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1、房地产工程全程筹划模板2009年12月18日工程总论一、工程根本情况二、工程模式及合作方式三、工程可行性报告的结论 1本工程住宅销售局部： 2商铺及车位租赁局部： 第一章 市场研究及方案构思第一节 工程市场研究一、呼与浩特市房地产市场走势分析(宏观)表1-1 呼与浩特市市区商品房供求关系变化图11 预售商品房成交图图12 商铺成交图图13 高层住宅成交图二、区房地产市场走势分析(中观)(一) 回忆及展望(二) 市场特点表12 区不同类型的在售楼盘三结论图14 在售住宅价格概况图15 不同类型楼盘所占比例图16 在售住宅套型分布三、本工程临近地段房地产市场走势分析(微观)(一)区位特点二本地段楼
2、盘购置对象及购置心理分析 问卷调查结论：(市场调查问卷及分析见附录一) 消费者访谈调查结论：(分析见附录二)(三)对手盘分析 具体参见“附录三竞争楼盘及竞争对手情况调查表。 1花园A工程特色及市场地位： B销售情况： C成功之处： 2花园 A工程特色及市场地位： B销售情况： C成功之处： (四)物业出租情况分析第二节 工程环境分析一、地块环境条件一土地性质综述(二)地块周围景观 (1)自然景观： 东方景观： 西方景观： 北方景观： 南方景观： (2)景观综述：(三)环境卫生、社会治安情况 (1)环境卫生情况： (2)社会治安状况：(四)地块周围的交通条件(1) 环临的公共交通条件： (2)地
3、块及公共交通的连接亚交通条件(略)。3交通条件综述：(五)配套设施 详看“附录四地块附近商业、生活配套及公建立施调查表。 (1)菜市场：本地块附近有 (2)商店、购物中心： (3)小学： (4)中学： (5)医院： (6)体育娱乐设施： (7)银行、邮局、酒店： (8)其他： 配套设施综述：二、工程地块的优劣分析 在对工程进展营销筹划前，首要的就是清楚自身工程所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对工程优劣势的分析：(附S WO T分析图)一)优势分析用地规模：交通条件：周围配套设施：图19 XG小区SWOT分析S优势W劣势Q时机T威胁 文化气氛：(二)劣势分析 自然景观： 环境卫
4、生： 治安环境：(三)工程的时机分析(四)工程的威胁分析三、结论四、地块建立条件第三节 工程的市场定位一、工程市场细分1工程一期的市场细分。从地理上细分： 从购置人群上细分：从年龄上细分：从工作环境上细分：从经济状况细分：从购房心理细分：2工程的二期市场细分。从地理上细分：从购置人群上细分：从年龄上细分：从工作环境上细分：从经济状况细分：从购房心理细分：二、楼盘概念的导入三、目标市场工程总的目标市场为：目标市场分析：在市内工作的中等收入家庭及个体经营者。本地居民。注重环境质量的白领阶层家庭。房地产投资者。四、工程市场定位1本钱价测算。本钱价确实定。详见“投资及本钱估算汇总表(表31 0)。(1
5、)小高层单方本钱： 元平方米(2)中高层单方本钱： 元平方米(3)高层单方本钱： 元平方米(4)商铺单方本钱： 元平方米(5)车位单方本钱： 元平方米2目标市场价格测算。市场价格确实定。详见“销售收入预测。(1)小高层、中高层销售单价： 元平方米(2)高层销售单价： 元平方米(3)商铺销售单价： 元平方米(4)车位销售单价： 元平方米经过本钱测算与市场比拟估算。最后确定：(1)小高层销售单价： 元平方米 (2)中高层销售单价： 元平方米(3)高层销售单价： 元平方米(4)商铺月租赁单价： 元平方米(5)车位月租赁单价： 元个3定价策略。第二章 工程方案筹划第一节 规划设计方案一、规划设计目标
6、1本小区要建成“绿色生态安康的生态住宅小区。 2工程在小区规划要跟上信息时代的潮流。3小区规划要配合小区的主题概念。(1)规划超前化。第一，本小区导入最新的家居智能化的设置，而且这种智能化设施在51 O年内不落后；第二，建筑规划符合当今时代的潮流；第三，建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四，效劳意识的超前化，包括物业管理的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想为出发点。这些都能表达了本小区的超前意识。 (2)户型合理化。 (3)建筑艺术化。 (4)质量标准化。 (5)建材环保化。 (6)配套完善化。 (7)效劳酒店化。 (8)环境公园化。 (9)生
