水泥硬化。（四）区位状况估价对象房地产位于威海市羊亭镇惠河路-90号。委估房地产周围环境优 越，交通、生活便利，各项基础设施及生活配套设施基本完善，产业聚集度高， 有威高物流园、威海广泰羊亭工业园等众多企业，具有良好的投资环境。较便利 的地理位置及众多的优惠政策将带动包括房地产业、工业等各行业的大开展。羊亭镇位于威海市西南19公里.，辖28个行政村，5个居民委员会。拥有耕 地3. 6万亩，山峦3. 5
12、万亩，资源丰富，环境优美，景色宜人、交通便利，北 依里口山风景名胜区，距离威海市区11公里，距离威海汽车站12公里，距离威 海机场40公里，距离威海港14公里，空港、海港、车站均非常方便到达。近年 来羊亭镇结合自身实际，以改善投资环境为基础，以优惠政策为依托，以诚信高 效服务为宗旨，按照招商引资开展一批、园区市场带动一批、企业改革转制一 批、产业结构调整推动一批、扶持龙头膨胀一批的思路大搞招商引资，大搞民 营经济、大搞加工贸易，广泛开展全民招商引资活动，掀起招商热。现代化的镇村工业合理建立现代企业制度，富有生机的支柱产I 业，形成规模效益的骨干企业，实力雄厚的科研队伍，高素质的产业 工人队伍。
13、五、 价值时点:根据估价目的和房地产抵押估价指导意见第 十 条中的规定：“房地产抵押价值时点，原那么上为完成估价对象实地查勘之 日，但估价委托合同另有约定的除外”，我们确定实地查勘之日为价值时 点，即：2022年6月2日。六、价值类型：I本次报告书提供的房地产价值是满足上述假设限制条件下于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优 先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师熟知的法定优先受偿款后的价值。（市场价值是估价对象适当营销后，有熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交 易的价格。）r法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已
14、存在的且法U 律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠 承包人的工程价款、己抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款，但 不包括实现抵押权的费用和税金。七、估价原那么：1、独立、客观、公正原那么：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利 害关系人均是公平合理的价值或价格的原那么。2、合法原那么：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原0那么。3、价值时点原那么：要求估价结果是在根据估价目确实定的某一特定时间的价值或价格的原那么。4、最高最正确使用原那么：要求估价结果是在估价对象最高最正确使用状况下的价值或价格的原 那么。5、替代原那么：要
15、求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格 偏差在合理范围内的原那么。6、谨慎原那么：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其 作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考 虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原那么。八、估价依据：（一）国家法律法规、政策及地方法律法规文件1、中华人民共和国城市房地产管理法（据2019年8月26日全 国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国城市房地产管理法 的决定第三次修正）；2、中华人民共和国土地管理法（据2019年8月26日全国人 民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国土地管理法的决定 第三次
16、修正）；3、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）;4、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人 民代表大会第三次会议通过）；5、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日中华人民共和 国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55号令）;7、城市房地产抵押管理方法（中华人民共和国建设部令第98号）。（-）规范、技术标准1、房地产估价基本术语标准（GB/T50899 - 2013 ）;2、房地产估价规范GB/T50291-20153、城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014
17、 ）;4、房地产抵押估价指导意见（建住房2006 8号）；5、山东省建筑工程消耗量定额；6、房屋完损等级及评定标准。（三）委托方提供的估价对象有关资料1、不动产权证（复印件）；2、委托方营业执照（复印件）。（四）估价人员调查的资料1、威海市房地产价格信息；2、实地查看记录、影相资料和提供的有关资料。九、估价方法：（-）估价方法定义：根据房地产估价规范、房地产基本术语标准，工业房地产一 般采用本钱法估价，在采用本钱法估价时，将土地使用权、地上建筑物进 行分别估价，然后将两局部相加即为估价对象总价值。房地产估价方法有比拟法、收益法、本钱法、假设开发法、基准地价 修正法等。比拟法选取一定数量的可比实
