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1、房地产开开发项目目行政许许可所需需要办理理的简明明流程 为给那些些欲进入入房地产产开发项项目的公公司对房房地产开开发过程程有一个个初步的的了解，现现将房地地产工程程项目的的行政审审批办理理流程简简要说明明如下。一一个完整整的房地地产项目目从开始始到竣工工,大致致可以分分以下三三大部分分。 第一部分分 房地地产开发发公司的的准备工工作在报行政政机关审审批之前前，房地地产开发发公司应应办理好好土地出让让手续，委委托有资资质的勘勘察设计计院对待待建项目目进行研研究并制制作报告告书,应应附有详详细的规规划设计计参数和和效果图图，并落落实足够够的开发发资金。 第二部分分 行政政审批部部分 根据我国国当前
2、法法律、法法规、规规章，房房地产建建设项目目的行政政许可程程序一般般共分六六个阶段段：1）选址址定点；2）规划划总图审审查及确确定规划划设计条条件；3）初步步设计及及施工图图审查；4）规划划报建图图审查；5）施工工报建；6）建设设工程竣竣工综合合验收备备案。 一、选址址定点阶阶段。此阶段一一般办理理以下事事项：11、计委委审查可可行性研研究报告告和进行行项目立立项。 2、国土土资源局局进行土土地利用用总体规规划和土土地供应应方式的的审查。 3、建委委办理投投资开发发项目建建设条件件意见书书。 4、环保保局办理理生产性性项目环环保意见见书（表表）。 5、文化化局、地地震局、园园林局、水水利局对对
3、建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。 6、规划划部门办办理项目目选址意意见书。 二、规划划总图审审查及确确定规划划设计条条件阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、人防防办进行行人防工工程建设设布局审审查。2、国土土资源局局办理土土地预审审。 3、公安安消防支支队、公公安交警警支队、教教育局、水水利局、城城管局、环环保局、园园林局、文文化局对对建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。 4、规划划部门对对规划总总图进行行评审，核核发建建设用地地规划许许可证。 5、规划划部门确确定建设设工程规规划设计计条件。 三、初步步设计和和施工图图设计审审查，此此阶段办办理以下下一般事事项
4、：1、规划划部门对对初步设设计的规规划要求求进行审审查。 2、公安安消防支支队对初初步设计计的消防防设计进进行审查查。 3、公安安局交警警支队对对初步设设计的交交通条件件进行审审查。 4、人防防办对初初步设计计的人防防设计进进行审查查。 5、国土土资源局局进行用用地预审审。 6、市政政部门、环环保局、卫卫生局、地地震局等等相关部部门对初初步设计计的相关关专业内内容进行行审查。 7、建委委制发初初步设计计批复，并并对落实实初步设设计批准准文件的的要求进进行审查查。 8、建委委对施工工图设计计文件进进行政策策性审查查，根据据业主单单位意见见，核发发技术性性审查委委托通知知单。 9、建委委根据施施工
5、图设设计文件件审查机机构发出出的建建设工程程施工图图设计文文件审查查报告，发发放建建设工程程施工图图设计文文件审查查批准书书。 四、规划划报建图图审查阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、公安安消防支支队进行行消防设设计审查查。 2、人防防办进行行人防设设施审查查。 3、建委委、市政政部门、园园林局、环环保局、卫卫生局按按职责划划分对相相关专业业内容和和范围进进行审查查。 4、规划划部门对对变更部部分的规规划设计计补充核核准规划划设计条条件，在在建设单单位缴纳纳有关规规费后，核核发建建设工程程规划许许可证（副副本）。 五、施工工报建阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、建设设单位办