7、活科技化。(10)社区人性化。二、工程规划设计要点 1建筑密度： 2容积率： 3人口密度： 4绿化要求： 5建筑红线退让道路边线及建筑间距： 6规划道路： 7小区交通主要出入15方向：东、南 8停车场(库)配置及停车要求： 9小区攻坚配套工程要求： 卫生院： 中学： 小学： 幼儿园： 肉菜农贸市场： 垃圾压缩站： 社区文化中心： 街道办事处： 物业管理所： 居委会： 储蓄所： 邮政支局： 电信营业所： 变电房： 公厕： 变电站： 煤气调压站： 其它： 三、规划构思(一)功能分区二)环境构造三)规划特点(四)道路系统规划 1小区人口。 2道路系统。 3步行系统。(五)停车场规划六)绿化系统规划
8、小区级绿地。 组团绿地。 住宅庭院绿化。 道路绿化。(七)公建立施规划 1丰富的体育康乐设施。 2大型商业购物中心集中设置。 3各种文化教育公建集中于小区中心位置布置。 4日常生活配套于裙楼内集中布置。 5一些有危险性、不常用的设施疏远布置。表21 公建配套一览表 项 目 用地面积 建筑面积 位置 (八)住宅设计及分期开发 1一期开发。表22 一期开发住宅类型及面积表楼型种类 单元类型 户数 建筑面积 户型 户型比例2二期开发。表23 一期开发住宅类型及面积表楼型种类 单元类型 户数 建筑面积 户型 户型比例四、工程技术经济指标表24 用地平衡表 工程用地面积所占比例%人均面积人/工程名称基底
9、面积工程名称基底面积表25 工程主要技术经济指标 项 目 数 量 单 位第二节 工程投资经营方案一、工程投资方案(一)投资组合方式(二)资金运作方式1自有资金。2银行贷款。3销售收人再投入。二、工程经营方案一)销售、租赁比例(二)销售内容及规模(三)住宅每年销售面积及比例(四)租赁内容及规模第三节 工程开发建立方案一、 建立方式二、 开发方案设想及分析三、建立进度(一)有关工程方案的说明(1)前期开发。(2)一期开发。(3)二期开发。(二)工程实施进度方案(见下一问题)四、工程工程进度网络图(一)网络图说明(1)本工程建立经营期主要分为前期，一期，二期，三期。(2)有关顺号：工序。(3)有关代
10、号： (4)各期的工序在图上局部穿插重叠。(5)各期工序所用时间说明(在关键路线上)：(6)有关工序名称： (7)有关该网络图各工序的时间参数见网络图时间参数表第四节 工程营销方案一、营销筹划(一)卖点筹划 工程规划完美。 各种生活配套设施应有尽有，交通便捷，令你生活更自如。 八成三十年按揭，半年交清首期二成即可人住。 全市首推的多种购房抵押贷款方式。 1 OO现楼，我们作出“三项承诺。 承诺一：质量不好，予以赔款；承诺二：质量短缺，缺一赔三；承诺三：不满意者，司退可换。高科技信息智能化社区。物业管理的前期介入。营造独特的的小区文化。二营销策略工程在各销售期分别实施不同的营销策略，详情如下：
11、(1)一期的营销策略。以“一流生活方式，群众化价格推出市场。大力宣传，树立品牌形象。在展销会开展期间，邀请一些明星在现场进展表演，以此吸引更多的参观者。制造旺销抢购气氛。销控表上的包装：把销控表填充得满一些，让客户感觉你的楼卖得好。找人冒充客户，伪造热闹场面。接 时间长一些或者尽量延长到场客户的谈话时间，保持销售现场人气。(2)二期的营销策略。利用一期的人气，营造良好的社区环境。旧业主介绍的新业主购房，可获现金奖励或等值管理费。 (三)销售形式 首次推出以现场展销会为主要手段，强势展销会时再配以盘外展销会。四)付款方式(五)促销手段 (1)广告。 广告媒体。 制作一系列的电视广告短片。力求其广
12、告在形象上逼真、优美动人，内容上突出工程的优势，反映工程的主题。 在电台播出系列广告、专访。采用感性诉求，设计广告语或广告歌，突出本工程“高质、便利、舒适、环保、温馨的主题。 为扩大宣传效果，将在展销会前安排人员到市内的几条繁忙路段派发精巧的日历宣传单张。 选择?日报?作为主要的报纸媒介，广告画面力求简洁吸引、既展现大自然气息，又不乏大都市形象。广告文案要形象生动，语言轻松活泼，使人看后难以忘怀。 制作一些户外广告。如车厢广告、灯厢广告以及车站广告牌，广告牌均以醒目的标语、美丽图案向消费者展示工程的重要卖点。广告筹划。广告词。2售楼书3展销会4楼盘正式推出仪式5样板房展示6促销方法 二、营销方
13、案(一)营销渠道选择 (1)对于本工程，可选择以代理销售为主、自行销售为辅的渠道。 (2)以物业销售代理为主的房地产中介机构有： (3)选择的中介代理公司按共担风险的原那么，预先支付楼盘销售方面的有关费用，并按实际完成销售进度付款定期结算。(二)营销方案安排 三、场地布置 场地的布置包括：展销会现场、工地现场的布置。 (一)展销会的布置 (二)工地现场的布置四、营销费用安排大型展销会本钱费用估算。1、前期软性广告。新闻发布会系列报道费用预计：一费用预计：合计：2工程包装制作类。模型一(地理环境模型及建筑立体)。规模：数量：1个费用：模型二(标准层主力户型)。规模：数量：6个费用：3楼书。规格：
