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1、chi 佳程广场管理处Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.佳程广场管理处处财务部管理制度度汇编目录1.0财务基本原则12.0财务公开监督制制度23.0财务预算制定44.0借款管理制度55.0现金管理制度66.0银行管理制度77.0应收账款管理规规定108.0库存管理制度129.0固定资产管理制制度1410.0存入保证金管理理1511.0内部往来管理1612.0公共事业费缴款款流程1713.0代收代缴费用管管理1814.0有偿服务收费管管理 1915.0管理费支出管理理规定2016.0应急及不可
2、预测测费用管理制制度2117.0维修基金管理制制度 2218.0印章使用制度2319.0会计档案管理规规定 2420.0物业管理公司财财务交接项目目明细2621.0停车场收费管理理制度2722.0汽车加油IC卡卡管理制度2923.0确定采购类别3024.0 收费管理制度331.0 财务基本原则北京仲量联行物物业管理服务务有限公司所所采用的物业业管理模式为为酬金制管理理模式。每个个项目接受委委托后，有自自己独立的银银行账户，管管理费收取标标准依据物业业管理委托合合同的约定或或者经过业主主同意的约定定收费标准。项项目（大厦）的的日常运营费费用从管理费费的收入中支支出，管理费费有盈余的归归属共同业主
3、主所有，运营营不足的由共共同业主承担担。1.1 项目核算适用的的会计制度为为：外商投资资企业会计制制度。1.2 项目核算适用会会计处理原则则是：权责发发生制原则。1.3 项目（大厦）所所有的运营费费用，将按照照投标或年初初时的项目预预算进行控制制、分配以及及预提，每月月的营业税金金通过仲量联联行北京总公公司代缴。1.4 管理者酬金收取取，采用按月月收取约定的的金额或者约约定的比例；而有关管理理者酬金的收收取比例和金金额依照委托托管理合同中中的有关条款款执行。1.5 管理费收取标准准确定的原则则：仲量联行行管理的项目目，管理费收收取的标准采采取以支定收收的原则，根根据项目每年年所做出的运运营预算
4、来确确定管理费收收取的价格。如如果是补贴式式经营的，按按照委托合同同中相关规定定收取。1.6 应收账款不计提提坏账准备，采采用实际转销销法进行账务务处理。1.7 固定资产折旧适适用外商投资资企业的折旧旧方法。2.0 财务公开监督制制度制定财务管理公公开监督制度度，是为增加加财务管理的的透明度，真真正体现物业业管理的公开开、公平、公公正的市场竞竞争机制。2.1 年度预算编报的的规定1) 物业管理公司每每年的财务预预算编报必须须遵循“量出而入，以以支定收，收收支平衡”的基本原则则;2) 年度预算中费用用支出特定项项目的变动程程度，如员工工薪金、福利利增减的变动动幅度等，将将结合中华人人民共和国劳劳
5、动保障部的的规定及管理理公司的实际际情况指定，同同时，还要征征得发展商/业主委员会会的同意，方方能列入预算算;3) 年度预算报表中中每一项目应应附有详细的的注释及说明明;4) 年度预算报表须须经发展商/业主委员会会审批后，方方可执行。2.2 收费标准公开化化1) 物业管理公司所所有的收费标标准均向业户户和发展商公公开，并且在在北京有关物物价管理部门门备案。同时时，在执行过过程中，严格格按公开的收收费标准统一一尺度收费。2) 管理费收费标准准须按物业管管理委托合同同中规定的标标准收取或者者按经发展商商/业主委员员会审批通过过。3) 物业管理公司对对客户有偿服服务收费标准准，在执行前前，将要向所所
6、有的客户公公示。各项服服务收费标准准具体包括材材料费、人工工费、税金和和适当的企业业利润。2.3 费用支出公开化化1) 年度的各项费用用开支必须控控制在年度预预算内；若个个别支出出现现超支情况，物物业管理公司司需要做出书书面的合理解解释;2) 日常运行设备的的改善、维修修保养及重大大的楼宇设备备需对外分包包的，应通过过招标方式公公平竞争，择择优选择承包包商3) 各项费用支出坚坚持专款专用用，不可挪作作他用，特别别是维修基金金的使用和管管理。2.4 经营状况与财务务报表公开化化1) 每月20日给发发展商/业主主委员会报送送财务报表，包包括资产负债债表、损益表表、应收账款款分析、现金金流量表等。2
