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1、物业管理理方案沈阳银基基物业有有限公司司二OO八八年八月月本方案编编制说明明为了建立立良好的的合作基基础，从从双方长长远发展展合作考考虑，我我公司根根据多年年物业管管理经验验，特别别是对综综合大盘盘的管理理，通过过规范的的高标准准的物业业服务，使使项目充充分发挥挥最大的的使用效效率和经经济效益益。在降降低经营营管理成成本的基基础上提提高收益益，保证证物业的的保值增增值。本方案通通过以下下几个方方面，体体现我公公司的管管理思路路和特点点：l 前期物业业介入服服务内容容l 该项目入入住及日日常物业业管理服服务内容容l 双方合作作需明确确事项l 目前所管管物业项项目情况况一览表表l 近三年财财务状况
2、况表l 获得荣誉誉称号第一部分分前期物物业介入入管理服服务一、前期期物业管管理介入入的目的的通过对该该项目的的顾问服服务，旨旨在实现现如下几几方面目目标：l 协助贵司司进行合合理投资资。l 打造高品品位的居居住环境境，创造造出一个个高投资资回报的的物业，从从而实现现项目发发展的最最大价值值；并获获得客户户群的认认可。l 根据贵司司中长期期的发展展策略要要求，提提出专业业意见及及建议，优优化项目目，使其其更具竞竞争力。l 提高项目目使用的的合理性性，降低低项目后后期的运运行维护护成本。l 用品牌信信誉及专专业能力力，建立立贵司的的良好口口碑。l 促进该项项目的物物业销售售推广，提提升项目目的品牌
3、牌优势。二、我公公司前期期物业服服务优势势l 自19998年起起，我公公司与自自家开发发商形成成了战略略合作伙伙伴，为为开发商商提供全全方位的的前期物物业管理理服务。拥拥有了十十年的前前期物业业管理经经验，从从易被忽忽略的的的小区道道路、光光照、机机电设备备选型、安安装等环环节为开开发商节节省投资资。l 经过十年年内部开开发与物物业的磨磨合，使使我们在在甲乙方方基础上上，更有有利于维维护开发发商利益益，减少少了相互互责任推推诿。l 我公司在在十年的的发展中中，为沈沈阳市多多个中高高端项目目提供物物业管理理，形成成了较专专业的物物业管理理人队伍伍，也是是我公司司的核心心竞争力力，各专专业线顾顾问
4、资源源在公司司项目内内部充分分共享。三、前期期物业执执行模式式l 成立前期期专业物物业筹备备小组根据本公公司的物物业管理理经验，物物业项目目前期的的物业工工作不容容忽视，因因此，为为了更好好的配合合该项目目前期开开发、建建设、销销售等各各阶段的的工作，本本公司将将在双方方签订前前期物业业顾问服服务合同同后，成成立该项项目前期期物业介介入小组组，该小小组在该该项目前前期负责责人的协协调下，将将全面负负责和配配合该项项目的各各项工作作。l 前期物业业筹备小小组的专专业范围围：前期物业业介入小小组成员员包括了了物业项项目各阶阶段所涉涉及到的的有关专专业，包包括：工程客服安全秩序序维护环境清洁洁培训本
5、公司将将根据该该项目实实际工程程进度和和销售状状况，随随时调整整专业介介入人员员。四、提供供前期物物业服务务（一）销销售阶段段的物业业配合1对销销售人员员的物业业配合1）对销销售人员员的培训训通过对销销售人员员各阶段段的物业业知识培培训，使使销售人人员对物物业基础础知识和和与该项项目相关关的物业业知识有有一较为为综合的的了解，不不仅利于于该项目目的销售售工作，而而且同样样利于该该项目后后期物业业管理服服务工作作的顺利利开展。2）配合合解决销销售过程程中物业业问题拟定各项项物业收收费标准准及收费费办法，以以便销售售时予以以明确。对于物业业管理方方面无法法解释或或解决的的问题时时，可以以有效及及时
