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1、精品文档 仅供参考 学习与交流【经典资料】房地产金融【精品文档】第 470 页目录第一章 绪论第一节房地产金融的产生与发展 一、世界范围看,房地产金融的产生 二、世界范围看,房地产金融的发展 三、中国房地产金融的产生与发展第二节 房地产金融学研究的几个问题 一、房地产金融学研究的必要性 二、房地产金融学的理论基础和学科性三、房地产金融的内涵 复习思考题第二章 房地产金融的基本知识 第一节 房地产金融的分类及特征 一、房地产金融的分类 二、银行的房地产金融业务 三、房地产金融的特点 第二节 担保融资 一、担保与反担保 二、保证贷款 三、质押贷款 第三节 利率、收益率 一、利率 二、资金等效值与现
2、金流量图 三、收益率 复习思考题 第三章 房地产抵押 第一节 房地产抵押权的概念及特征 一、房地产抵押 二、房地产抵押权 三、抵押权的特征 四、抵押的类型 第二节 房地产抵押权的设定 一、抵押当事人 二、抵押标的物 三、房地产抵押合同 四、房地产抵押登记 第三节 房地产抵押权的效力 一、房地产抵押权的内部效力 二、房地产抵押权的外部效力 第四节 房地产抵押权的实现 一、房地产抵押权实现的条件 二、抵押权实现的方式 三、抵押房地产处分价款的分配 四、抵押权的消灭 第五节 房地产抵押权的几个特殊问题 一、绝押合同问题 二、抵押期间问题 三、农村村民的房屋是否可以设定抵押权 复习思考题 第四章 住房
3、金融 第一节 住房金融概述 一、住房金融的研究对象 二、住房金融的基本特征 三、住房金融结构类型 第二节 我国住房公积金制度 一、住房公积金的性质和特点 二、住房公积金的归集、使用和提取 三、住房公积金的利率和税收 四、住房公积金存在的问题 第三节 我国住房金融发展分析 一、商业银行在住房金融中的主导作用 二、改革住房公积金制度,建立有效率的政策性住房金融体三、设计适应居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具 四、培育住房二级抵押市场 复习思考题 第五章 个人住房贷款 第一节 个人住房贷款概述 一、个人住房贷款的概念及种类 二、个人住房贷款的特征 三、个人住房贷款的几个主要术语 四、个人住房贷款
4、的担保方式 五、住房置业担保 六、个人住房贷款的性质 第二节 个人住房贷款工具 一、月等额偿还按揭贷款 二、等额本金偿还按揭贷款 三、递增式偿还按揭贷款 四、漂浮式按揭贷款 五、可变利率按揭贷款 六、逆向年金抵押贷款 第三节 个人住房贷款的运作 一、自营性个人住房贷款的运作 二、住房公积金个人住房贷款 三、住房组合贷款 复习思考题 第六章 收益性房地产融资 第一节 房地产开发抵押融资 一、普通抵押 二、最高额抵押 三、集合抵押 四、浮动抵押 五、增值分享抵押贷款 第二节 房地产开发贷款 一、房地产开发贷款的种类及特点 二、房地产开发贷款的相关规定 三、房地产开发贷款的主要风险及其防第三节 项目
5、融资 一、项目融资的含义和特征 二、项目融资与公司融资的比三、项目融资的优势与不足 四、项目融资的适用范围 五、项目融资的参与者及其权责 六、项目融资的运作程序 第四节 BOT 项目融资模式 一、BOT融资的含义及其主要形式 二、特许权协议的主要内容及特许双方的权三、BOT融资的基本操作流程 复习思考题 第七章 房地产保险 第一节 保险基本理论和基本原则 一、保险的含义和特征 二、保险的性质和职能 三、保险基金 四、保险的基本原则 第二节 保险合同 一、保险合同的含义和特 二、保险合同的要素三、保险合同的成立和生 四、保险合同的调整第三节 房地产保险的品种 一、房地产业务中的财产保险 二、房地
6、产业务中的责任保险 三、房地产业务中的信用保证保险 四、房地产业务中的人身保险 第四节 房地产保险的运作 一、投保与承保 二、索赔与理赔 复习思考题 第八章 房地产证券化 第一节 房地产证券化概述 一、房地产证券化的含义与特征 二、房地产证券化与其他融资方式的区别 三、房地产证券化的主要形式 第二节 住房抵押贷款证券化 一、住房抵押贷款证券化的内涵及作用 二、住房抵押贷款证券化的运作模式及主要参与者三、住房抵押贷款证券化的运作工具 第三节 房地产物权证券化 一、房地产物权证券化的含义及特征 二、美国商业房地产证券化 三、日本土地证券化 四、我国房地产证券化的问题与思考 复习思考题 第九章 WT
