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1、房地产开发项目全寿命周期绩效管理体系的研究吕海峰刘建科黑龙江省宇翔房地产开发有限责任公司15 0 0 0 1【文章摘要l房地产开发项目作为基本的盈利单位，决定着房地产企业的整体盈利水平，所以必须加强房地产开发项目全寿命周期的管理。本文通过对房地产开发项目全寿命周期管理的研究，应用平衡计分卞和战略地图的方法和理念，构建了房地产开发项日全寿命周期绩效管理体系。【关键词】房地产开发项日；全寿命周期；平衡诤分卡；战略地图；绩效管理体系_，现代房地产项目投资大、风险高、参与方多、不确定性强、社会影响面广、生命周期长，在整个生命周期中要消耗大量的能源和资源，是一个复杂的系统工程。绩效管理是一个整合的管理系
2、统，具有战略|生地位。绩效管理通过有效的目标分解和逐步逐层的落实，帮助企q p 实现预定的战略目标，并在此基础上，理顺企业的管理流程，规范管理手段，提升管理者的管理水平。绩效管理作为现代化管理手段，对提高房地产开发项目全寿命周期管理水平，实现项目目标具有巨大的推动作用。一。房地产开发项目全寿命周期管理概述1 房地产项目的特点房地产项目是一个复杂的系统工程和集成的终端产品。主体多。如投资商、开发商，商业银行、规划设计单位、施工单位、监理单位、供应商、咨询中介单位、物业管理单位、最终用户、政府部门等。时间长。根据。地使用权限的长短，房地产项目的寿命期将可能会跨越7 0 年(住宅项目)、5 0 年(
3、办公楼项目)，4 0 年(商业项目等)，超过其他任何商品的寿命期。内容广。在房地产项目的全寿命周期中，涉及众多学科和工作内容，要求团队和从业人员具有专业知识和能力。投资大。房地产业是个资金密集型行业，房地产项目投资巨大，要求开发商具有很强的融资能力。法律关系复杂。整个房地产项目的开发和运行涉及众多的法律和法规，而且众多市场主体之间将会产生非常复杂的法律关系，它们之间互相影响、互相联系，共同影响整个房地产项目的成功与失败。社会影响深。房地产行业是国民经济的支柱产业，产业关联性强，可以带动5 0 多个行业的发展；住宅商品关系到广大消费者的居住水平和质量，涉及于家万户的切身利益，是社会关、沣的热点行
4、业和焦点问题。2 房地产项目全寿命周期内容按照房地产项目运作的基本规律和程序，将整个房地产项目全寿命周期分为八大阶段，即投资机会研究和土地竞投，项目立项、全程策划、规划设计、工程施工，市场推广和营销、物业管理以及物、二拆除，报废与土地再利用。八大阶段完成了一次寿命周期，并形成了土地开发利用的再循环(图1)。二，平衡计分卡和战略地图概述1 平衡计分卡概述平衡计分卡是一个将企业的战略落实到可行的目标、可衡量指标和目标值上的一个战略实施工具。它能使企业有效地跟踪财务目标，同时关注关键能力的进展，并开发对未来成长有利的无形资产。财务维度。要在财务方面取得成功，应向股东们展示什么?财务指标包括营业额，毛
5、利率，净利润、资产和负偾隋况，并依次计算各种财务比率。客户维度。要实现设想，应向客户展示什么?客户维度指标包括市场份额，客户保留率，新客户开发率，客户满意度和赢得关键客户和目标市场的价值定f 轰等。内部流程维度。要想让股东和客户满意，应该擅长哪些业务过程?为了形成组织独特的竞争优势，平衡计分卡从满足股东和客户需要的维度出发，使企业更加专注于客户的满意度，并通过开发新产品和改善客户服务来提高生产力和效率。学习成长维度。要实现设想，将如何保持、改变和提高能力，创造价值?平衡计分卡最大的益处之一，在于把学习成长列为四个维度中的一个，确定了学习成长的战略重要性。学习成长维度的目标包括新产品开发循环期、