18、例，将它们与估价对象进行比拟，根据 其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方 法。收益法预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本钱法测算估价对象在价值时点的重置本钱或重建本钱和折旧，将 重置本钱或重建本钱减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。假设开发法求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的 必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出 折现到价值时点后相减，或将开发完成后的U价值减去后续开发的必要支出及应得利 润得到估价对象价值或价格的方法。比拟法适用于同类房地
19、产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益 或有潜在收益的房地产估价；本钱法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比 较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资 开发或再开发潜力的房地产的估价。该估价对象用途主要为工也经调查市场上同类房地产交易案例较少， 故不适用比拟法评估。且与估价对象类似房地产市场上出租案 例较少，其 客观市场租金不易获取，故不适用于收益法。但估价对象作为工业房地产， 市场上新建同类房地产较多，其建安造价、前期工程费及投资利润、投资利 息等资料较易取得，故可选用本钱法进行评 估，土地采用基准地价系数修 正法和本钱逼近法两种方法进行评估。1
20、（二）适用的估价方法：本钱法是测算估价对象在价值时点的重置本钱和折旧，将重置成，本 减去折旧得到估价对象价值或价格的方法，建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。估价对象作为工业房地产，市场上新建 同类 房地产较多，其建安造价、前期工程费及投资利润、投资利息等资料较易取 得，故可选用本钱法进行评估。基准地价系数修正法，就是指在求取评估宗地价格时，根据当地J基 准地价水平，依据评估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地基准地价标准和各种修正因素说明表及修正系数表，确定修正系数，修 正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。由于估价对象所在区域 2020年更新基准地价，且估价对象在基准地价覆盖
21、范围之内，故本次评估 采用基准地价系数修正法进行评估。本钱逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上 一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地所有权增值收益来确定土地价格 的方法。估价对象作为工业用地，是农用地转为国有建设用 地后通过出让 取得，适宜采用本钱逼近法，故本次评估采用本钱逼近 法进行评估。十、估价结果：经过实地查看和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、 国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规 和技术标准的要求，根据估价目的，遵循估价原那么，房产采用本钱法，土 地采用基准地价系数修正法和本钱逼近法，按照估价程序，对影响房地产 市场价格因素进行分析
22、和测算，确定估价对象在未设定法定优先受偿权利 下，于价值时点2022年6月2日的房地产 市场价值为377.4万元；大写 人民币：卷佰柴拾柴万肆仟元整。1、估价师所知悉的法定优先受偿款根据委托人提供的资料及估价师的调查分析，估价对象于价值时点未 设定抵押等他项权利；估价对象已建成多年，不存在拖欠工程款的情况， 也不存在其他法定优先受偿款。截止至价值时点，估价师所知悉的估价对象存在的法定优先受偿款为 0元。2,房地产抵押价值评估结果估价对象抵押价值二假定未设立法定优先受偿款下的价值-估价师所 知悉法定优先受偿款二377. 4万元-0=377. 4万元，大写金额：人民币卷佰 柴拾柴万肆仟元整。（详细
23、价值见附表1,具体测算过程见附表2）致估价委托方函山东中关村医药科技开展：受贵方委托，我公司本着独立、客观、公正的原那么，对位于威海市惠河 路-90-5号、6号、6A号、6B号、7号、8号、9号共7幢工业房地产工业房 地产的抵押价值进行了评估。一、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产 抵押 价值。二、估价对象：估价对象为威海市惠河路-90-5号、6号、6A号、6B 号、7号、8号、9号共7幢工业房地产工业房地产的房屋所有权及分 摊的土 地使用权，评估范围内房产建筑面积合计为1135. 41平方米，共用宗地面积 为132233. 00平方米，本次评估建筑物分摊土地使用权面积为4
24、159. 7平方 米，使用期限：国有建设用地使用权2014年01月09日起2064年01月08 日止。（详细价值见附表1）三、价值时点：2022年6月2日。四、价值类型：本次报告书提供的房地产价值是满足所述假设限制条件 下于价值时点的抵押价值。五、估价结果：经过实地查看和市场调查，遵照中华人民共和国城市 房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见 等法律法规和技术标准的要求，根据估价目的，遵循估价原那么，房产采用本钱 法，土地采用基准地价系数修正法和本钱逼近法，按照估价程序，对影响房地 产市场价格因素进行分析和测算，确定估价对象在未设定法定优先受偿权利 下，于价值时点2022
