《房地产教材.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产教材.pdf（32页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 房地产开发项目经济评价方法 建设部标准定额司 建设部住宅与房地产业司 中国计划出版社，2000 1 目录 第一章 总 则.2 第二章 房地产市场调查与预测.3 第三章 房地产开发项目策划.4 第四章 房地产开发项目投资与成本费用估算.5 第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措.10 第六章 房地产开发项目的财务评价.11 第七章 房地产开发项目风险分析.18 附表一：基本报表.21 附表二：辅助报表.25 2 第一章 总 则 第 1 条 房地产开发项目(以下简称开发项目)经济评价是开发项目可行性研究的重要组成部分，是开发项目决策科学化的重要手段。为引导房地产业健康发展，防止开发项目盲目建设
2、，提高开发项目经济评价质量，特制定本方法。第 2 条 开发项目投资额大，涉及面广，影响深远，因此在开发项目建设前，必须根据社会经济发展的需要和城市规划的要求，结合房地产市场调查与预测，运用定性分析与定量分析，微观效益分析与宏观效益分析相结合的方法，做好开发项目的经济评价工作。第 3 条 开发项目经济评价分为财务评价和综合效益评价。对于一般的开发项目只需进行财务评价，对于重大的开发项目，如成片开发项目要同时进行财务评价和综合效益评价。第 4 条 财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，计算开发项目的财务收入和财务支出，分析开发项目的财务盈利能力和清偿能力，判断开发项目的财务可行性。开发项目财务评
3、价一般包括以下几个步骤:1.收集和估算有关资料和数据;2.对资料和数据进行识别,并归纳为开发项目的财务收入和财务支出两类数据,为编制基本财务报表提供依据;3.编制基本财务报表;4.通过基本财务报表计算财务评价指标,进行财务盈利能力分析、清偿能力分析及资金平衡分析;5.进行风险分析。第 5 条 综合效益评价是分析和计算开发项目对社会的费用和效益,考察开发项目对社会经济的净贡献，判断开发项目的社会经济合理性。第 6 条 开发项目按其未来获取收益的方式分为以下类型：1.出售型开发项目。此类开发项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。2.出租型开发项目。
4、此类开发项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。3.混合型开发项目。此类开发项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目 3 的。第 7 条 开发项目经济评价应在完成市场调查与预测、项目策划、投资与成本费用估算、收入估算与资金筹措等基础上进行。一般应以动态分析为主，静态分析为辅。第 8 条 开发项目经济评价的结论可以为开发商服务，作为开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为审批开发项目的依据；可以为金融机构服务，作为审查贷款可行性的依据。第 9 条 本方法适用于以房地产为
5、主要产品做为商品进入市场交换和房地产开发企业自营的开发项目。其它开发项目的经济评价方法也可参照使用。第 10 条 开发项目经济评价人员收集基础数据的准确性和选择参数的合理性,对开发项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，这就要求评价人员具有较高的素质，以便在开发项目经济评价中做出正确的分析和判断。第二章 房地产市场调查与预测 第 1 条 房地产市场调查与预测是进行开发项目经济评价的基础。通过对房地产市场的调查与预测，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，认识房地产市场的未来发展趋势，为确定开发项目建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机及选择开发经营方式等提供依据。第
6、2 条 房地产市场调查与预测的内容、方法应根据开发项目的类型、特点和所在地区进行。开发项目按其开发完成后商品的用途与性质分为以下类型：1.居住用途的开发项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。2.商业用途的开发项目，包括商场、宾馆、写字楼、酒楼等。3.工业和仓储用途的开发项目，包括厂房和货仓等。4.特殊用途的开发项目,包括停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等。5.土地开发项目,是指在生地或毛地上进行三通一平等,将其开发成为建设熟地的开发项目。第 3 条 房地产市场调查与预测，首先应在国家、区域、城市、邻里四个层次上,进行投资环境的调查与预测,其内容包括政治、法律、经济、金融、文化、教育、医疗、自
7、然地理、城市规划等方面，特别是预计已经发生或将要发生的重 4 大事件对开发项目的影响。第 4 条 在进行投资环境调查与预测的基础上，还应进行市场状况的调查与预测，其内容包括：1.供求状况,主要包括供给量、有效需求量、空置量、供求类型、供求地段、供求档次等。其中供给量应包括现房、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目以及预计投入市场的时间。2.价格或租金水平。3.开发成本、费用、税金的种类及支付时间等。在进行市场状况的调查与预测时，还应进行开发项目竞争能力的分析。第 5 条 市场调查的方法根据调查对象、调查内容和调查目的,分别采用以下几种方法或同时几种方法结合应用：1.普查法。2.抽样调查法