7、O与房地产金融 第一节 WTO 的基本原则 一、世界贸易组织简介 二、WTO 的基本原则 第二节 加入WTO对中国金融业的影响 一、加入 WTO 中国金融业对外开放的承 二、开放金融业的利弊分析 三、“入世”后金融业的改革与发展第三节 加入WTO与房地产金融的发一、服务贸易与房地产业 二、加入WTO对房地产业的影响 三、加入 WTO 与房地产金融的发展 复习思考题第十章 第十章 国外房地产金融概览 第一节 国外房地产金融制度 一、金融制度与房地产金融制度 二、国外房地产金融制度的主要类型 三、几个国家典型的住房金融制度 第二节 国外房地产金融机构 一、国外房地产金融机构的分类 二、几个国家典型
8、的房地产金融机构 三、国际房地产金融机构 第三节 国外房地产金融市场 一、金融市场与房地产金融市场 二、国外房地产金融市场的类型 三、几个国家典型的房地产金融市场 复习思考题 模拟试题(一) 模拟试题(二) 参考文献 后记 第一章 绪论本章学习要点本章主要介绍房地产金融的产生与发展,房地产金融学的性质,房地产金融的内涵。第一节 房地产金融的产生与发展 一、世界范围看,房地产金融的产生 从世界范围分析,房地产金融的产生是与解决住房短缺紧密相关的。19世纪中叶以来全世界大致经历了三次“房荒”。所谓“房荒”是指住房供应严重不足,居住条件拥挤,环境恶化所导致的住房短缺的现象。世界范围内三次大的“房荒”
9、,大致始于产业革命,止于20世纪80年代末期,前后经历了150多年。 1.第一次“房荒”,始于19世纪中叶,以英国为代表的产业革命,推动了西欧各国城市化的发展 随着城市化的推进,大量人口集中于城市,带来了住宅的严重短缺。正如恩格斯在论住宅问题中所指出的那样,“本来就很恶劣的工人的居住条件因人口突然涌进大城市而特别尖锐化,房租大幅提高,有些人简直无法找到住所。缺乏的现象不仅局限于工人阶级,而且也伤害了小资产阶级,因为霍乱、肠热症、天花以及其他造成大量死亡的疾病,于是超出它们的发源地传播到资本家先生们居住的空气较好的比较卫生的城区去。住宅问题不是单纯的经济问题,而且是一个社会问题。”为了解决住宅短
10、缺,英国于1775年成立了世界上第一个住房协会克特利住房协会,应当说这是住房金融的萌芽。该协会由工人自发组成,入会会员共同集资购买土地和建造房屋,房屋建成后所有会员抽签,中签者先购房,其他会员继续缴纳会费,建造新房。这种自发组织的协会是短期契约型互助的一种组织形式。1845年,英国成立了第一个永久性住房协会都市公平住房协会,这标志着英国的住房金融机构由短期契约型互助向常设型互助转变。住房协会的资金来源也不再限于吸收会员的股金,同时也吸收非会员的储蓄存款。1874年英国议会颁布了住房协会法,明确规定了住房协会的法律地位、业务范围等。英国住房协会逐步发展成为非银行的专业住房金融机构。 美国于183
11、1年成立了“牛津节俭会”,到1890年各州们居住的空气较好的比较卫生的城区去。住宅问题不是单纯的经济问题,而且是一个社会问题。”为了解决住宅短缺,英国于1775年成立了世界上第一个住房协会克特利住房协会,应当说这是住房金融的萌芽。该协会由工人自发组成,入会会员共同集资购买土地和建造房屋,房屋建成后所有会员抽签,中签者先购房,其他会员继续缴纳会费,建造新房。这种自发组织的协会是短期契约型互助的一种组织形式。1845年,英国成立了第一个永久性住房协会都市公平住房协会,这标志着英国的住房金融机构由短期契约型互助向 2.第二次“房荒”,始于20世纪20年代美国的经济大萧条,止于20世纪70年代 美国经
12、济大萧条对美国商业银行和节俭机构造成严重的损害,全国约有1600多个储蓄贷款协会倒闭,其数量减少了40%,资产累计损失达30%。经济大萧条孕育了美国新的金融体系。1932年美国成立了与联邦储备体系平行的联邦住宅贷款银行体系,全国设立了12家区域性的联邦住宅贷款银行,同时也相继成立了联邦住宅管理局、退伍军人管理局和联邦全国抵押贷款协会等政府机构。联邦住宅管理局和退伍军人管理局主要是为较低、中低收入家庭或退伍军人购买住房提供融资担保和保险,联邦全国抵押贷款协会则通过购买和出售由联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保的抵押贷款,发行债券为住宅市场和大规模资本市场之间提供直接联系,这为美国住房二级抵押市场
