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1、团趟地塑婴论坛新31 号文对房地产开发企业所得税汇算清缴的影响口崔红伟安阳市水务工程有限责任公司摘要：房地产开发企业所得税汇算方法不同于其他企业，其原因就是在开发前期，建造房屋(商品)尚未出售，预收账款计入负债不能确认收入，与之相匹配的成本不能准确核算并被结转。文章结合实践，论述了对新3 1 号文的理解和在房地产企业汇算中的相关税务处理。关键词：新3 1 号文；房地产；税务处理；企业所得税一般来说，房地产开发企业具有开发周期较长，投资成本大，成本难以准确核算，风险收益较高等特点。在开发前期，建造房屋(商品)尚未出售，预收账款计入负债不能确认收入，与之相匹配的成本不能准确核算并被结转，因而房地产
2、企业所得税汇算方法不同于其他企业，为此国家税务总局出台了国税发 2 0 0 9 1 3 1 号文(下称新3 1 号文)进行规范。笔者结合实践，谈一下对新3 1 号文的理解和在房地产企业汇算中的相关税务处理。一、计税毛利的确定该文计税毛利的计算公式：计税毛利=营业收入一计税成本。在上述公式中，要想准确计算计税毛利，关键点就是准确计算计税成本，计税成本由以下几项构成：1 土地征用费及拆迁补偿费。2 前期工程费。3 建安费。4 基础设施建设费。5 公共配套设施费。6 开发间费。二、未完工开发产品的税务处理新3l 号文第六条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计毛利率分季(或月)计算出预计
3、利额，计人当期应纳税得额。开发产品完工后，企业应该及时结算其计税成本并计算出此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入完工年度的应纳税所得额。该文第七条规定：企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房、房改房的，其计税毛利率不得低于3，其它未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定；房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于1 5；位于地及地级市城区及郊区的，不得低于1 0；位于其他地区的，不得低于5。3 1 号文与 2 0 0 3 8 3 号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营
4、业利润率与计税毛利率是不同的两个概念：营业利润=预售收入一计税成本一营业税金及附加一期间费用，营业利润率=营业利润营业收入；计税毛利=营业收入一计税成本，计税毛利率=计税毛利预售收入。采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率的毛利减去当期实际发生的与之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入预计计税毛利率；当期应纳税所得额=当期毛利额一当期期间费用一当期已交税金及附加；当期应交纳的
5、所得税=当期应纳税所得额x 2 5。三、完工开发产品的税务处理新3 1 号文第三十五条规定，凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。该文从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。完工开发产品的税务处理如下：实际销售收入毛利
6、额=预售收入确认的实际销售收入一计税成本(预售收入相对应的成本)；预售收入毛利额=当期预售收入预计计税毛利率；完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额一预售收入毛利额+当期应纳税所得额；完工年度应交纳的所得税=完工年度应纳税所得额x 2 5。四、预征所得税操作案例及注意事项案例：某房地产开发有限公司2 0 0 9 年初开发”普通住宅”项目，整个工程于9 月底完工，1 1 月份投入使用。当年发生经济业务如下：一季度发生期间费用1 6 万元，收到预售收入2 1 0 万元“预收账款”余额2 1 0 万元：二季度发生期间费用8 万元收到预售收入4 0 0 万元“预收账款”余额6 1 0 万元：三季度发