6、联系系本公司司相关专专业人员员，以便便问题得得到及时时解决，甚甚至可以以让消费费者和本本公司顾顾问专业业人员直直接进行行沟通。2签约约过程的的物业配配合在该项目目签约过过程中，本本公司将将从专业业物业管管理公司司角度出出发，从从以下几几方面配配合销售售工作：1） 协助编订订确认业业主临时时公约；2） 完善销售售合同相相关物业业条款；3） 通过物业业配套管管理服务务，营造造出和谐谐的签约约环境，使使销售人人员和签签约客户户能够顺顺利进行行和签约约条款谈谈判，并并签署销销售合同同；4） 处理解答答销售过过程中签签约客户户提出的的与物业业相关的的问题和和与物业业相关的的补充协协议。3协助助销售推推广
7、活动动本公司将将在销售售阶段从从物业管管理角度度出发，有有效对该该项目销销售推广广活动进进行必要要支持，主主要包括括以下几几项：1） 配合组织织实施与与物业相相关的活活动安排排；2） 从物业角角度提交交有助活活动效果果的合理理化建议议。（二）施施工阶段段的物业业顾问建建议根据该项项目的地地理位置置及客户户群定位位，本公公司认为为该项目目在规划划配套方方面应注注意以下下几点：1 安防和智智能化根据本项项目客户户群的定定位，安安防设施施及智能能化程度度将是客客户非常常重视的的一项物物业功能能，同时时也是体体现物业业项目整整体品位位的重要要标志之之一，安安防和智智能化的的配备是是非常重重要的，从从该
8、项目目整体考考虑，本本公司认认为应注注意以下下几方面面，旨在在满足项项目要求求的前提提下，保保证投资资效果。- 综合合布线系系统- 对讲讲系统- 监控控系统- 消防防报警系系统- 远红红外线周周界防范范系统- 电子子巡更系系统由于该项项目为高高档综合合的住宅宅园区，安安全工作作尤为重重要，因因此在上上述各系系统的规规划施工工时，必必须考虑虑其后续续使用的的的合理理性和有有效性，降降低安防防死角。2 垃圾房垃圾房外外观及设设置应与与项目相相匹配，并并应采用用封闭式式，垃圾圾袋装化化。从交交通上要要方便环环卫车辆辆的进出出。垃圾圾房要保保证不影影响周边边业主的的正常居居住和生生活。3 公共照明明物
9、业项目目的照明明是必不不可少的的，但在在使用时时尽量采采用节能能型，并并利于后后期更换换。根据据我公司司经验，公公共区域域照明应应注意：1） 光源尽量量采用节节能型，普普及较广广的材料料，便于于后期更更换；2） 公共区域域照明在在不影响响业主正正常生活活的情况况下，最最大限度度降低能能源消耗耗；3） 对公共区区域的照照明，不不同区域域采用分分路控制制，分别别计量，从从而方便便后期对对照明费费用的控控制和管管理。4 标识导视视系统标识系统统应与项项目整体体风格一一致，同同时考虑虑园林绿绿化等因因素，标标识系统统主要包包括：1）园区区车场、车车辆行驶驶导引指指示。2）园区区道路标标识指示示。3）物
10、业业单元及及门牌号号标识4）消防防安全导导识5）其它它标识导导识以上建议议只是根根据贵公公司提供供的现有有资料提提出的相相关建议议，待双双方进行行深入沟沟通后，本本公司还还将详细细提供切切实有效效的物业业建议。（三）项项目建设设阶段的的工程建建议1通过过本公司司跟进该该项目的的施工建建设过程程，把前前期规划划阶段涉涉及到的的各项合合理化建建议有效效的实施施到该项项目的施施工建设设中。2定期期参加该该项目的的工程会会议，了了解项目目整体的的施工进进度和实实施阶段段情况，对对项目整整体进行行宏观把把控，发发挥第二二监理作作用。3根据据项目的的实际工工作进度度，我公公司将制制定出与与项目相相符、切切
11、实可行行的系统统的工程程运行及及维护计计划。（四）物物业筹备备1人员员招聘根据项目目进度，制制定该项项目物业业架构，确确认各部部门的人人员编制制，保证证各部门门编制的的高效合合理性。待待我公司司详细了了解项目目情况后后，再制制定合理理的物业业人员架架构。2培训训我公司将将根据人人员招聘聘计划，实实施员工工上岗培培训，主主要内容容有：1） 物业项目目的基础础情况2） 开发企业业、施工工方、销销售部门门等有关关情况介介绍3） 银基物业业公司介介绍4） 员工守守则培培训5） 项目运行行执行标标准培训训6） 相关的物物业法律律法规培训主要要采取集集中讲解解和现场场实践相相结合，保保证培训训的实效效性。