8、。3.直接调查法。4.间接调查法。5.实验调查法。第 6 条 市场预测分为定性预测和定量预测。定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对预测对象未来表现的性质进行推测和判断。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学关系或其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并利用它来计算预测对象在未来可能的数量;是对预测对象未来数量的确定。第 7 条 市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而异。常用的方法有：1.判断预测法，包括德尔菲法和专家小组法。2.历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平
9、滑法和季节指数法等。3.因果预测法，包括回归分析法和相关分析法。第三章 房地产开发项目策划 第 1 条 房地产开发要进行系统的项目策划,以形成并优化出具体的项目开 5 发经营方案。第 2 条 开发项目策划包括开发项目地域和具体地点的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择，开发时机和进度的分析与选择，拟开发合作方式的分析与选择，开发项目完成后的租售等经营方式的分析与选择等。第 3 条 开发项目地域的分析与选择，是战略性选择，主要是对宏观区位条件的分析与选择，考虑所在地区的政治、法律、经济、自然条件等因素。开发项目具体地点的分析与选择，主要是对开发项目座落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，
10、考虑所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完善与通达程度及地质水文等因素。第 4 条 开发项目具体内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择最佳的用途和最大的开发规模，包括建筑总面积，建设和装修档次，设备配备等。另外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售。最高最佳利用，是一种最可能的利用，这种最可能的利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能带来最高收益的利用。第 5 条 开发项目开发时机和进度的分析与选择，首先考虑开发完成后的市场前景，再倒推出获取开发场地的时机，在此应充分估计到前期手续、征地
11、拆迁的难度等因素对开发时机的影响。大型开发项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。第 6 条 开发项目合作方式的分析与选择，主要是考虑开发商自身的土地、资金、技术等优势程度及从分散风险的角度出发，有独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等方式可供选择。第 7 条 开发项目经营方式的分析与选择,主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身经营能力及市场接受程度等,可选择出售(包括预售)、出租、(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式。第四章 房地产开发项目投资与成本费用估算 6 第 1 条 投资与成本费用估算是开发项目经济评价的重要组成部分，正确估算开发项目投资与成本费用是开发项目经济评价的必
12、要先决条件。第 2 条 开发项目总投资与成本费用 2.1 开发项目总投资 开发项目总投资包括工程建设投资和经营资金。工程建设投资包括固定资产投资和开发产品成本两部分。开发项目总投资构成如图 4.1 所示,总投资估算表见表 4.1。土地费用 前期工程费 基础设施建设费 固定资产 建筑安装工程费 投 资 公共配套设施建设费 工程 开发间接费用 开发产品 建设 管理费用 成 本 投资 销售费用 其它费用 税费 开发 基本预备费 开发 项目 涨价预备费 经营 总投 建设期利息 资金 资 经营 资金 图 4.1 2.2 开发产品成本费用 2.2.1 产品开发成本 开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在
13、开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其费用划分为六个成本项目,即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。2.2.2 经营成本 当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类产品的开发成本结转为相应的经营成本,即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施 7 销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。2.2.3 期间费用 开发项目是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。2.2.4 开发产品成本
