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1、房地产成成本控制制管理一、房地地产成本本管理的的重要性性二、房地地产成本本管理的的特点三、房地地产成本本管理要要树立的的观念四、房地地产成本本管理体体系的建建立五、房地地产成本本管理每每个阶段段控制要要点和知知识积累累房地产面面临的最最大困难难是什么么？ 投投入增加加了、收收入降低低了、利利润压缩缩了 利利润=收收入-成成本结论： 项目利润润率下降降和无利利润是目目前面临临的最大大困难！ 未来一段段时间，价价格竞争争将成为为市场最最重要的的因素，从从而低成成本的公公司将成成为未来来的胜者者！ 成本管理理显得尤尤为重要要！企业业未来的的生命线线！三、做好好房地产产成本管管理要树树立的观观念1、全
2、员员全程成成本控制制观念 成本是可可控制的的。成本本控制不不光是成成本控制制部的事事，需要要全体员员工的共共同参与与，要在在工作中中注意节节约成本本和深入入挖掘降降低成本本的各种种潜能。只只有全体体员工养养成良好好的成本本意识，才才能使降降低成本本的各种种措施方方法和要要求有力力贯彻。2、要树树立高度度重视计计划管理理的观念念 公司计划划一旦确确定，竣竣工日期期就必须须保证。如如果计划划性不强强，就会会把正常常工期变变成赶工工工期，质质量难以以保证，信信誉下降降，赶工工费用增增加，成成本违约约金难以以估计。3、要树树立房地地产公司司要做产产品，而而不是做做作品的的观念 要创新，但但不能太太超前
3、。只只要符合合市场需需要就是是好产品品，追求求创新时时，要注注意创新新的幅度度和价值值，防止止产品创创新超过过市场预预期而产产生风险险，即创创新要符符合项目目的实际际情况。4、赚钱钱的项目目才是好好项目的的观念。 站在房地地产商的的角度看看，只有有赚钱的的项目才才是好项项目。四、房地地产成本本管理体体系的建建立1、房地地产成本本管理体体系 成本管理理体系，即即按照成成本管理理职能，建建立科学学的成本本目标体体系、成成本核算算体系、成成本决策策体系、成成本控制制体系和和成本考考核体系系。实行行统一领领导、分分级管理理的原则则，建立立成本责责任制度度，保证证目标成成本的顺顺利实现现。2、房地地产成
4、本本管理系系统应包包含三个个层面的的内容： 成本管理理的流程程与制度度体系。从从管理层层面而言言，这是是最基础础的管理理工作； 每一个阶阶段的控控制要点点和知识识积累； 从战略角角度优化化成本结结构。 关于成本本管理的的流程与与制度体体系包括括：（分分别从事事前、事事中、事事后反馈馈，以及及责任与与激励机机制方面面管理） 目标成本本管理体体系 动态成本本管理体体系 责任成本本管理体体系 成本后评评估 关于成本本控制要要点和成成本数据据的积累累则是建建立在一一定流程程的规范范之上的的对开发发过程的的每个环环节的成成本控制制的知识识与经验验的传承承。如：对规划划的严格格审批、工工程招投投标的控控制
5、、售售楼价格格的审定定、成本本利润的的考核等等等。 从战略角角度所进进行的成成本优化化则往往往是伴随随着公司司的重大大战略措措施，如如根据客客户细分分而进行行的产品品标准化化、品牌牌模块化化、集团团战略采采购等等等。3、如何何建立成成本管理理体系（1）目目前公司司的成本本管理现现状： 成本本目标管管理较粗粗放； 责任任体系不不完善； 成本本绩效考考核力度度不够； 动态态成本监监控分析析、反馈馈、指导导力度不不够。（2）房房地产企企业成本本管理的的四步法法： 制定定目标明确岗岗位职责责跟踪执执行业绩评评估第一步：如何建建立目标标成本体体系（制制定目标标）1、目标标成本的的定义 目标标成本是是企业