12、3完善善后期运运行的指指导文件件1）编制制项目物物业各部部门职能能和各岗岗位员工工职责2）制定定项目各各类紧急急情况处处理程序序及预案案。3）制定定项目物物业管理理运行所所需的文文件和表表格4）制定定项目的的工程设设备维修修保养计计划和检检查流程程5）制定定物业后后期财务务管理程程序和规规范6）制定定物业保保安、保保洁等服服务标准准及操作作规程7）制定定项目业业主入住住文件和和流程8）制定定项目绩绩效考评评规范（五）、物物业的承承接查验验1承接接查验流流程物业通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交2承接接查验的的准备1）人员员准备2）计划划准备3）资
13、料料准备4）设备备、工具具准备3物业业查验的的主要内内容与方方式1）主要要内容：- 物业业资料- 物业业共用部部位- 共用用设施设设备- 园林林绿化工工程- 其他他公共配配套设施施2）物业业查验的的方式- 观感感查验- 使用用查验- 检测测查验- 试验验查验4承接接查验所所发现问问题的处处理1）收集集整理存存在问题题- 收集集所有的的物业业查验记记录表；- 对物物业查验验记录表表内容容进行分分类整理理，将承承接查验验所发现现问题登登记造表表；-将整理理好的工工程质量量问题提提交给建建设单位位确认，并并办理确确认手续续。2）处理理方法- 施工工单位的的质量问问题，由由建设单单位督促促施工单单位负
14、责责- 由于于规划、设设计问题题应由建建设单位位负责整整改3）跟踪踪验证为使物业业工程质质量问题题得到及及时圆满满地解决决，物业业管理企企业要做做好跟踪踪查验工工作。（六）接接管过程程物业工工作1接管管前物业业准备工工作- 协助助有关方方共同组组建该项项目的接接管小组组- 制定定合理的的项目接接管计划划和实施施方案- 对物物业项目目进行交交楼入住住前的开开荒工作作- 布置置装饰接接管、入入住现场场- 员工工服装、工工牌等准准备完毕毕- 项目目开办物物资购置置到位- 完善善该项目目接管入入住前的的其他准准备工作作。2接管管内容1）对所所需各项项备品备备件及各各类图纸纸与保养养文件进进行收集集整理
15、和和管理工工作2）对该该项目验验收后的的配套工工程进行行完善，并并对相关关遗留问问题进行行改造，使使物业管管理工作作能够有有效合理理的进行行。3）建立立详细完完善的客客户或业业主的档档案系统统。4）进行行物资交交接。3入住住流程物业与开发商向业主发出入住通知书业主到售楼处缴纳购房尾款并取得开发商出具的入住证明业主与物业约定验房时间业主携带相关资料及费用到物业办理入住手续物业派专人协助业主填写各类表格业主向物业公司交纳各种费用物业专人负责带领业主到所购房屋进行验收并填写验房记录表业主对验房记录表进行签字确认并领取钥匙有问题，物业通知开发商进行返修第二部分分后期物物业管理理实施一、 银基物业业住宅
16、管管理标准准本标准将将根据该该项目的的特点和和形态，制制定符合合该项目目日后物物业管理理的各相相关标准准，该标标准可从从以下几几方面考考虑（根根据项目目情况进进行相应应的调整整）1 综合管理理- 负负责制定定物业管管理服务务工作计计划，并并组织实实施；- 每每年一次次对房屋屋及设施施设备进进行安全全普查，根根据普查查情况制制定维修修计划，组组织实施施；- 白白天由专专职客户户服务人人员提供供接待服服务，处处理服务务范围内内的公共共性事务务，受理理咨询和和投诉；- 夜夜间值班班人员，处处理紧急急性报修修，水、电电等报修修在半小小时内到到达现场场；- 物物业管理理规章制制度健全全，服务务质量标标准
