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1、 132 2010 财 税 FINANCE AND TAXATION 现阶段促进房地产业稳定发展的 货币政策和财政政策 叶文婷 河北大学经济学院金融系 中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2010)02-013-02 摘 要 近几年随着房地产市场的不断发展，在取得了一系列成就的同时许多问题日益凸显，供求矛盾不断激化，在国际经济危机的背景之下，为了达到稳定房地产市场的目地，国家出台了一系列房地产新政，通过适度宽松的货币政策和积极的财政政策等工具来调控房地产市场。本文研究了这些货币政策及财政政策的传导途径以及对房地产市场的现实影响，在此基础上提出了一些简单的建议。关键
2、词 房地产 货币政策 财政政策 随着近十多年的发展历程，房地产市场已经逐步发展成为中国国民经济的支柱产业，市场化程度越来越高，对中国经济的贡献程度也越来越大，但近几年来，伴随着房地产投资的逐步升温，房价持续走高，房地产业的问题日益凸显。房地产泡沫过多，地王不断涌现，人民群众买不起房这些房地产业的问题成为这个世界上最大的社会主义国家亟待解决的难题之一。于是，我国在适度宽松的货币政策和积极的财政政策相配合的背景之下于 2008 年中下旬出台了例如提高二套房首付比例，加强保障性住房建设等一系列“房地产新政”，从而体现了我国政府运用货币政策和财政政策等工具调控房地产市场促进其稳定发展的决心。一、货币政
3、策分析 房地产业是典型的资本密集型产业，其发展对货币资金的依赖性非常大，事实上，我国房地产市场长期依赖银行贷款，特别是在 1998 年银行对房地产业的信贷支持由过去的企业开发贷款支持扩大为开发和销售两个环节的信贷支持后，房地产业对银行的依赖程度越来越深，这也为国家通过货币政策调控房地产市场提供了便利。1货币政策对房地产市场的主要传导途径 第一，利率。这里指的的利率主要是贷款利率，贷款利率会影响到购房者的购房成本，购房成本的变化会促使消费者进入或者退出房地产市场，从而影响房地产需求，导致价格的变化。在适度宽松的货币政策之下，贷款利率降低，还贷额既购房成本减少，房地产需求增加，在供给不变的情况下，
4、房地产价格上升。在这次房产新政中，国家规定贷款的利率不得低于央行公布的同期基准利率的1.1 倍，利率水平要随着购买住房套数的增加而增加，具体增加幅度由商业银行根据不同的地方的实际情况自主确定。这不仅对消费型住房需求和投资型住房需求加以区别，达到鼓励合理的住房消费，扼制投资过热现象的目地，而且可以针对我国不同地区的不同经济发展状况适当调节政策力度。第二，信贷规模。这里的信贷规模可分为两个部分，一是货币供应量，二是不动产的信用控制。当国家实行适度宽松的货币政策时，央行可以通过降低再贴现率，法定存款准备金率以及在公开市场上买入证券来增加货币供应量，进而增加商业银行的贷款供给能力，增加消费者获得房贷的
5、可能性，改变房地产需求。而不动产信用控制是指央行规定一般商业银行对客户新购买的住房或商品用房发放贷款的限制性措施，实际上就是中央银行对不动产的贷款额度和分期付款的期限等规定的限制性措施。而这次新政相当于变相地限制了贷款额度：对于居民购买首套住房的，住房面积在 90 平米以下的贷款首付不得低于总房款的20%，在 90 平米以上的不得低于 30%；对于已经利用贷款购买住房，又申请购买第二套的，其首付比例不得低于40%。这一政策可以减少投资型的需求者。2货币政策对房地产市场的影响 若以上几种传导途径在具体实施过程中灵活畅通，排除货币政策时滞等一系列不利因素之后，货币政策将会对促进房地产业健康稳定发展
6、起到至关重要的作用，主要表现在以下几个方面：第一，对房地产市场供给面的影响。这里主要针对房地产开发商，前文提到，长期以来，开发商对商业银行的资金依存度较高，融资渠道也较为单一，所以放松银根一方面增加了货币供应量既可贷款的规模，另一方面降低了贷款利率则意味着降低成本，从理论上说，这势必会增加信贷量，改善部分房地产企业资金紧张的情况，提高整体开发能力，活跃房地产市场，以缓解次贷危机以来的市场低靡局面。但事实上，虽然商业银行配合中央政策导向，加大了信贷规模，但是面临着经济可能下滑的风险，商业银行还是较为惜贷，2009 年第一季度商业银行新增贷款总额达到 4.58 万亿元，但商业性房地产贷款余额的增幅
