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1、缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 1 页 共 45 页佛山万科缤纷四季花园佛山万科缤纷四季花园项项目目管管理理指指导导书书佛山市万科置业有限公司佛山市万科置业有限公司缤纷四季花园项目经理部缤纷四季花园项目经理部2002009 9-1212-2626缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 2 页 共 45 页目录1、项目概况.31.1 项目简介.31.2 工程特点.41.3 项目管理目标.52组织架构.82.1 项目组织架构.82.2 项目岗位职责.72.3 管理人员职责矩阵.92.4 采购合同分解.112.3 甲供材分解.163、总平面策划.173.1 施
2、工总平面布置图.173.2 施工总平面布置原则.174、进度策划.194.1 项目二级计划.194.2 项目三级计划.194.3 示范区专项计划.194.4 计划保障措施.235、工程质量管理策划.245.1 项目质量管理控制要点.245.2 质量控制要点.245.3 质量提示做法.375.4 项目质量管理重点、难点分析.396、成本策划.406.1 成本控制要点.406.2 签证变更控制目标.406.3 招标成本分解.407、安全文明施工管理策划.447.1 组织架构.447.2 安全文明施工管理要点.457.3 安全文明做法要求.478、项目风险管理.498.1 风险分析表.49缤纷四季花
3、园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 3 页 共 45 页1、项目概况1.11.1 项目简介项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于佛山市顺德区陈村镇，陈村镇地处广州、禅城、番禺、南海、顺德五地交汇处，是顺德的“北大门”，地块北面紧邻佛山主干道佛陈路，佛陈路以北为陈村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年 5 月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年 10 月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为 30 米，
4、项目正常施工不影响隧道工程的施工。项目占地 3.9 万平，总建筑面积 16.9 万平，容积率为 3.46，计容积率面积为 13.49 万平，地块内地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为 150mm，接入市政污水管管径为 500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 4 页 共 45 页佛陈路景明路项目分两期建设，一期为 1#、2#两栋 31 层的高层组成，建筑面积约为 70000，地下一层地上 31 层，二期由 3#、4#、5#三栋高层组成，建筑面积约为 100000 平，局部两层地下室，其余都为一
5、层地下室，地上31 层。4#、5#栋地下二层为人防地下室。高层住宅及地下室耐火等级为一级，设计使用年限为三类 50 年，建筑物抗震烈度按 7 度设防，结构选型为钢筋混凝土框剪结构。一期 1#楼为精装修交楼，2#楼为毛坯交楼，二期 3#、4#楼为毛坯交楼，5#为精装修交楼。（项目分区示意图）缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 5 页 共 45 页1.21.2 工程特点工程特点（1）本工程施工场地非常紧张，场地内无法堆土，土方平衡工作须提前做好计划，争取最大限度做到场地内平衡，目前已与政府沟通并同意将一期基础开挖的土方堆放至南面空闲的苗圃用地，预备用于一期回填，二期土方经计算后
6、多余土方进行外运。(2)一期、二期开工时间错开约 2 个月，总包生活区搭设在靠西边红线内，基坑设计时须考虑地面荷载，另场地内平面布置紧张，前期准备策划工作要做好。（3）一期开盘为中心泳池景观带，并要求 1#、2#楼四楼以下落架，开盘面积约 5000 平米，要充分考虑开盘示范区对现场平面布置的影响及悬挑外架、防护棚的搭设，工地东面出入口仅供展示使用。（4）存在高支模、深基坑等重点关注工序，按规范及政府要求，此类工程在开工前方案要通过专家论证才能正式开始施工，须在施工前做好方案的评审工作。（5）建筑层数为 31 层，建筑高度为 99.9 米，在高层平台上作业单位多，必须重视安全教育及保障措施，防范
