全市物业管理工作情况报告.docx

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1、全县物业管理工作情况报告根据会议安排，现将我县物业管理工作情况报告如下, 请予审议。一、总体工作情况（一）物业管理概况物业管理与广大人民群众密切相关，是城市管理和城市 治理的重要组成局部，是一项惠及民生的“朝阳”服务产业。 作为国内物业管理工作起步较早城市之一，我县物业管理发 展取得了长足进步，总体呈现“一早、三增长”的特点。L物业管理工作推进起步较早。199X年，我县就将物业管理列入了当年市政府重点工作 目标，要求物业管理“一年试点，三年推开“。199X年出台 了XX市住宅小区物业管理试行方法，199X年原建设部 在XX召开全国首次物业管理工作会议及现场会，为我县物 业管理工作奠定了基础。1

2、99X年正式出台了全省首部物业管 理法规XX市物业管理条例（以下简称条例）。此后， 以条例为基础，针对物业管理招投标、服务标准、收费 标准、信用管理、房屋专项维修资金管理等方面先后制定印 发了十余个配套规章和文件，初步构建了全县物业市场管理 法规政策体系。2.物业覆盖面积、企业和从业人员数量稳定增长。一是物业覆盖面积不断增长。目前，全县物业覆盖面积 达X. 6亿平方米，物业管理工程XXOO余个。全县200X年以 企业职责分工，通过开展七项专项行动（即：物业管理问题 治理专项行动、物业企业信用提升专项行动、业主委员会建 设专项行动、智慧物业平台搭建专项行动、物业管理招投标 治理专项行动、物业管理

3、工程试点集中治理专项行动、优秀 物业企业引进带动专项行动），完善五项机制（即：健全作 战指挥机制、完善工作调度机制、建立问题销号机制、完善 监督考核机制、构建党建引领机制），全力提升物业服务整 体水平，切实提高广大群众的获得感、幸福感。一是开展物业管理问题治理专项行动。重点从物业服务 合同履行、投诉多整改差、业主委员会工作运行情况、让群 众操心烦心的问题、“涉黑涉恶”问题入手，集中时间、集 中人员、重拳惩戒。对于事实清楚、证据确凿、定性准确的 问题，根据其违法事实和情节依法予以查处，并将涉事企业 违规行为依上限记入信用档案。对于业主大会、业主委员会“乱决策”“钉子户” “涉黑涉恶”等问题相关部

4、门立即介 入，所辖街道办事处及时组织召开业主大会对有关事项进行 表决，视情更换业主委员会成员或依法启动换届流程。同时， 不断完善新建住房验收和查验机制，加强物业服务用房管理、 使用等方面的监督。二是开展物业企业信用提升专项行动。一是信用管理 “全覆盖”。逐步将涉及物业服务经营的企业纳入信用管理 范畴，建立基本信息、良好信息和不良信息。逐步实现物业 信用管理系统与市公共信用平台互联互通。二是信用记录“常态化”。实行动态化信用记入管理，将未及时提报信息、10 擅自撤离工程、重大上访事件、新闻媒体曝光，以及受到行 政处分等信息及时录入，逐渐对人、工程和企业实行“并联 式”管理。三是信用公示“红黑榜”

5、。根据定期的评分情况 建立“红黑榜”公示制度，通过“正向激励、末位淘汰”不 断净化优化市场环境。四是信用应用“核心化”。逐步实现 以依托市公共信用信息平台构建以信用为核心的新型市场 监管体制，将企业和个人信息与业主选聘、前期物业招投标、 行业从业、评先评优以及优惠政策支持等奖惩机制有效挂接, 对有严重违法失信记录的企业或个人进行限制。物业企业或 人员在物业管理过程中产生的违法失信信息及时推送到市 公共信用信息平台，通过市公共信用信息平台推送到全国信 用信息共享平台。使诚信经营、创新服务，提升品质成为行 业主流。三是开展业主委员会建设专项行动。聚焦基层物业管理 的“难点”，重点挖掘业主大会、业主