14、费用估算表见表 4.2。第 3 条 土地费用估算 开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式,所发生的费用各不相同。主要有以下几种:划拨或征用土地征地及拆迁补偿费;出让土地土地出让金;转让土地土地转让费;租用土地租金;股东投资入股土地折价;无偿使用土地折价。3.1 土地征用费 3.1.1 农村土地征用费。主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。农村土地征用费估算表见表 4.3。3.1.2 城镇土地征用费。主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物赔偿费(支付给原地人的安置搬
15、迁补偿费);搬家费;临时搬迁安置费;周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费等。城镇土地征用费估算表见表 4.4。3.2 土地出让金 土地出让金是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。土地出让地价款数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面因素而决定。许多城市对土地按分等定级制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。以出让形式取得城市熟地土地使用权,土地出让金地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施配套费构成。3.3 土地转让费 土地转让费是指土地
16、受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时,地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。3.4 土地租用费 以租用方式取得土地使用权进行房地产项目开发的较为少见。租用土地使用权,可以减少开发项目的初期投资。3.5 土地投资折价 开发项目土地使用可以来自开发项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获得,但一般需要以土地使用权评估作价。第 4 条 前期工程费 8 开发项目前期工程费包括项目前期规划、设计、可行性研究,水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段费用支出。项目的规划、设计
17、、可行性研究所需费用支出一般可按占项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目的水文、地质勘测所需费用支出根据所需工作量估算。土地开发中，三通一平(通水、通电、通路、土地平整)工程费用根据实际工作量估算。前期工程费估算表见表 4.5。第 5 条 基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物 2 米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，一般应按实际工程量估算。前期工程费估算表见表 4.6。第 6 条 建筑安装工程费用 建筑安装工程费是指建造建筑物
18、所发生的建筑工程费用、设备采购费 用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法，概算指标估算法，根据类似工程经验 算，也可以采用概预算定额法，具体估算方法视资料的可获得性和费用而定。一个开发项目中有多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑 安装工程费用。开发项目建筑安装工程费估算表见表 4.7。第 7 条 公共配套设施建设费 配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)，如居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般应按规划指标和实际工程量估算。公共配套设施建设费估算
19、表见表 4.8。第 8 条 开发间接费用与管理费用 8.1 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其它费用等。8.2 管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税等税金、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏
20、帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其它管理费用。9 8.3 关于开发间接费与管理费用的划分,是以有无开发现场机构而定。如果开发企业不设立现场机,由企业定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动,则发生的费用,可直接并入企业的管理费用。第 9 条 财务费用 财务费用是指开发项目为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其它财务费用。第 10 条 销售费用 销售费用是指开发项目在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费
21、、销售服务费及预售许可证申领费用等等。第 11 条 其他费用 除了以上费用，房地产开发项目还应考虑其它一些费用，主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费。其它费用估算表见表 4.9。第 12 条 税费 房地产开发项目投资估算中应考虑项目所应负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算，并编制各种税费估算表。税费估算表见表 4.10。第 13 条
