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1、房地产项项目策划划项目目策划也也就是房房地产开开发项目目的可行行性研究究。一、可可行性研研究的内内容 可行行性研究究的根本本目的是是实现项项目决策策的科学学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。 可行性性研究的的主要内内容有：(1)项项目概况况；(2)开发项项目用地地的现场场调查及及动迁安安置；(33)市场场分析和和建设规规模的确确定; (4)规规划设计计影响和和环境保保护;(55)资源源供给；(6)环环境影响响和环境境保护；(7)项项目开发发组织机机构、管管理费用用的研究究；(8)开发建建设计划划；(9)项目经经济及社社会效益益
2、分析;(10)结论及及建议。 二二、可行行性研究究的工作作阶段 投投资机会会研究。该该阶段的的主要任任务是对对投资项项目或投投资方向向提出建建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础，寻找找最有利利的投资资机会。 投投资机会会研究相相当粗略略，主要要依靠笼笼统的估估计而不不是依靠靠详细的的分析。该该阶段投投资估算算的精确确度为30%，研究究费用一一般占总总投资的的0.22%00.8%。如果果机会研研究认为为可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的工工作。 初初步可行行性研究究，亦称称“预可行行性研究究”。在机机会研究究的基础础上，进进一步对对项目建建设的可可
3、能性与与潜在效效益进行行论证分分析。初初步可行行性研究究阶段投投资估算算精度可可达20%,所需需费用约约占总投投资的00.255%11.5%。 详细细可行性性研究，即即通常所所说的可可行性研研究。详详细可行行性研究究是开发发建设项项目 投投资决策策的基础础，是在在分析项项目在技技术上、财财务上、经经济上的的可行性性后作出出投资与与否决策策的关键键步骤。 这这一阶段段对建设设投资估估算的精精度在10%，所需需费用，小小型项目目约占投投资的11.0%3.0%，大大型复杂杂的工程程约占00.2%1.0%. 项目的的评估和和决策，按按照国家家有关规规定，对对于大中中型和限限额以上上的项目目及重要要的小
4、型型项目，必必须经有有权审批批单位委委托有资资格的咨咨询评估估单位就就项目可可行性研研究报告告进行评评估论证证。未经经评估的的建设项项目，任任何单位位不准审审批，更更不准组组织建设设。 三、可可行性研研究步骤骤 可行性性研究按按5个步步骤进行行：(1)接受委委托；(22)调查查研究；(3)方方案选择择与优化化；(4)财务评评价和国国民经济济评价；(5)编编制可行行性研究究报告。 第二讲 房地产产项目管管理策略略中国国房地产产的品质质竞争时时代，决决定了谁谁在项目目管理上上做得更更好，谁谁的赢面面就也也也大一些些，该将将以金地地集团为为例，金金地集团团具有三三大系统统运作保保障：990000质量
5、保保证体系系，网络络化的开开发进度度控制机机系统，动动态投资资控制系系统，都都是一个个房地产产企业比比备的基基本功，但但金地集集团为何何凭此形形成竞争争优势？第第一操作作环节：房地产产开发项项止管理理成功的的关键一支支队伍和和三个系系统以金金地集团团为例。金金地集团团在产品品设计、成成本控制制和施工工质量上上达到全全国一流流水准。金金海湾的的设计要要拿全国国甚至国国际上的的优秀设设计奖。工工程质量量上已经经获得区区全优、市市样板、省省样板，下下一步要要取得全全国工程程质量最最高奖鲁班班奖。怎样样才能实实现上述述目标呢呢？靠一支支队伍和和三个系系统。金金地集团团已经拥拥有一支支高素质质的、勇勇于