17、完善善，物业业管理档档案资料料齐全；- 公公开物业业服务标标准，收收费依据据及收费费标准；- 对对业主及及房屋、收收费情况况建立档档案，进进行系统统管理；- 全全体员工工统一着着装，佩佩带工牌牌。- 对对各种公公共突发发事件处处理有应应急预案案。2共用用部位共共用设施施设备日日常维护护确保物业业内共用用部位共共用设施施设备、基基本市政政设施的的正常使使用运行行和小修修养护，包包括：- 负责责共用部部位公用用设施设设备的日日常养护护、小修修；- 保证证园区内内的道路路、围墙墙、小品品、绿化化设施等等公共设设施、设设备正常常使用；- 确保保雨水、污污水管道道保持畅畅通，定定期清掏掏化粪池池、污水水
18、井，相相关设施施无破损损；- 负责责智能化化设施的的日常运运行及维维护3绿化化由公司专专业的绿绿化队伍伍按沈阳阳市园林林绿化养养护标准准进行4清洁洁- 建立立健全的的清洁制制度，清清洁卫生生实行责责任制，有有明确的的分工和和责任范范围- 设定定垃圾收收集点，并并没日将将服务范范围内的的垃圾归归集，对对垃圾站站、箱、桶桶的垃圾圾进行及及时处理理；- 每日日对清洁洁服务内内的区域域进行清清扫，做做到服务务范围内内无废气气杂物；- 按当当地政府府有关规规定向服服务范围围内喷洒洒、投放放鼠药、消消毒剂，除除虫剂；- 在雨雨、雪天天气及时时对积水水、积雪雪进行清清理- 突发发公共卫卫生事件件时，物物业应
19、迅迅速组织织人员对对物业的的共用部部位公用用设施设设备进行行通风、清清洗和消消毒，加加强对业业主的宣宣传，维维持正常常的生活活秩序。5公共共秩序维维护- 分区区域管理理，做到到主要出出入口昼昼夜有专专人值守守，危及及人身安安全处有有明显标标志和防防范措施施；- 维护护交通秩秩序，包包括对机机动车辆辆和非机机动车辆辆的行驶驶方向、速速度、临临时停放放位置进进行管理理，保持持车辆行行驶通畅畅；- 看管管园区内内的公共共财产：包括消消防器材材、井盖盖、雨箅箅子、小小品、花花草、树树木、果果实等- 夜间间对服务务范围内内重点部部位、道道路进行行定点定定时防范范检查和和巡逻，做做到有计计划、有有记录；-
20、 发生生治安案案件、刑刑事案件件、交通通事故的的处理预预案；6停车车管理- 有健健全的机机动车、非非机动车车存放管管理制度度和管理理方案；- 保证证停车有有序，设设专人看看管；- 紧急急情况处处理预案案7消防防管理- 健全全的消防防管理制制度，消消防责任任制及火火灾消防防预案；- 消防防设施有有明显标标志，定定期对消消防设施施进行巡巡视、检检查和维维护；- 定期期进行消消防训练练，保证证有关人人员掌握握消防基基本技能能；-发生火火灾，及及时报警警，消防防人员疏疏散、救救助人员员等。8装修修管理服服务- 健全全的二次次装修管管理服务务制度；- 查验验业主装装修方案案，与业业主、施施工单位位签订装
21、装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项；- 装修修期间，对对装修现现场进行行巡视与与检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；- 对进进出的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理；- 业主主装修结结束后，应应进行检检查；- 对违违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的报行行政管理理部门；- 客户户内部装装修垃圾圾做到日日产日清清，并清清运到项项目指定定地点；- 及时时清运装装修垃圾圾。二、项目目物业管管理架构构及职责责为了对该该项目实实施有效效管理，并并合理降降低运营营成本，本本公司将将对该项项目后期期物业各各部门及及人员编编制进行行合理划划分。（一）该该项目设设立物业业
