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1、 青岛经济济技术开开发区“华丽半半岛山水都都市”智能能生态居居住园区区市场分析析行销策策划书目录一、 项目简介介二、 市场环境境分析三、 市场调查查与预测测四、 竞争对手手环境五、 “华丽半半岛山水都都市”产品定定位及策策略六、 “华丽半半岛山水都都市”小区价价格定位位及策略略七、 “华丽半半岛山水都都市”小区行行销和促促销定位位及策略略一、 项目简介介1、项目目名称：青岛经济济技术开开发区“华丽半半岛山水都都市”智能生生态居住住园区。2、开发发单位：青岛华丽丽半岛置置业有限限公司3、设计计单位：喜马拉雅雅空间设设计所（深深圳）4、项目目地址：青岛经济济技术开开发区长长江路以以北，嘉嘉陵江路路
2、以南、以以西，薛薛家岛房房地产公公司办公公大楼西西侧规划划路以东东范围内内。5、建设设规模：占地51170000平方方米，总总建筑面面积51180000平方方米。6、然环环境及用用地现状状：地块内现现状略有有起伏，中中西部高高，北部部略高，东东南部低低，高差差近200米。地地块北部部为山脉脉并有水水库，水水库水流流经地块块的北部部。地块块内植被被较少，仅仅北部有有部分乔乔木，不不能成林林。地块块内有三三块地为为薛家岛岛镇自用用地，西西南角有有一块地地已建成成1栋多层层办公楼楼，2栋多层层住宅；东侧一一块建成成7栋多层层住宅，并并有租赁赁地（东东方外语语学院）一一处、器器械制造造厂一处处；另一一
3、块未建建。地块块内有一一座专科科医院及及近百户户底层 1民居，可可拆迁。7、 建设内容容：多层住宅宅、高层层住宅、办办公网点点、商用用网点、别别墅、会会所及相相关服务务配套项项目。二、 市场环境境分析（一） 客观经济济环境1、 二0000年青岛岛市城市市居民人人均可支支配收880166元，较较一九九九九年增增长100.1%，农民民人均纯纯收36637元元，较一一九九九九年增长长6.55%。2、 市场消费费不断扩扩大，二二000年青青岛市实实现社会会消费品品零售总总额3007.77亿元，较较一九九九九年增增长133.8%。其中中城乡个个私经济济实现社社会消费费品零售售额约449.33%。3、 在
4、关于于青岛市市20000年国国民经济济和发展展计划执执行情况况与20001年年国民经经济和社社会发展展计划的的报告中中，青岛岛市政府府提出“抓好重重点项目目建设，大大力促进进固定资资产投资资增长”，其中中要做好好大炼油油、青岛岛海湾大大桥、前前湾港集集装箱码码头等工工程项目目的立项项和可行行性研究究等前期期工作。这这几个项项目可以以说都是是在描绘绘着开发发区的未未来。4、 青岛市市市长杜世世成在市市十二届届人大四四次会议议上谈到到的“连接青青黄”建成成胶州湾湾工业走走廊的构构想将是是黄岛开开发区迅迅猛发展展的契机机。 2（二） 、业内微微观环境境1、 二0000年青岛岛市房地地产投资资平稳增增
5、长，商商品房销销售持续续火爆，房房地产景景气指数数在平稳稳中发展展。2、 景气指数数稳步上上长升的的指标：（见表表）指标20000年较19999年年增长房地产投投资7.2%商品房空空置位置置商品房新新开工面面积42.66%商品房销销售价格格平均最低低18441元/，平平均最高高22771元/土地转让让收入3、 景气指数数逐渐下下降的指指标有：房屋竣竣工面积积、土地地开发面面积、原原因是受受总量控控制、消消化空置置房等政政策影响响。4、 目前因市市政府的的土地储储备政策策，使土土地价格格猛增，在在此背景景下圈地地成为开开发商重重中之重重。三、 市场调查查与预测测1、 表一 33指标20000年市
6、场场状况20011年市场场预测新开工面面积630万万平方米米，较上上年增长长68%占今年总总施工面面积11100万万平方米米的2/3住房面积积平均855平方米米二局室室平均933平方米米三居室室完成销售售288万万平方米米350万万平方米米竣工面积积300万万平方米米630万万平方米米经济适用用方面积积100万万平方米米290万万平方米米总结：（1）去年开工的630万平方米，今年基本竣工。这部分要占今年总施工面积1100万平方米的2/3。（2）三三居室平平均面积积90平方方米的住住宅呈上上升趋势势，占到到40%以上，说说明多厅厅式结构构的住宅宅已成为为大多数数人的观观点。（3）去去年完成成销售