6、新产品销售比率，流程改进效率等。2、战略地图概述转l1 7 茭盈l 房地产项目全寿命用辫孵坪圈|，疋赢村；冷剁澜二：kll 降怔成奉l缩短项日用麓Il 提高价格II I I1。高效、高质、攫范他的管理提供符合客户需求的产品IIll遥蕾管理藏程客户管理流程创新渣毽攫范与社会藏程快速推信息文建立可擅捉客准确市格子盛保护员施工过出产晶档基础信的客户对新场定位牌管理工健康穗合法警理户关蕉产品思赧兔甚户灵括联向客户传递新产叠合适韵合理帕良好的生产过挺供便畅的作的特性优点营销镣项目规政府关程安全捷厦务业流程翊方熏划设计系厂I1人力资本信息壹本组织壹本专业化针对性的两络、计算信息与知识创造团队的人才培训开发
7、机管理系统管理系统创誓合作队伍获得更多关于客户儡好和赡买昌种的赍科盈2 房垃产开发项写垒用期管理战喀地圈万方数据巩；锈=詈，；一7，项目投资机会的持续时间的敏感度巩。彩t 静需妣”；一“-根据一卜面的计算来看，项目立即投资的成本的敏感度和房地产投资项目成本的现值的敏感度为负值，且影响敏感度较大。从各个因素的影响情况来看，IT 1。J Ir 1，I lT 1。防lT 1 I In 1 IT 1。f In；I，所以各因素对房地产投资项目价值的敏感次序依次为：项目立即投资的每年投入成本，项目立即投资产生的净现金流量现值、房地产开发项目的预期净现金流量现值、房地产投资项目预期成本的现值、期权时间、项目
8、价值波动率、无风险利率。四结束语本文基于实物期权理论建立了房地产投资项目价值的敏感牲分析模型。并通过实例分析了各个不确定变量对房地产投资项目价值的影响程度。由于房地产投资项目决策是建市对未来投入和收益预测的基础上进行的，各影响因素的变动值是不能进行精确测量。通过敏感度分析，可以识别各个变量对项目总价值的影响程度，从而可以优化处于不确定的环境中房地产投资项目决策过程，进而得到经济上较为合理、敏感度低的满意投资方案。同时，决策者可以根据各个因索对项目价值的敏感陛大小不同，有效的识别投资环境各个的因素影响效果的次序，在众多因素中找到主次，对卡要影响因素进行重点掌控。总之，经过敏感|生分析法町以帮助决
9、策者识别投资环境和改善项目管理水平使得不确定因素朝着好的方向发展，进步提高项目的经济价值。圃麓。n。牛【参考文献】I，M y e r sS C D e t e r r m n a n t so fC o P p 卜r a t eB o r r o w i n g J】J o u r n a lO fF i n a n c i a lE c o n o m i c s。1 9 7 7 5：1 4 7 17 52、T i t m a nS U r b a nL a n dP r i c e sU n d e ru n 瞅t 葫n l y【J】。A m e r i c a nE c o n o m；
10、cP 汜v i e w，19 6 5。5：5 0 5 5 1 45 q u i g gL E m p i r i c a lT e s t i n go f E e a lO p t i o n-P r i c i n gM o d e I S J J o u r n a lo fF i n a n c e 1 9 9 5 2：6 2 1-6 5 94、C a p o z z aD e n n i sR a n dS i c kG o r d o n T h ea i s kS t r u c t u r eo fL a n dt 怄r k e t s J J o u r n a Jo fU
11、r b a nE c o n o m i c s 1 9 9 4 5 5：2 9 7 5 1 9k。：。，：z5、项盎辉，何芳实物期权方法在房地产开发中的应用【J】建筑管理现代化，2 0 0 2，(2)：4 5 4 66、李进涛，朱佳林，郭志涛实物期权理论在房地产投资决策中的应用华中科技大学学报(城市科学版)【J】，【作者简介】何雄飞：(19 6 1 0 8)，男，重庆人，浙江理工大学经济管理学院硕士研究生。研究方向：房地产经济与管理，价值评估与决策技术。接l1 8 页2 1 战略地图介绍。战略地图是由罗伯特卡普兰和戴维诺顿提出，在平衡计分卡的基础上发展起来的。与平衡计分卡相比，它增加了两个层