6、预预先确定定的，在在一定时时期内和和经过努努力所要要实现的的成本目目标，是是成本的的控制线线，是成成本管理理的基础础。3、目标标成本建建立的难难点目标成本本编不准准怎么办办？ 相关部门门参加了了吗？全成成本！ 目标成本本规划深深度够吗吗？ 各项成本本有依据据吗？标准准、市场场、测算算能力 数据库建建立起来来了吗？目标成本本够深度度吗？ 专业端口口成本清清单 （政府府收费/营销费费用/财财务费用用。） 建造成本本清单及及依据合同同清单：合同范范围与技技术标准准部品品清单：标准/（材料料表） 设计委托托与设计计深度（任任务书） 设计能做做什么？ 合同分判判的策划划1、建立立责任体体系。 （链接接保
7、利地地产成本本控制指指导书） 责任成本本体系目目标是明明确专业业职能部部门的成成本管理理职责，并并借助技技术经济济指标反反馈，考考核评价价各职能能履行情情况。“责任成成本”回答的的是在成成本管理理相关业业务中谁谁来做？做什么么的问题题。我们们有哪些些岗位与与成本控控制有关关？做什什么？这这些岗位位分别对对哪些成成本控制制指标负负责？怎怎么负责责？如何何评价？责任成成本体系系包含四四大要素素：即责责任范围围、责任任部门/相关部部门、评评价指标标、评价价部门。完完成上述述要素的的定义，我我们就可可以建立立起责任任成本体体系的基基本框架架，从而而在组织织架构的的层面保保证目标标成本的的准确执执行。落
8、落实责任任到岗位位，落实实到责任任人，最最大程度度的减少少目标与与执行脱脱钩的现现象，真真正做到到“权责明明晰”有据可可依。各部门各各司其职职1、本部部门费用用2、本专专业端口口成本-土地成成本-投投资管理理中心-政府收收费-开开发部-设计费费-技术术部-营销费费-营销销中心-财务费费用-财财务部-建造成成本-技技术部+采购部部+工程程部成本数字字是目标标，是结结果，关关键的是是工作质质量2、作业业过程管管理我们需需要什么么样的制制度流程程？ 明确了“责任成成本体系系”，按部部门/岗岗位对其其负责的的责任范范围进行行合并，我我们就可可以得到到部门/岗位的的成本、目目标集合合。但如如何保证证部门
9、/岗位的的成本目目标能够够顺利完完成呢？为此我我们要定定义一整整套完善善的“作业过过程指导导书”来对部部门/岗岗位的行行为进行行规范，也也就是说说必须从从“制度流流程”的层面面保证对对目标成成本的执执行，保保证对成成本的控控制，这这就是“作业过过程管理理”。房地地产开发发全过程程中的成成本管理理分为若若干个相相对独立立的作业业过程，并并为每个个作业过过程定义义相应的的流程制制度规范范，同时时定义每每个作业业过程中中与成本本控制相相关的要要点，包包括量化化的经济济技术评评价指标标，这样样我们就就可以在在日常业业务这个个层面实实现对成成本过程程控制，真真正将成成本控制制的执行行力渗透透到基层层一线
10、。 保利地产产成本管管理制度度文件（链链接） 经过前两两个步骤骤，“目标明明确，责责任清晰晰”之后，我我们便进进入：目目标成本本执行过过程跟踪踪动态态成本。动动态成本本是项目目实施过过程中的的预期成成本，通通过实时时反映目目标成本本与动态态成本的的差异，帮帮助有关关部门及及时发现现问题并并解决问问题，实实现对成成本的控控制。动动态成本本的核心心是“实时性性”，动态态指的是是在整个个过程中中每一点点都能实实时掌握握项目最最新成本本状态。 我们强调调在项目目执行过过程中，能能对项目目的全成成本进行行实时测测算，只只有这样样才能控控制成本本，帮助助决策。如如果只能能在项目目结束时时才得到到数据，实实