14、数量：费用：4户外广告牌电脑喷画(不含发布费)。规格：数量：费用：5广告牌铁架。规格：费用：6灯箱广告。费用预算：76080cm电脑喷画的展板。数量：费用：8效果图。规格：数量：费用：9宣传单张。规格：数量：费用：10、价目表、付款方式、认购须知、按揭须知、标准平面图。 规格： 数量： 费用：1 1氢气球(不含发布费)。 规格： 数量： 费用：1 2竖幅(悬挂于塔楼)。 规格： 数量： 费用：1 3彩旗。 规格： 数量： 费用：14花篮。(放置于售楼部门前) 规格： 数量： 费用：1 5盆栽植物。(放置于售楼部门前) 规格： 数量： 费用：1 6电脑界字费：17.礼仪小姐费： 大型展销会费用预
15、算：(1)展销会费用：2报纸广告费用：3电视广告费用(4)专人派发宣传单张，费用：5电台广告费用：第五节 物业管理方案一、物业管理的前期介入 物业管理前期介人，可以把物业管理公司自身积累的一些对物业设计、管理的专业经历融人到工程的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善解决。还可以全面了解物业，并为以后管理做好准备。物业管理行为的实质就是为住户提供效劳，然而效劳的好及差，是否令业主满意，那就看物业管理公司的管理水平与质量有多高。而物业管理的水平与质量是否高，关键是物业管理公司对各项内容非常熟悉，诸如土建构造，管线走向，设施建立，设备安装等物业情况了如
16、指掌。因此，必须在物业的前期工作阶段就介人管理，这样才能对今后养护维修的重点有所了解，并做好日后养护维修的重点记录。 为了提高我们楼盘的质量，打造我们良好的楼盘品牌，我们建议物业管理在工程开发前期就介人，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。特别是如果能够让优秀的物业管理公司作为物业参谋，那将会极大地促进我们物业的销售。二、管理费确实定 小区的物业管理，不能按照现在市场上流行的模式进展，应有自己的特色。例如，现在许多开发商为了促销自己的楼盘，承诺小区的物业管理费是怎么的廉价，一些住户也为了眼前的利益，购置了楼房，几年过后，觉察小区的物业管理效劳质量太差，这时想懊悔也来不及了，最后还
17、导致许多的关于小区物业管理的纠纷。小区不能按照这种模式进展，而要有超前的意识，实行高收费，高效劳质量的模式。在本地段，平均的月物业管理收费是：多层是O8元平方米，高层与小高层是1元平方米。而小区的收费将会是他们的两三倍，但本小区承诺，本小区的收费是“取之于民用之于民，住户交多少钱，物业管理公司就提供多少的效劳，这符合市场经济的原那么。本工程的小高层住宅物业管理费大约为2元平方米月，小高层大约为25元平方米月，高层大约为3元平方米月。三、具体对本小区物业管理的建议 本小区的物业管理公司要为住户提供周到的效劳。 小区的物业管理，应实施全封闭的管理。 小区的物业管理，应引入先进的智能化设施，以利于更
18、有效地进展管理。具体要求是：1住宅小区设立计算机自动化中心；2水、电、气、热等自动计量收费；3住宅小区封闭，实行平安防范系统自动化监控管理；4住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警；5住宅设置紧急呼叫系统；6对住宅小区关键设备的运行状态实施远程监控；7实行住宅小区及城市区域联网；8住户通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共效劳与费用结算；9住户通过家庭电脑实现阅读电子书籍与出版物等；10.实现住宅小区开发建立应用HICI M S技术，到达住宅小区建立提高质量、降低本钱、缩短工期、有效管理、改善环境的目标。 本小区的物业管理，应由物业管理公司开展24小时热线效劳，由专门的人员负责。每个管理处设热
19、线寻呼，及值班 连通，以保证不漏掉任何一个投诉 ，并且对相关人员进展专门的培训，要求对住户水电方面的投诉两个小时内予以解决。制定从接听 到信息反应，处理结果的程序化、标准化要求，从而标准了售后维修效劳的工作程序及制度。 本小区的物业管理，将更广泛地承受住户的监管。物业管理公司与住户双方签订协议，承诺各自的权利与义务，同时规定全体业主可以亲自向物业管理公司提出各种意见或通过业主委员会，对不合格的物业管理公司提出撤换的要求。第三章 工程可行性研究第一节 工程投资估算及资金筹措方案一、投资及本钱费用估算 本工程住宅总建筑面积为 ，其中小高层建筑面积 ，中高层建筑面积 ，高层建筑面积 ；裙楼总建筑面积