13、的建立和发展打下了基础。第二次世界大战给人类带来了惨重的灾难。据不完全统计,欧洲国家的住宅损失达总数的22%,而德国的住宅损失则达75%,日本280万套住宅遭到破坏。战争的破坏,使住房相当短缺;同时,大量农村劳动力转移到城市,又加剧了城市住房的紧张状态,“房荒”再次爆发。为克服“房荒”,各国政府采取了许多政策兴建住房,同时也使住房金融得到了发展。这一时期,住房金融的发展具有以下特点。第一,成立专业性的住房金融机构。美国成立了联邦住宅贷款银行,联邦德国成立了互助储蓄信贷社,巴西成立了国家住房银行,日本成立了住宅金融公库等专门为住宅的生产、消费融通资金的金融机构。第二,政策性的住房金融体系得到发展
14、。新加坡建立了中央公积金制度,联邦德国建立了储蓄配贷的住房融资机制,还有日本住宅金融公库贷款、美国的政府担保机制等。3.第三次“房荒”,从20世纪70年代至80年代后期,主要是发展中国家的住房问题发展中国家由于经济发展水平低,人口增长过快以及城市化速度过快等原因,导致住房严重短缺以及居住环境恶劣。据不完全统计,1980年拉美地区短缺住房3000万套左右,印度短缺住房2100万套。 为了解决发展中国家的住房问题,1978年联合国正式成立联合国人类居住中心,把发展中国家的住房问题作为一个重要议题进行研究,并对一些国家的住房提供技术和政策咨询。1987年被确定为无房者提供居所的“国际住房年”,同时将
15、每年10月的第一个星期一确定为“世界人居日”。联合国人类居住中心旨在通过实施注重平等、可持续性和社会公正的政策来减少城市贫困现象,推动各国政府解决住房问题,特别是中低收入者的居住问题。这一时期,世界银行集团(国际复兴开发银行、国际开发协会)、国际金融公司帮助发展中国家进行城市基础设施及住房的建设。起初,世界银行的住房金融目标放在低收入者住宅项目与涉及借款人支付能力的有关问题上。然而,在许多发展中城市地区80%90%的住房投资并不依赖通常的贷款解决,因此,世界银行极其重视促进一个具有活力和效率的住房金融系统的发展,另外,一些债务沉重的国家发生了严重的信用问题,许多住房金融机构也卷入其中,促使世界
16、银行把如何进一步完善有关住房金融机构和更广泛地聚集住房资金摆到议事日程。世界银行住房金融目标主要有4个:第一,有效地调动资源和鼓励居民存款;第二,向社会各阶层提供同等的金融服务;第三,逐步清除种种阻碍私人住房金融组织及有关基本金融工具产生的强制因素;第四,慎重审议计划项目与不断削减通过信用机构提供的补贴。 国际金融公司于1956年成立,它的目标是:促进发展中国家的经济进步,帮助这些国家动员国内和国外资本,鼓励私人部门增长。投资住房金融机构,是国际金融公司发展金融系统的一个重要方面,其目的在于:增加中长期资金的供应;鼓励住房金融机构作为初级贷款者,长期储蓄机构作为二级投资者,在抵押贷款工具中广泛
17、竞争;引导金融创新,建立住房贷款的新机制;鼓励私人部门介入住房金融;调动住房的附加资源。20世纪70年代国际金融公司先后帮助发展中国家成立了6家住宅银行。二、世界范围看,房地产金融的发展20世纪80年代后期,房地产金融在世界范围内得到了广泛的发展。1.房地产证券化成为金融发展的一个重要方向房地产证券化在20世纪初开始出现,自20世纪80年代以来在西方国家迅速发展,并成为房地产投资融资的主要信用工具。1990年诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒指出,房地产证券化将成为未来金融发展的重点。房地产证券化的发展以美国、日本为代表。美国房地产证券化的发展主要有两种形式:一是以房地产抵押贷款(主要是住宅抵押贷