22、部门设设想根据该项项目规模模及特点点，从后后期物业业管理的的角度，我我公司认认为该项项目应设设立：- 行政政与客户户服务中中心- 工程程部- 安全全管理部部- 环境境管理部部（二）部部门职责责1行政政与客户户服务中中心- 负责责与公司司人事行行政部对对接，落落实公司司的行政政人事政政策；- 负责责项目的的行政管管理工作作：员工工餐厅管管理、员员工招聘聘、辞退退、培训训等；- 负责责项目有有效人力力资源储储备；- 完善善项目物物业内部部档案文文件管理理；- 负责责内部信信息管理理，对外外事务联联络；- 负责责项目的的社区文文化活动动的组织织、实施施。- 完成成接待、咨咨询等服服务；- 积极极处理
23、客客户投诉诉并跟踪踪回访；- 提供供有效的的智能监监控职能能；- 负责责物业费费的收取取；- 负责责客户关关系及客客户满意意评价管管理；- 提供供合理有有效的区区域管家家服务。2工程程部- 提供供计划性性维修及及报修处处理；- 实施施部门有有效管理理体系和和规范；- 及时时处理工工程突发发事件，维维护项目目财产、人人身安全全；- 保证证项目工工程系统统的有效效运行- 实施施及时有有效的工工程类特特约服务务；- 制定定工程年年度运营营检修方方案和费费用预算算- 制定定后期大大修方案案并实施施；- 实施施有效节节能运行行，降低低物业成成本支出出。- 负责责与公司司电梯承承包方的的对接与与考核。3安
24、全全管理部部- 实施施项目安安全管理理控制；- 实施施安全管管理的统统筹安排排；- 安全全检查的的统筹安安排- 保证证项目安安全系统统的有效效运行；- 负责责公司安安全管理理制度的的落实；- 完成成安全巡巡视、安安全投诉诉处理；- 完成成定期消消防检查查工作；- 协助助公安机机关处理理重大治治安案件件。4环境境管理部部- 负责责项目的的清洁管管理，保保持环境境卫生；- 负责责与公司司绿化队队的对接接；- 负责责与保洁洁分包方方的对接接，监督督指导分分包方日日常清洁洁工作；- 负责责队分包包方的监监督与考考核；- 负责责编制并并实施项项目清洁洁的大、中中型养护护计划。- 负责责与公司司绿化队队的
25、对接接与考核核（三）后后期物业业管理内内容1日常常物业管管理- 配合合项目的的销售、推推广宣传传等工作作；- 规范范项目公公共区域域、公用用设备设设施的维维护、检检修及能能耗控制制工作；- 办理理业主入入住及后后期的二二次装修修工作程程序的实实施；- 安排排业主有有效规范范的搬迁迁工作；- 制定定下一年年度各项项工作计计划；- 培训训各级员员工合理理高效的的处理日日常业主主投诉的的行为及及规范标标准；- 监管管项目消消防设施施设备运运作情况况，定期期进行维维保，并并对消防防隐患及及时提交交解决建建议并落落实；- 管理理项目清清洁工作作规范标标准，营营造合理理、清洁洁的居住住环境；- 监管管项目
26、公公共区域域和共用用设备的的维修和和保养工工作正常常有序，以以及各相相关规范范的落实实；- 进一一步完善善紧急情情况处理理程序、设设备维修修保养计计划和检检查制度度等；- 定期期培训各各级员工工服务意意识、行行为规范范、业务务技能等等，不断断提高员员工队伍伍素质；- 制定定完善的的空房管管理程序序并实施施；- 定期期向开发发商汇报报管理情情况；- 完成成随时增增加的物物业管理理内容。2物业业各专项项重点管管理内容容：1）对客客户服务务管理l 档案管理理- 业主主档案管管理- 业主主档案建建立- 业主主档案保保存- 业主主档案的的修改- 业主主档案的的变更- 业主主档案的的作废 业主主投诉管管理
27、受理原则则业主投诉诉管理使使物业公公司必须须面临的的一项非非常重要要的工作作，合理理有效地地对业主主投诉进进行管理理，将直直接影响响到业主主对整个个物业公公司的看看法，因因此业主主投诉管管理遵循循以下原原则： - 所所有投诉诉无论大大小，均均须认真真受理 - 所所有真正正投诉均均须在投投诉处理理记录表表中登登记备案案； - 所所有投诉诉无论解解决与否否须在一一个工作作日内作作出第一一次回复复； - 所所有书面面投诉须须由客户户服务中中心负责责人作出出书面答答复。投诉处理理流程：- 客户户服务中中心接到到业主投投诉流程程- 其他他部门接接到业主主投诉流流程- 业主主直接向向公司总总部投诉诉流程无