7、) 每年度年底向发发展商/全体体业主公示管管理处的经营营成果及财务务状况。3) 每年的财务状况况须经会计师师事务所进行行年度审计，审审计结果报送送发展商/业业主委员会并并接受所有业业主的查询。2.5 大厦维修基金公公开化大厦维修基金是是指专项用于于共用设施和和共用设备大大修理的资金金。维修基金金的来源有两两种，1、所所有同业主按按照国家规定定的比例缴纳纳的资金；22、管理公司司运行的盈余余。物业管理理公司在需要要使用维修基基金时，须经经发展商/业业主委员会/业主大会批批准。2.6 相关财务报表1) 资产负债表 2) 损益表 3) 现金流量表 4) 管理费回收率分分析 5) 营运计划与实际际支出
8、对比表表 3.0 财务预算制定为确保管理正常常运作，提高高财务收支预预算的合理性性及加强成本本控制，制定定预算制定方方案。3.1 相关职责1) 财务部经理负责责协助总物业业经理编制公公司每一年度度财务预算，每每年11月份份着手编制下下年度的财务务收支预算。2) 费用支出部门详详细提供过往往12个月财财务资料；3) 客户资料管理部部门详细提供供过往12个个月电费和水水费统计表的的明细资料。4) 各部门提供下一一年度的费用用预算开支计计划；5) 总物业经理提供供下一年度人人员编制计划划与调资计划划表。3.2 编制要求1) 坚持“以支定收收，收支平衡衡”为预算原则则，以发展商商/业主委员员会审批的收
9、收费标准为准准则；2) 根据各部门提供供资料，进行行分析及计算算；3) 将计算分析出的的数据资料,形成初稿；4) 预算编制按规定定格式进行，对对于预算中的的项目须附上上注解，并提提交总物业经经理审核；5) 提交发展商/业业主委员会审审批；6) 发展商/业主委委员会审批通通过后贯彻执执行。3.3 资料处理1) 用于编制年度预预算的资料应应进行归档登登记；2) 年度预算执行完完成后，应与与实际数进行行对比分析，并并作为预算附附件资料，连连同预算资料料一齐保存。4.0 借款管理制度4.1 借款仅限于支付付本物业的运运行费用，不不得为其他项项目/物业垫垫付。4.2 借款人员凭已批批准的采购申申请表进行
10、借借款。而且每每次借款按照照现金管理制制度执行，不不得超出中国国人民银行规规定的现金支支付范围。4.3 借款人应填写借借款申请单，经经大厦总物业业经理签字授授权后方可到到财务部领取取现金，借款款人应及时拿拿发票结账或或者返还现金金，一般不得得超过当月月月底财务结账账之前。4.4 经财务经理、总总物业经理审审批后，由出出纳通知借款款人领取现金金。4.5 借款清算报销后后，借款单与与支出凭单一一起作为附件件粘贴于记账账凭证后。4.6 大厦总物经理能能够授权批准准支付现金或或者现金借款款金额为RMMB10000（含10000）元以下下的款项，超超过此标准支支出现金必须须由总公司HHead oof M
11、S签签字批准方可可支出款项。5.0 现金管理制度物业管理公司财财务部应严格格按照国家有有关现金管理理制度的规定定，为做好库库存现金的保保管、使用工工作，特制定定本制度。5.1 严格按照国家有有关现金管理理制度的规定定管理现金，严严格分清收支支两条线。5.2 做好库存现金的的保管工作，现现金必须放在在公司的保险险箱里，同时时启用保险柜柜的自动报警警系统并转动动密码锁，确确保其安全。对对指定使用备备用金的人员员，必须进行行定期检查、核核对，库存现现金不得超过过核定的限额额。5.3 建立和健全现金金账目，做到到日清月结，账账款相符，杜杜绝白条抵库库或账外现金金，不私自设设立“小金库”。5.4 对超过