7、于未然。（6）为便于塔吊基础施工，项目部要求在施打工程桩时完成塔吊桩的施工，外架搭设采用落地式双排架，但 1#南面、2#北面展示区采用悬挑架并设置防护棚。（7）临时变压器安装在红线内西南角，在施工前完成了现场 T 字型临时道路，并在道路修建前预埋了电缆套管，施工电缆可穿套管连接到变压器，可避免施工电缆的破坏，有利于现场的安全文明施工。（8）项目周边紧临市政路和商业区，为杜绝施工车辆对周边环境造成影响，展示良好的企业形象，在工地出入口处拟修建自动洗车槽。（9）考虑现场场地局限，连接 1#、2#楼东面的首层商铺主体结构暂时不施工，计划在此布设钢筋加工场，待 1#、2#主体封顶后再进行此部分商业施工
8、。（10）工程使用甲供材及设备种类多，在施工前进行部品打样和封样的工作非常重要，必须提前列明部品清单，明确定样、供货时间，避免因供货影响工期。（11）地下室结构板采用空心楼板的技术工艺，空心楼盖为较新工艺，各单位对此新材料、新工艺接触较少，项目部拟组织相关单位进行技术研究与讨论，提前确定施工方案明确施工措施。（12）项目二期 4#、5#栋位置为二层地下室，其他都为一层地下室，根据开发计划，施工顺序为先施工一层地下室再施工二层地下室，在一、二层地下室交界处要考预留虑各期施工的工作面及相应开挖支护措施。缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 6 页 共 45 页1.31.3 项目管
9、理目标项目管理目标进度计划管理目标节点控制：开放、开盘交付等重大节点的偏差控制目标为 0 天；进度控制：过程中进度计划对比偏差不超过 15 天。质量管理目标质量奖：争创广东省优良样板工程工程实体质量：实测实量评分不低于 85 分，渗漏控制目标为每层 3 处以内，裂缝等质量通病控制目标控制在每层 5 处以内；客户满意度：集中交付客户质量满意度目标不低于 95%；成本管理目标目标成本：不高于公司确定的项目目标成本；动态成本：总包控制在 1.5%以内；其他分包控制在 3%以内；设计管理目标图纸质量：错、漏、碰、缺不超过 20 条；设计变更：重大设计变更不超过 5 条；成本指标：满足成本对标指标的要求
10、；环保节能：符合国家规范要求。技术管理目标新材料、新技术、新工艺应用目标：运用空心楼板、干法砌筑等新材料、新技术风险识别及技术事故控制目标：无重大风险。安全文明施工管理目标安全文明目标：争创“省市安全生产、文明施工优良样板工地”，工程现场保持整洁、材料整理做到工完场清、现场进行按“标准化”工地进行布设，合理规划。安全措施目标：无重大安全事故发生；健康、安全、环保环境保护（排污、粉尘、噪音）目标：设置环境保护预防措施，共创卫生城市、杜绝污染。限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标：不使用限用、禁用材料，空气质量检测合格。2组织架构2.12.1 项目组织架构项目组织架构缤纷四季花园项目管理
11、指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 7 页 共 45 页事务部技术、质量管理组设计部采购部项目经理安全、文明监督组图纸审核方案审核技术指导实测实量质检验收施工协调文明施工安全监督标化现场档案管理对外联络与信息管理片区经理成本部方案审核信息资料组工程部事务组设计组采购组成本组工程组根据项目实际情况，项目部计划分为四个组，分管技术质量、合同计划、安全文明、信息资料，各管理组设立组长，由组长负责小组工作，项目经理对整个项目全面负责，详细岗位职责见下表。2.22.2 项目岗位职责项目岗位职责职务姓名职称管理职责备注项目经理李勇刚全面负责1、项目部计划配置5 人，加上监理纳入项目组织架构（5+8）人2、
12、监理进场前须考核面试，通过考核方可入职，监理员数量不超过 2 人；3、质量、安全工程师都为专职设置；项目总监（总监）工程师现场施工总负责安装负责人丁胜强全面负责安装工程材料、试验工程师（监理）监理员试验、材料管理给排水工程师梁卫江助理工程师给排水专业负责电气工程师（监理）监理工程师电气专业负责专职安全工程师（监理）工程师现场安全总负责专职质量工程师工程部委派土建工程师质量总负责结构工程师（监理）1#、2#进度、质量负责（监理）监理员3#进度、质量负责4#3#2#1#合同、计划管理组招标协助部品定样合同交底计划纠偏试验检验采购管理5#缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 8 页