11、际上只只有基本本的成本本核算功功能，对对成本控控制都没没有任何何帮助。木木已成舟舟，谈控控制都晚晚了。如何实现现动态成成本监控控？概括为：“一个中中心，三三条线”。一个中心心 以合合同为中中心 三条线 动态成成本 实际际发生成成本 实付付成本动态成本本=合同同成本+非合同同性成本本+待发发生成本本 合同性性成本是是动态成成本中变变动性最最大的部部分。其其“高变性性”决定了了它是成成本控制制的重中中之重。而而非合同同性成本本，如政政府收费费等则容容易控制制。合同同不确定定性表现现为“变更黑黑洞”、“款项超超付”等成本本失控现现象频现现。必须须要以合合同为中中心。把把目标成成本分解解到合同同中去，
12、形形成合同同目标成成本。三条线：“动态成成本”反映任任意时段段项目的的综合成成本及结结构分布布。“实际发发生成本本”指的是是项目当当前已审审定的工工程量与与动态成成本对比比，可反反映出项项目整体体进度。“实付成本”指实际已支付的款项与实际发生成本对比，反映出款项的支付进度。做到动态成本一月一清，设计变更、工程签证均当月结清，填报成本月报表，形成动态管理的好习惯。用工具管管人： 成成本管理理涉及领领域多，管管理环节节复杂，通通过信息息化手段段将投资资测算目目标、合合同预算算、合同同结算、付付款等业业务集合合在一起起进行预预算控制制、全程程预警、汇汇总分析析。并且且通过多多个项目目积累，形形成企业
13、业成本管管理知识识库沉淀淀下来，不不因人员员的流动动而流失失。成本数据据库的数数据标准准：数据据引用与与置换。成本数据据积累，是是反击串串标的有有力武器器，是各各部门成成本控制制沟通的的平台，是是对手研研究的执执行沉淀淀。成本数据据库是一一个企业业的财富富。 制定了目目标成本本，明确确了责任任体系，同同时对作作业过程程进行了了实际的的跟踪控控制，在在完成了了前面三三个步骤骤后，最最后我们们就可以以根据执执行结果果对相关关业绩进进行评估估和考核核。 项目立项项决策阶阶段需要要注意的的问题：1、定位位是关键键。 不要为立立项而立立项，应应建立在在认真、客客观的调调研和分分析之上上，选择择有优势势的
14、项目目； 重点对市市场现行行售价和和预期走走势进行行准确的的调查判判断，确确定目标标售价。2、技术术可行性性分析是是前提。 对产品定定位要建建立在技技术方案案可行的的基础之之上。3、土地地获取成成本优势势是项目目成功之之本。 土地价格格无论以以何种方方式取得得，均应应事先做做到心中中有数。（二）关关于设计计阶段的的成本控控制科学合理理的设计计可以降降低100%的工工程造价价，以下下是控制制设计的的五大策策略：1、实行行设计方方案的招招投标，优优化设计计。2、实行行限额设设计，有有效控制制造价。3、加强强对设计计图纸的的会审与与审查。4、深入入应用价价值工程程原理。5、采用用合同措措施，有有效控
15、制制造价。这个阶段段要特别别注意以以下几点点： 房地产首首先是做做产品，不不是做作作品，要要以挣钱钱为目的的。克服服重技术术、轻经经济的思思想。 成本型城城市（如如武汉、长长沙、南南昌等）要要永远关关注核算算和控制制，对设设计成本本优化要要放在第第一位。 产品型城城市（如如北京、上上海、广广州、深深圳等）在在关注核核算和控控制的前前提下，可可以进行行价值创创新。 在同一城城市也应应特别注注意产品品型地块块（如珠珠江新城城）和成成本型地地块（如如西子湾湾）的差差别。正确运用用限额设设计 所谓限额额设计，就就是按照照批准的的可行性性研究报报告的投投资估算算控制初初步设计计。按照照批准的的初步设设计