28、论何种种反应途途径，在在处理原原则上都都应遵循循同样的的原则，只只有这样样，才能能保证物物业对外外的规范范性。投诉汇总总客户服务务中心定定期对业业主的投投诉进行行汇总和和归纳，并并将汇总总的资料料交给项项目总监监，以方方便总监监随时了了解项目目业主的的需求和和物业的的运行状状况。2）空房房管理任何一个个项目在在后期管管理中都都会有空空置房的的管理，一一个物业业项目空空房管理理的好坏坏不仅反反映物业业管理水水平，而而且对后后期的销销售将产产生直接接影响。物业的保保安员在在日常巡巡逻中，空空房的检检查巡视视作为其其中的一一项内容容，及时时发现各各种影响响看房的的不利因因素。发发现问题题及时报报告，
29、及及时整改改。对空房内不不通畅，不不清洁照明不能能正常使使用工程管线线有跑、冒冒、滴、漏漏设施不能能使用等情况必必须及时时整改。保洁员每每周对空空房进行行一次清清洁，使使现场保保持干净净、整洁洁；工程人员员每周对对空房进进行一次次检查，保保证设施施正常使使用；3）物业业工程设设备运行行维护管管理对于该项项目而言言，物业业工程及及设备管管理将是是物业合合理运营营的基础础保障，我我公司将将从以下下几方面面进行服服务：管理原原则：- 对物物业内所所有的设设备设施施的配备备负责；- 保证证物业设设备设施施的正常常运转和和使用- 负责责物业设设备设施施的检查查、维护护和修缮缮；- 负责责对物业业设备的的
30、资产管管理- 负责责设备的的耗材及及零配件件的采购购和管理理 物业业设备运运行管理理- 保持持设备的的完好状状态- 合理理安排设设备的工工作负荷荷- 建立立完善物物业设备备使用规规章制度度- 加强强对设备备操作人人员的规规范管理理 物业业设备保保养明确确以下内内容：- 明确确物业设设备维护护保养的的基本内内容；- 做好好物业设设备的三三级保养养制度并并实施- 采用用日常维维护与计计划性维维护相结结合的保保养方式式；- 必要要的配件件要常备备。4）装修修管理由工程部部负责施施工现场场的监管管，看其其是否按按装修方方案施工工，有无无破坏结结构及公公共设施施等问题题。如发发现问题题应及时时纠正。施工
31、完毕毕后，由由工程部部进行验验收；如装修工工程违反反装修规规定或违违背装修修申请的的内容，物物业有权权向装修修单位发发放整整改通知知单，责责令其改改正。由客户服服务中心心存档。5）物业业安全与与消防管管理根据该项项目地理理位置及及客户群群定位，安安全管理理将是本本项目的的一个重重要服务务内容。 安全全管理的的重要原原则和措措施：- 以“预防为为主”，建立立健全各各项安全全管理制制度和规规定；- 制定定处理各各类突发发事件的的应变方方案和预预案；- 负责责维持物物业内部部治安秩秩序，预预防和查查处治安安事故，协协助公安安部门搞搞好安全全保卫工工作；- 加强强安全设设施的建建设、管管理和维维护，做
32、做到“人防”、“技防”相结合合；- 加强强保安队队伍的培培训工作作，提高高应对突突发事件件的处理理能力。 消防防管理物业的消消防工作作目的是是预防火火灾的发发生，最最大限度度降低和和减少火火灾损失失，为业业主提供供安全的的生活环环境，保保障业主主的财产产生命安安全，消消防工作作要从人人力、物物力、技技术等多多方面充充分做好好准备。消消防管理理应做好好以下工工作：- 明确确三级防防火责任任制- 制定定并实施施完善的的消防规规章制度度 - 建立立义务消消防队- 明确确合理的的灭火处处理程序序并实施施培训- 明确确各级人人员在灭灭火救灾灾中的职职责3物业业管理服服务范围围根据该项项目特点点，本公公司