13、 共 45 页4、项目部设置对外协调与信息资料负责人。（监理）助理工程师4#、5#进度、质量负责对外协调负责人梁卫江对外关系总负责信息资料负责人颜晓婧信息资料总负责缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 9 页 共 45 页2.32.3 管理人员职责矩阵管理人员职责矩阵阶段管理工作内容项目经理技术、质量组合同、计划组安全文明组信息资料组阶段管理工作内容项目经理技术、质量组合同、计划组安全文明组信息资料组阶段管理工作内容项目经理技术、质量组合同、计划组安全文明组信息资料组前期工作内容现场三通一平工程质量管理建立质量管理体系设备材料管理材料设备计划及采购申请现场及周边勘察制定质量工
14、作程序甲供材料设备全过程管理现场调查按质量规范组织施工协助签订采购合同现场测试施工材料半成品质量监督制定保管制度现场警卫技术交底和方案优化材料设备保护设计协调及技术管理图纸会审审核施工组织设计、检查施工任务财务管理编制补充预算设计交底材料控制编制月进度款支付表主包管理施工组织督促和检查施工甲供应材料、设备结算材料设备清单提供质量报告档案管理缤纷四季花园项目管理指导书缤纷四季花园项目管理指导书第 10 页 共 45 页变更管理及竣工图设计变更管理安全管理安全措施督促、检查图纸资料保管处理质量事故安全责任组织工程检查验收安全协议签署现场管理施工总平面图施工技术资料管理工程造价管理审核预算现场照管协
15、助确定甲供应材料设备初审设备材料价格现场用地用路手续工程进度控制管理施工进度计划编制已完工程报表现场水电、路管理工程成本分析周边协调进度监督预算及成本控制情况评估周边建筑及线路保护进度动态跟踪与主管部门协调进度报表文物古迹保护向公司提供进度信息现场文明协调各单位进度112.42.4 采购合同分解采购合同分解表表 1 1：佛山万科陈村项目合同分解计划表：佛山万科陈村项目合同分解计划表工程类别工程名称分判单位招标方式价款形式报价模式付款模式设计样板投标样板备注前期工程土方回填5 家邀请招标单价包干一次报价A 类无无已完成监理工程3 家直接委托单价包干核价A 类无无公司战略临时办公室活动板房施工工程
16、4 家邀请招标单价包干一次报价A 类无无已完成临时办公室修工程4邀请招标单价包干一次报价A 类无无已完成项目环境评估1政府制指定单价包干一次报价A 类无无场内配合工程1直接委托单价包干核价A 类无无公司战略基础工程基坑支护工程3 家邀请招标单价包干一次报价A 类无无佛山公司集中采购桩基工程2 家直接委托单价包干一次报价A 类无无桩基检测1 家政府制指定单价包干一次报价A 类无无结构建筑工程主体工程2 家直接委托清单招标核价A 类无无佛山公司战略采购温工程3 家邀请招标清单招标一次报价A 类无有铝合金门窗工程3 家邀请招标清单招标一次报价A 类需要需要分户门、单元门工程3 家直接委托单价包干核价
17、D 类需要需要集团战略采购人防门工程3 家直接委托单价包干核价A 类需要需要佛山公司战略采购12防火门、管道井门工程3 家直接委托单价包干核价A 类需要需要佛山公司战略采购铁艺栏杆工程3 家邀请招标清单招标一次报价A 类需要需要外墙砖3 家邀请招标清单招标一次报价B 类需要需要抛光砖3 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购管材1 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购电线电缆2 家直接委托单价包干核价B 类需要需要佛山公司采购户内配电箱2 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购电梯1 家直接委托单价包干核价*B 类需要需要集团采购发电机组2 家直接委托单价包干核价B 类需要
18、需要区域采购空调设备3 家直接委托单价包干核价*B 类区域采购屋面瓦3 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购粘接剂3 家邀请招标清单招标一次报价B 类需要需要开关插座2 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购信报箱1 家议标采购单价包干一次报价E 类需要需要挤塑聚苯板1 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购公共部位装修工程3 家邀请招标单价包干核价B 类需要需要公司采购空心管供货3 家邀请招标单价包干核价B 类需要需要公司集中采购复合材料井盖1 家直接委托单价包干核价B 类需要需要区域采购13内外墙涂料2 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购智能化工程1 家直接委