12、现金收付付限额以上的的收付款项，必必须通过银行行结算。5.5 对于收取的现金金收入送存银银行的需有保保安人员陪同同，具体规定定如下：送存存金额在人民民币20,0000元以上上50,0000元以下的的须由1名保保安领班陪同同前往；送存存金额在人民民币50,0000元以上上100,0000元以下下的须由1名名保安领班及及1名保安员员陪同前往；送存金额在在人民币1000,0000元以上的请请由保安经理理派车陪同送送存。5.6 现金使用范围：职工工资、津津贴；个人劳劳动报酬；根根据国家规定定颁发给个人人的科学技术术、文化艺术术、体育等各各项奖金；各各种劳保、福福利费用以及及国家规定的的对个人其他他支出
13、；向个个人收购农副副产品和其他他物资的价款款；出差人员员随身携带的的差旅费；零零星支出；中中国人民银行行确定支付现现金的其他支支出。5.7 现金报销程序1) 由申请人填写报报销明细表，表表中应列明报报销项目、报报销金额，并并不得涂改，经经过涂改的报报销单将被视视为无效；2) 报销明细单所附附发票背面须须有经办人签签字确认，发发票上应列明明采购物品的的数量、单价价、金额，若若发票金额为为合计数，须须附有由供货货方开具购物物明细单；需需要强调的是是所有报销单单后附的发票票必须是符合合国家各级税税务机关规定定的发票，如如果是违反国国家规定发票票，财务部有有权拒绝报销销人任何报销销。3) 报销单需经申
14、请请人所在部门门经理、大厦厦总物业经理理签字确认，并并由财务部出出纳对发票的的合法性进行行初步审核；4) 报销明细单经总总公司物业财财务部、物业业部副董事及及总公司物业业部负责人签签字批准后由由出纳通知报报销人领款；5) 当月费用尽量当当月报销；项目每月向总公公司申请的零零用现金，包包括：日常零零用现金、误误餐补助、离离职员工工资资等，每月定定期支付日期期是15日和和25日，并并且所有的申申请汇总后，直直接通过银行行划转至项目目总物业经理理账户，然后后，项目出纳纳从总物业经经理的账户提提取现金支付付员工的各项项报销。6.0 银行管理制度6.1 银行支票管理制制度1) 购买开户行支票票2) 支票
15、付款申请a 项目执行程序l 付款申请单填写写；l 付款合同；l 支付款项报价；l 采购申请表；l 材料物品入库单单；l 必要的解释说明明；b 总公司执行程序序l 送总公司时登记记电脑记录；l MS财务审查付付款申请资料料；l 进入支票签字流流程；l 项目取回签署完完毕支票登记记；l 项目执行付款3) 支票付款登记6.2 网上银行管理制制度1) 物业管理项目的的管理a 收款程序b 收款依据l 合同约定；l 收款账单；l 缴费通知单；l 公示的服务收费费标准；c 收款方式l 现金收款，只限限于人民币现现金，不包括括任何外币现现金；l 支票收款，包括括人民币支票票和人民银行行允许在中国国进行交易的的
16、外币支票，例例如：美元支支票、港币支支票等，然后后执行签字背背书程序；l 电子收款，所有有币种与支票票使用币种相相同；l 刷卡支付，除在在中国境内流流通的各种国国内银行签发发的信用卡和和借记卡外，外外卡的卡种只只限于Masster，VVisa，大大来卡等国际际通用的信用用卡。d 收费确认l 开具税务发票；l 开具收款收据；e 填写银行进账单单l 正确填写进账单单名称；l 正确填写网上银银行的账号；l 正确填写进账单单金额，包含含RMB、UUSD、HKKD等；f 回单确认与网上上银行余额查查询相符2) 付款程序a 填写完整的付款款申请书l 写清具体付款内内容或者服务务项目；l 相关合同、货比比三
17、家分析、招招标分析、报报价单等；l 国地税的正式发发票；l 必要的解释说明明；b 付款审批流程c 确认审批流程执执行完毕l 确认公司各类管管控人员签字字确认同意，并并且所有付款款需要的档案案资料齐全；d 总公司财务提交交付款申请l 所有的审批流程程自行完毕，由由MS财务部部统一将各项项目的付款申申请录入网上上银行付款系系统，等待总总公司相关人人员签批；e MS headd执行付款批批准和确认程程序l 财务部提交记录录以后，按照照公司亚太区区的规定执行行，即MS Head授授权RMB115000元元以下及RMMB150000元的付款款；RMB115000元元以上的付款款申请需要提提请MS HHe