22、 固定资产投资 13.1 固定资产投资是指房地产开发企业为房地产项目开发和经营的顺利进行所需要投入的并形成房地产开发企业固定资产、无形资产和递延资产的投资。13.2 固定资产主要包括出租、自营的商业、服务业用房,开发企业办公用房,机器设备和运输设备等。13.3 无形资产主要包括工业产和土地使用权等。列入固定资产投资的土地使用权是指房地产开发企业自身占用的土地,房地产产品占用的土地,其使用权费应计入产品开发费用。13.4 递延资产主要包括开发企业开办费及以经营租赁方式租入的改造、装饰和装修等支出。10 第 14 条 预备费用 开发项目投资估算还应考虑一定比例的预备费用,其包括基本预备费和涨价预备
23、费。第 15 条 经营资金 经营资金是指用于维持新组建开发企业日常经营的周转资金。第 16 条 资金使用计划 开发项目应根据开发项目可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。在开发项目可行性研究阶段，资金使用计划可按年或季度编制。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点,要考虑预付款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等。资金使用计划表见表 4.11。第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措 第 1 条 开发项目应在项目策划方案的基础上,制定切实可行的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划)，租售计划应与开发商的投资策略相结合，要遵守政府有关租售等的限制条件
24、。第 2 条 开发项目租售计划应包括可供租售的房地产类型和相应的数量、租售价格及收款方式。第 3 条 首先应确定开发项目可供租售的房地产类型及相应的数量，再根据市场条件确定在整个租售期内每期（年或季度）拟租售的房地产类型和数量。第 4 条 确定租售价格要在市场调查的基础上，通过交易信息的分析与比较来完成。具体是根据项目特点，选择在位置、规模、功能和档次可比的交易记录，通过对交易价格的分析与修正，得到拟开发项目的租售价格。确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目
25、对拟开发项目租售价格的影响。第 5 条 房地产开发项目的租售收入等于可租售的数量乘以单位租售价格。11 对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未出租面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。第 6 条 租售收入估算要计算出每期（年或季度）所能获得的收入,主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产收入。第 7 条 制定租售计划还应考虑可租售面积比例的变化对租售收入的影响。由于规划设计的原因，可能导致的不能销售面积比例的增大，将会对销售收入产生极大的影响。第 8 条 自营收入是指房地产开发企业以开发完成后的房地产为其进行商
26、业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对本开发项目建成后所产生的影响和未来商业和服务业市场可能发生的变化,进行谨慎的分析。第 9 条 确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数及各期付款的比例。第 10 条 资金筹措计划主要是根据拟开发项目对资金的需求以及投资与成本费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。资金来源通常有三种渠道,即资本金、预租售收入及借贷资金。第 11 条 房地产开发项目应按期(年或季度）编制出售计划、出售收入及经营税金估算表(表 5.1);出租计划、出租收入及经营税金估算
27、表(表 5.2);自营计划、自营收入及经营税金估算表(表 5.3);投资计划与资金筹措表(表 5.4)第六章 房地产开发项目的财务评价 第 1 条 开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、开发项目策划、开发项目投资与成本费用估算、开发项目收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上进行的。第 2 条 根据开发项目具体情况和实际需要应编制必需的基本财务报表。通常有现金流量表、资金来源与运用表、损益表等。通过基本财务报表计算财务评 12 价指标,进行财务盈利能力分析、清偿能力分析和资金平衡分析。第 3 条 现金流量表。该表反映开发项目开发经营期内各期(年或季度)的现金流入和现金流出，用以计算各项动
28、态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：.现金流量表（全部投资）基本报表（6.1）。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。按照售房、租房、非独立法人项目和独立法人项目划分的不同类型的全部投资现金流量表格式见基本报表6.1.16.1.6。.现金流量表（自有资金）（基本报表 6.2）。该表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出,用以计算自有资
29、金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。不同类型项目的自有资金现金流量表格式见基本报表 6.2.16.2.6。.现金流量表（投资者各方）（基本报表 6.3）。该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益单、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。独立法人项目的投资者各方现金流量表格式见基本报表 6.3.1 和 6.3.2。第 4 条 资金来源与运用表(基本报表 6.4)该表反映项目开发经营期内各年或各季的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。为适应房地产项目特点的需要，比如产品开发（生产）周期长，