19、托单价包干核价B 类需要需要区域采购交通设施2 家直接委托单价包干核价B 类需要需要区域采购可视对讲2 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购配套工程自来水工程政府指定议标采购单价包干核价A 类无无燃气工程政府指定议标采购单价包干核价A 类无无电力工程政府指定直接委托单价包干核价*A 类无无智能化系统1 家直接委托单价包干核价A 类无无区域采购二次供水泵分包 1 家邀请招标总价包干一次报价A 类无无道路管网2 家邀请招标总价包干一次报价A 类无无佛山工程集中采购消防工程3 家直接委托总价包干核价A 类无无佛山工程集中采购室外工程园建工程3 家邀请招标总价包干一次报价A 类需要需要材料样板
20、绿化工程3 家邀请招标总价包干一次报价A 类无无体育场地、设施3 家直接委托总价包干核价A 类无无公司集中采购游泳池施工工程4 家邀请招标单价包干一次报价B 类无无园建灯具3 家邀请招标单价包干一次报价B 类需要需要游乐设施3 家直接委托总价包干核价A 类无无公司集中采购装修工程大堂装修3 家邀请招标总价包干一次报价A 类需要需要材料样板14样板间3 家邀请招标总价包干一次报价A 类需要需要材料样板橱柜3 家直接委托单价包干核价B 类需要需要区域采购淋浴屏3 家招标单价包干核价B 类需要需要公司集中采购洁具3 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购户内门3 家招标单价包干核价B 类需要需
21、要公司集中采购木地板3 家直接委托单价包干核价B 类需要需要公司集中采购厨房电器2 家直接委托单价包干核价B 类需要需要集团采购备注：付款方式A 类：一般工程类合同，按形象进度付款，每月支付其已完成工程造价的 70，在该项工程最终付款以后支付至工程总价的 95，留 5保修金。B 类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的 85，在全部供货完毕最终付款时支付至材料总价的 95，留 5保修金。C 类：设备合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的 80，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95，留 5保修金。D 类：其它合同，根据需要定义特殊付款形
22、式，主要以里程碑付款为主。E 类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至 95，留 5%保修金。*号：表示有预付款。表表 2 2：佛山万科陈村项目工程招标时间节点计划：佛山万科陈村项目工程招标时间节点计划序号工程项目出施工图工程量清单计算结束招标单位资格审查完成发标定标开工备注1土方回填2009-10-102009-10-132009-10-162009-10-222009-12-12桩基工程2009-10-152009-10-18已完成3基坑支护工程2009-10-182009-10-212009-10-252009-10-30已完成4主体工程2009-11-1511 月 20
23、 日155消防工程2009-11-152009-12-302010-1-306外保温工程2009-11-152010-3-30-2010-4-30-7铝合金门窗工程2010-03-222010-04-18分户门、单元门工程2010-05-109防火门、管道井门工程2010-1-302010-05-1010人防门工程2010-1-30已完成年度战略11空调百叶工程2010-03-222010-04-112铁艺栏杆工程2010-1-42010-1-1313自来水工程2010-5-42010-5-1514电力工程2010-5-42010-5-1515雨污水工程2010-4-102010-4-2516
24、智能化系统-2010-4-1117消防通风系统2010-3-1118二次供水设备2010-5-42010-5-1519景观工程2010-3-152010-3-252010-4-12010-4-1720样板间装修2010-1-202010-3-12010-12-152011-01-10-21公共部位装修2010-3-152010-4-12010-4-152010-5-1522燃气工程2010-4-202010-5-2023发电机工程2010-4-302010-5-30162.52.5 甲供材分解甲供材分解表表 3 3：佛山万科项目甲供物资采购计划：佛山万科项目甲供物资采购计划序号物资名称应供量计