18、款)为基础的房地产抵押信贷证券化,二是以房地产信托投资为基础的房地产投资证券化。 美国房地产抵押信贷市场是世界上规模最大的房地产金融市场。据有关资料统计,到1998年,经美国政府国民抵押协会担保发行的抵押担保债券余额为5422亿美元,该协会将联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保的贷款96.7%实现了证券化。抵押贷款证券占未清偿抵押贷款的比重从最初不到5%提高到50%。美国房地产投资证券化主要有两种方式:不动产投资信托和不动产有限合伙。美国不动产投资信托产生于1960年,鉴于从事房地产投资需要大量资本,而个人资金又有限,美国国会于1960年通过立法准许设立房地产投资信托公司,以这种组织形式来聚集房
19、地产投资基金。美国目前总共有143家房地产投资信托基金,其中64家在纽约证券交易所,60家在美国证券交易所。房地产证券化将随房地产业和金融业的不断发展而成为金融市场的重点。2.住房金融机构的经营呈多元化发展,与商业银行的经营逐步趋同20世纪80年代开始,以美国、英国为代表的专业住房金融机构开始由专营住房抵押贷款业务向多元化方向发展。利率攀升、金融自由化和政府放松管制是导致这一变化的外部原因,而作为存款机构,专门从事住房金融业务,短存长贷,容易造成利率风险、流动性的问题,则是产生这一变化的内在原因。英国是以商业银行兼并住房协会,住房协会转变成商业银行和住房协会扩大经营范围等方式逐渐完成这一变革的
20、;美国是以住房储贷协会突变式的方式完成向商业银行转变的。英国住房协会和商业银行在20世纪70年代以前,都在各自划定的业务范围内经营,但是到了90年代末期,英国住房协会和商业银行之间的竞争,导致了住房协会的变化。1997年商业银行发放住房贷款的余额首次超过了住房协会。1970年,住房协会和商业银行发放的住房贷款占全部住房贷款总额的87%和3%,到2000年,这一比例变为19.95%和72.28%。英国住房协会大部分变成商业银行,1989年英国第二大住房协会艾比国民协会第一个放弃原来的互助性质,成为公众有限公司,变为商业银行;1993年英国最大的住房协会哈利法克斯与第五大住房协会地利兹合并,并改组
21、为银行;1994年英国劳埃德银行出资18亿英镑收购切尔腾汉姆与格洛斯特住房协会。另一方面,继续保留互助性质的住房协会实际上也转变成了“准银行”,实行多元化经营。 20世纪七八十年代美国节俭机构出现了“净值”危机,全国约有90%的节俭机构经营亏损,联邦住房贷款委员会每年垫款总数达600亿美元。为了应付节俭机构因不断倒闭而引发的危机,1982年美国国会通过了存款机构法,进一步放宽节俭机构经营商业信贷和消费信贷业务;准许联邦存款保险公司和联邦储蓄贷款保险公司跨州兼并银行和节俭机构,这进一步加大了节俭机构的经营风险。80年代末,节俭机构大量倒闭。1989年国会通过了1989年金融机构改革、复兴与促进法
22、,该法对节俭机构的监管部门实行重大改革,撤销联邦住房贷款银行委员会和联邦储蓄贷款保险公司,节俭机构实行与商业银行同样的资本标准。节俭机构的经营趋于多元化,住房贷款的比重大幅下降。1985年商业银行、节俭机构和联邦相关的抵押组合(二级抵押市场的主要组成部分)分别占单户住房抵押贷款的比重为13.78%、36.65%和23.25%,节俭机构占最大份额;而到2000年,三个机构占单户住房抵押的比重分别为18.53%、11.41%和46.57%,节俭机构所占份额最小。英美两国住房金融机构的多元化经营表明:商业银行取代专业住房金融机构是发展的必然。一、 中国房地产金融的产生与发展 我国房地产金融的产生与住
23、房改革密切相关,中国城镇住房制度改革始于1978年,是中国城市诸项改革中提出最早的一项改革,住房短缺是导致住房制度改革的最初动因。房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的。 1.住房金融业务的兴起 我国住房金融出现在20世纪80年代中期,为配合烟台、蚌埠两市的房改试点,经中国人民银行总行批准,于1987年12月1日和12月8日先后成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。这两家专业住房金融机构采用股份制经营。成立专业住房金融机构的目的主要是配合房改,建立住房基金制度、办理住房券结算;同时支持商品房的开发经营,开办个人买房贷款业务。房改金融的政策性和商品房开发的经营性开始有了区别。一是明确了承办