30、开发费用高，可能发生的预售、预租收入与分期付款收入等，常常导致财务收支时间上的很大不一致，从而不可能完全假定二者同期（同年或同季）发生，等等，该表采用按租售收入和成本、费用等各项财务收支实际发生的时间直接填列的表式。该表实际上是一张编制财务计划的现金流量表。不同类型项目的资金来源与运用表格式见基本报表 6.4.1 6.4.6。第 5 条 损益表(基本报表 6.5)。该表反映项目开发经营期内各年或各季的利润总额、所得税及各年税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、成本利润率及自有资金利润率等评价指标。不同类型项目的损益表格式见基本报表 6.5.16.5.3。1.利润总额的计算 利润总额=经营收入
31、房地产经营成本管理费用销售费用财务 费用经营税金及附加土地增值税 13 经营收入=销售收入+租金收入+自营收入 =土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入出租房租金收入出租土地租金收入+自营收入 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加 房地产经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租 房经营成本+出租土地经营成本 2.利润分配 一般房地产开发项目（非独立法人项目）只计算到利润总额，不计算利润分配。对于具有独立法人的项目，还应计算利润分配。房地产开发企业利润的分配，既要体现理顺产权关系，充分保障投资者的权益和收益。又要考虑便于加强宏观调控以及财务监督和约束。开发
32、企业实现的年度利润，要先用以弥补以前五年内发生的亏损，然后据以计算应税所得额。开发企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：(1)弥补企业以前年度亏损；(2)提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的提取，法定公积金已达到注册资本的时可不再提取；(3)提取公益金；(4)向投资者分配利润。股份有限公司提取公益金后，应按照下列顺序分配：(1)支付优先股股利；(2)提取任意盈余公积金。任意盈余公积金按照公司章程或者股东会决议提取和使用。(3)支付普通股股利。上述利润分配顺序的逻辑关系是：企业以前年度亏损未弥补完，不得提取盈余公积金、公益金；在提取盈余公积金、公益金以前，不得向投资
33、者分配利润；企业必须按照当年税后利润（减弥补亏损）的提取法定盈余公积金。当法定盈余公积金已达到注册资本的时可不再提取；企业向投资者分配利润时，经股东大会决定，可以提取任意公积金，但股份有限公司应先分配优先股股利。开发企业当年无利润时，不得向投资者分配利润，股份有限公司当年无利润，原则上不分股利。但为了维护企业股票的信誉，避免股票大幅度波动，如用盈余公积金弥补亏损，并经股东大会特别决议，可以按照不超过股票面值的比率用盈余公积金分配股利。在分配股利后，企业法定盈余公积金不得低于注册资本的。盈余公积金包括法定盈余公积金和任意盈余公积金，可用以弥补亏损或用于转增资本金，但转增资本金后，企业的法定盈余公
34、积金一般不得低于注册资本的 14。第 6 条 项目财务盈利能力分析 财务盈利能力分析主要是考察项目的财务盈利能力水平。根据项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标中的某些指标。比如，在精确计算时，主要应计算项目财务内部收益率和静态（或动态）全部投资回收期，必要时再计算财务净现值；在粗算时，可仅计算投资利润率等静态评价指标。1.财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率是指项目在整个开发经营期内各年或各季净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。其表达式为：n (CICO)t (1FIR
35、R)-t0 t=1 式中：现金流入量；现金流出量；（）t 第 t 年（或季）的净现金流量；-开发经营期，可以年（或季）表示。财务内部收益率可根据财务现金流量表中净现金流量用试差法求得。在财务评价中，将求出的全部投资或自有资金（投资者的实际出资额）的财务内部收益率（FIRR）与企业的最低满意收益率（MARR）比较，当 FIRRMARR 时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。当开发经营期（n）以季表示，计算求得季的内部收益率时，需先换算为年内部收益率，再与最低满意收益率比较。其换算公式为：FIRR年(1FIRR季)41100%2.财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按企业
36、的最低满意收益率(MARR)或设定的折现率(i)，将项目开发经营期内各年或各季净现金流量折现到开发期初的现值之和。它是考察开发项目在开发经营期的盈利能力的动态指标。其表达式为：n FNPV(CICO)t (1I)-t t=1 财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。3.投资回收期（适用于房屋出租的房地产项目）。投资回收期是指项目的净收益抵偿全部投资（固定资产投资和流动资金）所 15 需要的时间。投资回收期以年表示，一般从项目开发开始年算起。一般可只计算静态投资回收期；根据需要也可按现值法计算动态投资回收期。（）静态投资回收期（Pt）。其表达式为：P