25、算结束设计定样招标单位资格审查完成发标定标材料进场时间备注1外墙砖2010-1-302010-1-102010-3-102010-3-152010-4-152010-5-30公司采购2电梯厅抛光砖2010-3-202010-2-102010-6-10集团采购3UPVC 管材2010-1-102010-2-10集团采购4电线、电缆2010-2-102010-4-15公司集中采购5户内配电箱2010-1-302010-1-102010-3-10集团采购6电梯2010-12-152010-10-1集团采购7发电机组2010-5-102010-10-20区域采购8空调设备2010-4-202010-5
26、-20集团采购9粘结剂甲指乙供10配电箱2010-1-202010-3-10集团采购11开关插座2010-2-102010-2-102010-3-10集团采购12环境灯具2010-3-152010-4-12010-5-20公司集中采购13橱柜2010-5-12010-4-12010-6-20区域采购14游乐设施2010-4-102010-4-12010-6-10公司集中采购15信报箱2010-3-202010-4-12010-5-20自行采购16烟道乙分包17挤塑聚苯板集团采购18水泵2010-3-102010-11-10公司集中采购19内外墙涂料2010-2-102010-3-202010-
27、4-20集团采购20空心管2009-12-202009-12-302010-1-102010-1-202010-1-302010-2-5公司集中采购21马桶2010-4-102010-4-12010-5-20/2011-10-20集团采购22墙地砖2010-4-102010-4-12010-5-20/2011-7-20集团采购23淋浴屏2010-4-102010-4-12010-5-20/集团采购172011-10-2024龙头五金2010-4-102010-4-12010-5-20/2011-10-20集团采购25入户门2010-2-12010-1-202010-3-102010-3-202
28、010-3-202010-4-10公司集中采购26户内门2010-4-102010-4-12010-5-20/2010-8-10公司集中采购27厨房电器2010-4-202010-4-12010-6-20/2010-10-20集团采购28木地板2010-4-202010-4-12010-6-20/2010-11-1公司集中采购29复合井盖2010-3-102010-3-12010-6-30区域采购3总平面策划3.13.1 施工总平面布置图施工总平面布置图1、地下室施工阶段2、地上施工阶段3.23.2 施工现场总平面布置原则施工现场总平面布置原则1、从总体施工部署考虑，进行合理的布置、方便施工、
29、便于管理，利于“标准化”工地管理。2、根据要求现场总平面布置将分两个区域进行布设，即生活区与办公区，生活区临设将全部布设在地块的西部，与业主办公区域相连接，其中办公区主要设置在 5#楼的北部，即施工区范围内。因受场地狭窄影响,本项目现场临设布置分 2 阶段实施(除生活区域中宿舍之外)，第 1 阶段为基础施工的布置，具体详见附件；第 2 阶段为主体结构施工的布置，设备场地布置已考虑展示区的需求，具体详见附件。3、施工现场的封闭1）现场北面、西面、南面全部采用 3 米高钢围板进行围闭，除北面沿佛陈路退红线 2 米（因政府佛陈路改造造成道路不通畅，要求我方先行退回 2 米）进行围闭外其余全部按红线范
30、围进行围闭，南面为河涌，未进行围闭。2）在正式施工时，根据现场的实际情况，拟采用围护栏杆进行基坑及施工通道围护。3、交通安排18根据现场的平面布置及实际情况，拟在整个施工现场设置 1 个主进出口及 1 个次进出口，现场施工通道共设置 2 条，其中一条为 6 米宽主通道及 4 米宽通道，4 米宽通道沿地下室边设置，生活区单独设立大门。施工现场的主进出口设置人物分流出入口，并在人口进出口设置人流控制器。大门的具体位置设置：a)主进出口设置在佛陈路，即 5#楼的北面；b)次进出口设置在景明路，即会所的东面；施工道路做法为：路面砼为 20cm，砼强度为 C25,下铺 15cm 厚碎石。4、临时设施设置