18、ad 和和总公司执行行总经理两个个人共同签字字支付；f 打印付款记录作作为记账凭证证l 付款程序执行完完毕后，所有有的项目银行行付款凭证需需要由每个项项目的出纳到到项目指定银银行账户领取取回单，并且且作为记账凭凭证。6.3 资产及基金账户户的管理1) 项目负责人申请请付款程序a 操作员确认客户户租金已经划划拨到公司银银行账户，并并核对每笔款款项金额的准准确性。b 计算应交税金金金额及应拨付付至北京中央央托收账户的的租金金额。c 填写付款申请（使使用公司统一一格式，请见见附件），申申请时应附税税金计算清单单及客户交款款清单，填写写后以电子邮邮件形式发送送给项目经理理（Didoo），项目经经理将申
19、请单单进行审核无无误后打印并并签字确认。d 申请单经项目经经理审核无误误后须上递至至亚洲区董事事（Larrry Huii）进行审批批。e 经亚洲区董事签签字审批后，将将申请单返回回给项目经理理，由其安排排项目负责人人进行网上银银行付款操作作。2) 网上银行操作程程序a 操作员收到经亚亚洲区董事签签字确认的付付款申请后，即即可登陆ICCBC网站进进行网上银行行支付操作，并并按照画面指指引填写相应应必输项目，提提交操作后等等待（亚洲区区董事）授权权。b 亚洲区董事（LLarry Hui）通通过登陆网上上银行，查看看操作员提交交的详细内容容，选择批准准或拒绝命令令（RMB115000.00元以下下的
20、付款业务务，含RMBB150000.00元，由由Larryy Hui直直接批准），便便可提交到银银行进行处理理；RMB115000.00元以上上的业务，LLarry Hui审核核批准后，须须进行转入上上一级授权操操作（由Daavid HHand）进进一步授权。c David HHand对RRMB150000.000元以上的业业务，通过登登陆网上银行行，根据Laarry HHui已经授授权的交易进进行进一步授授权操作。7.0 应收账款管理规规定物业管理公司根根据管理公公约及项目目的具体实际际情况，特制制订应收账款款管理的原则则、方法、制制度及相关措措施如下：7.1 收取原则及计算算标准管理费的收
21、取原原则：物业管管理费实行上上收费的原则则，即本月的的月中或者月月底收取下月月的管理费。公共事业费及相相关杂费的收收取原则：实实行下收费的的原则，即每每月发送出的的账单是上月月的电费、水水费、煤气费费等实际消耗耗量发生的金金额。公共事事业费用的读读表时间为每每月10日或或者月底。1) 收取方法业主（租户）可可以将管理费费或公共事业业费以现金、支支票或者刷卡卡的形式直接接交到管理处处的财务部，也也可以通过银银行转账支付付。2) 应收账款管理制制度及相关措措施管理处实行应收收账款账单准准时发送及时时收回的原则则。每月有关关部门将准确确无误的相关关数据13日日下午五时前前送到财务部部。财务部每每月1
22、3至114日将原始始数据录入电电脑和制作账账单，每月116日将所有有的管理费、公公共事业费账账单发送完毕毕，每月底的的最后一天为为付款的最后后期限；如果果执行月底发发账单的，比比照上述时间间进行调整。交费期限：自发发出账单之日日起，两个星星期内交纳。付付款人如遇特特殊情况不能能及时付款，应应以书面形式式通知管理处处财务部。财财务部将酌情情向公司申请请适当延长付付款人的付款款期限。逾期管理：如果果业主（租户户）未有特殊殊情况，在规规定的付款期期限内没有交交纳相关费用用，管理处将将在账单最后后交款日过后后的第1天发发送第一次催催款单，催款款单约定7天天的有效付款款日期；第一一次催款单发发送7日后仍
23、仍为支付的，将将要发送第二二次催款单，77日后，客户户未付款的将将要发送催款款信，通知客客户如不付款款将要采取计计收滞纳金和和采取强制措措施。滞纳金的计算标标准为：按天计算滞纳金金每天滞纳金金额额=付款人应应付金额总数数 0.5滞纳金总额 =每天滞纳金金金额逾期天数逾期天数包括国国家法定假日日和每周的休休息日。如果逾期超过22个月（从付付款的最后期期限之日起），在在收取滞纳金金的同时，物物业公司将向向业主或者业业主委员会提提出书面报告告，经业主/业主委员会会同意后，对对未支付管理理费和公共事事业费的业户户发出书面通通知，明确在在通知的7日日后，将采取取停止供电、水水或煤气等相相应的措施，以以避