6、办理施工工报建登登记。 2、建设设方对工工程进行行发包，确确定施工工队伍。招招标类工工程通过过招标确确定施工工队伍，非非招标类类工程直直接发包包。 3、建委委组织职职能部门门对工程程开工条条件进行行审查，核核发建建筑工程程施工许许可证。 六、商品品房预售售许可阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：由房地产产管理部部门办理理预售登登记，核核发商商品房预预售许可可证。 开发企企业申请请办理商商品房预预售许可可证应应当提交交下列证证件（复复印件）及及资料：1、以下下证明材材料：（11）已交交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书； （2）持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可
7、证； （3）按按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。 2、开发发企业的的营业业执照和和资质等等级证书书； 3、工程程施工合合同；4、商品品房预售售方案。预预售方案案应当说说明商品品房的位位置、装装修标准准、竣工工交付日日期、预预售总面面积、交交付使用用后的物物业管理理等内容容，并应应当附商商品房预预售总平平面图、分分层平面面图。 七、建设设工程竣竣工综合合验收备备案阶段段。此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、建筑筑工程质质量监督督站（机机构）对对建设单单位提供供的竣工工验收报报告进行行备案审审查
8、。 2、财政政部门对对建设项项目应缴缴纳的行行政事业业性收费费和基金金进行核核实验收收。 3、规划划部门、市市政部门门、水利利局、环环保局、文文化局、卫卫生局、公公安消防防支队、园园林局以以及其他他需要参参加验收收的部门门，按照照法律、法法规、规规章的有有关规定定对相关关专业内内容和范范围进行行验收。规规划部门门根据上上述部门门和本部部门验收收情况核核发建建设工程程规划许许可证（正正本）。 4、建委委综合各各部门验验收、审审查意见见，对符符合审核核标准和和要求的的，出具具建设工工程项目目竣工综综合验收收备案证证明；不不符合标标准或要要求的，作作退件处处理并要要求限期期整改。 第三部分分 房地地
9、产项目目权属初初始登记记阶段 1、由房房管局核核准新建建商品房房所有权权初始（大大产权证证）登记记。 2、开发发商应提提交材料料：（1）申申请书； （2）企企业营业业执照；（3）用用地证明明文件或或者土地地使用权权证；（4）建建设用地地规划许许可证； （5）建建设工程程规划许许可证； （6）施施工许可可证； （7）房房屋竣工工验收资资料 （8）房房屋测绘绘成果；（9）根根据有关关规定应应当提交交的其他他文件。 以上几个个阶段，需需增加或或减少的的相关事事项及时时限，各各地根据据实际情情况，会会有不同同的差异异。各个个程序的的办理时时间，绝绝大部分分都少于于15天天，一般般在7天天内。所所需要的
10、的费用，由由于相当当部分属属于地方方收费，所所以就不不再明细细列表，更更何况相相对于房房地产开开发所获获得的利利润，行行政审批批费用可可以忽略略不计。 房地产开开发房地地产项目目开发流流程图 选址址研究，寻寻找合作作伙伴，签签订合作作意向，协协议及合合同书 向规划划管理部部门申领领规划要要点，以以获取规规划要点点通知书书，编制制项目建建议书 向计委委申报立立项报告告 计委函函至规划划局 规划划局会签签返计委委 计委下下文同意意立项并并要求可可行研究究，此文文经建委委开发办办会签 运运用“房地产产市场信信息评估估系统”“房地地产投资资专家系系统”进行项项目投资资的详细细可研测测算，编编制可研研报
11、告 计委、建建委、首首规委及及各专业业局审查查可研报报告 对对可研批批复，两两委会签签，即下下达规划划设计任任务；运运用“营销策策划展示示设计系系统”进行融融资运作作 据此办办理征地地及前期期规划准准备工作作，开规规划设计计任务通通知 规规划局法法征地意意见函 到到土地管管理部门门及土地地使用部部门征求求意见 新征地地到土地地局、规规划局、乡乡政府、村村公所 旧城城改造到到区地政政科 结果果报市房房地局 结果果报市房房管局 市市政府下下文批地地 画桩位位给钉桩桩条件，测测绘院规规划局办办理建设设用地规规划据此到到地政部部门办理理 钉桩桩，成果果给设计计人许可可证用地地批准书书,评估估项目建建设