24、机构,除了在烟台、蚌埠两市成立住宅储蓄银行外,其他城市由当地政府委托银行设立房地产信贷部,专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷指标等业务;二是明确了办理房地产信贷业务机构的管理体制,即专业银行是为住房制度改革提供配套金融服务的内部机构,实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、单独缴税;三是明确了住房金融管理体制上政策性和经营性的区别,要求政策性信贷业务要划分出专项资金来源,建立房改信贷基金,单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、就地缴税,国家在计划安排、信贷规模、利率、税收等方面给予优惠,经营性信贷业务要充分发挥各金融机构的积极性,按现行规定拓展房地产开发信贷业务;四是明确要
25、求大力发展个人购建房信贷业务的住房抵押贷款业务。 2.政策性住房金融制度的建立 提租补贴的方案立足于原有住房投入资金的转换,即把原来用于住房维修、管理、建设的资金转化为对职工的住房补贴(二次分配为一次分配)以支持租金大幅度提高,从而促进售房,实现住房商品化。19901991年,北京、上海等市住房改革基本上采取小步提租不补贴的方法。1991年6月,国务院发布了关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知,提出分步提租,交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年全国第二次房改工作会议肯定了上海等地的做法,确定了租、售、建并举,以提租为重点,“多提少补”或“小步
26、提租不补贴”的租金改革原则,提出住房制度改革“贵在起步”。至此,全国的住房制度改革进入全面起步阶段。 1991年,上海在全国率先借鉴新加坡的模式建立了住房公积金制度。到1993年末全国地级以上城市中有131个城市建立了住房公积金制度,占地级以上城市总数的60%,筹集住房公积金110亿元,使住房制度改革和发展初步具备了一个稳定的资金来源。3.住房金融体系的初步确立中共中央十四届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定明确提出了加快城镇住房制度改革的方向和目标。1994年国务院颁布关于深化城镇住房制度改革的决定,标志着我国住房制度改革进入了新的阶段。关于深化城镇住房制度改革
27、的决定对住房制度改革的根本目的、基本内容和近期改革的重点作了原则规定。住房改革的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化,加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。初步确立与住房改革全面推进相配套的政策性和商业性住房金融体系。该体系包括以下几个方面。(1)在全国建立住房公积金制度由财政部、国务院住房制度改革领导小组和中国人民银行联合颁发的建立住房公积金制度的暂行规定的通知,明确住房公积金是一种长期性住房储蓄。建立住房公积金的目的是形成稳定的住房资金来源,促进住房资金的积累、周转和政策性抵押制度的建立,转换住房分配机制,提高职工解决自
28、住住房的能力。住房公积金的使用范围和顺序是:职工购买、建造自住住房抵押贷款;职工自住住房大修理贷款;城市经济适用住房建设贷款;单位购买、建设住房抵押贷款。(2)区分政策性和自营性住房信贷业务由人民银行牵头,国家有关部门制定出政策性、自营性住房信贷业务的有关规定。政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托,由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。政策性住房资金来源:城市住房基金;行政、企事业单位住房基金;行政、事业、企业单位收取的住房租赁保证金;职工住房公积金;地方政府发行住房建设债券筹集的资金;国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金。政策性住房资金的运用