7、却比上年同期降低了 13%，一季度房地产开发企业开发贷款同比也只增长了 9%，而其中受益的也只是些大的开发商，因此，目前宽松的货币政策虽起到了一定的作用，但是开发商的资金依然较为紧张。第二，对房地产市场需求面的影响。房地产市场的需求者可分为两部分，一是消费型的需求者，这一部分人买房往往是为了自己居住；另一类是投资型的需求者，这一部分人买房往往是为了投资赚取差价。在这次新政中，国家针对这两类需求者制定了不同的政策，鼓励消费型的住房需求，扼制投资型的住房需求，从而引导市场从投资型的市场转为消费型的市场，稳定房地产市场，防止泡沫加大。第三，对房价的影响。房价是由供给面和需求面共同决定的，从理论上说，
8、在适度宽松的货币政策下，供给将会由于成本降低而增加，而需求也会增加（消费型占多数），在这种情况下，房价上升或下降取决于两者的博弈，既当供给增加多于需求增加时则下降，反之上升。而实际情况远远比这里讨论的复杂的多，2009 年，房地产的价格和销售额均节节攀升，有些地方甚至出现了高价楼盘一开盘就抢购一空的情况，这并不仅仅是货币政策所能左右的，还要考虑诸多例如消费者预期等市场因素。二、财政政策的传导途径及影响分析 税收手段是财政政策的主要手段，也是国家利用积极的财政政策来调节现阶段房地产市场的主要手段，它主要是通过税种和税率的变动来调节总供求关系，在积极的财 14 2 2010财 税 FINANCE
9、AND TAXATION 政政策下，国家主要通过免征或少征某些税种来调控房地产市场。第一，在房地产交易环节上采取优惠政策鼓励合理的住房消费需求。2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发的关于调整房地产交易环节税收政策的通知调整了交易环节的契税、印花税以及土地增值税。该通知规定个人首次购买住房的契税降至1%，个人买卖住房暂免印花税和土地增值税。这一规定的出台目地在于鼓励居民购买普通住房，降低了人民群众特别是低收入者的购房负担，事实上，这一政策出台后商品住宅的成交量回升，房地产市场回暖迹象明显。第二，区分普通住房和非普通性住房，对普通住房实行个人住房转让营业税的优惠政策。对于普通住房的界定
10、各地根据实际情况略有不同，根据200526号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。另外自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的免征营业税。这些对营业税的差别征收政策对改善型或自住型购房者来说无疑是一大利好，而对于高端的住宅买卖会起到一定的抑制作用。
11、第三，对廉租房，经济适用房以及住房租赁实行税收优惠政策，缓解社会低收入人群的购房压力。例如对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征营业税、房产税、城镇土地使用税，在交易环节免征契税、印花税等。三、结论及建议 总体来看，我国房地产市场的发展有其内在的规律，近年来我国房地产市场价格的不断上涨从根本上来说是由于诸多因素作用下房地产供求矛盾激化，而国家通过货币政策和财政政策等对房地产市场的宏观调控就是要缓解这一矛盾，在不断探索中寻求短暂的平衡。在实际操作中，由于货币政策和财政政策都会有不同程度的时滞，所以效果并不一定理想，这就需要
12、在实践中不断改善货币政策和财政政策的方式方法，两者相互配合，货币政策要更多侧重于总量上的调节，而财政政策要更多侧重于结构上的调节。在调控房地产市场时要坚持效率优先，兼顾公平的原则，完善相关的法律制度，在发展市场的同时做好社会保障工作，稳定民心，这样货币政策和财政政策才能更好地发挥作用。参考文献：1康书生,鲍静海.货币银行学.北京:高等教育出版社.2007.2易宪容.房地产“新政”的理论基础及政策效应分析.经济学研究.2009(2):39-41.3刘旦.适度宽松的货币政策对房地产市场的作用.上海房地.2009(9).4靳晶.论货币政策和财政政策对房地产金融市场的影响.理论与改革.2007(3).