31、1）因基坑开挖限制，临时设施的设置分两个阶段进行平面布置，即地下室施工阶段布置及上部结构施工阶段布置，临时设施的布置由三大块内容组成：生活区和办公区、临设加工场及材料堆场。2）生活区的设置：集中设置在地块的西部，与建设方的办公区域相连，即 3#5#楼的西侧，生活区将采用夹心板彩钢板围墙与工地进行分隔，形成一个封闭生活区域。生活区由宿舍楼、食堂、浴室、厕所等生活设施，其设施将考虑分两个阶段进行完善。3）办公区的设置：集中设置在地块的北部，即 5#楼的北侧，靠佛陈路一侧。办公区内拟设置办公楼、停车场及样板引路区，办公区将采用夹心板彩钢板围墙与施工区域进行分隔，形成一个封闭办公区域。考虑到地下室施工
32、阶段围护施工的影响，办公区的设施布设将分阶段进行完善到位。4）施工现场临时设施的布设：施工现场内将设置钢筋原材堆场、钢筋加工棚、成品钢筋堆场、模板方木堆场、木工加工棚、砂浆搅拌场、钢管扣件堆场、砌块堆场、水泥仓库、工具间等临时设施，现场的所有临时设施将分两个阶段进行设置。临时设施的布置将遵循就近布设的原则，即有关的施工楼层附近进行布设。5）所有的办公楼、宿舍楼、工具房及其他配套设施均采用夹心组合彩钢板进行搭设。6）沿围墙四周设置照明路灯及故障路灯。5、施工机械布置1）根据现场的建筑物布置情况，每栋楼将设置 1 台塔吊及 SC200/200 贰台双笼施工电梯；考虑到建设方的消防楼梯拟采用预制楼梯
33、的情况，塔吊的型号拟选用 QTZ160，1#和 2#楼采用臂长 50 米，3#、4#和 5#楼采用臂长 45 米。2）本工程混凝土采用商品混凝土。由混凝土搅拌运输车运送混凝土到现场的混凝土泵，泵送到浇筑面，混凝土泵拟采用汽车泵与固定泵相配合形式。3）塔吊及人货电梯的安装及拆除必须先方案审批及报建后，方可进行下道工序施工。6、施工用电1）所有用电设备均设置装有漏电保护器的三级电箱，采用三相五线制系统配电，电箱实际一机一闸。2）施工用电计算3）供电线径选择：选择干线电缆为 4x240+2x120（mm）；支电缆为 4x95+1x50（mm）；塔吊电缆为 4x65+1x16（mm）；照明选用为 4x
34、35+1x16（mm）。4）塔楼供电安排：每三层设置一个三级分配电箱，每个楼梯间将设置照明系统，另在人货电梯出口处均设置 1 个照明灯。195）施工现场用电要求做到三级控制、两级保护，各级控制箱内配备合适的漏电开关，确保施工现场用电人身及用电设备的安全。6）每台用电设备附近配备三级配电箱，箱内应装设漏电保护器，其漏电动作电流应小于 30mA，动作时间小于 0.1S。7）现场设置若干持有合格电工操作证的电工进行现场维护和管理。7、施工用水1）施工用水计算：包括施工用水、生活用水分别计算，得到现场总用水量。2）供水管径选择：现场供水主管选用 DN150，支管选用 DN50。3）塔楼供水安排：利用自
35、来水管网然后通过10t蓄水池，外加增压泵至每幢楼层施工用水，立管采用DN50。8、场外运输安排现场所用材料、设备均用汽车运输，从两个进出口分别沿地下室边运输至指定区域。9、现场运输1）水平运输：混凝土、水泥、砌块、砂浆以及其他材料等等水平运输。2）垂直运输安排：具体详见总平面布置图。10、现场通讯本工程场地面积较大，为保证工程施工顺利进行，通讯指挥联络便利，将在工地上配备一定数量的对讲机。（加监控）4进度策划4.14.1 项目开发二级计划编制项目开发二级计划编制4.24.2 项目开发三级计划编制项目开发三级计划编制根据项目二级计划，编制报批报建、设计出图、材料采购、工程施工、销售策划等三级分项
36、计划。4.34.3 针对一期示范区编制专项计划（见下表）针对一期示范区编制专项计划（见下表）20缤纷四季花园开盘示范区景观工程缤纷四季花园开盘示范区景观工程景观工程设计时间责 任人配合部门工程部时间责任人配 合 部门项目部时间责任人配 合 部门全套施工图完成2010-3-10李业宏项目部景观工程定标2010-4-20王久飞项目部成本部示范区道路及管网完成2010-7-1陈黎敏设计部景观材料样板确认2010-4-1李业宏项目部室外园林家具合同签订2010-5-20王久飞项目部成本部景观施工样板完成2010-6-20陈黎敏设计部景观施工样板确认2010-5-30李业宏项目部室外园林灯具合同签订20
37、10-5-20王久飞项目部成本部景观施工硬装完成2010-7-10陈黎敏设计部室外园林家具样板确认2010-4-20李业宏项目部景观灯具安装完成2010-7-14丁胜强设计部景观选苗2010-5-10李业宏项目部景观工程绿化完成2010-7-14陈黎敏设计部室外园林家具到场2010-7-10陈黎敏工程部设计部室外园林灯具到场2010-7-1丁胜强工程部设计部卫生清洁2010-7-16陈黎敏物业缤纷四季花园缤纷四季花园 1-41-4 层外立面工程层外立面工程外立面工项目部时间责 任人配合部门设计时间责任人配 合 部门工程部时间责任人配 合 部门砌筑工程完成2010-5-15陈黎敏外立面效果图20