29、范围:对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款;发放城市经济适用住房开发贷款;对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款;经委托人同意购买国家债券。中国人民银行明确规定政策性住房信贷业务属委托业务。中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行为政策性住房信贷业务的指定银行。 商业银行自营性住房贷款业务是指商业银行以本外币存款作资金来源自主经营的住房贷款业务。商业银行自营住房贷款包括:住房开发贷款、个人住房贷款。 (3)住房贷款担保机制开始建立个人住房担保贷款管理试行办法的颁布标志着我国住房消费信贷有了政策依据。这一试行办法规定了发放个人住房担保贷款的对象、范围和经办银行。个人
30、住房贷款的对象是只能用于购买用住房公积金建造的自用普通住房,不得用于城市居民修、建自用住房;范围仅限于实施国家安居工程的城市。 到1998年6月底,全国归集住房公积金总额已达980亿元,增加了住房资金来源,成为住房分配货币化的主要形式之一。在个人住房消费方面,到1998年末,中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行等国有商业银行个人住房贷款余额达710.05亿元,其中自营性贷款余额490.64亿元,较1997年末增长151%。 (4)住房金融的完善与发展 1998年7月国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,明确提出深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住
31、房分配货币;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。由此住房金融的发展真正建立在住房商品化的基础之上。该通知明确提出,第一,从1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后,新建经济适用住房原则上只售不租,职工购房资金来源主要有:职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。第二,对不同的家庭实行不同的住房供应政策:最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;收入高的家庭购买、租赁市场商品住房。第三,发展住房金融。一是扩大个人住房贷款的发放范围
32、,所有商业银行在所有城镇均可以发放个人住房贷款,取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。二是对经济适用的住房开发建设贷款实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内,优先发放经济适用住房开发建设贷款。三是完善住房产权抵押登记制度。发展住房贷款保险,防范贷款风险,保证贷款安全。四是调整住房公积金贷款方向,主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。五是发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。 1998年5月,中国人民银行颁布个人住房贷款管理办法,取消许多限制条件,放宽个人住房贷款条件,扩大个人住房贷款范围。住房贷款结构从过去以开发贷款为主转向个
33、人住房消费贷款为主,商业性和政策性并存的住房金融体系进一步完善。1999年底,商业银行住房贷款余额达3556亿元,其中个人住房贷款余额1260亿元;住房公积金归集额达1409亿元,发放住房贷款余额316亿元。2001年,全国商业性和公积金个人住房贷款余额达6398亿元,是1997年的33倍,其中全国商业银行新增自营性个人住房贷款2255亿元,分别占当年新增消费贷款、新增各项贷款总额的85%、21.54%;公积金归集总额达3326亿元,归集余额达2405亿元,职工买房、建房、退休提取累计921亿元,发放公积金贷款970亿元。同时,住房金融保险、住房置业担保开始发展,为住房金融的发展提供了基础。第