13、5范长江.浅谈货币政策对房地产问题的作用.中国房地产金融.2009(1):35.6金秋萍.盘点2008房地产税收政策.基建管理优化.2009.3(第21卷).（上接第12页）（二）固定资产折旧方法的选择 固定资产折旧不仅仅是一个会计问题，它更涉及税收问题。折旧作为成本的重要组成部分，有着“税收挡板”的作用。折旧的计算和提取直接影响企业的利润水平，最终影响企业的税负轻重，由于折旧方法存在差异，为企业进行税收筹划提供了可能。因此，选择不同的折旧方法意味着将产生不同的节税效果。新企业会计准则规定，企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年
14、数总和法等在内的固定资产折旧方法。企业在选择折旧方法时要考虑通货膨胀、资金时间价值、折旧年限、企业利润趋势等因素。由于时间价值因素的影响，企业会因为选择的折旧方法的不同，而获得不同的收益和承担不同的税负，其中加速折旧方法是一种比较有效的“节税方法”，前期提取的折旧额大，把税款推迟到后期缴纳，相当于从国家取得了一笔无息贷款，根据自身的具体情况，选择对企业有利的固定资产折旧年限和折旧方法，以此来达到节约税收支出及企业的其他理财目的。（三）资产减值准备方法的选择 固定资产、无形资产、商誉等资产减值，由于价值回升的可能性比较小，通常属于永久性减值；另外，会计信息稳健性要求考虑，为避免确认资产重估增值和
15、操纵利润，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。因此在这种情况下，企业应及时、灵活地计提各项减值准备，从而增加计税时的可扣除金额，以获得尽可能多的节税利益。四、会计政策选择的建议 会计政策选择不是个别而是整体性的选择，我们在选择会计政策时，应与本企业的生产经营特点和理财环境相结合，也就是说，税收筹划的正确态度是以企业的整体利益为出发点，细致分析一切影响和制约税收筹划的条件和因素，权衡会计政策选择的利与弊，选择可能使企业税负并非最轻，但却使企业整体利益最大化的方案。因而，就会计政策的选择问题，笔者提出以下几点建议：第一，会计政策选择必须贯彻国家政策的要求，遵守会计法规和会计准则。第二，会
16、计政策选择应以企业经营目标和政策为导向。会计政策是完成企业目标和贯彻企业政策的一种手段。第三，会计政策的选择应当结合企业自身的具体情况。会计政策选择得当，对于企业总体目标的实现大为有益。比如采用加速折旧法，固定资产使用初期折旧多提可使企业前几年少交纳所得税，享受到延缓纳税的利益，暂时节省下来的现金用于其他急需发展的方面。但加速折旧法并非总对企业有利。参考文献：1盖地.企业税务筹划理论与实务.大连:东北财经大学出版社.2005.2叶子荣,张秀敏.企业税收筹划理论与实务.成都:西南交通大学出版社.2004.3张伟.会计处理方法的选择在纳税筹划中的运用.会计研究.2003(5).4王兆高.税收筹划.
17、复旦大学出版社.2003.5刘耀华.会计政策选择与税收筹划.审计月刊.2005(6).6杨学富,蔡报纯.论会计政策的选择在企业所得税筹划中的运用.企业经济.2005(7).7赵志富.基于会计政策选择的税务筹划.沿海企业与科技.2005(12).8邢世鸿.浅谈企业所得税的税收筹划.管理宝鉴.2005(7).9李云华,陈纪南.浅谈固定资产处理企业会计政策的选择及影响.商业研究.2003(13).10宋丽.企业会计政策选择与纳税筹划问题研究.东北财经大学.2004(12).现阶段促进房地产业稳定发展的货币政策和财政政策现阶段促进房地产业稳定发展的货币政策和财政政策作者：叶文婷作者单位：河北大学经济学
18、院金融系刊名：中国商界英文刊名：BUSINESS CHINA年，卷(期)：2010，(2)被引用次数：0次 参考文献(6条)参考文献(6条)1.康书生.鲍静海 货币银行学 20072.易宪容 房地产新政的理论基础及政策效应分析 2009(2)3.刘旦 适度宽松的货币政策对房地产市场的作用 2009(9)4.靳晶 论货币政策和财政政策对房地产金融市场的影响 2007(3)5.范长江 浅谈货币政策对房地产问题的作用 2009(1)6.金秋萍 盘点2008房地产税收政策 2009(3)相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 潘靛.林宝瑞 货币政策与房地产信贷风险的实证研究-金融经济（理论版