16、概算算控制技技术设计计和施工工图设计计，同时时各专业业在保证证达到使使用功能能的前提提下按分分配的投投资限额额控制设设计，严严格控制制不合理理变更，保保证总投投资不突突破。 （国际际广场案案例） 限额设计计的对象象：它可可将上阶阶段的设设计审定定的投资资额和工工程量先先分解到到各专业业，后分分解到各各单位工工程和分分部分项项工程，通通过层层层分解，实实现对投投资限额额的控制制管理。同同时也实实现了对对设计规规模、设设计标准准、工程程量与概概算指标标等各方方面的控控制。正确认识识设计阶阶段成本本优化 传统建筑筑设计院院，并不不能帮助助房地产产企业全全面控制制设计阶阶段的成成本！中中国大陆陆设计管
17、管理条块块分割严严重，房房地产设设计管理理范围远远远大于于传统的的建筑设设计院。 房地产设设计管理理思路：作为房房地产公公司从事事规划设设计管理理的工程程师，除除了要完完成传统统规划、设设计管理理的工作作外，还还要向二二个方向向延伸，一一是土地地规划、设设计性质质的整合合，二是是甲方另另行委托托的二次次设计和和选材用用料。 房地产企企业现在在需要的的是精细细的设计计管理优优化。设计阶段段的造价价控制和和知识积积累1、合理理确定地地下室面面积比例例：天津津项目：原设计计地下室室建筑面面积约115万平平米。经经优化后后地下室室部分减减少建筑筑面积约约2.55万平米米，按每每平米225000元估算算
18、，总价价减少约约62550万元元，现正正进行进进一步优优化，通通过抬高高地下室室标高等等方法，减减少支护护和土方方工程量量进一步步节约造造价。2、方案案选择和和优化：国际广广场钢结结构：SSOM设设计方案案约1.4万吨吨，经过过优化设设计，总总用钢量量减少为为70000吨。主主要优化化工作为为：对从从底到顶顶保持同同样截面面尺寸的的柱按受受力不同同分段选选择截面面，减少少钢材约约50000吨，在在钢支撑撑的设计计中，通通过复核核SOMM提供的的计算，在在国家规规范许可可的范围围内降低低部分安安全系数数，减少少钢材用用量约220000吨，合合计约770000吨，按按每吨约约1万元元计算，减减少造
19、价价约七千千万元。3、结合合公司已已有结算算、材料料设备选选用的经经验数据据进行设设计。 中环广场场铝合金金门窗定定位及材材料选择择：铝合合金门窗窗价格主主要由铝铝型材、玻玻璃及五五金配件件组成，其其中铝型型材表面面处理有有阳极氧氧化、电电泳、粉粉末喷涂涂、氟碳碳喷涂、喷喷涂料是是否加金金属粉等等不同，前前三种价价格差别别不大，氟氟碳喷涂涂增加约约60000元/吨，按按门窗面面积每平平米6kkg计算算，增加加造价约约36元元/平米米。 使用经验验数据复复核设计计及施工工管理：例如中中环广场场的市政政排水管管，图纸纸标识为为塑钢缠缠绕管，经经了解双双壁波纹纹管和塑塑钢缠绕绕管，价价格相差差约4倍
20、倍，公司司也很少少在小区区内使用用，项目目部在图图纸审查查时将设设计变更更修改为为双壁波波纹管。 再如干挂挂石材和和湿贴石石材的费费用差异异：因干干挂对石石材刚度度的要求求，湿贴贴对石材材重量的的限制，两两种墙面面装饰方方式存在在面材厚厚度不同同引起造造价不同同以及干干挂时钢钢骨架与与湿贴时时砂浆的的价格差差异（可可达2000-3300元元/平米米）等。 通过技术术标准和和指标对对比进行行一些设设计选择择，通过过材料设设备价格格比较进进行精细细化设计计修正和和完善是是提高设设计效率率的基础础。 人防工程程：人防防面积，因人防区的工程费用比非人防区高，在规范允许的范围内尽量减少人防面积，因人防面