25、年6月2日的房地产市场价值为37Z 4万元；大写人民 币：卷佰柴拾染万肆仟元整。1、估价师所知悉的法定优先受偿款根据委托人提供的资料及估价师的调查分析，估价对象于价值时点未设 定抵押等他项权利；估价对象已建成多年，不存在拖欠工程款的情况，也不存空型法出es财g酸臬估价对象1、假定未设立法定优先受偿权下的价值（万元）377.42、估价师知悉的法定优先受偿款（元）02. 1,已抵押担保的债权数额（元02.2、拖欠的建设工程价款（元）2.3、其他法定优先受偿款（元），03、抵押价值（万元）377. 4 （详见附表1）姓名注册号签名签章孙仙洁3720210167m3注册号:3720210167 以.3
26、. 8 , U 1 - 1 张现伟3720110170忖10170 U B “。正 2023. 4. 8姓名注册号签名签章孙仙洁3720210167m3注册号:3720210167 以.3. 8 , U 1 - 1 张现伟3720110170忖10170 U B “。正 2023. 4. 8卜一、注册房地产估价师0EE十二、实地查勘期2022年6月2 0 -2022年6月2日十三、估价作业期2022年6月2 11-2022年6月2日十四、估价报告应用的有效期：本估价报告的应用有效期为自估价报告出具之日起壹年内有效。十五、风险提示1、适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵 押
27、相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性， 房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本 条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或局部不适合设定抵押，那么风险 是根本性的。2、 预期风险。房地产抵押价值估价是特定价值时点的市场价值扣减 法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场J变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。3、变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地 产变现而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、 变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。4、损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物
28、仍由抵押人占有、使用、收益“在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都 会造成其价值严重减损甚至消失。r5、市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场 的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价 格的波动，具体表现为租金收入和房地产价值的变化，L当市场结构性过剩、购买力降低到达一定程度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。6、政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、 环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，
29、从而给抵押 权人带来风险。政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦 发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。7、信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德 影响着还贷计戈ij,其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。8、或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的门自然灾害引起的抵押房地产的损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或U 自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋 内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和 创伤是无法弥补的。C 十六、变现能
30、力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下， 将抵押房地产转换为现金的可能性。C（1）影响变现能力的主要因素房地产的通用性所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求0数量的多与少。a、估价对象的特殊性估价对象规划用途为工业房地产，变现能力一般。b、结构质式与房屋质量从结构上说，混合结构不如钢混结构，估价对象建筑物为钢混结构。c、房地产的价值大小一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家， 其变现能力就越弱。估价对象价值较大，不易变现。d、区位条件所处区位为羊亭镇丽山路路西、惠河路路北，区域配套设施较完备， 变现能力较好。e、该类房
31、地产市场状况估价对象所在区域房地产市场信息相对公开度一般，多为工业企业， 市场交易状况较差，其变现能力一般。独立使用性第15页所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越阻碍房地产的使用，其变现 能力也就越弱。估价对象作为工.业房地产，独立使用性一般。房地产可分割转让性所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以别离开来使U 用的房地产。由于房地产价值大的其变现能力弱，如果容易分割转让的房地产，其 变现能力相对较强。估价对象不可分割转让。C（2）变现的时间长短一般而言，以拍卖方式处置房地产可以到达快速变现的目的，要求变 现时间较短，根据估价对象的实际