19、）2009,(3)本文从实证的角度选取年度和月度两种类型的数据,运用回归、协整和脉冲响应分析方法考察货币政策对房地产价格长期均衡和短期波动的影响,以此进一步采研究货币政策与房地产信贷风险的关系.研究结果表明,货币政策对房地产市场长期均衡的影响并不显著,而对房地产市场的短期波动影响显著.货币政策影响房地产短期波动,从而给商业银行房地产信贷带来风险.2.学位论文 段忠东 房地产价格与货币政策理论与实证研究 2008 在对相关文献进行回顾和综述的基础上，本文紧紧围绕着房地产价格对货币政策体系的冲击，以及货币政策应对房地产价格波动的政策反应这一中心线索，对一系列重要的理论与实践问题展开了理论分析与实证
20、研究。首先，笔者考察了房地产价格波动及其与宏观经济基本面的关系。基于四象限三市场静态模型与动态资产市场模型的理论分析发现，宏观经济基本面包括经济景气状况、货币政策与建设成本等对于均衡房地产价格的决定与波动产生重要的影响。在此基础上，笔者利用1998年-2005年中国14个大中城市的数据，运用面板数据模型实证检验了宏观经济基本面对房地产价格的解释能力。研究结果表明，不考虑房价的自相关影响时，所有宏观经济基本面对房价都具有显著的影响；考虑到房价自相关影响时，宏观基本面对房价的解释能力大大降低，相对于宏观经济基本面，房价的历史信息对本期房价的上涨具有更强的解释力；并且，在2001年以后，房价的上涨逐
21、渐背离了经济基本面，尤其是这种背离从2003年以后进一步加剧，同时房价的正自相关影响也大大增强。这意味着房价的上涨中包含了越来越多的投资甚至投机成分。接下来，笔者开始进入到关于房地产价格波动对货币政策体系冲击的分析部分。在对房地产价格与货币政策最终目标的分析中，笔者首先从理论与实证两个角度考察了房地产价格波动对于通货膨胀与产出的影响。笔者通过一个简单的理论模型和四象限模型分析了房价波动对于物价与产出的影响，结论是：房价通过影响总需求进而对通货膨胀水平产生向上的压力，其中，房价波动对储蓄的边际影响起十分重要的作用。在理论分析的基础上，综合运用相关性分析、协整检验、脉冲响应函数和方差分解等方法检验
22、了我国房地产价格与通货膨胀、产出的关系，实证检验的结论是：短期内，房地产价格波动对通货膨胀与产出的影响十分有限；长期来看，房地产价格对通货膨胀与产出产生重要的影响，并且，在房价与通货膨胀、产出之间存在正反馈作用机制。这意味着在一个平稳的宏观经济环境中，这种正反馈作用可能会引发经济过热和房价泡沫。其次，笔者基于文献综述的视角，考察了房地产价格波动对于金融稳定的影响。研究结果发现，资产价格的大幅度波动与信用的快速大幅度扩张相结合，是引发金融不稳定的重要原因；从引发金融不稳定的条件来看，面对资产价格的波动，良好的金融经济环境、制度环境和政策环境对于维护金融体系稳定性具有重要作用。这对于我国维护金融体
23、系的稳定性具有重要的启示意义。在对房地产价格与货币政策中介目标关系的分析中，笔者首先考察了房地产价格波动对于货币供求与市场利率的影响。利用相位图分析技术，笔者证明了在一个包含房价的两市场动态化系统中，存在焦点均衡的稳态，房价对市场均衡利率的最终影响取决于房价对货币供给与货币需求之边际影响的对比，同时受货币政策环境与通胀环境的影响。进一步的理论分析发现，随着房价的高涨，房地产市场将起到扩张性货币政策效力放大器与紧缩性货币政策效力衰减器的作用，这意味着目前我国房价的上涨强化了货币信用的内生创造能力，从而削弱了紧缩性货币政策的效力。实证研究发现，我国房价的外生冲击在改变货币需求稳定性的同时，也增强了
24、货币供给的内生性；长期中房价对市场利率具有显著的反向因果影响，这表明我国房价的高涨成为创造市场流动性的一个重要来源。其次，笔者对房地产价格与银行信贷的关系进行了理论分析与实证检验。结果发现，银行部门通过直接持有房地产资产、为房地产开发建设贷款、为居民购买房地产发放贷款、以房地产资产作为抵押物发放其他各种贷款而与房地产市场相联系。房地产价格波动通过以上四种渠道对银行信贷供给产生影响。笔者运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。结果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行信贷增长