6、拼搏搏的、肯肯硬干苦苦干的技技术队伍伍，这是是我们最最宝贵的的资本，要要实现上上述目标标首先要要靠他们们下狠工工夫。在在管理上上，金地地集团已已建立健健全了三三大系统统动作保保障即：ISOO90000质量量保证体体系，网网络化的的开发进进度控制制系统和和动态投投资控制制系统，它它们可确确保工程程的质量量、进度度、成本本控制达达到理想想的目标标，这在在全国都都是处于于领先水水平。ISSO90000质质量保证证体系的的实施，使使金地集集团对质质量控制制的浓度度和广度度加大了了很多。网网络控制制系统严严密、周周全，经经过一年年多的运运行，保保障了开开发工程程快捷、有有序地进进行，发发挥了重重要作用用
7、。动态态投资控控制系统统彩限额额设计的的方法，在在开发过过程中严严格控制制总指标标，有效效降低成成本，保保证取得得最大利利润。设计计、管理理与战略略伙伴的的选择在设设计上，金金地集团团的设计计师们精精益求精精，对方方案不断断进行深深加工，以以达到最最好的效效果。在管管理上，还还将加强强中间管管理力量量。另外，经经过几年年的地产产开发，金金地集团团还在各各有关专专业找到到了比较较好的合合作伙伴伴，这也也是实现现目标的的有力保保障。第22操作环环书：房房地产开开发项目目管理阶阶段分析析对对于作业业管理入入员来说说，大型型工程是是艰难的的桃战，经经常是一一次性的的，风险险很大，如如果工程程现划不不妥
8、，那那将使成成本超过过预算，浪浪费巨额额资金。调调度不当当将导致致不必要要的延误误，而且且管理不不善将使使企业破破产。那些些需要几几个月或或几年完完成的特特殊项目目往往在在正常生生产系统统之外进进行开发发。企业业内部设设立项目目组来处处理此类类工作，项项目完成成后，该该组织即即解散。大大型项目目的管理理由三个个阶段组组成：第一一阶段、项项目规划划该该阶段包包括设定定目标、明明确项目目和团队队组织。此此阶段甚甚至在项项目开始始之前就就已完成成。项目目通常是是指一流流产出一一致、相相互关联联的任务务。成立立项目组组是为了了确保整整个建设设项目成成功完成成的同时时，能继继续顺利利地进行行现行的的计划
9、。项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。第二阶段、项目排程项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低，能帮助管理人员弄清楚（1）所有的活动都已经过规划。（2）生产次序已作说明。（3）活动时间估计已作记录；（4）总的项目时间已经形成。总之，不论项目管理人员采取何种方法，项目排程可以实现以下目标：1、显示每项活动这间以及活动与总体项目之间的联系；2、确定活动之间的先后次序关系；3、鼓励对各项活动进行现实的排程和成本估计；4、确定项目中的关键障碍从而更好地利用人、财、物。第三阶段、项目控制与任何管理系统的控制一
10、样，大型项目的控制指的是对资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。 第3操作环节：掌握房地产项目管理工具计划评审技术（PERT）和关键路径法（CPM）开发于五十年代，用以帮助管理人员大型复杂项目进行排程、监管和控制。例如：针对实施项目管理有关的设计、方案优化，使项目各项工作可预见，可预控。 核心要素A：Pert and cpm 的应用PERT和CPM很重要，因为它们能帮助解答由成千上万个活动组成的项目问题。这些问题如下：1、整个项目什么时候完工？2、项目的关键活动，即那些如不能按时完成就会延误整个项目的活动是什么？3、哪些是