7、生期问费用1 5 万元，收到预售收入4 9 0 万元，“预收账款”余额1 1 0 0 万元：该项目共发生房屋开发成本1 0 5 0(含土地款2 0 0 万元、利息支出2 0 万元，商品房可售面积为1 0 0 0 0 平米，售价0 1 8 万元，平米。至三季度末累计预售6 0 0 0 平米。四季度发生期间费用3 0 万元，剩余4 0 0 0 平米全部售完，取得收入7 2 0 万元。该公司适应的税率：营业税率5、城建税7、教育费附加3、土地增值税预征率0 5、预计计税毛利率1 0、所得税税率2 5。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税。计算方法如下：一季度发生期间费用1 6 万元，营业税金
8、及附加11 5 5(2 1 0 x5 5)万元，土地增值税1 0 5(2 1 0 x O 5)(万元)，当季应纳所得税计算如下：应纳税所得额=2 1 0 x 1 0 一1 6 一1 1 5 5 1 0 5=一7 6(万元)。应纳所得税0。二季度发生期间费用8 万元，累计期间费用2 4 万元。累计交纳营业税金及附加3 3 5 5(6 1 0 x 5 5)万元，累计交纳土地增值税3 0 5(6 1 0 x 0 5)(万元)，当季应纳所得税计算如下：累计预征应纳税昕耥1 0 1 0 一2 4 3 3 5 5 3 0 5-0 4(万元)应纳的所得税：0 4 x 2 5=0 1(万元)三季度发生期间费用
9、1 5 万元，累计期间费用3 9 万元。累计交纳营业税金及附加6 0 5(1l O O x 5 5)万元，累计交纳土地增值税5 5(1l O O x O 5)万元当季应纳所得税计算如下：累计预征应纳税所得额=1l O O x l O 一3 9-6 0 5 5 5=5(万元)当季应纳所得税=5 x 2 5 一0 I=1 1 5(万元)(下转第1 1 6 页)星一勺。匀，IC2嘞TI冒一万方数据豳趟地!虫论怯项资金列入“其他应付款”科目核算。为适应国库集中收入的需要。要，调整财政补助收入和事业支出的核算内容，以及时反映事业单位资金运作方式的变化；为适应政府采购的需要，调整采购业务的核算程序，以全面
10、反映事业单位不同来源资金进行采购的内容和程序。三、结束语事业单位涉及社会生活的各个方面，在经济政治文化生活中起着重要作用。事业单位会计是各类事业单位对其预算资金及经营收支过程和结果进行全面、系统和连续地核算和监督的会计。为了规范事业单位的会计核算，政府也相继公布了如事业单位会计准则(试行)等一些准则，以使会计制度更好地适应我国事业单位的发展，虽然在运行过程中遇到一些问题，但通过不断学习和改进，总会满足事业单位经济核算和预算管理的需参考文献：1 邓琛琛深化国有事业单住会计制度改革的思考基于民间非营利组织会计制度的比较】科技情报开发与经济，2 0 0 7 2 程晓佳改进我国事业单位会计制度的几点思
11、考 财务与会计，2 0 0 5，(1 2)3 邹加好事业单位会计改革的几点认识U J 集团经济研究，2 0 0 5 4 刘光忠改进我国预算会计制度的思考】会计研究，2 0 0 2，(1)5 张海英，夏菲对改进事业单位会计制度的几点建议 玎中国农业会计，2 0 0 6，C 4)+-+-+-+一+-+一+-+一-+-+一+一+-+一+一+-+-+-十-+-+-+-+-+-+-+-+-+-+-+1。卜。+-。+一。1+一+一+。+。+。卜。-卜。卜。一。+一。卜(上接第1 1 2 页)四季度：1 1 月份开发产品完工，按新3 1 号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，
12、计入四季度的应纳税所得额。计算如下：预售收入相对应的计税成本=1 1 0 0 0 1 8 x 0 1 0 5=6 4 1 6 7(万元)实际销售收入毛利额=11 0 0 6 4 1 6 7=4 5 8 3 3(万元)预售收入计税毛利额=1 1 0 0 x 1 0=1 1 0(万元)四季度剩余4 0 0 0 平米全部销售，实现销售收入7 2 0 万元，发生期间费用3 0 万元，结转销售成本4 2 0(4 0 0 0 x 0 1 0 5)万元，营业税金及附加3 9 6 万元(7 2 0 x 5 5)。应补交的土地增值税：(1)计算允许扣除项目金额=2 0 0+8 3 0+2 0+(2 0 0+8