25、产生影响；而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Granger原因。在对房地产价格与货币政策传导关系的分析中，笔者首先考察了房地产价格传导货币政策的理论基础与国际经验。分析结果表明，房地产价格对于货币政策能够起到一定的传导作用，但具体的影响方向与效果在很大的程度上受制度性因素的影响。在货币政策冲击对房地产市场供求以及房价的影响过程中，经济主体对于利率变动的敏感性、住房抵押贷款的可得性、抵押贷款利率结构与期限、以及交易成本等制度性因素将起到重要的作用。房地产价格对消费的影响方向与效应十分复杂。这是因为受居民居住模式结构、不同经济主体的边际消费倾向等因素的影响，房价波动对于消费的作用方向
26、取决于各类型经济主体的比例与各自的边际消费倾向；另外，房价波动的消费效应在很大程度上受一国抵押市场发达程度、住房与抵押市场制度特征等因素的影响。从理论分析的角度看，房价对于投资的影响方向似乎比消费更为一致，即房价上涨通过托宾Q效应与信贷渠道效应导致投资增长。当然，房价对于投资的影响效应大小受房地产部门作为一个整体在国民经济中的重要性、房地产供给弹性以及一国的信用市场状况等因素的重要影响。接下来，笔者运用反事实模拟、脉冲响应函数与方差分解、协整分析与面板数据模型等计量分析方法，实证检验了我国房价波动对货币政策的传导。对我国货币政策冲击对房地产价格影响的实证研究发现，紧缩性货币政策冲击导致房地产价
27、格的下降，而扩张性政策冲击将导致房地产价格的上涨。并且，相对于利率型货币政策，房地产价格对于货币信贷型货币政策的冲击具有更高的敏感程度。运用反事实模拟技术实证检验我国房价波动对居民消费的影响，结果发现，我国房价上涨在中长期对居民消费产生了轻微的负向影响。基于全国总量数据的协整分析结果也是与反事实模拟的结果一致的。但是，与上述检验结果相反，基于14个城市数据的面板模型检验结果却发现，在大中城市，房价上涨对消费产生了微弱的正向影响。总的来看，我国房地产市场波动通过影响消费对于货币政策的传导效率还比较低下。对于我国房价波动的投资效应进行实证研究，结果发现，我国房价的上涨对固定资产投资与房地产投资都起
28、到了重要的推动作用，并且是投资增长的重要解释原因。因此，在我国房价对货币政策的传导渠道中，房价波动通过影响投资进而对货币政策具有较高的传导效率。最后，笔者探讨了应对房地产价格波动的货币政策反应与调控。首先，笔者基于文献综述的视角，回顾了相关理论与实证研究的前沿。结果发现，由于货币政策当局在决定对房地产价格波动作出反应时还面临着一系列的不确定性和风险，正确的选择可能是一种中性的货币政策反应：即事前积极反应与事后适应性反应在某种程度上的融汇与结合。货币政策与金融监管应该积极协调与配合，同时，货币政策可以更多地运用房地产信贷政策调控房地产市场的供需状况，从而更为有效地抑制房价过大波动。随后，笔者回顾
29、了我国货币政策调控房价的历史实践，针对我国中央银行如何对房价波动进行反应和调控，笔者提出的政策建议包括：一、我国中央银行应该运用中性的货币政策反应方式，在追求物价与产出稳定目标的同时，在一定条件下，对房价波动作出积极灵活的反应；二、在运用货币政策工具对宏观经济进行调控时，货币当局应该充分考虑到房地产市场高涨或萧条对货币政策效力的冲击和影响，积极采用相应的政策措施抵消房地产市场对货币政策效力产生的消极影响；三、在设定货币政策时，货币政策当局应该充分考虑到房地产市场对货币政策的传导作用，尽量避免或抵消房价上涨对消费与投资产生的负面消极作用。四、在对房地产价格进行调控时，货币当局与监管当局应该积极协
30、调与配合，货币政策应该充分运用房地产信贷政策等选择性货币政策工具。3.期刊论文 黄平 我国房地产财富效应与货币政策关系的实证检验-上海金融2006,(6)本文以房地产财富效应作为切入点,分析了房地产财富效应传导货币政策的机制,以及房地产财富效应对货币政策可能产生的影响,并结合中国数据对我国的房地产财富效应作了初步检验,结果显示我国房地产市场存在微弱的财富效应.最后,对当前我国货币政策是否应该考虑房地产价格信息作一初步探讨.4.学位论文 潘靛 货币政策转变下房地产信贷风险控制研究 2009 美国次贷危机的爆发使全球的经济形势陷入紧张局面，为全球范围内的资产价格上涨、流动性过剩、投资过热的经济局面
31、敲响了警钟。2008年美国次贷危机愈演愈烈，一波一波地冲击着美国的实体经济。随着房市的衰落，次贷危机全面爆发，信贷紧缩，进而引起经济增长放缓乃至负增长，使美国陷入了新一轮的经济衰退。美国的这种衰退迅速波及到全球。在目前国际经济走势不容乐观、全球金融市场动荡的形势下，为保持我国宏观经济的健康运行，我国采取了一系列宏观经济政策应对该变化，货币政策也经历了从紧到适度宽松的转变。在这种政策背景下，我国商业银行如何制定自身的房地产信贷策略来控制房地产信贷风险等问题已经成为社会各界关注的焦点。本文从实证的角度选取年度和月度两种类型的数据，运用回归、协整和脉冲响应分析方法考察货币政策对房地产价格长期均衡和短