24、免业主及及物业公司在在经济上的损损失。对恶意拖欠费用用的业户，坚坚决采取相应应的法律措施施。手续费的收取：针对逾期付付款超过2个个月以上的业业户。物业公公司将收取必必要的手续费费，作为因业业户违约引起起管理者额外外工作及相关关费用的补偿偿。 超过付款期限22个月以上的的，每次收取取手续费￥3300元。8.0 库存管理制度 8.1 供货商选择的原原则1) 采购前的准备工工作：第一要要填写商品/物料采购申申请单，经部部门经理确认认后报大厦总总物业经理批批准。第二要要根据采购的的内容确认比比价的程序，不不同的金额比比较的标准不不同，具体的的比较标准如如下：a RMB1,000以下的可以以直接购买。b
25、 RMB 1,000-RMBB 10,000的需填写写报价单。c RMB 1,0000-RMMB 10,000的至至少需要三家家报价，已经经签订了供应应服务合同的的不需要每月月都进行比较较，只需在续续签新合同时时进行比较。d RMB10,0000-RMMB100,000的采采购至少需要要四家报价。e RMB100,000以上上的采购至少少需要五家的的报价。f 在索取供货商的的报价的同时时供货商还需需要提供的资资料包括资质质证明、营业业执照复印件件、税务登记记证复印件以以及相应的业业绩报告。以上的比价不包包括政府垄断断的项目，比比价的目的不不只是价格的的比较还要比比较相应的售售后服务，产产品质量
26、情况况等。2) 根据采购合同的的性质不同，签签订合同的代代表人也有所所不同，比如如：需要动用用大厦的维修修基金的需要要经过业主委委员会或者发发展商的同意意，项目日常常运营分包合合同必须由总总公司的MSS部门负责人人签署。a 在对供货商进行行比价的同时时，要填写商商品/物料采采购对比表。对对比表的填写写项目与采购购金额相关，同同时在表上要要体现出申请请人、申请部部门经理、总总物业经理的的意见，填写写选择此供货货商的原因。b 结账方式c 主要以月结的方方式，即每月月供货商按照照我司提供的的材料订购单单，送货然后后每月底，由由库房管理员员与财务部、供供货商核对，每每月底核对正正确后，由库库房管理员申
27、申请付款。d 除特殊情况外，所所有维修材料料应尽可能从从公司指定供供应商处购买买。8.2 工程材料采购及及管理1) 材料采购需要履履行的手续a 工程部根据实际际工作安排，填填写材料采购购计划，递交交总物业经理理审批。只有有经过总物业业经理审批同同意的材料采采购计划，才才能实施采购购，工程部不不得擅自通知知供货商采购购材料。b 总物业经理可以以根据具体实实际情况决定定是否进行采采购，以及选选择材料供货货商。c 供货商将材料送送达项目后，应应第一时间通通知工程部经经理，工程部部经理亲自或或责成相关人人员进行验收收入库。2) 材料出入库的管管理a 设置专人管理工工程部材料库库房，直接受受工程部经理理
28、的领导。b 每次材料入库，库库管员必须按按照材料类别别填写入库单单和登记库房房账本，详细细填写入库数数量，金额，并并在入库单上上注明供应商商名称，并且且将入库单及及时送交财务务部进行账务务处理，以便便于财务记帐帐。c 材料出库时应填填写出库单，并并必须在出库库单上填写材材料类别及具具体用途、区区分公共区域域支出及住户户支出。d 材料的入库和领领用要有工程程部主管以上上人员签字确确认。建议库库房管理采用用以旧换新的的原则，即更更换一个新的的配件或用电电器，要有换换下来旧的配配件或用电器器补库。如果果出现未补库库情况要查明明原因，有必必要的情况下下，要写书面面报告。e 每月底库管员要要对库存材料料
29、进行清点，结结出月底每类类材料的余额额和库存数量量。并且将结结果送交总物物业经理和财财务部，以便便财务部进行行记账和核对对。f 库房管理员要及及时反馈库房房情况信息给给工程部经理理或者总物业业经理。库房房情况信息包包括库房材料料的数量、质质量、价格，以以及需要改进进和完善的地地方等。g 财务部将要每季季度对工程库库存材料进行行抽查盘点，每每年年底要进进行一次全面面盘点。9.0 固定资产管理制制度9.1 固定资产的范围围和分类：1) 物业管理机械、设设备、大型专专用工具或单单价在2，0000元以上上并且耐用年年限在二年以以上的非专用用机械设备、工工具等；2) 固定资产分为安安全设备、办办公设备、