11、非关键活动，即使不能按时完成也不会延误整个项目活动？4、项目在某个具体的日期前完成的概率是多少？5、在任何一个特定的日子里，项目是否如期完成、落后于计划或提前完成？6、在任何一天，实际开支是否多于、小于或大干预算开支？7、是否有足够的资源以按时完成项目？8、如果要在较短的肘间里完成项目，以最小成本完成任务的最佳方法是什么？核心要素B：Pert和cpm的操作步骤.Pert和cpm的结构1、明确项目及其所有重要活动成任务；2、确定活动之间的关系，决定哪些活动必须先完成，哪些活动和须随后完成；3、绘出连接所有活动的网络；4、明确每项活动的时间和成本估计；5、计算网络中的最长时间路径，即关键路径；6、
12、运用网络帮助进行项目的规划、排程、监管和控制。核心要素C：Pert和cpm的基本要素 活动动、事件件和网络络PPERTT的第一一步是将将整个项项目分成成若干个个重要的的事件和和活动。事事件标志志着任务务或活动动的开始始或结束束。活动动是指两两个事件件之间的的任务或或子项目目。上表表显示了了用以表表示事件件和活动动的符号号。任何可可以用活活动和事事件描述述的项目目都可用用PERRT网络络进行分分析。而而网络是是指由起起止事件件限定的的活动顺顺序。核心心要素DD；项目目答理过过程中对对Perrt和ccpm的的实站认认识对Peert和和cpmm的评论论，作为对对Perrt和ccpm的的评论，以以下是
13、房房地产项项目营理理人员需需要明白白的Peert特特征：优点点：1、在在项目营营理的诸诸多阶段段极为有有益，特特别是对对大型项项目进行行排程和和控制方方面；2、要要领明确确，计算算不复杂杂；3、利利用网络络的图示示繁助快快速理昭昭项目活活动之间间的关系系；4、关关键路径径和相关关肘间分分析帮助助确定豁豁要仔细细观察的的活动；55、Peert形形成的网网络提供供重要的的项自文文件资料料，以图图表的形形成指出出谁应为为各项活活动负责责；6、广广泛适用用于各种种项目和和行业；77、有利利于监控控时程和和成本。缺点：1、项目活动必须确定，独立不相关，并且活动之间关系必须稳定；2、必须明确先后次序关系，
14、必须与网络相连；3、时间估计较为主观，如管理人员过于乐观或者悲观，时间估计有被歪曲的危险；4、过分强调最长路线或关键路线有其潜在的危险，还需要对关键路线进行仔细监督。第四讲 房地产产开发项项目公司司运作机机制的探探讨开发发公司的的项目管管理有别别于施工工单位的的项目监监理。从从行业上上分，施施工单位位属于生生产性行行业，其其产品是是其所承承包施工工的楼房房。监理理公司属属于技术术服务性性行业，其其工作是是为开发发公司提提供工程程监理的的技术服服务。而而房地产产开发公公司项目目的经营营管理程程序十分分复杂，主主要过程程有项目目经济分分析阶段段、征地地拆迁阶阶段、设设计报建建阶段、工工程建设设阶段
15、、推推广销售售阶段。 从从90年年代起，随随着境外外房地产产公司大大量涌入入境内进进行房地地产开发发，一种种新的项项目管理理模式随随之产生生，这就就是项目目公司管管理。项项目公司司是为某某一特点点的项目目而成立立的房地地产开发发公司，负负责该项项目的开开发和销销售，当当该项目目全部开开发销售售完成后后，项目目公司可可以依法法注销或或转变为为物业管管理公司司。如项项目的开开发经营营不善而而资不抵抵债，项项目公司司可以依依法宣布布破产清清算。因因而许多多大型房房地产公公司会根根据不同同的房地地产项目目成立各各自的项项目子公公司，以以降低开开发经营营风险。 项目公公司是独独立的房房产开发发公司，其其
16、工作职职能及工工作方法法主要有有： 一一、前期期策划 前期策策划工作作一般包包括：机机会研究究、项目目构思、目目标设计计、方案案策划、可可行性研研究及投投资策划划。可行行性研究究是对项项目技术术经济方方案的可可行性进进行的全全面技术术经济论论证，是是对项目目的构思思、目标标设计、方方案策划划工作的的进一步步细化与与具体化化。而投投资策划划是在经经济分析析基础上上对项目目的资金金使用、回回收及相相应措施施进行详详细的计计划和控控制。投投资策划划是今后后项目管管理运作作的工作作指南，是是项目开开发建设设的成败败关键。投投资策划划的主要要内容有有： 11、对项项目的投投资成本本进行分分析，提提供各方