13、3 0)5+1 0 0 1+(2 0 0+8 3 0)x 2 0=1 4 0 7 6(万元)(2)增值额=1 8 2 0-1 4 0 7 6=4 1 2 4(万元)+-+一+-+-+-p+一+一-4-+-+-+-+-一-卜-p-一(3)增值率=4 1 2 4 1 4 0 7 6 x 1 0 0=2 9 3(普通住宅超过增值税率2 0)(4)应交纳土地增值税=4 1 2 4 x 3 0=1 2 3 7 2(万元)(5)应补交土地增值税=1 2 3 7 2 5 5=1 1 8 2 2(万元)应纳税所得额=(4 5 8 3 3-1 1 0)+(7 2 0-4 2 0-3 9 6-1 1 8 2 2
14、3 0)=4 6 0 5 1(万元)应交纳的所得税=4 6 0 5 1 x 2 5=1 1 5 1 3(万元)应补交的所得税=1 1 5 1 3 1 2 5=1 1 3 8 8(万元)房地产企业计算所得税时，应注意按照规定结转没有完工的开发产品提前结转的预售收入。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之I 司混淆不清，无法正确计算企业所得税。只有这样，才能既符合新3 1 号的要求，又能满足企业所得税核算的需要，还能减少税务风险的发生。-+-+-一-+(上接第1 1 4 页)股东既希望分红，又希望每股盈余在未来不断者在为投资者尽最大努力实现目标时，也要增加报酬、增加
15、闲暇增长，两者有矛盾，这就需要做到，当企业的获利能力增强时，采时间、避免风险等，这就使投资者和经营者的目标不完全一致。用“低正常股利加额外股利”的决策；当企业的收益超过投资者经营者为了自己的目标，就采用增加自己的闲暇时间、装修豪华投资于别处所获得的收益时，企业应保留盈余而不是分配，以实的办公室、购买高档汽车等方法，与投资者的目标相背离。投资现股东财富最大化。者为了防止经营者目标的背离，就采用向企业派财务总监、审计企业外部因素是企业财务决策难以改变的外部约束条件，对企业人员等监督手段，并用现金、股票奖励、分红等激励办法。财务管理目标将产生极大的影响。是法律l 环境。在市场经济条件下，2 投资者和
16、债权人法律手段日益增多，越来越多的经济活动将受到法律的具体规当企业向债权人借人资金后，两者也形成一种委托代理关范，财务工作 员应该了解、熟悉并掌握这些法律知识，做到有法可依，系。债权人把资金交给企业，其目标是到期时收回本金，并获得在守i 去f 瞩馄下完成企业理财的职能，实现企业财务管理目标。二是经约定的利息收入，债券人为了防止其利益被伤害，除了寻求立法济环境。国民经济的发展规划，体制改革的相关措施也对企业财保护，如破产时优先接管、优先与股东分配剩余财产等外，还通务管理目标的实现产生影响，企业能够正确预见政府经济政策过采取在借款合同中加入限制性条款、不再提供新的借款或提的导向，对理财决策大有好处
17、。三是商业竞争、通货膨胀和利率前收回借款等一系列措施。投资者一旦从债权人手中借到资金，波动等外部因素，都将对企业的销售收入、存货库存、设备添置、就会不经过债权人同意，投资于比债权人预期风险要高的新项债券投资等方面产生严重影响。为实现企业财务管理目标，企业目，如果高风险的计划侥幸成功i 超额的利润归投资者独吞，如必须及时调整生产经营，适应经济政策，以迅速提高应变能力。果计划不幸失败，公司无力偿债，债权人与投资者将共同承担由(二)相关利益者的思考此而造成的损失。还会不征得债券任的同意而迫使管理当局发广义上说来，企业的相关利益者包括存在于社会上的每一行新债，致使旧债券的价值下降，使旧债权人蒙受损失。
18、一个人，在确认财务管理目标为”相关者利益最大化”时，这样说无3 企业目标和社会责任置J 异于推卸责任，将这个目标放到一个只能在理论上讨论，而在现企业的目标和社会的目标在许多方面是一致的。企业在追宝j 实中无法运用的地步。因此，在这里，我只将”相关者”局限于企求自己的目标时，自然会时社会受益。但也有不一致的地方，如，量f 业投资者、经营者(包括职工)、债权人、政府。企业为了获利，可能生产伪劣产品、可能造成环境污染、可能损骂1 企业投资者和经营者害工人的利益和健康等。国家要保护所有公民的正当权益，颁布吾l企业是投资者的企业，投资者把实现企业财富最大化作为了一系列法律等规章制度，通过这些法律调节投资者和社会公一其目标，千方百计要经营者以最大努力去完成这个目标，但经营众的利益。呵一一一一一一一万方数据新31号文对房地产开发企业所得税汇算清缴的影响新31号文对房地产开发企业所得税汇算清缴的影响作者：崔红伟作者单位：安阳市水务工程有限责任公司刊名：致富时代(下半月)英文刊名：THE FORTUNE TIME年，卷(期)：2009，(9)被引用次数：0次 本文链接：http:/