7、2288万万平方米米，是历历史最好好成绩。今今年竣工工6300平方米米是去年年销量的的2倍，供供给远远远大于实实际需求求，呈现现明显的的买方市市场。（4） 2900万平方方米的经经济适用用房，约约占今年年房地产产开发量量的1/4。即即使其中中一半竣竣工投放放市场，这这些中低低档价格格的住房房也会起起到明显显平抑房房价的作作用。（5）另另外，住住宅配套套设施及及规划水水平明显显提高，如如智能化化、大面面积生态态绿化、净净水入户户、互联联网入户户等。2、 开发区房房产业态态： 44a） 开发区220000年施工工面积778万平平方米，较较19999年提提高4.6%，预预测20001年年新开工工面积
8、将将近1000万平平方米。b） 200年年平均销销售价格格14001.22元/，较19999年年增加了了4900元/，预测测20001年平平均售价价23000元/。四、竞争争对手及及环境项目楼盘盘名称地段规模（）类型价格元/开工时间间交付时间间销售状况楼盘特征征天泰“阳阳光海岸岸”长江路与与太行山山交界处处18万多层住宅宅、高层层3200020011未开盘国家康康居示范范工程标标准。生态小小区、生生态林、生生态动物物园。物业管管理智能能化网络络荣昌“千千禧龙”花园武夷山路路、珠江江路和湾湾海大道道之间10.66万多层住宅宅、联体体别墅34000 20011.8未开盘1家庭智智能化系系统河岸岸全
9、方位位智能化化系统。2有娱乐乐设施齐齐全的独独立会所所3统一安安装太阳阳能热水水器；分分户计量量采暖。4申报“国家康康居示范范工程”。“东方花花园”阿里山路路4.4万万272户户高层（16-18）层层25800-2888020011.220002.77一般智能网络络系统五、“华华丽半岛岛山水水都市”产品定定位及策策略基于上述述市场分分析及预预测，对对青岛华华丽房地地产有限限公司“华丽半半岛山水都都市”智能生生态居住住园区进进行市场场定位。（一）“华丽半半岛山水都都市”居住用用地平衡衡表 55项目规划面积（）比例（%）人均面积积（/人）居住用地地517000010020住宅用地地29400005
10、6.88711.776公共服务务设施用用地95000018.3383.8道路广场场用地41500081.666公共绿地地86500016.7757.866(二)“华丽半半岛山水都都市”重要经经济技术术指标总建筑面面积5180000平平方米其中：住住宅面积积475000平方方米商业服务务面积200000平方方米教育设施施面积93000平方米米会所及活活动中心心28000平方米米医疗卫生生面积37000平方米米金融邮电电面积14000平方米米市政公用用面积35000平方米米行政管理理面积18000平方米米容积率1绿化率38%（三）产产品定位位“华丽半半岛山水都都市”小区将将根据国国家的有有关规定定
11、建成为为 6标准的智智能生态态居住园园区。并并且向建建设部申申报首家家智能与与生态结结合的国国家康居居示范工工程。1、生态态化目前，市市场上一一些居住住小区虽虽然打出出了生态态小区的的概念，但但都只是是在高绿绿化率上上大做文文章，把把绿化当当作生态态住宅的的唯一指指标。其其实，这这些小区区充其量量只能是是“生态型型”住宅小小区，离离真正意意义上的的“生态住住宅”还有很很大距离离，根据据专家论论证，绿绿色生态态住宅主主要有三三大主题题：保护护资源；创造健健康舒适适的居住住环境；与周边边环境相相融合。除除了绿化化以外他他还有健健康与环环保的特特点。“华丽半半岛山水都都市”小区的的总体布布局，单单体
12、空间间组合、房房屋构造造，自然然资源的的利用，节节能措施施以及绿绿化系统统的设计计，都以以改善和和提高人人的生态态环境为为出发点点和目标标，真正正实现物物质能源源在小区区生态系系统内部部有次序序的循环环转换，并并与自然然生态相相平衡获获得一种种高效、低低耗、无无废、无无污染生生态平衡衡的居住住环境。具具体在设设计上，注注意绿化化布局补补充融合合，发挥挥绿化在在整个小小区生态态中其它它更深层层次的作作用，如如隔热、防防风、防防尘等，是是“华丽半半岛山水都都市”小区成成为真正正意义上上的生态态住宅小小区,形成小小区的第第一卖点点。2、 智能化 77建设部针针对住宅宅智能化化示范小小区的等等级评定定
13、标准如如下：一星级具有安全全防范子子系统，包包括出入入口管理理及周边边防越报报警、闭闭路电视视监控、对对讲与防防盗门控控、住户户报警、巡巡更管理理；信息息管理子子系统，它它包括对对安全防防范系统统实施监监控、远远程抄收收与管理理和ICC卡、车车辆出入入于停车车管理，供供电设备备、公共共照明、电电梯、供供水等主主要设备备监控管管理、紧紧急广播播与背景景音乐系系统物业业管理计计算机系系统；信信息网络络子系统统，它包包括为实实现上述述功能科科学合理理布线，每每户不少少于两部部电话和和两个有有线电视视插座、建建立有线线电视网网。二星级出应具备备一星级级的全部部功能外外，同时时在安全全防范子子系统和和信