17、方面成本本的控制制指标。工工程项目目的成本本主要有有土地开开发成本本、工程程建设成成本、销销售成本本等。同同时根据据规划要要求确定定建筑物物的容积积率、配配套设施施面积等等，从而而计算可可销售的的面积积积和成本本单价指指标，为为各阶段段的投资资控制提提供依据据。 22、对项项目进度度进行分分析，确确定项目目总目标标进度计计划。目目标进度度计划包包括征地地拆迁进进度计划划、资金金筹措进进度计划划、项目目建设进进度计划划和销售售进度计计划等。总总进度计计划是各各阶段进进度的控控制依据据，各阶阶段进度度是相互互衔接不不可分割割的，必必须依据据项目开开发的特特点及资资金运作作的要求求进行编编制。 3、
18、对对项目的的资金筹筹集进行行详细策策划，确确定融资资渠道，并并结合项项目的进进度研究究融资计计划，最最大限度度降低财财务成本本。 44、对项项目资金金流量进进行预测测和合理理计划。确确定启动动资金的的数额，制制定资金金的投入入计划与与资金回回笼计划划。 55、在项项目实施施过程中中对项目目的资金金流量进进行动态态监控，根根据计划划控制项项目开发发费用的的收支，及及时发现现实际的的收支与与计划的的差异，以以便采取取适当措措施及时时纠偏。比比如当资资金回笼笼较计划划慢时，应应及时分分析原因因，指出出对策，采采取有效效的促销销策略，同同时调整整工程进进度及开开工面部部署等措措施，加加快资金金回笼。资
19、资金流量量监控的的最有效效办法是是利用计计算机网网络进行行管理，各各部门通通过计算算机网络络将资金金、进度度及质量量等各方方面信息息进行汇汇总，使使项目经经理能直直接掌握握计划与与实际的的差异，调调整经营营策略。利利用计算算机进行行工程项项目管理理是时代代发展的的必然趋趋势。 二、项项目从设设计、报报建、施施工到验验收的监监控 监监控的工工作主要要有几方方面： 1、建建立项目目品质监监控体系系。项目目品质主主要包括括设计品品质和工工程质量量。工程程质量的的控制可可以通过过招标挑挑选有实实力的施施工单位位，同时时委托监监理公司司、质量量监察站站进行质质量监控控。项目目公司不不应把主主要的人人力、
20、物物力用在在对施工工质量的的监控上上，其主主要工作作应放在在做好对对设计品品质控制制。对设设计的监监控是项项目管理理中的难难点，也也是重点点，工作作中应采采取以下下方式完完善设计计监控体体系： （1）进进行小区区整体规规划及单单体方案案招标，从从中选择择最佳方方案，由由中标单单位负责责项目的的施工图图设计任任务。这这样利用用竞争机机制，使使设计单单位在竞竞争中提提高设计计水平，项项目公司司从中选选择经济济实用、品品质优秀秀的方案案。有些些项目公公司往往往利用设设计招标标选择好好的方案案，再委委托另外外的设计计单位进进行施工工图设计计，这种种方式不不可取。因因为一是是损害中中标单位位的积极极性，
21、不不利于知知识产权权的保护护；二是是局部设设计需要要和整体体设计吻吻合，不不同的设设计单位位设计会会影响整整体效果果。 （22）组织织设计人人员踏勘勘现场，提提高对现现场的感感性认识识，同时时避免设设计图纸纸脱离实实际，与与现场环环境不协协调。 （3）实实行定量量限额设设计，使使工程预预算数额额不超出出投资计计划。设设计招标标时可以以把方案案的造价价作为评评标的一一项内容容，促使使设计单单位改变变设计方方法，由由以往的的单纯设设计变为为设计与与预算同同时进行行，根据据预算调调整设计计。在设设计阶段段控制投投资是最最有效的的，利用用优化设设计可以以大大节节省项目目的造价价。 （44）组织织设计评