33、认为为我们提提供的服服务应包包括以下下方面：1）物业业常规性性服务 安全全方面- 园区区秩序维维护- 公共共区域巡巡视- 车辆辆管理- 物品品出入登登记- 安全全监控- 突发发事件处处理- 244小时执执岗- 地下下停车管管理 消防防方面- 消防防管理规规则的建建立与执执行者- 消防防设备设设施的维维护与保保养- 消防防隐患的的排查- 日常常消防演演练- 装修修期间的的消防巡巡查 公共共区域设设备设施施维保服服务- 给、排排水系统统维保- 电力力系统维维保- 消防防系统维维保- 电梯梯系统维维保- 智能能化系统统维保- 园林林绿化系系统维保保- 设备备设施维维保制度度的建立立与执行行- 装修修
34、管理- 入室室维修的的建立与与执行- 其它它公共区区域工程程维保 绿化化管理服服务- 绿地地维护与与管理- 病虫虫害防治治- 园林林造型调调整与安安排- 绿化化管理制制度的建建立与执执行清洁管管理服务务- 公共共区域清清洁- 垃圾圾清运- 环境境消杀- 清洁洁设备养养护与存存放- 清洁洁管理制制度的建建立与执执行 客户户服务管管理- 接听听电话及及投诉处处理服务务- 业主主回访- 咨询询解答- 档案案管理- 物业业费收缴缴- 与相相关政府府或内部部各部门门沟通协协调- 安全全监控及及报修处处理- 与客客户服务务有关的的其他服服务 特色色服务特约服务务将根据据具体服服务内容容确认是是否收取取合理
35、费费用，如如有条件件，其中中部分服服务可为为免费提提供。根据项目目特点，我我公司认认为应具具备如下下相关类类别的增增值服务务及特色色服务：- 公开开投诉电电话- 入室室清洁服服务- 洗衣衣收送服服务- 入室室维修服服务- 商务务服务（打打印、复复印、传传真等）- 票务务代理服服务（代代订车票票、机票票等）- 代叫叫出租车车服务- 家居居设施定定期维保保翻新- 预约约家庭钟钟点工- 车辆辆清洗、保保养对于该项项目而言言，至于于何种增增值服务务适用于于该项目目，本公公司会在在后期根根据该项项目运行行特点而而定。第三部分分物业合合作需明明确事项项一、后期期物业管管理涉及及事项1 物业启动动资金作为一
36、个个良性运运作的物物业项目目，贵公公司须在在项目正正式启动动时予以以一定的的资金支支持，以以保证物物业管理理公司能能够正常常运转及及为业主主提供良良好的服服务，此此项资金金作为物物业的启启动资金金。本着降低低贵公司司自己投投入、真真诚合作作的原则则，该费费用主要要包含以以下几方方面：- 物业所需需办公家家具- 物业所需需办公用用品- 办公设备备（打印印机、复复印机、电电脑、传传真机等等）- 有关低值值易耗品品- 工程维修修工具- 员工制服服- 相关印刷刷品（办办理入住住用表格格，文件件及交费费凭证等等）- 员工后勤勤用品（更更衣柜、床床、被褥褥等）- 保洁部分分用品（垃垃圾车、水水桶等）- 保
37、安部分分用品（对对讲机、警警棍等）- 绿化设备备- 物业开荒荒费用- 物业正式式入住前前提前进进驻现场场的部分分人员的的人工费费用本项工作作的操作作原则是是：在本本项目正正式入住住前3个月，根根据该项项实际情情况，我我公司向向贵公司司提供开开办物资资明细，贵贵公司确确认后可可由贵公公司购买买或拨款款。2 空房补贴贴当该项目目业主入入住后，无无论业主主入住多多少，所所属物业业管理公公司必须须维持项项目整体体的统一一和运营营，该运运营需要要一个基基本额度度的费用用支持和和保障。因此在业业主入住住时，已已销售的的面积没没有达到到95%，则贵贵公司须须向物业业公司支支付未销销售出去去的空房房补助费费用
38、，补补助额度度同物业业费管理理标准。3 物业管理理费标准准住宅物业业费：11.5元元/平方米米/月（建建筑面积积）住宅电梯梯使用费费：122元/人/月商业网点点物业费费：注：如开开发企业业为促进进销售，拟拟定的收收费标准准低于上上述标准准，也可可给物业业公司预预留部分分地下停停车位或或门市房房，用经经营收入入补充不不足部分分。4 标识系统统的完善善包括指引引标识、楼楼宇标识识、安全全提示标标识及楼楼内宣传传栏等。5 垃圾清运运费住宅垃圾圾清运费费一次性性交纳至至相关部部门6 物业管理理用房为了保证证物业管管理公司司的正常常运营，贵贵公司须须向物业业管理公公司提供供一定面面积的物物业管理理用房，
