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1、城乡一体化可持续发展城乡一体化可持续发展与土地产权制度变革与土地产权制度变革朱介鸣城市规划与交通网http:/www.cityup.org1.人口高密度农村地区的土地土地细碎、分散问题人口高密度农村地区的土地土地细碎、分散问题 某县级市地区总面积为721平方公里，中心城区外的农业地区有774个自然村，全市有1000多块非农建设用地“斑块。城市规划与交通网http:/www.cityup.org人口高密度地区内在的非农建设用地蔓延式发展 浙江某镇6,451ha 16个行政村 437个自然村 常住人口73,000人 行政村平均面积403ha 自然村平均面积15ha图4-2：现状农居点分布图城市规划
2、与交通网http:/www.cityup.org 广东佛山南海区总面积1,074平方公里，总共有1,678个以村民小组为单位组建的股份合作组织，每个股份合作组织所辖的土地面积平均只有64公顷。非农建设用地的开发以64公顷土地上的股份合作组织为基本单位展开，造成1,000多个分离的居住点和工业点。城市规划与交通网http:/www.cityup.org江苏昆山城市规划与交通网http:/www.cityup.org 费孝通先生1939年的“开弦弓村”调查 村域面积：3065亩 其中农田：2758亩 274户家庭，1458人 户均农地10亩，人均农地1.9亩 1980年，“开弦弓村”人口达到230
3、8人 人均农地1.2亩城市规划与交通网http:/www.cityup.org以村为单位的非农经济发展 人口高密度的背景下，以村为基本单位的建设用地开发造成农用地与建设用地犬牙交错的状况，成为农村土地城市化的蔓延式发展。城市规划与交通网http:/www.cityup.org2.模糊和残缺的集体所有制土地产权模糊和残缺的集体所有制土地产权 所谓土地集体所有，是指“三级所有，队（村）为基础”。可是各个业主各拥有多少份额却是不甚明了，而且村民实体是个变量。所以，集体所有制土地产权是模糊的。农村集体的土地利用通常没有土地总体规划指导和土地开发规划控制。所以，缺乏对土地开发权和使用权的限制，集体所有制
4、土地产权是残缺的。城市规划与交通网http:/www.cityup.org3模糊和残缺土地产权下的土地发展现象模糊和残缺土地产权下的土地发展现象 模糊和残缺的集体土地产权引发了对土地租金差的无序竞争，土地租金差无序竞争导致土地的低效、无序开发。无序竞争和无序开发的土地市场制度恶化了农村建设用地开发的蔓延式发展。城市规划与交通网http:/www.cityup.org 模糊产权下无序争夺土地租金差引起机会主义“先发制人”式的土地开发，“非法性”地为开发而开发。没有土地规划指导的人口高密度农村城市化发展造成布局混乱，负面环境“外在性”不断积累，村庄的环境资源被过度消费，环境水平日益下降，最后沦落成
5、为声名狼藉的“城中村”。城市规划与交通网http:/www.cityup.org“城中村”的形成城市规划与交通网http:/www.cityup.org4模糊和残缺土地产权造成城市化不可持续模糊和残缺土地产权造成城市化不可持续 如果产权没有明确规定，资源会被低效率利用，甚至被掠夺。这种产权状况被称之为“公地公地”（the commons）。没有排它性的产权限定，任何人都可以利用资源，保护资源可持续利用的激励机制不存在，结果是资源迅速消耗殆尽。城市规划与交通网http:/www.cityup.org 与“公地”现象相对称的是“反公地反公地”（the anticommons）现象。“钉子户”“反公
6、地”即资源被多个业主共同拥有，因为无法达成共识而不能共同开发，结果是资源仍保持原来的低效利用状态。“反公地”现象在人口高密度、土地私有制的发展中国家城市化中普遍存在。城市规划与交通网http:/www.cityup.org5.农村可持续城市化与土地产权制度的变革农村可持续城市化与土地产权制度的变革 三集中：“农业向规模经营和农业园区集中，工业向开发区和工业集中区集中，农民居住向城镇和农村新型社区集中”城市规划与交通网http:/www.cityup.org图4-2：现状农居点分布图城市规划与交通网http:/www.cityup.org农村土地产权制度的变革 以村为基本发展单位以镇为基本发展单位 以镇政府为开发主体的土地集体所有制度 土地开发权向上集中，意味着土地利益关系的重组。城乡一体化可持续发展建立在土地改革的基础上。城市规划与交通网http:/www.cityup.org制度变革（土改）的动力 自下而上重组的动力之一：各利益相关者（村民、村、镇）得益于土地更有效利用的结果（经济、环境），土地（农业、工业、居住）高效率开发促进土地制度变革 自下而上重组的动力之二：收益的分配（社会公平）和程序的公平城市规划与交通网http:/www.cityup.org