21、积的计算方法较为繁琐，需要仔细核查。设计时应尽量选用标准设备，非标准门因需要重新开模较标准门费用高出较多。 （三）工工程投标标阶段的的成本控控制1、项目目建设阶阶段控制制的六大大渠道： 通过招标标方式选选择好施施工队伍伍。 加强合同同管理，完完善合同同条款。 对大宗材材料和大大型设备备实行单单独招标标采购。 严格履行行工程发发包合同同。 按合同约约定实际际完成工工作量支支付工程程进度款款。 加强对监监理单位位的管理理，主动动防范施施工单位位索赔。2、如何何在招标标阶段有有效控制制工程造造价形成有有效竞争争。保利利公司是是一块金金字招牌牌，因良良好的付付款信誉誉和社会会声誉，绝绝大多数数企业愿愿
22、意与我我们合作作。 保证足够够数量，新新增合格格供方保保持适当当比例。公公司招投投标管理理规定中中要求，单单项目投投标单位位至少33家以上上。 年度标因因使用方方便、工工程量增增加可以以有效提提高效率率，降低低成本。对于价格受市场变化影响不大的项目，进行年度招标。例如白蚁防治、土壤氡浓度、室内环境检测和基坑监测、沉降观测、工程桩检测等检测项目。对于对外观要求不高、技术标准较为简单的材料设备可以进行年度招标，例如防火门、不锈钢水箱、户内配电箱等材料，若受市场变化影响较大的材料设备，注意招标时间的确定并关注市场变化。 管理程程序到位位选择有有实力守守信用的的施工或或供货单单位。组组织对施施工及供供
23、货单位位考察，填填写合格格供方考考察表（公公司ISSO文件件）。同同时认真真组织考考察评审审，以项项目管理理组织认认定为主主，公司司资质为为次的考考察观念念。标底是是对拟招招标项目目造价的的预期，标标底的准准确确定定需要对对设计和和现场条条件准确确把握，通通过标底底的编制制还可以以提前发发现设计计不足，防防止施工工单位串串标。 使用经验验数据作作为标底底。例如如,基本本同期招招标的天天利广场场和科贸贸园均为为按定额额计价，但但一为上上浮约33%，一一为下浮浮5%，我我们均认认为其合合理。 需要重新新编制标标底的情情况。例例如，西西子湾外外电项目目招标时时，各家家报价与与经验数数据相比比有较大大
24、差异，为为澄清事事实，请请专业公公司做标标底，使使招标项项目由原原来投标标约23300万万减少至至17118.55万元签签订合同同，保证证了公司司的利益益不受损损害。 根据各各种承包包方式的的优缺点点和项目目的具体体情况合合理选择择承包方方式，重重点考虑虑施工推推进和成成本控制制之间的的矛盾和和平衡。按定额额（定标标最快、不不需要完完善的图图纸、增增加工程程施工单单位易于于接受，缺缺点是实实际施工工时需定定价材料料较多，结结算最复复杂，造造价受政政府政策策文件影影响）、总价包干（定标最慢，但造价明确，施工期长时双方风险大，特别是施工方）、综合单价包干（有施工图，但工程量无法准确计算或变更较大时
25、可采用，例如涂料、铝合金门窗等，或总价包干的项目采用综合单价报价，设计变更时采用报价单价，此时需防止不平衡报价，损害公司利益，结算较简单，无施工图且清单项目多时不易评标） 条件具备备时尽量量总价包包干。例例如保利利中心设设计标准准要求较较高的项项目采用用按定额额计价，而而西子湾湾东区或或石楼项项目采用用总价包包干。或或跨行业业工程，外外电、外外水等，可可防止其其提出我我们不了了解的理理由在施施工过程程中要求求增加造造价。 总价包干干但留个个别活口口。例如如钻孔桩桩中的钢钢筋价格格涨跌超超过100后，超超出（或或低于）110部部分由甲甲方承担担（或退退还甲方方）。 按定额报报下浮率率。对于于没有