39、该该物业管管理用房房主要用用于物业业行政办办公用房房、物业业设备材材料库房房，物业业员工更更衣间，物物业接待待区、员员工餐厅厅，员工工宿舍。目前所管管物业项项目情况况一览表表序号物业项目目名称开发建设设单位建筑面积积业主户数数业态形式式物业费标标准/月月ISO990000认证接管时间间1地王国际际花园沈阳银基基发展有有限公司司35万平平方米30000户写字楼楼公寓寓住宅宅522.81.55元/平平方米通过20004年2东方威尼尼斯沈阳银银基发展展有限公公司40万万平方米米10000户住宅1.55元/平平方米通过20003年3辽宁电视视大厦辽宁电电视台10平方方米办公楼楼3元/平方米米20007
40、年4发展中心心大厦沈阳银基基发展有有限公司司2万平方方米25户 写字字楼5元/平平方米通过20011年5辽宁出版版大厦辽宁出出版集团团5万平方方米办公楼楼3元/平方米米通过20000年6辽宁平安安大厦平安保保险公司司2万平方方米办公楼楼3元/平方米米20007年7发展大厦厦沈阳银基基发展有有限公司司2万平方方米写字楼4.5元元/平方方米通过20022年8皇城酒店店沈阳银基基发展有有限公司司3万平方方米酒店15元/平方米米20000年9皇城酒店店公寓沈阳银基基发展有有限公司司3万平方方米公寓3元/平平方米20044年10辽宁教育育大厦辽宁教育育电视台台15万万平方米米办公楼3元/平平方米2007
41、7年11国瑞大厦厦国瑞集团团03万万平方米米办公楼95元元/平方方米20077年12中国农业业银行农业银行行1万平方方米办公楼5元/平平方米20077年13中国开发发银行开发银行行1万平方方米办公楼75元元/平方方米20055年14沈阳行政政审批中中心沈阳银基基发展有有限公司司1万平方方米办公楼14元/平方米米20077年近三年财财务状况况表 单位: 元（人人民币） 年份项目20055年末20066年末20077年末备注一、资产产187722411019777 1、流流动资产产182212355317446其中：应应收款合合计1400136649 2、固固定资产产9211441100其中：固固
42、定资产产净值495558 3、其其他资产产二、负债债118891677112883第五章 投标文件格式 1、流流动负债债11338163312550其中：应应付款合合计33688三、营业业收入总总额218872344832117其中:物物业服务务费收入入179912099724779四、成本本总额199912111428771其中：人人力成本本191125443622五、税前前利润895881附：近三三年财务务报表获荣誉称称号情况况项目序号项目名称称荣誉名称称授予部门门授予时间间1辽宁出版版大厦国家示范范大厦国家建设设部20000年2发展中心心大厦省物业管管理优秀秀大厦省建设厅厅20044年3
43、皇城酒店店公寓省物业管管理优秀秀大厦省建设厅厅20055年4地王国际际大厦省物业管管理优秀秀大厦省建设厅厅20055年5发展大厦厦省物业管管理优秀秀大厦省建设厅厅20044年6地王国际际花园省物业管管理优秀秀小区省建设厅厅20077年7沈阳市市市民满意意物业管管理住宅宅小区市政府20055年8沈阳市生生态环保保模范小小区市政府20055年9东方威尼尼斯省物业管管理优秀秀小区省建设厅厅20077年10沈阳市市市民满意意物业管管理住宅宅小区市政府20055年11沈阳市生生态环保保模范小小区市政府20055年12沈阳银基基物业有有限公司司中国物业业管理百百强中国物业业管理协协会20077年13辽宁省物物业管理理二十强强省建设厅厅20055年14沈阳十大大诚信物物业市政府20044年15沈阳市重重合同守守信用单单位市工商局局20077年16A级纳税税人企业业（税务免免检单位位）市税务局局20066年附：荣誉誉证书复复印件