37、t (CICO)t0 t=1 式中：-现金流入量；-现金流出量；(CICO)t-第年的净现金流量。静态投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计现金流量求得。详细计算公式为：静态投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+(上年累计现金流量的绝对值/当年净现金流量)(2)动态投资回收期(Pt)。其表达式为:Pt (CI-CO)t(P/F,i,t)=0 t=1 式中:(P/F,i,t)-第 t 年的现值系数,可通过查复利表求得。i-企业的 MARR 或设定的折现率。动态投资回收期可根据财务现金流量表(全部投资)中净现金流量的累计值求得。详细计算公式为:动态投资回收期=(累计净现金
38、流量现值开始出现正值年份数-1)+(上年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现 金流量现值)4.投资利润率(适用于独立法人项目开发出租或自营的开发项目)年利润总额 投资利润率=-100%总投资 其中:总投资=自有资金+借贷资金 16 5.自有资金利润率 年利润总额 自有资金利润率=-100%自有资金 6.自有资金净利润率 年所得税后利润 自有资金净利润率=-100%自有资金 第 7 条 项目清偿能力分析 项目清偿能力分析主要是考察开发项目开发经营期内各年的财务状况及偿债能力。7.1 借款利息的计算 7.1.1 有效年利率 r 有效年利率=(1+-)m-1 m 式中:r-名义年利率 m-每年计息次
39、数 7.1.2 利息计算方法 7.1.2.1按年计息时,为简化计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还,按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为:本年借款额 每年应计利息=(年初借款本息累计+-)100%2 7.1.2.2 等额偿还本金和利息总额的计算公式为:i(1+i)n A=Ic-(1+i)n-1 式中:A-每年的还本付息额;Ic-宽限期末固定资产投资和开发成本的借款本金或本息 17 与初始经营资金借款本金之和;i-年利率;n-贷款方要求的借款偿还年数(由还款年开始计算);i(1+i)n -资金回收系数,即(A/P,i,n),可查复利表求得;(
40、1+i)n-1 还本付息中偿还的本金和利息各年不等,偿还的本金部分将逐年增多,支付的利息部分将逐年减少,其计算公式为:每年支付利息=年初本金累计年利率 每年偿还本金=A-每年支付利息 年初本金累计=Ic-本年以前各年偿还本金累计 7.1.2.3 等额还本,利息照付计算公式:Ic t-1 At=-+Ic(1-)i n n 式中:At-第 t 年的还本付息额 等额还本,利息照付:各年度之间的本金及利息之和是不等的,偿还期内每年偿还的本金额是相等的,利息将随本金逐年偿还而减少;其计算公式样为:每年支付利息=年初本金累计年利率 每年偿还本金=Ic/n 国外借款除支付银行利息外,还要另计管理费和承诺费等
41、财务费用;为简化计算,可采用适当提高利率的方法进行处理。7.2 借款偿还期 7.2.1 国内借款偿还期 具有产品出租的开发项目,要计算国内借款偿还期。产品出售的项目可不计算国内借款偿还期。国内借款偿还期是指在国家规定及开发项目具体财务条件下开发项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还开发项目借款(Id)所需要的时间;其计算公式为:Pd Id=Rt t=1 式中:Pd国内借款偿还期,从借款开始年计算 Rt第 t 年可用于还款的资金,包括:利润、折旧、摊销及 18 其它还款资金 借款偿还期可由资金来源与运用表及国内借款还本付息计算表直接计算;其详细计算公式为:Pd=借款偿
42、还后开始出现盈余年份数-开始借款年份 +(当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额)7.2.2 国外借款偿还期 涉及利用外资的开发项目,其国外借款的还本利息,一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件(包括宽限期、偿还期及偿还方式等)计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为项目是有清偿能力的。第 8 条 资金平衡分析 资金平衡分析主要是通过资金来源与运用表进行开发项目资金平衡分析。作为开发项目开发经营的必要条件,各期累计盈余资金不应出现负值;如出现负值,应采取适当措施(如短期贷款等)予以解决。第 9 条 基本报表格式 基本报表 6.1.16.1.6 现金流量表(全部投资)基本报表 6.2
43、.16.2.6 现金流量表(自有资金)基本报表 6.3.16.3.6 现金流量表(投资者各方)基本报表 6.4.16.4.6 资金来源与运用表 基本报表 6.5.16.5.3 损益表 第七章 房地产开发项目风险分析 第1条 风险分析是开发项目经济评价的重要组成部分,对房地产投崐资决策的成败有着重要的影响。开发项目风险分析可以帮助项目投资者崐根据项目投资风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出控制风崐险的方案,有重点地加强对投资风险的防范和控制。第 2 条 开发项目应充分考虑政治、经济、社会等投资环境发生变化崐所带来的风险和由于市场供需状况发生变化所带来的经营风险,对项目崐成败和经济效益影响