12、用地地地价 申请请确定规规划设计计条件冻冻结户口口并抄户户口,交交纳地价价款,取取得土地地使用证证 按按规划设设计条件件征询意意 见见表到区区配套部部门征求求意见地政部部门审查查安置方方案、安安置房 规规划局审审查后下下规划条条件通知知单发拆拆迁许可可证 委托进进行规划划方案设设计动迁迁会及拆拆迁安置置 到规划划局领设设计方案案送审书书场地三三通一平平，领取取房地产产开发手手册 规规划局审审方案提提出意见见1.到园木木局申请请伐树许许可证 22.了解解线路情情况与供供电局运运行班协协商 修改改后送首首规委审审图 改造、移移线方案案 33.煤气气、道路路、上下下水改路路由 首规委委召开市市政协调
13、调会44.到供供电局业业扩处申申请用电电报表，做做正式 出市市政会议议纪要供电电方案，申申请临时时施工用用电，委委托施工工。 进行行个体设设计（大大公共建建筑首规规委审查查） 领建建筑工程程规划许许可证出出施工图图开节节能证明明 运用“营销策策划展示示设计系系统”到计委委申请，列列入到税税务局取取税单 制作作资料计计划（建建委会签签） 报价小小组审查查，领取取内外销销到到建委工工程处领领开工持年度度计划、税税单到区区计、经经委领 许许可证审审批表投投资许可可证登记记卡，登登记并取取得许可可证 建建委、物物价局下下文批价价 运用“营销策策划展示示设计系系统”“房地产产销售管管理系统统”销售 到到
14、市政部部门盖章章，证明明市政条条件落实实 四四源费缴缴纳 到开发发办市政政处核实实任务 开发办办工程处处同意招招标 填填招标申申请书并并到市招招标办登登记 招标标办看现现场 运运用“投资项项目概预预算系统统”编制标标底 招招标办审审查标底底 开开标会 定合合同，写写评标报报告，发发中标通通知书 招招标办盖盖章同意意 施工单单位质量量总站受受理市统计计局市审查查局审核核市市开发办办秘书 同意施施工质质量监督督落实任任务资金来来源，任任处登记记 务来源源及一切切手续 建委委工程处处同意开开工，办办理开工工许可证证 施工单单位进场场开始施施工，小小区红线线内市政政报装上上下水、道道路、煤煤气、电电、
15、委托托设计、施施工 1.小小区内线线 1.通知区区园 1.按道路路11. 到到自来11.到热热力（自自建锅1.到煤气气公司 路委委托设林局绿绿化 方方案进 水业务务公司司报炉房房）报报装 计 办 行行施工 科报装装装1.环环保2.到规划划科定 2.委委托施工工 2.交绿化化费 2.市政办办委托线线2.委委托线局局同线路方方案 33.配电电室土33.绿化化施工 事处养养 路设设计、路路设计意意锅33.设计计 建工程程验 路队队验 施施工及33.施工工及炉房房4.看现场场 收收 收 验收收验验收规规划55.施工工 4.设备安安装 2.到市政政位置置6.业务科科检验 及验验收 监理所所2.委委托同意
16、接接气 55.送电电 下水报报设计计7.凭通气气单到装3.到劳动动管网网所办固固 33.规划划设 局报装装 定定资产转转移 计4.环保局局手续续及通气气 44.竣工工验审审查消手续 收收音除尘尘8.凭凭接气单单到 设设备液化气气公司 55.竣工工验收办办各户通通气 手续 9.通通气 全部工工程竣工工 四四方验收收、检验验单签字字盖章 凭验收收通知书书入库房房屋 确定定房屋管管理形式式房屋验验收 出出库分配配及销售售、办理理产权证证 运用用“房地产产物业管管理系统统”，进入入物业管管理阶段段 房地地产开发发房地产产项目开开发流程程图房地产开开发成本本房地产开开发成本本是指房房地产企企业为开开发一
17、定定数量的的商品房房所支出出的全部部费用。构构成房地地产开发发企业产产品的开开发成本本，相当当于工业业产品的的制造成成本和建建筑安装装工程的的施工成成本。如如要计算算房地产产开发企企业产品品的完全全成本，还还要计算算开发企企业（公公司本部部）行政政管理部部门为组组织和管管理开发发经营活活动而发发生的管管理费用用、财务务费用，以以及为销销售、出出租、转转让开发发产品而而发生的的销售费费用。目录构成核算核算程序序成本控制制意义措施编辑本段段构成1土地地使用权权出让金金。国家家以土地地所有者者身份，将将一定年年限内的的土地使使用权有有偿出让让给土地地使用者者。土 房地产开开发成本本地使用者者支付土土