32、期波动的影响，以此进一步来研究货币政策、房地产信贷风险之间的关系。年度数据的研究表明，货币政策对房地产市场长期均衡的影响并不显著；月度数据的研究从数量型货币政策和价格型货币政策两方面分析其对房地产价格的影响，结果表明货币政策对房地产市场的短期波动影响显著，货币政策与房地产信贷风险关系密切。文章最后从我国货币政策发生转向的新形势出发，提出商业银行控制信贷风险的策略：引导商业银行房地产信贷健康稳健发展；稳步推进房地产贷款证券化；调节房地产信贷的规模和投向；加强商业银行房地产信贷风险管理技术。5.期刊论文 探析当前宽松货币政策对房地产发展的影响-现代企业文化2009,(26)近期与房地产相关的货币政
33、策分析,探析当前适度宽松的货币政策对房地产发展的影响,并对今后货币政策调控房地产发展的相关建议.6.学位论文 丁晨 房地产价格与货币政策的关系研究 2009 1994年，在庆祝新英格兰银行成立300周年的会议上，美联储主席格林斯潘提出“中央银行是否应该更多地关注资产价格的泡沫”问题，由此引发了从上世纪90年代后期至今尚未结束的学术界及中央银行关于资产价格与货币政策关系的热烈讨论。房地产是企业和居民的重要资产，由于房地产兼具消费品及投资品的双重特性，其价格的波动对实体经济及金融体系的影响在深度和广度上都有可能要胜过股票及其他金融资产。所以房地产价格的波动对货币政策提出了更为严峻的挑战。我国房地产
34、业经过20多年的发展已进入快速增长时期，特别是1998年初中央在全国范围内停止实物分房的决定使房地产市场化程度不断提高，房地产业对经济增长的拉动作用也口渐最著，逐渐成为国民经济的支柱产业。另一方面，随着宏观调控方式逐步由行政手段向经济手段转变，货币政策手段在国家宏观调控中的作用已也变得越来越重要。在这样的背景之下，我们有必要借鉴国外的研究经验，并结合我国实际，深入研究房地产价格对货币政策框架各个层面产生的冲击，这些层面包括货币供求、货币政策传导机制、物价稳定目标和央行的金融稳定目标、以及开放经济条件下的货币政策；同时需要基于房地产价格的冲击探讨我国货币政策框架的修正方向，以此形成一个关于我国房
35、地产价格与货币政策关系的完整的视角。房地产价格与货币供求的关系是论题研究的起点和基础。作者认为内生货币理论能在理论上很好的解释两者的关系。当前，在内生货币体系下，房价上涨导致我国内生货币扩张的途径主要有两条：一是基于房地产抵押的信贷需求膨胀引致的商业银行内生货币供给的扩张：二是被房价持续上涨及人民币升值预期所吸引的外汇流入导致央行大量基础货币的被动投放。论文第二章通过Granger因果检验法初步验证了房价波动使货币需求不稳定，造成货币供给的内生性进一步增强的事实，在此基础上运用相关理论模型，如银行信贷配给模型，对内生货币体系下房价波动对货币供求的影响路径上的关键因素进行理论探讨。房价波动对货币
36、供求的冲击对基于货币需求稳定，货币供给外生的货币供应量中介目标有效性带来影响，加大货币政策凋控的难度。因此作者认为在当前暂时无法放弃货币供应最名义锚的现实面前，权宜之计是应将房地产市场监测数据列入当前货币供应量调控的参照指标，作为发挥经济反映功能的先行指标之一。货币政策传导机制一直是货币政策研究的焦点问题。房地产市场的逐步成熟使房价承载和传导货币政策信号的能力不断加强，并进一步对整个宏观经济产生实质影响。因此，研究我国房价在货币政策传导机制中的作用具有重要的意义。房地产业是资金密集型产业，其供给和需求均离不开金融支持，因此货币政策对房价的波动有着极其重要的作用，任何货币政策的变动，都可以通过银
37、行信贷渠道影响房地产市场。同时，房价波动不仅会通过TobinQ效应、财富效应及预期效应等影响实体经济的投资和消费，从而影响货币政策目标-物价和经济稳定增长的实现，而且在以间接金融为主的我国，房地产作为企业和个人最重要的抵押品，其价格的高涨同时也提升了银行信贷扩张能力，从而通过资产负债表效应对实体经济产生深远影响，因此房地产价格存货币政策传导过程中又同时具有潜在的放大器作用。论文第三章在理论分析基础上，运用向量误差修正模型(VECM)实证检验房价在货币政策传导机制中的作用。分析结果表明，房价在货币传导机制中的作用较为显著，房价渠道的总体传导效率较高。因此在我国，房地产市场已成为货币政策传导的重要