26、图图纸或预预计图纸纸变化较较大的工工程，为为赶工程程进度，建建议承包包方式选选择社会会公认的的计算方方法，例例如按定定额，投投标时报报下浮比比例。 每种方式式均有利利有弊，一一旦确定定，就应应该扬长长避短，精精心组织织和管理理，减少少不必要要的费用用发生，可可以工程程使甲乙乙双方得得到双赢赢。合同条条款：严严格、准准确、严严谨、保保护公司司利益 要求使用用公司标标准文本本合同，补补充条款款尽量自自己编写写。 合同中对对价格组组成及风风险的约约定应全全面，防防止施工工或结算算时要求求调价，同同时为防防止因风风险考虑虑过高致致使造价价增高，需需要认真真分析报报价，核核定施工工单位所所报措施施及风险
27、险费的合合理性。例如基坑支护及土石方工程合同： 乙方已清清楚并考考虑工地地现场条条件，包包括周围围环境、交交通道路路、现场场地质条条件、施施工水电电、施工工场地及及周围地地下管网网、承包包范围、施施工图纸纸、施工工组织设设计，并并已考虑虑施工技技术措施施、文明明施工、安安全生产产维护、工工期内赶赶工等因因素。乙乙方为完完成本合合同规定定的工作作所需考考虑上述述费用及及施工组组织中的的所有费费用均已已在本合合同价款款内，不不再另外外计取。 对于招标标文件和和图纸以以外的特特殊地质质条件和和公用管管线的维维护，反反映在施施工措施施费和抢抢险费中中。 付款方式式：为调调动施工工单位的的工作积积极性，
28、建建议工程程进度达达到双方方约定的的形象时时支付工工程款，而而不是按按每月完完成工作作量的885%支支付。 对增加零零星工程程结算方方法的约约定，参参考行业业情况在在招标文文件中直直接写明明，避免免施工和和结算时时扯皮。 合同在执执行过程程中任何何不完善善的地方方，或同同行合同同中有值值得借鉴鉴的地方方，及时时迅速修修改反映映到新的的招标文文件和合合同中。招标组组织中的的重要环环节 招标方式式和范围围的确定定千变万万化，建建议认真真思考，制制定利于于我司的的游戏规规则。重重视和珍珍惜游戏戏规则的的制定权权，保护护公司利利益。 招标范围围和标段段的划分分需要视视工程具具体情况况确定：科贸园园总包
29、，因工程量少，将地锚，市政工程等列入询价范围。石楼市政工程招标时，将不锈钢水箱和水泵列为招标内容，从报价结果看，不锈钢水箱价高于我年度招标价，水泵价格略低于我司经验数据，故最终合同范围未包含不锈钢水箱。香雪山园林绿化工程，因雕塑报价各家差别较多，拟定中标单位该项费用较高，故要求其承诺该项内容可由甲方定价。 评标：技技术标和和经济标标分步评评审。技技术标注注重技术术标准、施施工措施施、施工工组织、管管理班组组、制度度等的评评定。经经济标注注重工程程数量是是否合理理，材料料价格是是否合理理等。 中标通知知书是否否一定要要发。向向拟定中中标单位位发中标标通知书书，意味味着在法法律上认认可其为为中标单
30、单位，其其余投标标单位未未中标，若若合同尚尚未签订订，特别别是招标标文件中中未附合合同的项项目，在在签订合合同时拟拟定中标标单位往往往会提提出一些些困难，增增加合同同签订的的难度，影影响工程程付款和和进展。合理低低价中标标如何执执行：先先评技术术标，可可修改完完善，标标准一致致技术标标均合格格后再开开经济标标，是对对低价中中标的改改进。普普通项目目应严格格执行。综综合评分分法也有有缺陷，评评价体系系的科学学性和合合理性无无标准。 定标报告告隐藏次次低价，但但投标资资料应完完整存放放至资料料室备查查。例如如石楼项项目总包包招标时时，最低低价较次次低价低低约20000万万，致使使合同签签订时遭遭遇