30、办办公家具、工工程设备、交交通工具、通通讯设备等。9.2 固定资产的账务务处理：1) 固定资产实行分分级管理，财财产管理部门门应建立明细细分类账和固固定资产登记记表。使用部部门应掌握本本部门的物品品情况，建立立物品使用登登记簿；2) 购入、自制和馈馈赠的固定资资产，一律开开具验收单，连连同购买发票票一并由财务务入固定资产产账及固定资资登记表，标标明编号；3) 固定资产领用时时，应填写领领用单，并由由使用部门负负责人或使用用人在领用单单上签名，表表明该设备已已由其保管使使用；4) 固定资产的报废废、报损应由由公司有关部部门填写报废废、清理单，经经财务管理部部门审核后，报报总物业经理理批准后，方方
31、可核销。9.3 固定资产的管理理：固定资产管理人人员应负责公公司全部固定定资产的管理理，办理固定定资产的购置置、验收、领领发、建表、报报废、报损的的处理。财务务部负责账务务核算工作，做做到账、表、物物相符，每年年末进行一次次清点、核对对，并及时调调整账目。1) 为保证固定资产产账和实物的的准确性，固固定资产的管管理部门和使使用部门要相相互配合，定定期进行盘点点,盘盈、 盘亏要填表表，通过财务务部调整账、表表使其相符；2) 对固定资产清查查过程中发现现的问题，要要及时查明原原因，并报总总物业经理审审批，根据不不同情况作不不同处理；3) 管理部门应建立立固定资产、低低值易耗品三三级明细账，由由专人
32、负责登登记清点;4) 部门之间进行固固定资产的调调拨，应严格格按规定办理理，调拨时应应先由部门填填写一式二份份调拨申请单单，并及时登登记，然后经经双方部门领领导和总物业业经理签字后后才能生效，使使用部门不得得自行处理。5) 固定资产的折旧旧方法按照外外商投资企业业固定资产管管理规定进行行账务处理，即即折旧的残值值率为原值110%，电子子类和普通设设备的折旧年年限为5年，大大型机械设备备、耐用设备备折旧年限为为10年。10.0 存入保证金管理理为规范对客户所所缴交的押金金、保证金的的管理，正确确反映其变动动状况，特制制定本管理规规定。10.1 装修保证金收缴缴管理1) 装修保证金收缴缴管理为客户
33、进行装修修的施工单位位，必须缴纳纳装修保证金金，装修保证证金按照管理理公司有关装装修管理规定定收取。2) 装修保证金退还还管理a 装修保证金退还还的前提条件件为工程验收收合格。客户户装修工程完完工，提出验验收申请，工工程部系统工工程师、管业业部经理及保保安部经理会会同设计单位位、施工单位位、建设单位位、监理单位位对其进行验验收并在单位位工程验收记记录上签署合合格，方可申申请退还押金金。b 财务部根据工程程部、管理部部及保安部签签署的验收合合格及退还保保证金的意见见，核实其保保证金缴交情情况，签署意意见。c 办理退款时，出出纳人员应认认真审核用户户退款手续的的完备性，要要求客户在收收据或说明书书
34、上签收确认认，并登记其其有效证件的的号码；d 经核实无误后，进进入办理退款款程序。10.2 施工出入证押金金管理为客户进行装修修的施工人员员，必须办理理施工出入证证，同时按规规定缴交施工工出入证押金金。1) 施工出入证押金金收缴管理根据管理公司装装修管理规定定，向施工人人员收取施工工出入证押金金。2) 施工出入证押金金退还管理a 施工人员凭完好好无缺的施工工出入证及有有关申请表退退还押金；b 管理公司应根据据审查后的施施工证件，在在申请表上签签署意见后转转交财务部办办理退款手续续。3) 财务部人员审核核无误后，方方可办理退款款。11.0 内部往来管理为了统一规范项项目物业管理理公司与仲量量联行
35、北京总总公司财务及及人事部的往往来单据交接接及时,保证证各部门工作作顺利进行,经各部门协协商一致,特特将单据的传传递时间规定定如下:11.1 考勤报送时间：项目物业管管理公司需于于每月5日前前将上月临时时工考勤表、每每月10日前前将正式员工工考勤表报送送总公司人事事部。11.2 临时工工资发放放时间：人事事部保证物业业财务部于每每月8日前往往取得临时工工工资明细单单，经总物业业经理签字确确认后及时送送回，物业财财务部将于每每月10日发发放临时工工工资。11.3 餐补发放时间：人事部保证证物业财务部部于每月133日前往取得得误餐补明细细单，经总物物业经理签字字确认后及时时送回，物业业财务部将于于