6、委员会及其委员监管 的“盲点”，全面推进住宅小区业主委员会成立、改选、换 届工作，加强对业主委员会履行职责情况的指导监督。2020 年年底前各乡镇（街道）具备条件的住宅小区业主委员成立 率到达100%并正常运作；2021年后转为长效管理。四是开展智慧物业平台搭建专项行动。加强物业管理信 息化、一体化平台建设。将不动产登记信息、地理数据信息、 房屋维修资金管理信息、账务流水信息、物业企业信息、物 业设施设备信息、物业信用信息等进行开发完善和整合，搭 建“XX物业管理云平台”。全县逐渐形成“一盘棋”，按照11“先易后难”的原那么，分步推进上线业主缴费、投票表决、 满意度评测、问题反映、可视化监管等

7、功能，为物业管理大 数据平台建设打好基础。年内完成制定“XX市物业管理云平 台”系统建设方案。五是开展物业管理招投标治理专项行动。按照“应招尽 招”原那么，全面加强前期物业管理招投标监管工作。将物业 企业信用信息作为物业企业参与前期物业管理投标的重要 分值依据，严格落实“一票否决制”，限制和淘汰具有严重 不良信息物业企业参与招投标活动。将各乡镇（街道）前期 物业招投标工作纳入考核范畴。同时，建立业主大会选聘物 业企业提示机制，及时向有选聘意愿的业主大会和业主委员 会推送企业信用等信息，为广大业主享受质价相符的服务提 供保障。六是开展物业管理工程试点集中治理专项行动。按照 “以点带面”的原那么，

8、在各乡镇（街道）选定局部物业管理 问题投诉集中、业主大会和业主委员会履职缺失、违规问题 严重的物业管理工程作为集中治理试点工程，按照“一工程、 一方案”的要求，明确问题整改重点、时间、成效和长效机 制。放大试点工程的示范效应，特别是在联合执法、标准履 行、问题治理等方面的成功经验进行复制推广，通过试点工 作开展逐步提升物业服务整体水平。七是开展优秀物业企业引进带动专项行动。加大对取得 企业信用最高优秀等次和获得省（市）级及以上优秀称号的 外地和本地物业企业的引进和扶持力度。将具备条件的外地12 企业在未承接物业管理工程的情况下，直接确定为本市企业 信用等级最高等次；对本市物业企业获得市级及以上

9、优秀称 号的直接确定为本市企业信用等级最高等次。鼓励和推介优 秀物业企业承接大型物业管理工程，在前期物业管理招投标 中给予一定加分分值。各乡镇（街道）每年从企业信用等级 最高等次中分别确定局部优秀物业企业与辖区物业企业进 行帮扶结对，在物业行政主管部门的指导带动下，按照“一 企一策”的原那么，利用一段时间，通过政策引导、人才培育、 管理实操等方面加大扶持带动力度，构建从“种子企业”到“领军企业”的良性开展梯队。八是重点建立问题销号机制。市和各乡镇（街道）将采 取抽查、现场核查、问题跟踪等方式对上访投诉集中、舆情 反映强烈、上级批办事件进行督办，开展实地暗访督检。各 乡镇（街道）将选取典型治理案

10、例、选树示范工程和标兵企 业，召开现场观摩会，总结交流工作经验、做法，健全物业 管理整治提升长效机制，切实提高管理和服务的综合水平。九是加快构建党建引领机制。各乡镇（街道）将开展物 业管理整治提升攻坚行动与全面加强城市基层党建工作、创 新加强城市基层治理紧密结合，将党建引领规范提升物业管 理服务纳入党委（党组）书记抓基层党建工作述职评议考核 范围。设立乡镇（街道）各级物业企业行业党委，统筹加强 物业行业党建工作。以乡镇（街道）为单位，制定以党建引 领推进业主委员会和物业企业建设的具体措施方法。充分发 挥街道社区党组织统筹协调功能，将物业企业党建联建纳入13 区域化党建重要内容，全面加强业主委员