22、评审小组组对各个个专业的的设计进进行审核核，评审审工作主主要在规规划及方方案设计计阶段。评评审小组组由项目目策划、销销售、监监理等各各方面负负责人及及各专业业的专家家组成，对对设计提提出全面面的意见见。对设设计的评评审许多多开发公公司往往往依据个个人的意意见，由由领导拍拍板，这这样缺乏乏科学性性。 （55）安排排合理的的设计进进度，使使出图的的时间与与招标、施施工计划划吻合。 （6）通通过合同同明确规规定设计计的职责责，规定定设计质质量奖惩惩方法。并并要求项项目负责责人必须须在工程程进展过过程中亲亲临现场场对施工工进行必必要的监监督和指指导。设设计中往往往会因因为设计计人员的的疏忽造造成业主主
23、的经济济损失。 2、建建立完善善的进度度计划及及监控体体系。按按项目的的进展过过程可将将进度计计划分为为：设计计报建进进度计划划、施工工准备阶阶段进度度计划、施施工进度度计划、配配套设施施工程进进度计划划、交楼楼后保修修计划等等。同时时与项目目前期策策划工作作进度计计划、征征地拆迁迁进度计计划、销销售进度度计划等等各分项项计划要要相互衔衔接，进进度计划划一经确确定，应应作为工工作安排排依据和和工作考考核标准准。如由由于人为为的因素素使进度度拖延，必必须分析析原因，追追究单位位或个人人的责任任。下面面介绍各各阶段计计划的主主要内容容： （11）设计计报建进进度计划划：主要要包括规规划设计计及报建
24、建进度、单单体方案案设计及及报建进进度、单单体施工工图设计计及报建建进度、市市政园林林设计及及报建进进度； （2）施施工准备备阶段进进度计划划：主要要内容包包括工程程招投标标进度计计划、材材料设备备招投标标进度计计划、分分项工程程招标计计划、施施工临时时水电安安装进度度计划、施施工临时时设施进进度计划划、办理理施工前前手续计计划； （3）施施工进度度计划：主要包包括土建建施工进进度计划划、水电电设备安安装进度度计划、材材料定板板定货计计划、铝铝合金门门窗工程程进度计计划、木木门及防防火门工工程进度度计划等等； （44）配套套设施工工程进度度计划：主要包包括永久久供水供供电报装装及施工工进度计计
25、划、电电信工程程进度计计划、防防盗系统统工程进进度计划划、有线线电视工工程进度度计划、煤煤气工程程进度计计划、市市政工程程进度计计划、绿绿化园林林工程进进度计划划等。 3、建建立完善善的项目目投资监监控体制制。项目目的总成成本主要要由以下下几部分分组成： （11）建设设用地成成本：包包括土地地有偿使使用费、征征地拆迁迁费等； （22）工程程建设成成本：包包括土建建费、水水电设备备安装费费、市政政永久水水电、电电信、煤煤气、防防盗、天天线、道道路、绿绿化等配配套工程程费、设设计监理理费、向向政府交交纳的配配套设施施建设费费、人防防易地建建设费、档档案保证证金、劳劳动保险险金等； （33）销售售费
26、用：主要包包括销售售营业税税、所得得税、售售楼中介介费、广广告宣传传费等； （44）财务务费用：主要包包括贷款款利息、资资金运作作利息等等。首先先根据项项目的特特点编制制投资计计划及各各项成本本控制指指标。在在各项费费用中，一一类是由由政府有有关部门门收取的的，如地地价、配配套设施施建设费费、人防防易地建建设费、营营业税、所所得税等等，这些些费用可可根据有有关规定定计算出出来；另另一类是是支付给给各施工工单位、服服务单位位的工程程费及服服务费，这这些费用用准确测测算起来来比较困困难，需需要根据据概算指指标、市市场情况况等因素素进行测测算。将将各项费费用支出出计划、合合同价款款及实际际支付情情况