36、每月15日日发放员工餐餐补。11.4 取得、发放员工工工资时间：物业财务部部将于每月226日到总公公司领取员工工工资明细单单，经总物业业经理签字确确认后及时送送回，以保证证员工工资于于月底前发放放。11.5 取得员工保险单单据的时间：总公司财务务及人事部保保证项目物业业管理公司于于每月28日日取得员工保保险明细单。11.6 与总公司财务核核对往来账时时间：总公司司财务保证随随时传递与项项目物业管理理公司往来单单据，每月228日至本月月最后一天与与总公司往来来账核对清楚楚。11.7 以上时间安排均均遇节假日提提前。12.0 公共事业费缴款款流程公共事业费用通通过开户银行行直接托收划划转的具体项项
37、目包括：水水费、电费、燃燃气费或电话话费。托收的的首要前提条条件为，付款款单位与收取取费用的相关关部门签订了了托收协议。12.1 方案A：使用发发展商的银行行账户作为托托收的基本账账户1) 发展商与政府相相关的收费部部门签订费用用托收协议，同同意该项目发发生的所有公公共事业费用用从发展商的的银行账户划划转；2) 每月政府相关的的收费部门通通过银行从发发展商的账户户上划转每月月的公共事业业费用。同时时，发展商财财务部确认此此托收费用为为应收物业管管理公司款项项；3) 物业管理公司财财务部依据发发展商财务部部提供的资料料确认应付款款项；4) 物业管理公司财财务部根据每每月客户的读读表数计算实实际消
38、耗量，乘乘以相应的收收费标准，确确认应向客户户收取的公共共事业费用。发发展商代付的的公共事业费费用金额减去去应向客户收收取的金额的的差额确认为为公共区域的的费用；5) 物业管理公司财财务部应向客客户收取的公公共事业费用用的金额是根根据工程部每每月的读表数数计算，每月月工程部的读读表日期为110日，在每每月12日下下午5时之前前，将财务部部设计的读表表盘送交财务务部。财务部部在每月166日(如果遇遇到节假日将将要适当提前前)发送公共共事业账单给给客户，客户户自收到账单单之日起的22周内付款；6) 每月13日前，发发展商将电话话托收单复印印件提供给物物业管理公司司，以便物业业公司进行账账单处理；7
39、) 财务部所称的业业户包括发展展商及客户等等;8) 每月月底结账时时要与发展商商财务部对往往来账，双方方确认往来款款项以后，作作为付款申请请或者费用抵抵扣的依据。12.2 方案B：以物业业管理公司独独立的银行账账户作为托收收的基本账户户。1) 物业管理公司与与政府相关的的收费部门签签订费用托收收协议，同意意所管理项目目每月的公共共事业开支直直接从银行账账号划转；2) 政府相关收费部部门通过银行行从物业公司司的账号上直直接划转每月月的公共事业业费用，同时时在扣除应该该向客户收取取的水电费后后，作为该项项目的公共区区域的费用；3) 水电等公共事业业费用的读表表及发单方式式与方案A的的第5项相同同；
40、4) 此种方案不涉及及应付发展商商款项的问题题，也不涉及及发展商与政政府部门之间间的问题，只只是物业管理理公司与政府府收费部门和和物业管理公公司与客户之之间的往来；5) 财务部所称的业业户包括发展展商、及客户户。6) 以上是托收程序序的两种方案案，具体的有有关费用催缴缴和处理方案案，在应收账账款的管理规规定中有明确确规定。13.0 代收代缴费用管管理13.1 代收代缴电话费费1) 每月12日之前前，必须将上上月的客户电电话费清单和和发展商已缴缴纳的电话费费发票复印件件送交到物业业管理公司财财务部会计的的手里。作为为物业管理公公司确认应收收款项的依据据。2) 每月16日财务务部将电话费费账单分别