11、会党建工作，积极 构建街道社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物 业企业等共商事务、协调互动的社区治理机制。物业管理涉及千家万户，领导关心、社会关注、群众关 切。加强物业管理是践行以人民为中心的开展思想，建设人 民满意服务型政府的实际行动。我们将在县委的坚强领导和 县人大常委会的监督指导下，以更加坚定的意志、更加扎实 的举措、更加过硬的作风，担当作为、狠抓落实，奋力开创 我县物业管理开展的新局面！14 来新建住宅已全部实行物业管理，全县综合整治改造后的老 旧小区和新建小区已有近X0%的住宅工程实行了物业管理。 非住宅工程的物业管理覆盖面积也在稳步增加，物业服务已 经从住宅小区、商业大厦、

12、办公楼宇、行政机关拓展到了医 院、空港、学校、工业园区等诸多领域。二是物业企业数量不断增长。目前，我县具有物业管理 工程的物业企业104X家。作为简政放权，优化营商环境的 重要举措之一，国务院先后于201X年和201X年取消了物业 企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度。目前，任何自 然人只要符合法定要求即可到行政审批服务部门办理物业 企业营业执照，或者在既有营业执照经营范围内增加物业管 理或服务事项即可从事物业管理业务。从市场监督管理部门 推送的信息来看，截止目前全县具有物业服务经营事项的企 业数量已经增加到近2万余家。三是物业从业人员数量不断增长。目前，我县物业从业 人员数量约为12. X

13、万人。物业管理工作岗位中，保洁、绿 化养护、秩序维护、工程维修等“一线”岗位吸纳了大量的 本市城乡就业困难人员以及就业困难高校毕业生，尤其是在 XX镇、XX镇，此类物业从业人员已达企业用工总数的XX% 左右。（二）主要工作举措近年来，市物业行政主管部门会同相关部门，聚焦物业 管理工作开展需要和存在的突出问题，先后在全县深入开展 了 “物业服务年”“整治提升年”“政策宣传年”，以及“文 明服务年”“标准建设年”等系列主题年活动，以主题年的 形式“定标准、促公开、重调解、拓覆盖”，通过完善管理 机制、加强督导考核、激励争先创优等方式，统筹发力，综 合施策，逐步规范和提升物业服务水平，更好惠及民生。

14、1 .编标准、提服务。明确了物业服务“核心标准化、标 准等级化”的开展目标，先后以市级地方标准的方式编制印 发了 X项物业服务规范，涵盖了住宅、写字楼、中小学、高 校、医院、商场和工业园区各种物业服务类型和业态。引导 和规范物业企业健全服务质量追溯机制，对每项服务标准分 别划分了 X项至X项服务等级，建立了多层次、多等级的服 务标准体系。与国内同类城市相比，我县服务标准体系内容 全面、规定精细、要求严格，标准水平走在了国内前列。2 .重诚信、抓培训。针对物业企业资质管理制度和从业 人员持证上岗制度取消后的“真空管理”状态，印发了XX 市物业企业信用档案管理方法XX市住宅小区物业服务量 化考核方

15、法等文件，将物业服务量化考核工作与物业企业 信用等级评定、创先评优直接挂钩。初步建立起物业企业信 用奖惩机制，大力倡导诚信经营。此外，持续加强物业管理 行业从业人员培训工作。编印了物业管理知识大讲堂三年 规划方案，在全县开展全方位、专业化的物业管理知识培 训工作。截止目前，全县物业企业管理层中已有85%以上的 工作人员接受过相关培训。3 .建机制，调纠纷。在全省首创立立了物业纠纷多元化 处理机制，由市中院、市司法局和原市国土房管局联合印发 了关于构建物业纠纷多元化处理机制的指导意见，并在 市南区、崂山区试点挂牌。此项机制重点解决在物业区域内， 围绕业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业活

16、动 中发生的与物业活动有关的纠纷。实行物业管理的社区建立 了物业纠纷调解机制，并纳入社区人民调解委员会开展工作。 同时，人民法院可视情在各乡镇（街道）物业纠纷多元化调 处中心或镇（街道）物业纠纷调解委员会设立巡回法庭，就 地审理有关物业纠纷案件，及时进行司法确认。4 .抓考核、促落实。印发了关于进一步加强城管考核 （物业管理）工作的通知，分别针对企业和乡镇（街道） 物业管理部门制定了考核评分标准和工作流程，组建了城管 考核物业管理评审专家组。由原每季度一次考核变为每月一 次考核，采取“双随机、一公开”和“四不两直”的方式直 奔现场，发现问题及时责令整改，同时建立回访机制，将问 题整改形成闭环。