34、二节 房地产金融学研究的几个问题20世纪80年代以来,我国进行了住房制度改革和土地使用制度改革,推行了住房商品化、住房自有化、土地商品化经营以及房地产综合开发等政策,房地产业得到了较大发展。同时,金融体制等诸方面改革的力度也加大了,金融业逐步渗透到房地产的开发、流通、消费等环节,房地产金融业务开始发展并且日益完善。但是,房地产金融作为一门独立的学科,还有待开拓和建设。目前,我国房地产金融学的理论研究还相当薄弱,房地产金融学的理论体系尚不完善,房地产金融领域中的许多问题还未从理论上加以研究。因此,加强房地产金融学科建设,将有利于深化房地产金融理论研究和推动房地产业发展。一、 房地产金融学研究的必
35、要性房地产金融学是通过对房地产经济领域内信贷资金运动和信用活动的研究,揭示房地产金融活动内在的规律性的一门学科。因此,建立房地产金融学是由房地产业发展和房地产金融活动的特殊性决定的。首先,是房地产业发展的客观需要。党的十一届三中全会以来,我国推进了住房商品化和土地有偿使用制度改革,使窒息了多年的房地产业复苏,并得到了一定的发展。由于房地产业属于资金密集型产业,其开展筹资、融资的活动需要金融业的配合和支持。另一方面, 房地产作为商品,需要货币作媒介。由于房地产商品与货币的相互独立性,在房地产资金的运动过程中经常供求不平衡,形成货币资金的暂时性余缺矛盾,客观上要求通过信用方式进行调剂。这就需要人们
36、从理论上认识房地产业如何依靠金融机构发挥筹资、融资的功能和作用,以及提供房地产信贷、结算服务,房地产证券业务,房地产信托业务等等,以指导房地产经济活动和房地产金融实践,推动房地产业的发展。其次,是实现房地产资金良性循环的需要。虽然房地产金融是金融的一个组成部分,但是由于房地产资金有资金垫付量大、周转时间长、资金运动慢等特殊性,这使房地产金融逐渐形成为一种具有特殊性质的金融分支;由于目前我们缺乏房地产金融的经验和知识,因此急需建立房地产金融学,研究有关房地产金融的理论及其资金活动规律和房地产金融机制等问题,从而为实现房地产资金的良性循环提供理论基础。房地产金融学的建立有着重要的理论意义和实践意义
37、。第一,可以丰富和完善我国社会主义市场经济理论,促进房地产经济学科的建设。第二,可以推进房地产与金融两大产业之间的融合,向更高层次发展。一方面,用房地产金融理论指导实践,加快住房商品化的进程,推动房地产业的发展;另一方面,拓宽金融业务和领域,使金融业本身向更高层次发展。二、房地产金融学的理论基础和学科性质我国房地产金融学是在马克思主义的理论指导下,根据我国社会主义市场经济的特点以及房地产金融实践建立起来的。马克思主义政治经济学是一切社会经济学科的理论基础,也是我国房地产金融学的理论基础。马克思在资本论中阐述了资本运动规律、资本周转和循环、货币理论和银行信用理论、有价证券等基本原理。这些基本原理
38、,对于我们研究房地产金融具有极为重要的指导意义。因此,我们要根据这些基本原理建立我国社会主义房地产金融学理论,比如房地产资金的筹措、融通,金融业与房地产业的关系,房地产金融的基本业务,房地产证券以及房地产金融市场理论等。不仅要从生产关系上研究房地产金融的社会属性,而且要从生产力方面研究房地产金融的自然属性。以社会主义市场经济理论作为我们研究房地产金融的理论依据。党的十一届三中全会以来,我国政府进行了经济体制改革,坚持建设有中国特色的社会主义理论,特别是党的十四大明确提出建立社会主义市场经济体制,党的十四届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义经济体制若干问题的决定,确立了社会主义市场经济理论。
39、社会主义市场经济理论,是我国社会主义经济建设的指导思想,也是我国房地产和金融体制改革的理论依据,对房地产金融学理论的研究具有极为重要的指导意义。社会主义市场体系正在逐步建立和完善,金融市场、劳动力市场、房地产市场、技术市场和信息市场等生产要素市场正在形成。随着股票、债券市场、货币融资市场的形成与发展,必将对房地产金融的发展产生极大的推动作用。 房地产金融学是一门新兴的应用学科,它属于货币银行学的分支。因为房地产作为商品实行商品化经营,必须通过货币的媒介和信用的授受,才能完成其开发、建设、经营、服务等一系列过程。房地产资金供求,离不开金融机构的中介作用,房地产业越发展,金融中介化的程度就越大。但