31、较大大困难。 对于拟定定中标价价低于或或接近经经验值的的项目，认认真分析析投标报报价，工工程数量量统一的的基础上上，分析析其材料料、人工工及管理理费水平平。避免免报价中中不合理理的地方方，例如如数量少少报，价价格偏高高。 分析项目目情况（包包含现场场环境、施施工条件件、地质质条件等等）是否否有特殊殊性，市市场价格格水平是是否与经经验值相相符（包包含市场场人工、材材料、机机械等的的价格水水平），拟拟定中标标人的任任务饱满满度等。 （四）材材料采购购成本控控制1、加强强项目采采购计划划管理。及及时填报报项目目材料设设备一览览表，招招标前明明确采购购标准。对对技术含含量高的的要尽早早落实评评标标准准
32、，充分分了解市市场和行行业特性性，做到到心中有有数。2、供应应商的选选择，选选择3-4家供供应商，货货比三家家、低价价中标，集集中采购购、批量量供货，降降低价格格和采购购成本。3、选择择供应商商的四种种方式： 公开竞争争性招标标采购 有限竞争争性招标标采购 询价采购购 直接签订订合同采采购4、供应应商的管管理 建立直接接伙伴战战略关系系。“利益共共享，风风险共担担”例：科科勒、欧欧派 对供应商商行为进进行绩效效管理。评评级、建建立量化化指标。 （保利利地产供供方评估估表链接接）5、供应应方式探探讨 哪些材料料乙供？ 哪些材料料甲限乙乙供（甲甲方限价价）？ 哪些材料料甲定乙乙供？ 哪些材料料甲供
33、？6、加强强采购合合同管理理（五）施施工阶段段的成本本控制策策略 施工阶段段由于设设计已完完成，工工程量已已完全具具体化，因因而影响响工程投投资的可可能性只只有5%-100%，节节约投资资的可能能性已经经很小，但但工程投投资都主主要发生生在这一一阶段，浪浪费投资资的可能能性很大大。主要要从以下下五个方方面进行行成本控控制。 加强现场场管理：选择有有经验的的管理人人员做工工程负责责人，严严格督促促按图施施工，严严格进料料抽查，严严格材料料代用和和变更。 可对管理理人员实实行奖励励：在施施工过程程中，应应鼓励现现场管理理人员发发现施工工图设计计错误或或提出优优化意见见，可设设立节约约合理建建议奖。
34、 严格控制制进度拨拨款：要要主动控控制工程程量核算算。 合理确定定工程变变更价款款：变更更后要主主动管理理变更价价款。 合理规避避索赔风风险：在在合同签签定时就就应约定定细致。在在执行中中对合同同偏差值值要及时时签定补补充合同同，避免免因时间间长、人人员变动动等出现现相互之之间分不不清责任任而扯皮皮的现象象。如何在工工程实施施阶段减减少不必必要的费费用，达达到双赢赢。1、签证证中需要要注意的的地方，严格执行公司签证管理规定，考虑是否需要签，如何签。 土石方工工程、零零星工程程、隐蔽蔽工程是是易签证证的内容容，建议议重点核核查。 是否需要要签： 责任界定定，是否否属于甲甲方责任任、或其其他设计计
35、或施工工单位责责任。 签证时结结合总包包合同及及其他合合同，是是否措施施费、预预算包干干费中已已含，是是否包含含在其他他合同中中，是否否重复签签。2、细化化工程，尽尽量做到到一次成成型，少少返工、少少破坏。特特别是四四大配套套工程进进场配合合、绿化化围墙工工程的盲盲目施工工、道路路及下水水道工程程的经济济合理性性等。3、签证证和变更更的审批批和流程程 公司签签证管理理规定：审批权权限，550000元以下下经办部部门签认认，50000-100000由由经办部部门、技技术部和和预结算算部共同同协商处处理，超超过1万万元的要要公司领领导审批批。各公公司不应应放弃这这一管理理责任和和权利。4、结算算阶
36、段 任何合同同都会有有不完善善的地方方，认真真研究仔仔细分析析合同条条款和相相关资料料，找出出利于我我司的方方面，可可在结算算争议时时占主动动。当然然，最好好是在招招标及合合同签订订时对哪哪些条款款有利于于我们、哪哪些条款款可能存存在隐患患就能够够做到心心中有数数。 国际广场场钢结构构工程结结算：钢钢材价差差和栓接接改焊接接，该工工程为综综合单价价包干，合合同执行行期间因因钢材涨涨价施工工单位向向我司提提出调价价要求，为为赶工期期我司答答应结算算时再谈谈，结算算时我方方提出施施工时部部分钢结结构连接接由螺栓栓连接改改为焊接接要求索索赔增加加了我司司谈判的的力度。 （六）关关于营销销费用的的成本