17、印发了关于在全县物业管理区域深入推 进扫黑除恶专项斗争工作的通知和XX市物业服务行业开 展扫黑除恶专项斗争实施方案，将物业行业扫黑除恶专项 斗争作为一项重大政治任务，列入全县物业管理重要议事日 程，强化工作职责，完善工作机制，坚决惩治黑恶势力。5 .促公开、重调节。在全县全面推行“三公开”制度， 要求全县物业企业在物业管理区域全面公开服务价格、标准 和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。便 于业主监督，通过服务信息的透明化，保护群众合法权益。 全面推行“恳谈会+调解委员会+联席会”的“三会”制度。其中，恳谈会要求物业企业定期邀请业主委员会、业主代表 就小区服务、设备维护等方面进行交

18、流，提出意见建议不断 改进服务；调解委员会推动乡镇（街道）、街道、社区构建 物业纠纷调解组织，组建物业服务纠纷多元化调处中心或镇 （街道）物业服务纠纷调解委员会，增强物业纠纷调处能力;联席会建立以街道办事处为牵头人，社区居民委员会、公安 派出所、物业企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单 位和城管执法、物业管理等部门参加的物业纠纷调处机制。 通过“三会、三公开”制度，加强物业企业与业主和各管理 部门的沟通，逐步建立起业主和企业相互了解、信任、支持 的良好互动关系。6 .推整治、拓覆盖。近年来，我县大力推进老旧楼院整 治提升工作。201X至201X年期间，共整治老旧住宅小区项 目XX5个、建筑

19、面积1XX2. 9万平方米、惠及居民2X. 9万户。 在老旧楼院整治改造后，为了更好维护整治改造成果，各乡 镇（街道）积极指导推进老旧楼院整合，组织召开业主大会 选聘物业企业鼓励推行物业服务，制定扶持承接老旧楼院物 业企业的优惠政策，承诺在其参加招投标活动中给予分值奖 励，或采取政府投入的方式实行“准物业管理模式”（即由 街道办事处选聘物业企业实行保洁服务、秩序维护等较为单 一的服务方式），通过多种方式提升广大群众居住环境品质。X.稳价格、得实惠。根据XX省物业服务收费管理方法, 结合我县实际发布了物业服务收费相关政策，从三个方面减 低、减免和规范了物业收费行为。一是明确对普通住宅物业 管理区

20、域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，物 业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费 标准的X0%交纳。与此前政策相比，可享受优惠的房屋空置 期由不少于1年缩短至X个月，优惠力度也从8折或9折增 大到X折，实现降低空置房物业费的目标。二是在普通住宅 物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放 机动车的，免收停车服务费。另外，临时停放机动车的，可 以按小时收取，但停放未超过二小时的免费。对进入物业管 理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执 行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、 安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不收取机动车停 放费，实现特

21、殊情况下车位费减免的目标。三是明确规定， 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相 关业主、业主大会、物业企业的书面同意，并依法办理有关 手续。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以 及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会 决定其使用方式和用途。对于未作决定的，主要用于补充专 项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费 或者折抵物业公共服务费，为共用部位收益使用提供了依据。 另外，还将普通住宅工程的适用范围进行了拓展，将原含保 障性房屋（如经济适用房、廉租房、公租房、限价商品房等） 的物业管理区域拓展到除别墅、双拼和联排以外的住宅区域。 同时，提出了

22、经业主大会同意将共用部位收益折抵物业公共 服务费的政策导向。8.聚人力、促开展。近年来，各乡镇（街道）通过多种 方式引导物业企业重点招用本市城乡就业困难人员和本市 就业困难高校毕业生，以及首次就业的本市户籍统招全日制 普通高等院校毕业生。同时，鼓励企业积极申办见习基地, 企业招用高校应届毕业生或派遣期内未就业大学生的给予 相应用人资金补助，减少企业用工本钱。在帮助扶持企业发 展的同时，有效解决社会就业问题，到达了 “双赢”的目的。二、存在的问题通过对近三年来市政务服务热线、群众来访、媒体报道 等途径反映问题进行统计分析和梳理发现，物业管理日益成 为社会关注的焦点和热点问题，主要呈现“杂、广、深