44、较大的因素应进行风险分析。19 第 3 条 开发项目进行风险分析的主要因素一般包括租售价格、销售崐进度、出租产品空置率、房地产产品商品率、安置补偿率、建安工程费崐、资金成本等。第 4 条 开发项目风险分析包括敏感性分析、临界点分析和概率分析崐。第 5 条 敏感性分析 敏感性分析是通过分析、预测开发项目风险因素发生变化时,对崐开发项目成败和经济效益产生的影响,确定这些风险因素的影响程度,崐以判断开发项目经济效益对于各个风险因素的敏感性,从中找出对于开崐发项目经济效益影响大的风险因素。5.1 在对开发项目的一个或多个风险因素进行敏感性分析时,首先应崐选定用于敏感性分析的经济效益指标,通常采用的指标
45、为:利润总额、税崐后利润、财务内部收益率、投资利润率、最低房地产产品售价、最低崐出租租金等。在指标选定时,应考虑分析的目的、显示的直观性、灵敏崐性以及计算的复杂程度。5.2 在选定指标后,应确定风险因素的可能变动范围,计算风险因素崐在此范围内变动时,评价指标的对应变动值。5.3 开发项目风险因素的敏感性分析,可以采用列表表示该因素相对崐变动而引起评价指标的相应的相对变动幅度,也可以采用敏感性分析图崐对风险因素进行分析。第 6 条 临界点分析 临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使开发项目达到崐允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示开发崐项目的风险程度。单个风险因素临
46、界值的分析计算可以采用列表法和图崐解法进行;多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。6.1 最低房屋售价、最低销售量 房屋售价和销售量是开发项目最主要的风险因素,能否在预定价崐格下销售出理想的数量通常是开发项目成败的关键。最低房屋售价是指崐开发项目的产品房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格,房屋售崐价低于这一价格时,开发项目的盈利将不能满足预定的要求。最低销售崐量是指在预定的房屋售价条件下,要达到预定的最低盈利,所必须达到的崐销售量。最低售价与预测可能的售价之间差距越大,最低销售量与开发崐项目房屋产品商品量之间的差距越大,表明开发项目抗市场风险的能力崐越强。6.2 最高土地取得
47、价格 最高土地取得价格是指开发项目销售额和其它费用不便条件下,崐保持满足预期收益水平,所能承受的最高土地取得价格。土地取得价格崐超过这一价格时,开发项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格崐与实际估测的土地取得价格之间差距越大,开发项目承受土地取得价格崐风险的能力越强。20 6.3 最高工程费用 最高工程费用是指在预定销售额下,要满足预期的开发项目收益崐要求,所能承受的最高工程费用。最高工程费用与预测可能的工程费用崐之间差距越大,说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。6.4 多因素临界点组合 多个风险因素同时发生变化,引起开发项目经济效益指标的变化崐,达到临界点,这时各因素变化值组合成
48、为多因素临界点组合。多因素临崐界点组合的寻找可通过计算机完成。第 7 条 概率分析 概率分析是使用概率研究预测各种风险因素对开发项目经济效崐益影响的一种定量分析方法。概率分析通过预测分析风险因素的概率分崐布,计算在不同概率分布条件下,开发项目经济效益评价指标的概率分布崐或期望值,从而说明开发项目的风险程度。其一般步骤为:1.列出需要进行概率分析的风险因素;2.选择概率分析用的经济效益评价指标;3.分析确定每个风险因素变化的概率分布情况;4.概率分析计算,求出评价指标的期望值、达到临界点的累计概崐率等。21 附表一：基本报表 基本报表 1 全部投资财务现金流量表 单位:万元 序号 项目 合计 1
49、 2.n 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 租金收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其他收入 1.6 回收固定资产余值 1.7 回收经营资金 2 现金流出 2.1 开发建设投资 2.2 经营资金 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.5 经营税金及附加 2.6 土地增值税 2.7 所得税 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值(i=)6 累计净现值 注:1.该表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）；2.开发建设投资中应注意不包含财务费用；3.在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。基本报表 2 资本金财务现金流量表 单位:万元 序号 项目 合计 1 2
50、.n 1.现金流入 1.1 销售收入 1.2 租金收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其他收入 22 1.6 长期借款 1.7 短期借款 1.8 回收固定资产余值 1.9 回收经营资金 2.现金流出 2.1 开发建设投资 2.2 经营资金 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.5 经营税金及附加 2.6 土地增值税 2.7 所得税 2.8 借款本金偿还 2.9 借款利息支付 3.净现金流量 4.累计净现金流量 5.净现值(i=6.累计净现值 计算指标:财务内部收益率、财务净现值 注:1.该表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。基本报表 3 投资者各方财务现金流量表 单