32、情况，在6个月左右可能i变现但变现本钱较高。变现的费用、税金的种类、数额快速变现时最可能实现的价格与评估的地域市场价值存在一定差异 （一般为40加70%）,变现需要一定的时间及拍卖、变卖费用（一般为拍卖 成交价的5%为佣金，变卖费用包括广告费用、代理费用等）较高，转让税 费受房地产税收政策影响较大。.清偿顺序根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保 法、中华人民共和国合同法等相关的法律法规，该工程一旦发生清 偿问题，处分方法应参照国家有关的政策、法规执行。根据城市房地产抵押管理方法第四十七条处分抵押房地产所得金 额，依以下顺序分配：支付处分抵押物的费用，如受理费、申请执行费、勘验
33、、鉴定、评估、拍卖、契税、登记费等支出费用；扣除抵押物应缴纳的税费，如补缴土地出让金、营业税、所 得税、过户登记费等；归还抵押权人债权本金、利息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失或赔偿金;剩余金额交还抵押人。由此可见需扣除前两项费用后才可归还抵押权人的债权，为了抵押权人债权的安全，前两项费用对抵押价值和处置价值的影响应L予以考虑。（3）抵押价值下跌风险房地产的使用和维护状况。房地产寿命长，随时间推移，建筑物自 然老化、使用磨损等物质损耗，以及人们消费观念的改变，建筑技术的进 步、建筑设计的缺陷等功能损耗，将导致建筑物抵押价值的下跌，假设维护 欠缺房地产抵押价值下跌将更为明
34、显。区位因素的改变。因房地产位置的固定性，其所处区位状况的变化将直接影响其价值。如房地产所处的自然环境或者人文环境恶化、 区域交通堵塞、或者城市规划改变为不利于房地产的利用，r将产生经济折旧，导致抵押价值的下跌。1房地产市场供求变化。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果，总体而言，房地产价格与其需求 正相 关，与其供给负相关：供给一定，需求增加那么价格上升，需求：减少那么那么价格下降； 需求一定，供给增加那么价格下降，供给减少那么价格上升。未来年限内，假设需求缺乏或供给过量，那么房地产的抵押 一 价值存在下跌风险。 房地产政策影城房地产的自身特性（如不可移就价值量大等）
35、， 使其容易受到国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费、和银行利 率调整等因素的影响。在抵押存续期间，产权方和相关权利人应关注房地 产政策、税收政策等对抵押标的物抵押价值的影响。（4）合理使用评估价值请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押 r 价值。贷款成数请放贷方慎重把握。此外，房地产抵押的优先受偿款包括：划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押 担保债权数额等（但不包 含强制执行费用），以及其他法定优先受u偿款。依据物权法第一百九十九条，同一 财产向两个以上债权人抵 押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照以下规定清偿： （一）抵，押
36、权己登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记 的，按照债权比例清偿。综上分析：估价对象登记房屋用途为工业，土地用途为工业用地，通 用性、独立使用性一般，通过估价师现场勘查，估价对象遇到强制变现的 操作性一般，通过以上变现分析并结合估价对象的实际情况，假定估价对 象在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格一般为评估的市场价值 的40%-70%,提请报告使用人注意，综合考虑估价对象的实际情况，确定合 理的快速变现价值。0房产估价技术报告一、估价对象描述与分析(一)估价对象界定估价对象为威海市惠河路-90-5号、6号、6A
37、号、6B号、7号、8号、9号 共7幢工业房地产工业房地产的房屋所有权及分摊的土地使用权，评估范围内 房产建筑面积合计为H35. 41平方米，共用宗地面积为132233. 00平方米，本 次评估建筑物分摊土地使用权面积为4159. 7平方米，使用期限：国有建设用地 使用权2014年01月09日 起2064年01月08日止。(二)权属状况序 号权利人不动产权证 号共有 情况坐落不动产年元 号权利类型权利 性质用途房屋 结构房屋 总层 数所在层共用宗 地面积 (0?)R房屋建筑 面积(m?)附记1山东中关村乐竹(2021)威 海市不动产权第0046162 号单独所有惠河路 -90-5 号371002
38、008002 GBOIO52 1W140000国行 建设 用地 使用 权/ 房屋 所有 权出让 /自 建房工业用 地/污水 处理站 房钢筋 混凝1第1层132233. 00有设地用0109左 4国建用使权201年月口222.04属厂区配 套公共服 务设施2a (2021)威 海市不动产 权第0Q46163 号惠河路 -90-6 号371002008002GBO1O52FOO 15000()工业用 地/危险 品库1第1层323.84属厂区配 套公共服 务设施3鲁(2021)威 海市不动产 权第0046165 号惠河坏 -90-6A 号371002 008002GB0I052 100160000工
39、业用 地/控制 室1和层59. 70属厂区配套公共服45鲁(2021)威 海市不动产 权力0046185 号惠河路 -90-6B 号371002008002 GB01052 F001700()0工业用 地/车辆 维修问1第1层77. 50属厂区配 套公共服务设施ft(2021)威 海市不动产 权笫 (XM6235 号惠河路 -90-7 号371002008002 GBOIO52 IW180000工业用 地/泵房2第“层 至第1层2064年 01月 08 日止85.49属厂区配 套公共服务设施6a(2021)威 海市不动产 权笫 0046202 号患河路-90-8 号371002008002 G