18、地出让让金的估估算可参参照政府府前期出出让的类类似地块块的出让让金数额额并进行行时间、地地段、用用途、临临街状况况、建筑筑容积率率、土地地出让年年限、周周围环境境状况及及土地现现状等因因素的修修正得到到；也可可依据所所在城市市人民政政府颁布布的城市市基准地地价或平平均标定定地价，根根据项目目所在地地段等级级、用途途、容积积率、使使用年限限等因素素修正得得到。 2土地地征用及及拆迁安安置补偿偿费。 (11)土地地征用费费。国家家建设征征用农村村土地发发生的费费用主要要有土地地补偿费费、劳动动力安置置补助费费、水利利设施维维修分摊摊、青苗苗补偿费费、耕地地占用税税、耕地地垦复基基金、征征地管理理费
19、等。农农村土地地征用费费的估算算可参照照国家和和地方有有关规定定进行。 (22)拆迁迁安置补补偿费。在在城镇地地区，国国家和地地方政府府可以依依据法定定程序，将将国有储储备土地地或已由由企、事事业单位位或个人人使用的的土地出出让给房房地产开开发项目目或其他他建设项项目使用用。因出出让土地地使原用用地单位位或个人人造成经经济损失失，新用用地单位位应按规规定给以以补偿。它它实际上上包括两两部分费费用，即即拆迁安安置费和和拆迁补补偿费。 3前期期工程费费。前期期工程费费主要包包括： 房地产开开发成本本(11)项目目的规划划、设计计、可行行性研究究所需费费用。一一般可以以按项目目总投资资额的一一定百分
20、分比估算算。通常常规划及及设计费费为建安安工程费费的3左右，水水文地质质勘探费费可根据据所需工工作量结结合有关关收费标标准估算算。 (22)“三通一一平”等土地地开发费费用。主主要包括括地上原原有建筑筑物、构构筑物拆拆除费用用、场地地平整费费和通水水、通电电、通路路的费用用等。这这些费用用可以根根据实际际工作量量，参照照有关计计费标准准估算。 4建安安工程费费。它是是指直接接用于建建安工程程建设的的总成本本费用。主主要包括括建筑工工程费(建筑、特特殊装修修工程费费)、设设备及安安装工程程费(给给排水、电电气照明明、电梯梯、空调调、燃气气管道、消消防、防防雷、弱弱电等设设备及安安装)以以及室内内
21、装修工工程费等等。在可可行性研研究阶段段，建安安工程费费可采用用单元估估算法、单单位指标标估算法法、工程程量近似似匡算法法、概算算指标估估算法以以及类似似工程经经验估算算法等估估算。 5基础础设施费费。它又又称红线线内工程程费，包包括供水水、供电电、供气气、道路路、绿化化、排污污、排洪洪、电讯讯、环卫卫等工程程费用，通通常采用用单位指指标估算算法来计计算。 6公共共配套设设施费。它它主要包包括不能能有偿转转让的开开发小区区内公共共配套设设施发生生的支 房地产开开发成本本出。其估估算可参参照“建安工工程费”的估算算方法。 7不可可预见费费。它包包括基本本预备费费和涨价价预备费费。依据据项目的的复
22、杂程程度和前前述各项项费用估估算的准准确程度度，以上上述16项之之和为基基数，按按3一一5计计算。 8开发发期间税税费。开开发项目目投资估估算应考考虑项目目在开发发过程中中所负担担的各种种税金和和地方政政府或有有关部门门征收的的费用。在在一些大大中城市市，这部部分费用用在开发发建设项项目投资资构成中中占较大大比重。应应根据当当地有关关法规标标准估箅箅。 编辑本段段核算1、成本本归集对对象。 房地产开开发企业业在进行行成本核核算时，象象其他行行业一样样.首先先应该确确定成本本归集对对象，即即成本核核算单位位。对于于小规模模的开发发，如单单幢或几几幢房屋屋的开发发，这个个问题比比较容易易解决，可可
23、以将全全部开发发量作为为成本归归集对象象，设立立一个成成本核算算单位。但但是对大大规模的的开发，如如街坊改改造或小小区开发发，就必必 房地产开开发成本本须科学地地确定成成本归集集对象。在在这种情情况下，笔笔者认为为成本核核算对象象不能过过细(如如以单幢幢为单位位)，因因为这样样做势必必会增加加工作量量，使核核算工作作繁琐化化。相反反，也不不能简单单地以整整个小区区为核算算单位，因因为一个个小区从从开始建建设到完完全建成成往往需需要几年年甚至十十几年的的时间，这这样做势势必使成成本核算算资料滞滞后，失失去其在在管理上上的作用用。应该该以房地地产开发发项目的的工程内内容和工工期进度度作为确确定成本