40、是由于房地产业资金运动有其自身特点,房地产金融体系及其运行机制也有别于一般金融,因此,需要把房地产金融,作为一门独立的学科,来研究房地产业、金融业的协调发展,以达到经济效益和资金使用效率的最大化。同时,在实践中,房地产金融机构的建立(烟台、蚌埠住房储蓄银行、工商银行系统、建设银行系统等商业银行的房地产信贷部);房地产信贷业务的出现和发展(住房信贷、房地产开发信贷、房地产抵押贷款与住房按揭等);房地产证券市场初见端倪(房地产股票、房地产债券、房地产共同投资基金)以及房地产保险、房地产信托业务的发展, 都是形成房地产金融学的客观基础。房地产金融学作为一门新兴的应用学科,它与其他学科如房地产经济学、
41、投资学、金融学等有广泛的联系,它又是一门边缘学科。三、房地产金融的内涵 关于房地产金融的内涵,在理论界存在着争论,大致有以下几种代表性观点。第一种观点认为,房地产金融就是通过各种信用方式、手段及工具,有效地组织和调剂房地产领域中货币资金的运动。(杨继瑞,1994年)第二种观点认为,房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金,提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。(谢经荣,2002年)第三种观点认为,房地产金融就是住房金融,即为住房生产和再生产筹集、融通资金,并为个人提供住房贷款的金融行为。
42、(郑修建,1993年) 上述观点均不全面,大多数观点将之归纳为房地产业金融。没有把房地产抵押(担保)和房地产业金融联系起来。房地产金融的产生,是以产业发展需要为基础,但房地产金融的发育和壮大,都是依靠金融业本身的结构变革来推动的。金融是在商品经济发展的基础上,随着商品交换和货币流通信用的产生而形成的,现代金融在快速发展的同时,伴随而来的风险也日益增大。这种风险集中在两个方面:一是存款风险,另一个是贷款风险。存款风险是指存贷结构的平衡问题,也就是顾客取款的随意性和贷款的长期性如何协调的问题。一旦顾客取款发生困难,就会导致银行信誉下降,甚至倒闭。贷款风险是银行面临的如何保证贷款顺利收回的问题。为了
43、避免和减少以上风险,现代金融机构通常采取的主要措施就是发行房地产证券和以房地产为担保发放贷款。一般来说,信用的基础无外乎三个方面:一是受信人的道德品格;二是受信人的经营能力;三是受信人的财产。短期信用一般以受信人的品德或受信人的经营能力为基础;而长期信用,因为贷款时间长,数目较大,非个人的道德品格或能力所能担保,其信用基础只能是财产。财产按性质可分为动产、不动产(主要指房地产)和知识产权三种。就动产而言,如家具、家电、机器等,由于自然损耗、经济功能贬损,其价值逐渐递减,加上使用时间较短,它不可能作为长期信用的担保品。就知识产权而言,虽然有的知识产权,如古玩、名画等,其价值随时间的推移,可能会直
44、线上升,但这些财产保存困难,且容易损坏;同时这些财产的价值,受个人偏好的影响大,价值变动幅度很大。另外有些知识产权,如专利权等,其权利有一定的存续期,容易被人侵犯或假冒,交易成本高,因此,知识产权也不适合作长期信用的担保品。 不动产则不同,它是长期信用的最佳担保品。其主要原因如下。 第一,是由不动产自然特性决定的。不动产具有位置的固定性、寿命耐久性等特征,因此不动产不可移动,保存与监管较为容易。一旦担保债权到期不能收回,债权人可以处置不动产来保证债权的实现。第二,是由不动产经济特性决定的。不动产数量有限,随着城市化的推进,人口增加等原因,不动产价值必然呈不断上升的趋势,这种保值增值的特性决定了不动产具备作为长期信用担保品的基础。第三,不动产具有自偿性,受信人(借款人)可以通过对不动产的经营不断地获得收入,从而增强其偿本付息的能力。由于不动产具有保值增值性和自偿性,能满足人们对财富完全保障的心理,因此,许多经济学家认为,不动产是“惟一合格的长期信用担保物”。金融机构充分利用不动产这一良好的资产特性,发行不动产证券,替代或局部替代存款,从而减少存款风险;以不动产为担保发放贷款,增强贷款收回的保障,大大减少贷款的风险。因此,房地产金融不仅是产业金融,还是担保金融。 综上所述,房地产金融包括不动产担保金融和房地产产业金融两个方面。房地产担保金融是指金融机构以不动产为信用条件