38、09-10-25李晓辉外墙砖合同签订2010-3-10王久飞项目部成本部铝合金门窗安装完毕2010-5-20陈黎敏瓷砖样板确认2009-11-30李晓辉项目部入户门供货合同2010-3-10王久飞项目部成本部水电安装完毕2010-6-10丁胜强梁卫江入户门样板确认2010-2-1李晓辉项目部防火门供货合同2010-3-30王久飞项目部成本部钢栏杆及百页安装完毕2010-5-20陈黎敏防火门样板确认2010-2-1李晓辉项目部栏杆供货合同2010-3-30王久飞项目部成本部入户门安装完毕2010-5-20陈黎敏栏杆样板确认2010-2-1李晓辉项目部消防楼梯栏杆合同2010-3-30王久飞项目部
39、成本部外墙抹灰完毕2010-6-1陈黎敏铝合金样板确认2010-2-1李晓辉项目部铝合金工程合同2010-3-30王久飞项目部成本部21程外墙瓷砖施工2010-6-20陈黎敏涂料施工完毕2010-6-20陈黎敏铝合金百叶安装完毕2010-6-15陈黎敏消防楼梯栏杆安装完毕2010-6-30陈黎敏外脚手架落架2010-6-25陈黎敏三层样板房室内装修工程三层样板房室内装修工程室内装修工程设计部时间责 任人配合部门项目部时间责任人配 合 部门营销部时间责任人配 合 部门全套施工图完成2010-3-1陈琰样板房装修工作面移交2010-6-1陈黎敏设计部导视牌/防撞条等制作安装2010-7-10吴雪峰
40、项目部装修单位确定2010-4-15陈琰成本部样板房空调方案确定2010-6-20梁卫江设计部销售通道包装2010-7-10吴雪峰项目部装修材料样板确认2010-4-25陈琰项目部样板房空调工程安装完2010-7-10梁卫江营销部家私，部品采购及摆设2010-7-15陈琰项目部售楼处及销售办公室临时供电工程安装完毕2010-6-20丁胜强大堂及公共部位装修大堂及公共部位装修室内装修工程设计部时间责 任人配合部门项目部时间责任人配 合 部门营销部时间责任人配 合 部门全套施工图完成2010-3-1陈琰装修工作面移交2010-5-20/2010-6-1陈黎敏设计部销 售 通 道 包装2010-7-
41、10吴 雪 峰欧志维项目部装修单位确定2010-4-15陈琰工程部装修工程完成2010-7-10陈黎敏设计部装修材料样板确认2010-4-25陈琰项目部家私，部品采购及摆设2010-7-13陈琰项目部22开盘前重要节点控制开盘前重要节点控制营销部时间责 任人配合部门项目部时间责任人配 合 部门事务部时间责任人配 合 部门开盘方案汇报2010-7-10吴雪峰欧志维项目部、设计部、客服部完成销售厅网络设备、电话设备安装2010-4-10王镇涛设计部预售证申报计划2010-7-1梁展图设计部开放日执行2010-7-15吴雪峰欧志维项目部、设计部、客服部提供面积测算表2010-7-10梁展图设计部价格
42、方案2010-7-22吴雪峰欧志维项目部、设计部、客服部设计部时间责任配 合 部门预售证到位2010-7-21梁展图开盘执行2010-7-25吴雪峰欧志维项目部、设计、客服部完成样板房装饰工程2010-7-15陈琰项目部234.44.4 计划实施保障措施计划实施保障措施（1）公司总办与各相关部门及项目部签订年度经营管理目标责任状。在季度及年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。（2）计划编制要切实可行，工期合理，针对政府报建、雨季施工、基础形式等情况进行有针对性的分析和编制，做到计划指导实际。（3）组织工作群各专业针对售楼部和
43、开盘区的范围进行讨论，在确保销售时间和展示效果的前提下，售楼部、开放区的设置也必须合理，针对样板房景观面、采光通风等情况进行详细分析，避免后期更改开放区及样板房范围对现场施工进度造成影响。(4)项目群各职能专业根据已确定的项目二级计划编制各自专业的三级细分计划，计划包含报建、设计、采购、成本、销售、工程整个房地产流程各个阶段，三级计划要充分考虑出图时间、预留招标合理时间、材料定样周期等因素，三级计划完成后经项目群全体审核确认报公司备案。（5）为保证开盘区工期计划，施工图可分段出图分段审核，招标工作也可根据出图情况分段开展，比如桩基工程等可以在桩基础审核完成后进行招标施工，避免等全套图纸影响工程