41、发发送给客户和和发展商，如如果遇到节假假日，账单的的发送日期和和第1项操作作程序相应提提前。3) 财务部将要按照照具体的付款款信息确定电电话费账单发发送的对象，客客户使用的发发送给客户；空号和发展展商承诺付款款的发送给发发展商。4) 电话费的付款期期限与管理费费和公共事业业费用的付款款期限相同，即即客户自收到到账单之日起起有2周的付付款时间。如如果超过财务务部确认的付付款期限而且且没有合理书书面的逾期付付款理由，财财务部将要按按照应收款项项管理规定，进进行相应的处处理和措施，对对于60天内内仍不交纳电电话费或所欠欠电话费超过过电话押金者者，物业管理理公司将强行行切断电话，并并责成欠费者者垫付两
42、个月月押金，从该该电话押金中中抵补未收回回的电话费。5) 由于电话费用的的收取行为属属于替发展商商收取的代收收行为，每月月月底物业管管理公司的财财务部须与发发展商的财务务部进行内部部往来款项的的确认，具体体的确认函需需要双方财务务负责人签字字确认，同时时，也可以作作为付款申请请或者往来账账项抵扣的依依据。6) 以上的付款申请请或者往来款款项的抵扣是是指物业财务务部实际收回回的电话费金金额，不应包包含应收而未未收回款项。7) 电话费从发展商商账户划款，如如需要物业管管理公司立即即全额划给发发展商，则电电话押金应放放在物业管理理公司；如只只将收到多少少电话费就划划给发展商多多少，则电话话押金存入发
43、发展商账户。13.2 代供应商收取的的费用为了严格遵守北北京市税务局局关于发票的的使用和管理理规定，对管管理公司的各各项代收款项项进行有效的的管理，现对对管理公司的的代收款项的的条件做出明明确规定：1) 收款人必须是与与管理公司签签订合同的分分包商或者与与管理公司签签订正式的委委托代收款合合同，否则，将将不予代收。2) 必须有付款人同同意付款的确确认函。3) 代收款项到达管管理公司的账账户后，收款款人才能向管管理公司申请请支取款项。收收款人所提供供给管理公司司的发票，必必须是符合北北京市税务局局颁布新发票票使用和管理理规定的正式式发票（即22001年44月1日起实实施的新规定定），而且发发票必
44、须真实实有效。管理理公司将按发发票上的财务务章的名称作作为付款支票票的抬头。4) 在收到代收款项项后，管理公公司将代扣代代缴营业税，税税率为5%。银银行收取的手手续费以及代代收款项属于于外币的汇兑兑损益由收款款人自己承担担，管理处不不予承担。14.0 有偿服务收费管管理 为提高服务质量量，加强对有有偿服务收费费的管理，特特制定本规定定。14.1 工作程序1) 先服务后收费a 管业部对客户所所需维修项目目的相关内容容详细填写记记录并输入电电脑，根据物物业管理公司司的有偿服务务价目表标准准计费后填入入维修单;b 维修人员在客户户同意服务价价格后，为客客户提供有偿偿服务，最后后请客户对维维修效果进行
45、行验收并在维维修单上签字字确认，第一一联给管业部部，第二联返返工程部，第第三联交财务务部；c 各服务项目完成成后，工程人人员应填写维维修时间、耗耗料情况，并并签署后交仓库库管理员进行行库存登记；d 当工程维修单与与工程部核对对后，财务部部每月15日日前将上月的的维修费用列列入有关客户户的缴费通知知书计费收取取。14.2 其他要求1) 维修人员对客户户提供服务后后，不能直接接向客户收取取现金，更不不能接受客户户的小费或其其他馈赠物品品;2) 若客户要求的服服务超出现服服务范围时，维维修人员应礼礼貌地给予合合理解释，并并尽最大能力力提供协助（如如资料提供等等），最后将将情况反映至至管理部负责责人；
46、3) 根据市场价格及及实际情况的的费用变化和和客户服务需需求，物业管管理公司应及及时增减服务务项目或修订订收费标准。15.0 管理费支出管理理规定管理费的支出应应体现管理费费“取之于客户户，用之于客客户”的原则。制制定本规定，是是为加强对管管理费用开支支的管理，确确保管理费支支出的合理性性。15.1 管理费主要支出出项目1) 共用设备、设施施的维修及保保养费；2) 公共区域消耗的的公共事业费费用；3) 公共区域绿化费费及节日装饰饰费；4) 公共区域清洁、杀杀虫费用；5) 管理人员支出，包包括工资、福福利、制服及及装备等；6) 物业管理公司酬酬金（按管理理合同规定）；7) 大厦保险费；8) 审计费、律师费费及聘请专业业人员费用；9) 固定资产折旧费费；10) 应急及不可预测测费用；11) 税费；12) 行政