24、本归集对对象的主主要依据据。对大大的开发发项目应应该适当当分块，比比如将一一个小区区内不同同类型的的商品房房按不同同的开发发期进行行分块，便便于费用用的归集集和成本本结算，这这样才能能充分发发挥成本本核算的的作用。 2、成本本项目的的设立。 正确确划分成成本项目目，可以以客观地地反映产产品的成成本结构构，便于于分析研研究降低低成本的的途径。按按现行的的房地产产开发企企业会计计制度规规定，“开发成成本”作为一一级成本本核算科科目，企企业应在在该科目目下，根根据自己己的经营营特点和和管理需需要，选选择成本本项目，并并据此进进行明细细核算。如如何确定定成本项项目?笔笔者认为为成本项项目不能能太多，对
25、对于发生生次数较较少，特特别是单单笔发生生的费用用，应尽尽量合并并。如各各种配套套费用支支出，可可设立一一个“配套费费用”明细科科目进行行核算。而而对金额额较大并并陆续发发生的费费用应单单独设立立科目核核算。如如土地费费用、土土建费用用及设备备费用，特特别是土土建费用用，如系系分合同同发包的的还应该该按合同同进行明明细核算算，以便便能随时时了解工工作量进进度和付付款情况况，并为为工程的的竣工决决算提供供资料。 3、间接接费用的的核算。 企业业的间接接费用主主要包括括管理费费用、财财务费用用和销售售费用。按按现行房房地产开开发企 房地产开开发成本本业会计制制度规定定，这些些费用应应作为期期间费用
26、用，直接接计入当当期损益益。这样样处理，对对部分费费用来说说，有悖悖于会计计的配比比性原则则。比如如，为项项目贷款款而支付付的利息息以及项项目的前前期销售售费用，这这些费用用的特点点是数额额较大、受受益对象象明确，如如果在受受益对象象实现销销售之前前，就将将其列入入损益类类科目进进行核算算，势必必会形成成虚假的的财务成成果，不不能客观观地反映映企业的的实际经经营情况况。因此此，笔者者认为，对对受益对对象明确确的贷款款利息和和前期销销售费用用应视同同资本性性支出进进行核算算。前者者列入“开发成成本”，作为为成本项项目的一一个组成成部分；后者可可在“递延资资产”科目下下开设明明细专户户进行核核算，
27、待待开发产产品实现现销售后后，再转转入“销售费费用”科目。 4、项目目的竣工工决算。 房地地产开发发成本核核算的最最终目的的是计算算出项目目的总成成本和单单位可销销售面积积的开发发成本，以以便企业业结出经经营利润润。可是是现在房房地产开开发企业业较普遍遍存在的的现象是是重视工工程决算算而忽视视项目决决算。因因为工程程决算在在施工完完成后进进行，时时间性比比较明确确，而且且涉及到到工程款款的支付付，不易易拖拉。而而项目决决算有可可能因为为各种原原因变得得遥遥无无期，比比如小区区个别配配套没有有完成(不影响响销售)，计划划中的公公建设施施暂时不不能实施施，或者者押金的的收回久久拖不决决等，都都会影
28、响响整个开开发项目目的完全全建成，进进而影响响项目决决算。如如何解决决这个问问题，可可以通过过“预提费费用”科目将将尚未实实施的工工程预算算计入成成本，使使项目决决算能按按计划进进行，以以后待工工程完成成再按实实际支出出调整项项目成本本。由于于这部分分工程支支出，通通常在项项目总投投资中所所占的比比例很小小，这样样做对项项目的总总成本和和单位成成本不会会造成较较大的影影响。 编辑本段段核算程程序房地地产开发发成本的的核算是是指企业业将开发发一定数数量的商商品房所所支出的的全部费费用按成成本项目目进行归归集和分分配，最最终计算算出开发发项目总总成本和和单位建建筑面积积成本的的过程。开发产品成本的
29、核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是： 1、归集集开发产产品费用用由于于开发规规模的不不同，房房地产开开发的成成本归集集对象也也是不同同的。对对于小规规模的开开发，如如单幢或或几幢房房屋的开开发，这这个问题题比较容容易解决决，可以以将全部部开发量量作为成成本归集集对象，设设立一个个成本核核算单位位。但是是对大规规模的开开发，如如街坊改改造或小小区开发发，就必必须科学学地确定定成本归归集对象象。在这这种情况况下，成成本核算算不能过过细(台台以单幢幢为单位位)，因因为许多多直接开开发费用用很难分分摊到每每幢房屋屋，这样样做势必必会增加加工作量量，使核核算工作作繁琐化化。相反反，成本本核算也也不能简简单地以以小区为为核算单单位，因因为一个个小区从从开始建建设到完完全建成成往往需需要几年年甚至十十几年的的时间，而而其中所所开发的的商品房房却是陆陆续完工工出售的的，这样样做势 房地产开开发成本本必使成本本核算资资料滞后后，失去去其成本本结算和和管理上上的作用用。本文文以为：应