38、途径。作者认为当前我国央行应高度重视房地产市场货币政策传导机制，促进货币市场、房地产市场及宏观经济三者协调稳定发展。大多数国家的中央银行一直将物价稳定作为最主要甚至是唯一的货币政策目标，但大多数国家衡量通货膨胀的价格指数不包括资产价格(如房地产和股票等)。上世纪70年代以后，各国由现了低通胀与资产价格大幅波动共存的现象，国内外众多学者都在探讨央行的货币政策是否应该对资产价格波动做出反应，而这这讨论基本上都是以研究资产价格变化对于货币政策最终目标-物价稳定的意义为基础的，也就是回答资产价格是否应该纳入到通货膨胀的衡量中去这一问题，如何准确测量通胀压力的问题。沦义的第四章主要分析了两个问题，一个是
39、房地产价格与通货膨胀的关系问题，另一个足房地产价格足否应当纳入到传统的物价指数中，作为货币政策的目标，纳入央行的损失函数。对于第一个问题，论文从理性投资者角度和货币当局视角两方面对房价和通胀的关系进行理论解析.并介绍资产价格指数(FCI)对反映未来通胀压力的作用；同时运用ARDL模型检验房价对通胀的影响，估计含有房地产价格的通胀预测方程，并分别在适应性预期和理性预划假设下，运用工具变量法和自相关模型检验房价中含有的通胀信息及房价的费霄效应。对于第二个问题，论文介绍了各类纳入资产价格的广义物价指数，并详细分析了广义物价指数作为央行通胀测度的可行性。作者认为房地产价格对未来通货膨胀何预测作用，同时
40、“费雪效应”较为显著.房地产价格对未来通胀有显著的对冲作用，这表明房地产价格确实包含了通货膨胀预期，央行在制定货币政策过程中需要解读房地产价格中的通胀预期信息。而当前编制包含资产价格在内的广义物价指数并作为货币政策的最终目标的构想在实际操作中仍然存在诸多障碍。资产价格泡沫影响最为直接的将是金融体系稳定。而中央银行是维护金融稳定职责的天然承担者。但理论和实践证明金融稳定和物价稳定两大目标存在短期冲突性。房地产过热往往使央行在物价稳定和金融稳定难以抉择。论文第五章首先总结金融稳定相关理论，尤其是对金融稳定与物价稳定关系的解析，在此基础上运用各种理论深入探讨房地产价格波动对金融稳定的冲击。并结合相关
41、历史案例，同时运用我国数据和Hodrick-Prescott滤波、Granger。因果检验等方法实证分析了房地产价格与银行信贷的关系，从而揭示房地产剧期与银行危机的互动机理。作者发现房地产价格波动对信贷供给都有显著的冲击，房地产周期波动先行于信贷供给周期波动，对其有一定的预测作用，这也就证明了我国的房地产价格波动对央行维护金融稳定的目标存在较强的冲击，因此央行在运用货币政策工具时，必须关注这两个目标之间的分歧。在当前我国汇率弹性相对不足的情况下，对房地产价格有更大冲击的是汇率的预期，而不是汇率本身。在人民币升值预期不断强化的条件下，国际资本在房地产市场的投机行为是催生房地产泡沫的重要因素，而人
42、民币升值压力货币化更加剧了房地产市场的流动性泛滥。论文第六章运用灰色关联度方法验证了人民币升值预期已对房地产市场产生了较大冲击；同时运用新开放宏观经济学理论(NOEM)框架下的一般均衡模型分析国际资本流动是如何影响汇率变动与资产价格之间的互动关系；并运用包含房价的扩展的四象限蒙代尔-弗莱明模型分析我国货币政策困境。在分析国际绎验教训的基础上，作者认为我国应该保持灵活的浮动汇率政策，坚持货币政策的独立性；坚持主动持续渐进的本币升值方式：加强对短期投机性资本流入的监管：实行积极的财政政策、收入政策和产业政策扩大内需；培育完善的金融市场，为汇率制度改革提供条件。为形成一个完整的视角，论文第七章在综合
43、前几章分析的基础上，思考中央银行应该如何关注房地产价格，防范泡淋对宏观经济冲击的我国货币政策框架的修正方向是什么，包括房地产价格在内的房地产市场数据应当在货币政策制定过程中扮演什么样的角色，如何有效利用和解读房地产价格信息等综合性问题，这也是论文要解决的核心问题。基于房地产价格波动对货币政策框架各个层面产生的冲击，作者认为中央银行对于房地产价格的冲击理应作出反应，但央行的货币政策关注房地产价格不等于钉住房地产价格，房地产价格不当作为货币政策的目标，即不应当纳入中央银行的损失函数中.而是应当将其作为重要的信息变量，作为损失函数的约束条件。前瞻性弹性通货膨胀目标制是一种灵活的货币政策框架，可以在稳
44、定物价的同时稳定资产市场，在一定程度上克服了物价稳定与金融稳定的冲突，同时也避免了货币供应量中介目标的失效，增强了货币政策传导的效率。我国货币政策框架应逐步创造条件向其过渡。而房地产价格信息在此货币政策框架中扮演着先行指标的角色，作为通胀预测方程中的前瞻性信息变量，发挥着对未来通胀及产出的预测功能。作者运用动态最优化方法推导包含资产价格信息的目标化规则，并认为当前迫切需要对我国房地产价格指数编制、数据样本采集、房地产市场合理价格确定及泡沫预警指标体系编制作出进一步的探索，做到对房地产价格信息的有效解读和利用。7.期刊论文 李宗怡.Li Zongyi 货币政策如何应对房地产泡沬中日比较分析-亚太