20、为 ，可租商铺面积为 ；地下车库面积为 ，约 个车位。(一)开发本钱估算 (1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费及前期工程费的三通一平费。(2)前期工程费：详见本工程前期工程费估算表。(3)建安工程费： 万元。小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价中高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(4)根底设施费(红线内外工程费)：(5)公建配套设施费： 万元。(6)开发期间税费： 万元。(7)不可预见费。(8)开发本钱。二、开发费用估算。1管理费用： 2销售费用：3. 财务费用： 4开发费用： 三、总本钱费用汇总及分摊表总原那么：所有的总投资均应
21、分摊到可售(可租)的面积中去。细那么：(1)按计算投资的各项本钱来分摊； (2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； (3)假设不能按使用数量或容量来分摊，那么按各功能的面积比例来分摊； (4)各种税费中及工程有关的按同一分项功能工程本钱比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； (5)及工程无关的分项按各功能面积比例分摊；四、资金筹措、投资方案及借款利息 1资金筹措及投资方案详见投资方案及资金筹措表2贷款本金的归还及利息支付第二节 工程销售与租赁收入测算一、住宅销售单价确实定(一)用市场比拟法确定销售价格的上限(平均价格)(二)用本钱法确定销售价格的下限(平均价格) 小高
22、层销售单价： 中高层销售单价： 高层销售单价：(三)建议销售单价 小高层销售单价： 中高层销售单价： 高层销售单价：(四)总销售收入确实定二、铺租赁单价确实定(一)用市场较法确定租赁价格的上限(平均价格)(二)用本钱法确定销售价格的下限(平均价格)三建议平均月租金四商铺出租总收入估算表三、车库租赁单价确实定(一)采用市场比拟法确定租赁价格的上限(平均价格)(二)车位出租总收入估算表第三节 工程财务评价一、税金计算1住宅销售税金及附加估算：2商铺租赁税金及附加估算：3车位租赁税金及附加估算：二、损益表及静态盈利分析1住宅局部损益表。评价指标：(1)住宅局部投资的投资利润率(2)住宅局部投资的投资
23、利税率(3)住宅局部资金的投资利润率2商铺及车位局部损益表评价指标：1商铺及车位局部年投资利润率： (2)商铺及车位局部年投资利税率3住宅局部年投资利润率三、现金流量表及动态盈利分析1、住宅全部投资现金流量表2住宅自有资金投资现金流量表3商铺及车位租赁现金流量表四、资金来源及运用表的贷款归还能力分析资金来源及运用表集中表达了工程自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。表：住宅局部资金来源及运用表 第四节 工程不确定性分析本工程的不确定因素主要来自以下几个方面：建造本钱、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本工程经济效益目标的实现。一、盈
24、亏平衡分析(一)住宅销售局部盈亏平衡分析(二)商铺及车位租赁局部盈亏平衡分析(三)结论二、敏感性分析影响本工程财务效益的主要不确定性因素为开发本钱、售价水平、销售税率、建立经营期的长短。据市场预测，开发本钱工程中最有可能发生波动变化的是建安工程费与售价水平。（一） 住宅销售局部(1)售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。(2)售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。(3)售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。(二)商铺及车位租赁局部(1)租(售)价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。(2)租(售)价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。(3)租(售)价、建安工程费的变动对投
25、资利润率的影响。三、决策树概率分析为更准确地预测本工程住宅销售局部的风险程度，下面用决策树来进展计算。四、 风险躲避与控制措施1、 风险类型及防范措施本钱风险：市场风险：其它风险：2风险控制。 工期： 投资决策： 第五节 工程效益评价一、工程社会效益评价(一)工程对社会开展的适应性 (1)及当地经济开展政策的适应性： (2)及文化与技术的适应性： (3)工程存在的社会风险与风险程度： (4)受损群众的补偿： (5)工程承当机构能的适应性： (6)目的可持续性：(二)目前对人与社会的影响 (1)对社会环境的影响： (2)自然与生态环境的影响： (3)自然资源的影响：(4)对社会经济开展的影响：二、工程环境效益评价第六节 结论及建议一、 评估结论二、有关说明及建议第 28 页