27、及时时进行对对照，对对部分超超支费用用进行调调整； （5）完完善招投投标制度度。通过过招标选选择最适适合的施施工单位位及技术术服务单单位（如如监理、设设计等），同同时降低低费用。 4、建建立完善善的合同同管理体体系。在在项目的的开发实实施工程程中，项项目公司司会与设设计院、监监理公司司、施工工单位、材材料设备备供货等等单位发发生合同同关系，通通过合同同形式来来约束双双方的责责任、义义务与利利益关系系，共同同完成项项目建设设过程。项项目公司司通过合合同对各各单位进进行监控控，以保保证项目目按计划划完成。同同时，对对违约方方要依据据合同进进行索赔赔。 55、组织织对各单单位的协协调工作作。项目目公
28、司必必须在项项目进展展的各个个阶段都都真正起起组织者者作用，通通过组织织召开定定期例会会的方式式，加强强各方的的沟通。例例如，在在设计阶阶段要定定期组织织设计例例会及方方案讨论论会，通通过例会会协商解解决设计计中出现现的问题题。在施施工阶段段，项目目经理应应组织工工程例会会，及时时解决工工程有关关问题。项项目经理理亲自组组织召开开例会，是是督促各各方的工工作进度度最有效效方法，是是一种主主动监控控方式。但但项目公公司的组组织作用用应与监监理公司司的组织织作用明明确划分分开来，监监理公司司的工作作应着重重在对各各施工单单位、设设备安装装单位、材材料供应应商等的的组织协协调管理理，目的的在于保保证
29、工程程的施工工质量、进进度及投投资达到到计划要要求。而而项目公公司着重重对整个个项目全全面管理理，使项项目的品品质、进进度及总总成本满满足计划划的控制制目标。所所以对施施工单位位的管理理应委托托监理公公司负责责，而项项目公司司应着重重在对设设计的监监控，使使整个项项目的策策划意图图通过图图纸表达达出来。 6、负负责申请请并获取取项目开开发建设设工程中中的有关关批文及及许可证证等。如如投资许许可证、土土地规划划许可证证、土地地使用证证、建筑筑规划许许可证、建建设规划划许可证证等。 7、负负责有关关配套设设施的报报装工作作。如电电信、煤煤气、公公共天线线、门牌牌、施工工临时水水电及永永久生活活水电
30、等等报装工工作。 8、组组织项目目的有关关验收工工作。如如竣工验验收、建建管验收收、小区区综合验验收等工工作。 三、项项目的市市场定位位与销售售策划职职能 商商品社会会的一切切经济活活动必须须遵循市市场规律律，市场场的需求求情况决决定商品品本身定定位。因因此在项项目可行行性研究究阶段必必须确定定开发项项目的市市场定位位，市场场定位的的研究主主要在以以下几方方面： 1、深深入研究究国家及及地方的的有关政政策、法法规，了了解政府府对该行行业的政政策取向向。如果果政府扶扶植该行行业的发发展，它它必将在在税费、金金融、法法规等方方面给予予支持，使使该行业业的投资资风险减减少。因因此必须须清楚公公司拟开
31、开发的项项目是否否属于国国家政策策支持的的产业，不不能逆政政策而行行。 22、根据据项目地地点、环环境及规规划要求求等自身身特点，广广泛了解解市场的的需求情情况，确确定本项项目主要要的消费费群体。通通过广泛泛调研掌掌握这些些消费群群体的购购买力水水平、对对居住空空间、环环境及配配套设施施的要求求等。 3、了了解附近近楼盘的的设计、售售价、销销售面积积、销售售情况及及发展商商的实力力等，权权衡本公公司竞争争力是否否能击败败对手，务务求知已已知彼。 四、工工程计量量职能 主要负负责工程程的预算算与结算算工作，审审核工程程量及工工程价款款，编制制工程招招标文件件及标底底，编制制工程款款支付计计划，控控制工程程款的支支付。计计量工作作是成本本控制上上最繁琐琐的工作作，这要要求计量量人员有有丰富的的经验及及专业知知识，此此外还应应做到： 1、了了解施工工现场、了了解工程程量实际际发生变变化情况况，及时时对工程程量的变变化进行行核实。 2、要要参与材材料设备备的定货货洽商，根根据市场场价格变变化情况况来确定定材料设设备预算算价，不不能盲目目照搬定定额或文文件价。 另外，项项目公司司可以委委托有资资质的监监理公司司履行工工程计量量职责及及工程执执法招标标工作，项项目公司司只需负负责对其其结果审审核及支支付工程程款。