40、B01052 F00190000工业用 地/废品 库及车 库1第1层286.84属厂区配 套公共服务设施7鲁(202】)威 海市不动产 权第 0046209 号照河路-90-9 号371(X)2 008002GBOIO52F00200000工业用 地/锅炉 房1第1层80.00属厂区配 套公共服 务设施合计：/1135.41(三)实物状况估价对象一惠河路-90-5号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。实际用途为污水处理站房，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合第19页金窗户，防火专用门，水、电、暖等设施配套齐全。估价对象二惠河路-90-6号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。实 际用途为危险
41、品库，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合金窗 户，防火专用门，水、 电、暖等设施配套齐全。估价对象三惠河路-90-6A号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。 实际用途为控制室，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合金窗户，推拉门，水、电、 暖等设施配套齐全。估价对象四惠河路-90-6B号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。 实际用途为车辆维修间，该楼外墙粉刷白色涂料，铝合金 窗户，卷帘门，水、 电、暧等设施配套齐全。估价对象五惠河路-90-7号为钢混结构的二层建筑物，建成于2014年。实 际用途为泵房，该楼外墙粉刷白色涂料，防火专用门，水、电、暖等设施配套 齐全。估价对象六惠河路-90-8号为钢混结构
42、的一层建筑物，建成于2014年。实 际用途为废品库及车库，该楼外墙粉刷白色涂料，通风 排气窗，卷帘门，水、 电、暖等设施配套齐全。估价对象七惠河路-90-9号为钢混结构的一层建筑物，建成于2014年。实 际用途为锅炉房，该楼外墙粉刷白色涂料，防火专用门，水、电、暖等设施配 套齐全。目前，委估房产维修、维护和使用情况正常，属完好房。土地开发程度达 到宗地红线外七通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）.宗地 内道路水泥硬化。（四）区位状况估价对象房地产位于威海市羊亭镇惠河路-90号。委估房地产周围环境优 越，交通、生活便利，各项基础设施及生活配套设施基本完善，产业聚集度高， 威高物流园
43、、威海广泰羊亭工业园等众多企业，具有良好的投资环境。较便利 的地理位置及众多的优惠政策将带动包第20页括房地产业、工业等各行业的大开展。羊亭镇位于威海市西南19公里，辖28个行政村，5个居民委员会。 拥有耕地3. 6万亩，山峦3. 5万亩，资源丰富，环境优美，景色 宜人、 交通便利，北依里山风景名胜区，距离威海市区11公里，r距离威海汽车站12公里，距离威海机场40公里，距离威海港14公里，空港、海港、车站均非常方便到达。近年来羊亭镇结合自身实际，以 改善投资环境为基础，以优惠政策为依托以诚信高效服务为宗旨，按照” 招商引资开展一批、园区市场带动一批、企业改革转制一批、产业结构调 整推动一批、
44、扶持龙头膨胀一批”的思路大搞招商引资，大搞民营经济、 大搞加工贸易，广泛开展全民招商引资活动，掀起招商热。现代化的镇村 工业合理建立现代企业制度，富有生机的支柱产业，形成规模效益的骨干 企业，实力雄厚的科研队伍，高素质的产业 工人队伍。二、市场背景描述与分析：近几年，国民经济快速开展，而房地产业是拉动国民经济快速增长的支柱产业之一。近几年威海房地产市场开展较为迅速，房地产交易、 租赁、抵押等各项业务较多，房地产价格呈现稳步上涨的趋势。随着各种 基础配套设施的进一步完善，优越的地理位置，舒适的生产、生活环境使 该地区的房地产价格稳步上升，市场前景较为看好。三、最高最正确使用分析：最高最正确使用是
45、指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过1 充分合理的论证，能够使估价对象的价值到达最大化的一种最可能的 使用。最高最正确使用必须同时满足以下四个条件：法律上许可；技术上 可能；经济上可行；价值最大化。最高最正确使用包括用途、 规模集约度、档 次上的最正确。法律上许可：第21估价对象位于惠河路-90-5号、6号、6A号、6B号、7号、8号、9 号，至价值时点估价对象已办理不动产权证书，产权来源清晰，系合 法房地产。技术上可能：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最正确使用，耍按照可到达的 建筑材料性能、施工技术手段等方面的要求确定。估价对象为钢混结构， 其选用的建筑材料性能以及施工技术手段到
46、达同类房地产的技术能力，且 配套设施齐全完好，技术上能够满足生产的需要。经济上可行：即在各种可能得使用方式中选择收入现值大于支出现值的方式，寻求 经济上有限的投入而获得最大收益的使用方法，估价对象能真实客观表达 房地产的市场价值，经济上可行。价值最大化：在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值到达最大的 利用的一种利用方式。根据估价对象的实际状况，现状条件下作为工业房 地产使用价值最大。当前使用状态：根据估价对象的实际状况，估价对象基本满足假设主耍条件下最高最正确使 用定义。估价对象规划用途为工业，实际用途为工业，旦该种利用方式能够获得较高的收益，根据评估目的和最高最正确使用原贝力本次评估以估价对象保持 现状用途为前提。房地产与周围环境的协