45、经济2007,(4)本文通过分析日本货币政策应对房地产泡沫的教训、比较中日两国针对房地产泡沫决策的宏观经济指标以及货币政策不作为的宏观经济影响,得出以下结论:中日两国房地产泡沫的形成具有相似背景,当前中国的宏观经济指标也呈现出与日本资产泡沫形成期类似的特征.考虑到两国银行体系在房地产融资中的相似地位以及同样较高的房地产家庭财富占比,中国在货币政策的应对方面应该紧缩货币以挤压泡沫.8.期刊论文 汪利娜.Wang Lina 货币政策在房地产调控中的不确定性-财经科学2008,(5)2007年货币政策调控力度之大前所未有,然而房地产业却呈现了少有的四高现象.本文从影响房价的供给与需求入手,探究货币政
46、策在房地产调控的效应.既然旺盛住房需求发端于实体经济,货币政策并不是唯一的或决定的因素,坚持货币政策与土地、税收政策的协调,坚持短期应急措施与长远的住房保障、政策性金融体制建设的协调,才能营造使调控发挥效应的机制.9.学位论文 周岩 货币政策视野中的房地产金融风险管理 2008 中国房地产金融的发展，是随改革开放的不断深化，随着城市住宅制度与土地使用制度的改革，以及房地产业的复苏和发展，而逐步发展起来的。在我国正式加入WTO之后，研究市场经济条件下的资金融通与投资效益，将成为房地产经营与决策的核心问题。在房地产商品化、货币化的大趋势下，做为货币政策制定者的央行，研究房地产金融风险以及如何更为有
47、效的运用货币政策对其风险进行管理，对我国房地产金融在21世纪保持可持续发展是极其重要的。近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。随着房地产金融快速发展，其对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地业发展的重要支撑。然而房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。我国现行的金融体制及信贷操作方式，使房地产金融机构，特别是提供产业资金的商业银行所面临的信用风险、利率风险、流动性风险和政策法律方面的风险难以通过有效的机制和适当
48、的途径加以释放，使金融机构缺乏扩大发放住房贷款制度激励的同时也承担了大量的金融风险。但政府又极力想通过扩大住房抵押贷款这种扩张性的金融政策来扩大国内住房需求以促进住宅产业的发展，这使房地产金融机构陷入一个两难的境地。日本、东南亚金融危机等历史教训都表明，房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系甚至影响整个国民经济的稳定和发展。因而采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。本文研究是从货币政策视野的角度出发，正文共分为五个部分：第一部分：阐述了本课题的选题背景、选题意义和国内外的研究现状，阐明了研究房地产金融风险的必要性，以及研究的方法和主要
49、内容以及研究的重点和难点，主要采用了系统分析、动态分析、定性与定量研究相结合的方法。第二部分：论述了我国房地产金融体系的发展，给出了房地产、房地产业及房地产金融概念的界定，回顾了我国房地产金融的发展历程，同时风险主体的不同划分，分为了房地产金融机构内在的风险、房地产企业和个人的信贷分险。第三部分：对房地产金融风险的内涵和特点做出了阐述。并根据金融机构内在风险、房地产企业信贷风险和个人信贷风险的划分，分别对这三种风险做剖析，提出了建立我国的房地产风险监测指标体系。第四部分：分析了货币政策和房地产金融风险的关系，阐述了我国的货币政策作用于房地产市场的传导机制，采用IS-LM模型和实证的方法，对我国货币政策对房地产市场影响的有效性进行了定性和定量分析，为货币政策对房地产市场调控的有效性提供了依据。第五部分：阐述了如何更好的运用货币政策对房地产金融风险进行防范的策略。10.期刊论文 贾健 影响我国货币政策调控房地产效果的因素与建议-中国外资2009,(12)随着房价的不断提高,我国货币政策关注房价的程度逐渐增大.本文将从货币政策对房价调控的传导机制入手,分析我国货币政策调控房价的一般效应.然后分析目前我国货币政策对房价的影响效果,并提出切实可行的对策建议,推动房地产业的可持续发展.本文链接：http:/