37、控控制策略略要点一：合理有有效的推推广计划划 营销推广广计划的的制定要要考虑到到房地产产开发过过程存在在的很多多不确定定性，避避免出现现推广已已展开而而开发建建设进度度比计划划滞后，结结果广告告费花出出后效果果却大打打折扣，导导致费用用超支。 营销推广广费要尽尽量做到到在项目目进度有有保障的的前提下下（一般般在项目目获得后后，或正正式开工工后），按按步骤展展开广告告攻势，必必须在短短期内形形成强势势，达到到快速抢抢占市场场的效果果，切忌忌耗时太太长。要点二：切实可可行的销销售通路路 后媒体时时代的传传播方式式和获得得信息途途径的异异常丰富富使选择择销售渠渠道的难难度加大大。同时时也使客客户日益
38、益分散，市市场细分分程度更更高。确确定有效效的销售售通路，需需要解决决好whheree(客户户在哪)、whho(谁谁是客户户)的问问题。同同时要时时刻反省省对渠道道制定是是否有效效，把握握有效的的原则，不不能“眉毛胡胡子一把把抓”，导致致广种草草收。要点三：高效的的资源整整合 房地产营营销的核核心在于于整合各各类资源源。1+122的效果果。要点四：执行过过程的成成本控制制:按预预算推进进工作 按预算推推进工作作，做好好过程的的成本合合同商谈谈及文稿稿效果。要点五：及时的的效果评评估 提高操作作水平，花花钱买经经验，为为下阶段段工作提提供借鉴鉴。关于销售售费成本本控制： 销售费大大致占楼楼盘销售
39、售额的11%-33%，公公司一般般在立项项时就有有成本目目标，所所以要严严格控制制在预算算之内。制定销售售费四种种方法： 量入为出出法 销售百分分比法：一般在在小盘和和整体预预算使用用 竞争对比比法 目标任务务法：指指企业首首先确定定其促销销目标，根根据所要要完成的的促销目目标决定定必须执执行的工工作任务务，严格格执行促促销预算算。由于于针对性性强，解解决实际际问题强强，一般般在阶段段推广时时使用。但但需要更更多的经经验，而而且任务务的内容容和成本本的确定定带有明明显的不不确定性性。影响广告告费用的的四大因因素： 竞争程度度 广告频率率：国外外研究指指出，目目标沟通通者在一一个购买买周期内内需
40、接触触3次广广告信息息才能产产生对广广告的记记忆，接接触达到到6次一一般认为为是最佳佳频率，超超过8次次后还可可能产生生负面影影响。 房地产销销售进度度 企业品牌牌（七）管管理费用用控制1、要学学会当家家过日子子，树立立主人翁翁的观念念意识，树树立艰苦苦奋斗的的精神。2、要了了解管理理费用的的组成，实实行严格格预算管管理。3、提倡倡“小气管管理”，处理理好“小气”与“大气”的关系系。既要要省钱，也也要算大大帐。“小气”既要做做到“小处不不可随便便”，如人人越少、机机构越精精简、车车辆管理理越有效效越好。“大气”则是该花的钱要舍得花，绝不能因小失大。4、管理理费用控控制的关关键在于于开发建建设的规规模，应应当通过过加大开开发规模模，降低低单位费费用水平平。（链链接）（八）财财务费用用控制 实际上是是对资金金时间价价值的控控制，通通过减缓缓工程地地价款支支付控制制合理适适度的开开发进度度，缩短短开发周周期，降降低资金金占用时时间，达达到对财财务费用用的控制制。（上上海西子子湾案例例、北京京百合案案例） 能挣钱的的项目，才才是好项项目。 符合市场场需要的的产品，才才是好产产品。 项目在于于操作。