23、”的 特点。“杂”是指物业管理问题细小而杂乱；“广”是指物 业管理问题涵盖了从前期规划设计、开发建设，到中期投入 使用再到后期管理和服务各环节；“深”是指物业管理问题 的解决，需要从基层社会治理到多部门横向联动。从现状看, 我县物业管理问题主要表现在物业服务、价格违法违规、业 主和物业使用人违法违规、开发建设单位遗留问题、业主大 会和业主问题等五个方面。（一）主要问题L物业服务问题。主要集中在物业企业履约意识不强, 卫生保洁不及时、消防设施维保不善、未按照物业服务合同 约定服务标准提供服务；个别物业从业人员素质不高、服务 技能粗放、与业主沟通欠缺；个别企业在落实服务标准、收 费标准等制度方面，

24、公开公示工作不到位。2 .物业相关收费矛盾纠纷问题。主要集中在装修垃圾费、 装修保证金收取纠纷;物业服务费收取、欠交纠纷；空置房屋 物业服务费收取纠纷；共用部位收益公示纠纷；停车费收取 纠纷等方面。3 .业主和物业使用人违法违规问题。主要集中在物业管 理区域内私搭乱建、毁绿种菜、圈占绿地；违规装修、破坏 房屋使用平安;侵占共用部位、占用共用楼道、占用共用道 路;违规停放车辆、楼道堆放杂物、占用和堵塞消防通道；擅 自改变规划用途群租房屋、开设经营场所，造成平安隐患、 噪音、油烟扰民等方面。4 .开发建设单位遗留问题。主要集中在房屋质量问题； 配套设施不健全;承诺未兑现;消防设施、地下停车场未移交

25、 物业企业等方面。5 .业主大会、业主相关问题。主要集中在业主委员会选 举纠纷;业主委员会委员换届、改选纠纷;业主大会召开流程 纠纷；业主委员会委员、业主委员会和业主大会工作监管等 方面。（二）问题成因L约束机制缺失。物业企业资质管理制度和从业人员持 证上岗制度取消后，对于物业企业的事中事后监管制度不够 完善，“零门槛”入行引发企业数量“激增”，同时局部从 业人员“半路出家”等也是导致物业服务问题多发的主要原 因之一。6 .管理体制不顺。机构改革调整之前，各乡镇（街道） 共有X种模式，分别归口于乡镇（街道）建管局、国土分局、 房管局、城市管理局等。同时，管理人员力量配备普遍缺乏。 另一方面，承

26、当业主大会、业主委员会监督指导，物业纠纷 调处的街道办事处普遍存在无专人负责管理且业务不熟练 的问题。管理体制不顺、编制人员和管理力量薄弱是制约行 业开展，导致问题增多的瓶颈难题之一。7 .合力尚未形成。局部行政管理、执法部门、专营企业 对于物业管理区域的问题存在“边界概念”，在信息共享、 案件移送、联动配合等方面未形成有效机制，使得群众反映 的问题不能及时得到有效解决。8 .利益纠葛突出。近年来物业管理区域共用部位收益日 益增多，从几万元到上百万元不等，引起了个别业主的关注, 引发了因利益纠葛而产生的通过不合规手段操控业主委员 会、物业企业；以不合法程序或代签、代写方式更替业主委 员会或委员；自行成立物业企业扰乱物业秩序，更替原有物 业企业，造成了不良的社会影响。近年来，许多物业管理方 面发生的较大舆情、投诉和上访，究其根源均属于此类问题 造成。三、下一步工作打算针对物业管理工作中存在的问题，下一步全县将开展 “物业管理整治提升攻坚行动”，从前期物业管理相关违法 违规问题、物业管理和服务中的违法违规问题、业主大会和 业主委员会相关违法违规问题三个方面入手，重点针对三大 方面XX项问题，梳理编制物业管理整治问题清单和部门、