44、进度。（6）在项目开发过程中，为避免项目开发计划中的设计、报建、采购、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目经理牵头召集设计、报建、采购、营销等部门及项目部每周举行一次项目工作群例会。在会中，对各部门的进度执行情况及影响进行通报，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。（7）充分熟悉图纸内容，针对材料供应、定样、加工周期等个环节进行摸底，判断是否与采购计划冲突，材料供货能否满足工期要求，提前摸底提前判断，预留纠偏时间。（8）工程招标时，根据开发计划，明确列明工程工期要求及奖惩措施，报价方报价时可根据提供计划充分考虑
45、相应费用，避免因工期不明确造成后期赶工费用的扯皮。（9）开工前，项目部必须核对施工单位上报的总进度计划是否满足项目开发要求，能否符合现场工程实际，所上报计划必须能切实实施。（10）施工期督促总分包施工单位将总进度、单位工程和专项工程等控制性施工进度计划细化、分解、落实成年、月、周等实施性施工进度计划，施工过程中加以对照，如发现有发生偏差采取办法进行纠偏。（11）外界因素，如政府政策变化、突发灾难行事件等可能对进度造成影响，须及时判断影响程度多大，能否有赶工措施，需要增加多少费用等情况，统计清楚后报公司领导决策确定进度补救方案。245工程质量管理策划5.15.1 项目质量管理控制要点项目质量管理
46、控制要点阶段控制要点责任人控制内容标准做法成果检验施工准备图纸内审设计部、项目部、物业图纸资料是否符合要求，有无错漏内审记录图纸会审各单位专业负责人图纸资料是否符合要求，有无错漏会审记录基础施工阶段基础开挖技术负责人有组织排水、开挖方案施工方案土方回填技术负责人回填密实度分层回填夯实施工方案及记录主体施工阶段墙柱垂直度土建工程师材料的选用、加固措施检查记录顶板平整度土建工程师支撑体系的稳定性、检查记录抹灰垂直度土建工程师灰饼间距、完成面情况检查记录窗边塞缝、防水土建工程师塞缝密实、防水宽度、厚度检查记录砌体土建工程师分段砌筑、顶砖间隔检查记录5.25.2 质量过程控制要点质量过程控制要点项目细
47、部质量做法要求：1、门窗安装工程的质量控制(水平控制线的校核、安装的垂直度等)，尤其门框安装时要根据墙面装修情况预留完成面的位置，按墙面贴石材预留 3.5cm，贴瓷砖预留 2.5cm，做涂料预留 5mm 标准进行安装。2、电梯厅装修地面完成面标高控制：按每层结构面标高为 H，电梯厅地面装饰完成面标高为 H+0.05，电梯门槛石向电梯厅走坡，靠电梯一侧标高为 H+0.055，靠电梯厅一侧标高为 H+0.05，入户门槛石标高为 H+0.07，入户门门扇下底标高为 H+0.05，所有标高按统一水平线进行安装。3、外墙淋水试验：挂墙淋水线管采用25 PVC 管，用 3mm 钻头在管上沿直线钻孔，孔距
48、50-80mm，“喷嘴”对着墙体或窗体，在被检外墙表面形成连续水幕，第一次淋水持续 24 小时，待整改完成后进行第二次淋水，25第二次淋水持续 12 小时，若在第二次全面淋水后，按楼栋统计的户均渗漏率不大于 0.1 处/户，则该楼栋后续可不进行全面淋水试验；4、闭水试验：屋面、卫生间、阳台等有防水要求的部位，在结构完成后进行闭水试验，闭水时间不少于 48小时，有结构渗漏及时整改完成后进行第二次结构闭水，直至不渗漏，防水施工完成后在防水层上再进行闭水试验，直至不渗漏；5、通水试验：水电安装完成后，阳台、卫生间、厨房等排水管及地漏位置都须进行通水试验，确保排水畅通。6、展示示范区工程由于工期紧，展
49、示面大，在质量控制上须注意以下几点：（1）展示区施工时，主体、砌体、抹灰、装修、园林等各工序都在施工，根据不同的工序安排不同人分管，在展示区施工阶段计划主体、砌体、抹灰与装修、园林分开两人负责监管；（2）展示区施工工期紧，各工序抢工难免出现未按质量标准进行施工的情况，为最大程度消除此影响，在展示前 3 个月必须联合相关施工单位进行计划编制及质量交底，确保各工序的施工要求时间；（3）展示落架面及会所每个铝合金窗的塞缝、防水及卫生间的防水隐蔽施工都必须逐个验收并保留图片及验收记录，杜绝展示区的渗漏情况；（4）1#、2#楼四层以下落架，四层以上采用悬挑架，为避免上部雨水及施工用水流入展示区，在悬挑架
50、下用镀锌铁皮制作节水槽，镀锌铁皮与接口与墙体接缝处采用打胶封闭，节水槽保留一定的排水坡度，最终引入排水管。7、装修与土建移交面的明确：（1）本项目 1#楼装修房考虑在毛坯竣工验收后再进场装修，移交前由土建总包负责现场管理，移交后由装修总包负责现场管理；（2）再竣工验收前三个月由装修总包进场进行毛坯房装修面移交检查，主要检查项目为：室内标高水平标高线的校核、万科实测实量项目、使用功能的检查（空调洞、排气口、地漏通水、排水管排水畅通、给水管试压、室内电阻检测等）、铝合金玻璃的划伤检查、入户门的划伤碰伤检查，检查完成由相关单位分别进行整改，整改完成后移交装修总包统一管理，后期出现质量问题由装修总包负