12、次，一是颗粒层，每一个层面下都可以分解为很多要素；二是增加了动态的层面，也就是说战略地图是动态的，可以结合战略规划过程来绘制。战略地图是以平衡计分卡的四个层面目标(财务层面、客户层面、内部层面，学习与增长层面)为核心，通过分析这四个层面目标的相互关系而绘制的企业战略因果关系图。2 2 绘制企业战略地图的步骤。第一步，确定股东价值差距(财务层面)，包括确定高层的财务r-标或指标；确定目标值和价值差距把价值差距分配到增长和生产率目标。第二步，调整客户价值主张(客户层面)，确定能提供给客户新价值来源的目标客户群和价值主张。包括阐明目标细分市场；阐明客户价值主张；选择目标；使客户目标和财务增长目标协调
13、。第三步，确定价值提升时间表，包括确立实现成果的时间表，把价值差距分配给不同的主题。第四步，确定战略主题(内部流程层面)，包括确定影响最大的少数关键流程设定指标和目标值。第五步，提升战略准备度(学习和成长层面)。包括确定支持战略流程所要求的人力、信息和组织资本；评估支持战略的资产准备度；确定指标和F I 标值。第六步，形成行动方案并安排预算。包括确定支持流程和开发无形资产的具体行动方案；阐明和保障预算需求。三房地产开发项目全寿命周期绩效管理体系的建立1 绘制房地产开发项目全寿命周期管理战略地图通过全而分析房地产开发项V I 的特点和房地产开发项日全寿命周期管理的内容，按照2 2 的步骤绘制 I
14、 房地产开发项目全寿命周期管理的战略地图，见图2。2 房地产开发项目全寿命周期绩效指际体系根据图2 的战略地图，制定绩效指标体系，指标覆盖全寿命周期各个阶段。财务层面：销售收入；净利润率；客户层面：客户满意度；推荐(关系)客户占比内部流程层面：初步可行 生分析的全面性，准确陛。对项目详细可行性分析所提建议的可行眭、合理性；编写项目决策总结的科学性，前瞻陛；可行I 生分析时限，项目规划建议书制定的科学性、准确性；对规划设计方案制作的沟通和控制；规划设计时限；项目机会研究的全面性、准确性；土地决策分析的准确性；对房地产市场需求分析及预测的科学陛、准确性，拆迁工作时限；招投标工作管理力度，项目管理目
15、标编制的科学性、合理眭。工程建设管理规范化；档案等基础资料管理规范陡；工程质量；工程进度；销售期，销售费用率；营销方案通过率；工程建设安全，品牌影响度；学习成长层面：培训覆盖率，知识管理规范性。四结论本文从战略的角度对房地产开发项目全寿命周期绩效管理进行了研究。文章通过分析房地产开发项目的特点、房地产开发项目全寿命周期管理内容，应用平衡计分卡和战略地图的方法和理念，构建了房地产开发项目全寿命周期绩效管理体系。本文建立的房地产开发项目全寿命周期绩效管理体系具有极其重要的现实意义。圃i【参考文献】王怀明绩效管理 M】济南：山东人；民出版社2 0 0 4 2、奚玉芹，金永红企业薪酬与绩效；管理体系设
16、计【M】北京：机械工业出版?程2 0 0 4：3、李启明现代房地产项目全寿命周期管理【M J 南京：东南大学出版社2 0 0 6。【作者简介】；、吕海，瞰1 9 7 8 5-)，硕士研究生，黑龙；江省宇翔房地产开发有限责任公司。2，刘建牵K 1 9 7 8 1 一)，大学本烈硕士学位)，哈尔滨铁发房地产开发有限公司。O D E R N B U S I N E S SM删代阎业叫万方数据房地产开发项目全寿命周期绩效管理体系的研究房地产开发项目全寿命周期绩效管理体系的研究作者：吕海峰，刘建科作者单位：黑龙江省宇翔房地产开发有限责任公司,150001刊名：现代商业英文刊名：MODERN BUSINESS年，卷(期)：2009，(24)被引用次数：0次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.王怀明 绩效管理 20042.奚玉芹.金永红 企业薪酬与绩效管理体系设计 20043.李启明 现代房地产项目全寿命周期管理 2006 本文链接：http:/