14、息管管理子系系统的建建设方面面，其功功能及技技术水平平应有较较大提升升。信息息传输应应采用高高速宽带带数据网网作为主主干网。物物业管理理计算机机系统应应配置局局部网络络，并可可供住户户联网使使用。三星级三星级具具备二星星级的全全部功能能。其中中信息传传出信道道应采用用宽带光光纤用户户接入网网作为主主干线，实实现交互互式数字字视听业业务。住住宅小区区智能化化建设系系统在有有可能的的条件下下，应实实施现代代订成建建成系统统（HII_CMMS）技技术，并并把物业业管理智智能化系系统建设设纳入整整个小区区建设中中，作为为HI_CMSS工程中中的一个个子系统统。同时时，HII_CMMS要考考虑物业业公司
15、对对其智能能化系统统管理的的运行模模式，使使其实现现先进性性、可扩扩展性和和科学管管理。截至二0000年年十月，青青岛市没没有一个个真正意意义上的的智能化化标准小小区，但但目前有有众多竞竞争对水水在大力力推广智智能化。“华丽半岛山水都市”小区将致力于建设智能化标准小区（一星级），同时借鉴其它成功、符合市场要求的智能设施。如：红外外线安全全防范系系统，水水、电、燃燃气、热热水、等等表远程程抄送，宽宽带入纤纤网接入入，可是是对讲门门、智能能配套全全方位构构建信息息生活平平台。高标准的的智能化化特色将将成为“华丽半半岛_山山水都市市”小区的的第二卖卖点。六、“华华丽半岛岛山水水都市”小区价价格定位位
16、及策略略小区价格格定位采采取“市场跟跟随”策略，即即参考竞竞争对手手的定价价标准。价价格的最最终确定定需待规规划设计计及相关关成本核核算后制制定，在在此只制制定类别别均价。1、经济济适用房房类均价价25000元/2、别墅墅类均价价42000元/ 83、高层层类住宅宅均价38800元元/七、 华丽半岛岛山水水都市”小区行行销和行行销定位位及策略略（一）、行行销渠道道及促销销方式1、 现场销售售（具体体模式见见附表一一）（悦悦海毫厅厅展厅模模式见附附表二）2、 楼花销售售3、 异地招商商会销售售4、 增值、回回购销售售（二）促促销手段段1、 广告促销销2、 提成促销销，专、兼兼职人员员提成奖奖励促
17、销销3、 各类联谊谊活动促促销4、 与二手房房市场联联合置换换促销5、 公关促销销八、“华华丽半岛岛山水水都市”智能生生态居住住园区项项目进度度计划本项目实实施分四四期，即即一期春春苑樱苑；二期夏苑苑芙蓉蓉苑；三期秋苑苑银杏杏苑；四期东苑苑雪松松苑；一期春苑苑樱苑苑项目进进度安排排如下； 99时间项目20011年20022年123456789101112123456勘测设计计方案审批批开工手续续平整均地地开工土建工程程配套安装装室外工程程期房销售售竣工验收收现房销售售物业托管管 100附表一现场接待待中心现场接待待中心与与小区规规划展示示厅将统统一设在在展示大大厅里，负负责接待待参展客客户和现
18、现场购房房者。展示大厅厅的布置置如下图图所示展示大厅厅里的工工作人员员主要有有：负责现场场售楼的的工作人人员负责接待待参展客客户的工工作人员员负责维护护展示大大厅的正正常秩序序并照顾顾客人临临时休息息的工作作人员接待程序序：当客客户进入入展示大大厅后，工工作人员员应主动动而热情情的表示示欢迎，向向客户简简单的介介绍小区区的规划划建设及及销售情情况，发发送宣传传材料，并并引导客客户参观观样品房房。在解解说过程程中要讲讲究语言言艺术，把把握分寸寸，不至至于过于于夸张和和热情而而让客人人厌烦。当客户有有比较明明显的购购房意向向后，应应派专人人负责期期协商商商品房买买卖事宜宜。在接接待过程程中，热热情
19、的工工作服务务要自始始至终，对对于客户户的问题题要耐心心仔细的的给与解解答，客客人离开开展示厅厅时要热热情相送送，力争争给每一一位客户户留下一一个好印印象。 11附表（二二）悦海豪厅厅展示厅厅模式整个大厅厅三面采采用通体体玻璃，给给参展顾顾客以清清新、明明快、舒舒适的感感觉。展示大厅厅里的工工作人员员有：办办公区的的领导和和一般接接待人员员，展厅厅入口的的保安和和服务人人员。工作人员员的工作作情况:领导主主要负责责接待有有明确意意向的买买房者和和其它比比较重要要的客人人。接待待人员接接待一般般的参展展顾客，负负责陪同同客人参参观并进进行解说说。保安安和服务务人员负负责维护护展示厅厅的正常常秩序并并负责照照顾客人人的临时时休息。全体工作作人员给给客人的的印象：工作热热情，精精神饱满满，说话话讲究分分寸，不不至于过过于热情情而让客客人厌烦烦，观察察细致，能能使每一一位刚进进入展厅厅的顾客客都感到到自己被被关注，被被重视，热热情的工工作服无无能自始始至终，直直至把客客人送到到车上。9.26.202214:2714:27:5822.9.262时27分2时27分58秒9月. 26, 2226 九月 20222:27:58 下午14:27:582022年9月26日星期一14:27:58